Titlul problemei de drept: Exercitarea dreptului de preempţiune pentru ipoteza pluralității de bunuri vândute, din care unul este monument istoric. Criterii în funcție de care se stabilește că bunurile nu pot fi despărțite de bunul supus preempțiunii, fără a îl păgubi pe vânzător.
- Materia: civil
- Subcategoria: alte tipuri de cauze
- Obiect ECRIS: alte cereri
- Acte normative incidente: art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2011 privind protejarea monumentelor istorice, art. 1730 și art. 1735 C. civ.
- Cuvinte cheie: contract de vânzare, drept de preempțiune, monument istoric.
Opinia Institutului Național al Magistraturii:
Potrivit art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preemțiune al statului român, prin Ministerul Culturii și Patrimoniului Național, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Patrimoniului Național, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al unităților administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării.
În conformitate cu alin. (5) al aceluiași articol, proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenționează să vândă monumente istorice, transmit serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Patrimoniului Național înștiințarea privind intenția de vânzare, însoțită de documentația stabilită prin ordin al ministrului culturii și patrimoniului național. Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Patrimoniului Național transmit Ministerului Culturii și Patrimoniului Național înștiințarea, documentația și propunerea de răspuns, în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea acestora, potrivit alin. (6). Termenul de exercitare a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii și Patrimoniului Național sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Patrimoniului Național; titularii dreptului de preemțiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate exercitării dreptului de preemțiune; valoarea de achiziționare se negociază cu vânzătorul.
Alin. (8) al articolului în discuție prevede că, în cazul în care Ministerul Culturii și Patrimoniului Național sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Patrimoniului Național, nu își exercită dreptul de preemțiune în termenul prevăzut la alin. (7), acest drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile.
Comunicările privind neexercitarea dreptului de preemțiune au termen de valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv pentru situațiile în care monumentul istoric este vândut de mai multe ori, potrivit alin. (9).
Art. 1730 C. civ. prevede că, în condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.
Potrivit art. 1735 alin. (1) C. civ., atunci când preempțiunea se exercită în privința unui bun cumpărat de terț împreună cu alte bunuri pentru un singur preț, vânzătorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporțională din acest preț.
Art. 1735 alin. (2) C. civ. prevede că în cazul în care s-au vândut și alte bunuri decât acela supus preempțiunii, dar care nu puteau fi despărțite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempțiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează prețul stabilit pentru toate bunurile vândute.
Semnificația dispozițiilor analizate este aceea că în ipoteza în care bunurile din pluralitate ar fi despărțite, iar acestea s-ar vinde separat, prețul total ar fi mai mic. Spre exemplu, două terenuri pot fi, în principiu, înstrăinate distinct fără ca aceasta să afecteze valoarea lor de piață, însă, dacă cele două terenuri sunt vecine, atunci s-ar putea susține că vânzarea lor împreună ar procura un preț mai mare decât vânzarea lor separată, dat fiind că o suprafață de teren mai mare se pretează unor utilizări practice mai numeroase decât două suprafețe de teren mai mici.
Dispozițiile legale anterior menționate nu prevăd expressis verbis reperele în funcție de care se stabilește legătura dintre bunul supus preempțiunii și celelalte bunuri vândute. Prin urmare, se pune problema de a stabili dacă criteriul utilizat va avea caracter obiectiv, fiind determinat de situația concretă a bunurilor sau, după caz, subiectiv, adică dacă prezintă relevanță legătura dintre bunuri determinată în mod unilateral de către vânzător cu prilejul formulării unei oferte de vânzare.
Problema a fost ridicată cu privire la oferta unei bănci de vânzare a unui pachet de bunuri imobile, din care, din perspectiva sa, bunul supus preempțiunii, ar fi considerat mai valoros, iar celelalte ar fi lipsite de interes economic, investițional, motiv pentru care stabilirea prețului s-a realizat raportat la întregul pachet de bunuri imobile, pentru a mări interesul potențialului cumpărător.
În acest sens, utilizăm argumentul de interpretare literală a dispozițiilor art. 1735 alin. (2) C. civ., care fac referire la „bunuri ce nu puteau fi despărțite de acesta” (bunul supus preempțiunii). Potrivit Dicționarului explicativ al limbii române, „a despărți” înseamnă „a face să piardă coeziunea”, „a divide”, „a separa”, „a împărți”. Așadar, premisa textului este aceea că, din punct de vedere obiectiv, exista o legătură, o coeziune a bunurilor ce compun pluralitatea, iar această coeziune a precedat vânzarea, nefiind preconstituită în scopul încheierii operațiunii juridice în condiții cât mai avantajoase din punct de vedere economic pentru vânzător.
Ca atare, criteriul folosit va avea caracter obiectiv, legătura dintre bunuri urmând a se determina raportat la situația concretă a bunurilor, la condițiile obiective ale pieței, la prețurile cu care se vând în mod obișnuit bunuri care prezintă caracteristici similare cu cele analizate, iar nu la circumstanțele cu caracter subiectiv ce caracterizează procesul de negociere a unei operațiuni juridice determinate.
Ipoteza vânzării de către o bancă a unui pachet de bunuri imobile, situate în diverse localități, dintre care unele sunt lipsite de interes economic, investițional, astfel că, prin includerea în oferta de vânzare a unui imobil monument istoric, s-a mărit interesul potențialului cumpărător, care în lipsa legăturii cu bunul mai valoros, ar fi total dezinteresat de celelalte bunuri, nu se circumscrie art. 1735 alin. (2) C. civ.
Într-o asemenea ipoteză, va primi aplicare art. 1735 alin. (1) C. civ., întrucât imobilul monument istoric a fost cumpărat împreună cu alte bunuri pentru un singur preț, ipoteză vizată de aceste dispoziții legale. În această situație, nu se pune problema ca bunul supus preempțiunii să fie despărțit de celelalte bunuri din pluralitate, câtă vreme el nu s-a aflat anterior formulării ofertei de vânzare în vreo legătură cu aceste bunuri, astfel încât nu sunt întrunite premisele unei atare operațiuni. Pentru a fi incidente dispozițiile art. 1735 alin. (2) C. civ. nu este suficient să se producă un efect păgubitor pentru vânzător ca efect al vânzării separate a bunurilor ce compun pluralitatea, ci este necesar ca între bunuri să existe legătura vizată de premisa textului legal.
Nu există în mod obiectiv nicio legătură între bunurile ce compun pluralitatea, aceasta fiind determinată exclusiv prin conduita unilaterală a vânzătorului care a înțeles să formuleze o ofertă de vânzare a unui pachet de bunuri pentru a determina încheierea tranzacției în condiții mai avantajoase pentru el.
De altfel, interpretarea contrară ar conduce la concluzia de neacceptat ca vânzătorul, prin conduita sa unilaterală, prevalându-se de pârghiile specifice procesului de negociere, să determine prin voința sa exclusivă incidența art. 1735 alin. (2) C. civ. O atare interpretare a dispozițiilor analizate, menite indiscutabil să protejeze interesele vânzătorului, ar fi de natură să le deturneze de la finalitatea lor și să determine blocarea exercitării dreptului preemptorului. Aceasta ar fi condiționată de consemnarea prețului stabilit pentru toate bunurile vândute, iar în ipoteze precum cea care constituie obiectul analizei de față, care vizează încheierea unei tranzacții de amploare, dreptul de preempțiune ar fi practic lipsit de conținut.
În concluzie, opinia I.N.M. este aceea că, în cazul exercitării dreptului de preempțiune pentru ipoteza pluralității de bunuri vândute, criteriul în funcție de care se stabilește că bunurile nu pot fi despărțite fără să îl păgubească pe vânzător este cel obiectiv, bazat pe o legătură între bunuri preexistentă vânzării.
Opinia participanților la întâlnire:
În unanimitate, participanții și-au însușit soluția expusă în opinia I.N.M.
Această problemă de drept a fost discutată cu ocazia întâlnirii reprezentanţilor Consiliului Superior al Magistraturii cu preşedinţii secţiilor civile ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi ale curţilor de apel, în care au fost dezbătute probleme de drept ce au generat practică neunitară în materie civilă – Curtea de Apel Oradea, 6-7 iunie 2019.
