Titlul problemei de drept: Bunurile ce pot fi acordate în compensare în temeiul Legii nr. 165/2013 – posibilitatea acordării în compensare a unui imobil – construcţie, folosit de chiriaşi în temeiul unor contracte de închiriere încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995. Momentul până la care reclamantul poate indica bunurile solicitate în compensare. Schimbarea în apel a bunurilor solicitate în compensare, printr-un memoriu depus la dosar după expirarea termenului de apel.
- Materia: civil
- Subcategoria: drepturi de proprietate și alte drepturi reale
- Obiect ECRIS: Lege nr. 10/2001
- Acte normative incidente: art. 1 alin. (2) din Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, cu modificările şi completările ulterioare; art. 221-223 din Normele de aplicare a Legii nr. 165/2013, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 401/2013, astfel cum au fost completate prin Hotărârea Guvernului nr. 89/2014; art. 186, art. 204 alin. (1) și art. 478 alin. (3) C. proc. civ.
- Cuvinte cheie: imobil închiriat, bun acordat în compensare, apel, cerere adițională.
Opinia Institutului Național al Magistraturii:
Tema generală vizând bunurile ce pot fi acordate în compensare a fost discutată anterior în cadrul Întâlnirii reprezentanţilor Consiliului Superior al Magistraturii cu preşedinţii secţiilor civile ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi ale curţilor de apel, ce a avut loc la Oradea, în perioada 6-7 iunie 2019.
Opinia exprimată de I.N.M. la întâlnire a fost următoarea:
Prin Decizia nr. 12/2018 a Înaltei Curți de Casație și Justiție – Completul pentru soluționarea recursurilor în interesul legii s-a statuat că:
“În interpretarea şi aplicarea unitară a dispoziţiilor art. 1 alin. (2) din Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, cu modificările şi completările ulterioare, coroborate cu art. 221-223 din Normele de aplicare a Legii nr. 165/2013, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 401/2013, astfel cum au fost completate prin Hotărârea Guvernului nr. 89/2014, pot fi acordate în compensare şi alte bunuri decât cele menţionate în lista întocmită de entitatea învestită cu soluţionarea cererii formulate în baza Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, dacă persoana îndreptăţită face dovada caracterului disponibil al acestora.”
Potrivit art. 1 alin. (2) din Legea nr. 165/2013, în situația în care restituirea în natură a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist nu mai este posibilă, măsurile reparatorii în echivalent care se pot acorda sunt compensarea cu bunuri oferite în echivalent de entitatea învestită cu soluționarea cererii formulate în baza Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
Art. 221 alin. (1) din H.G. nr. 401/2013 prevede că măsura reparatorie a compensării cu bunuri oferite în echivalent, prevăzută de art. 1 alin. (2) din Legea nr. 165/2013, (…) constă în acordarea de bunuri, libere de orice sarcini, în echivalent valoric. Totodată, potrivit alineatului 2 din același articol, bunurile care pot face obiectul compensării, în condițiile legii, sunt terenurile, cu sau fără construcții, și construcțiile finalizate sau nefinalizate.
Din cuprinsul dispozițiilor legale anterior enunțate se desprinde concluzia sumară că pot fi acordate în compensare terenuri, cu sau fără construcții, libere de orice sarcini. În ceea ce privește construcțiile, ele pot face obiect al compensării indiferent dacă acestea sunt finalizate sau nefinalizate.
Din cele ce preced rezultă câteva aspecte care impun precizări:
– dacă trebuie să existe similaritate între bunul preluat abuziv și cel acordat în compensare, în afara echivalenței valorice, spre exemplu, dacă pentru un teren preluat abuziv se poate acorda în compensare o construcție;
– ce anume se înțelege prin bun liber de sarcini.
În privința primului aspect, prin Decizia nr. 25/10.10.2016, Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a statuat în sensul că:
“Bunurile care pot fi oferite în compensare sunt terenurile, cu sau fără construcții, și construcțiile finalizate sau nefinalizate, indiferent de categoria în care se încadrează imobilele pentru care s-a formulat notificarea în temeiul Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare”.
Instanța supremă a reținut, în cuprinsul considerentelor sale, că: “În absența unei limitări care să impună compensarea bunurilor în cadrul aceleiași categorii, rezultă că este posibilă compensarea construcțiilor cu teren sau a terenului cu construcții, decisivă în intenția legiuitorului fiind asigurarea echivalenței valorice între bunul care nu mai poate fi restituit în natură și cel oferit în compensare, nefiind obligatoriu ca operațiunea de compensare să se realizeze numai între imobile din aceeași categorie.” (paragraf 70).
În ceea ce privește cel de-al doilea aspect, nici Legea nr. 10/2001 și nici Legea nr. 165/2013 sau normele metodologice de aplicare ale acestora nu oferă criterii pe baza cărora să se poată stabili sensul sintagmei “bun liber de sarcini”.
În lipsa unor astfel de criterii, apreciem că prin “bunuri libere de sarcini” se vor înțelege bunurile aflate în circuitul civil, care se află în patrimoniul entității învestite cu soluționarea notificării, care, potrivit legii, poate dispune măsura restituirii în natură sau acordarea de bunuri în compensare.
Având în vedere dispozițiile art. 861 alin. (1) C. civ., pentru ipoteza în care entitatea învestită cu soluționarea notificării este primăria, apreciem că bunurile care pot fi acordate în compensare sunt numai cele care fac parte din domeniul privat al unității administrativ-teritoriale, nu și cele din domeniul public al acesteia, dat fiind caracterul inalienabil al unor astfel de bunuri. Cu toate acestea, este posibil ca un bun să fie transferat din domeniul public în domeniul privat al unității administrativ-teritoriale, iar apoi să fie acordat în compensare, în această ipoteză însă fiind îndeplinită condiția ca bunul să se afle în circuiul civil la momentul când este acordat în compensare.
Apreciem că o astfel de concluzie se impune chiar dacă, pentru ipoteza măsurii reparatorii a restituirii în natură, doctrina și jurisprudența au admis în mod constant că, în principiu, în temeiul Legii nr. 10/2001, restituirea în natură nu era condiționată de apartenența bunului la domeniul privat. Situațiile în care bunul nu era susceptibil de a fi restituit în natură, astfel cum acestea sunt reglementate de dispozițiile art. 9 și art. 10 din Legea nr. 10/2001 și de normele metodologice de aplicare ale acesteia, aveau în vedere situația particulară a bunului, fie că acesta nu mai exista, în cazul construcțiilor, fie că acesta era ocupat de construcții autorizate sau de lucrări de interes public pentru care anterior s-a dispus exproprierea. Au fost astfel susceptibile de a fi restituite în natură construcții sau terenuri, care, deși erau evidențiate în domeniul public al unității administrativ- teritoriale, erau “libere” în sensul art. 9-11 din Legea nr. 10/2001.
Pentru a conchide diferit în cazul acordării bunurilor în compensare, apreciem că poate fi avută în vedere interpretarea teleologică a dispozițiilor legale cuprinse în Legea nr. 10/2001 și în Legea nr. 165/2013, în ansamblul lor, prevalând principiul restituirii în natură pentru acele bunuri care, deși aparțineau domeniului public, nu erau afectate de lucrările prevăzute de art. 9-11 din Legea nr. 10/2001.
În plus, apreciem că dispozițiile art. 9-11 din Legea nr. 10/2001 ce reglementează posibilitatea restituirii în natură și a unui bun aflat în domeniul public, sunt norme speciale derogatorii de la regula generală cuprinsă în art. 861 alin. (1) C. civ., potrivit cu care bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În consecință, având în vedere că excepțiile sunt de strictă interpretare și aplicare, se impune concluzia că astfel de bunuri nu pot fi acordate în compensare.
În lipsă de alte detalieri în cuprinsul legii speciale și plecând de la premisa că legiuitorul a intenționat reglementarea unei forme de măsuri reparatorii cât mai apropiate de restituirea în natură, prin care persoana îndreptățită să dobândească dreptul de proprietate asupra bunului acordat în compensare și pe care să îl poată exercita pe deplin, apreciem că prin noțiunea de “bun liber de sarcini” urmează a se înțelege un bun care nu este afectat de garanții sau de alte limitări care să fie apte să golească de conținut dreptul de proprietate astfel recunoscut.
În concluzie, opinia I.N.M. a fost aceea că prin noțiunea de “bunuri disponibile” în sensul Legii nr. 10/2011, al Legii nr. 165/2013 și al Deciziei nr. 12/2018 a Înaltei Curți de Casație și Justiție – Completul pentru soluționarea recursurilor în interesul legii urmează a se înțelege bunurile aflate în patrimoniul entității învestite cu soluționarea notificării, mai puțin cele aflate în domeniul public al statului sau al unității administrativ-teritoriale; totodată, se apreciază că bunul acordat în compensare trebuie să fie liber de sarcini, respectiv să permită exercitarea deplină a prerogativelor dreptului de proprietate.
În ceea ce privește posibilitatea acordării în compensare de bunuri aflate în domeniul public al statului sau al unității administrativ-teritoriale, participanții la întâlnire și-au însușit soluția expusă în opinia I.N.M.
Referitor la interpretarea noțiunii de bun „liber de sarcini”, în majoritate, s-a decis nuanțarea soluției propuse în opinia I.N.M., în sensul că această calificare va fi apreciată de la caz la caz, similar analizei realizate de instanță în soluționarea acțiunii în revendicare.
Pentru ipoteza imobilelor ce fac obiectul unui contract de închiriere, participanții, în majoritate, au considerat că măsura acordării în compensare poate fi asimilată ipotezei vânzării bunului închiriat, cu consecința dobândirii de către persoana căreia i s-a atribuit bunul în compensare a calității de locator, aceasta urmând să culeagă fructele civile în calitate de proprietar.
În ceea ce privește problema supusă dezbaterii, respectiv aceea dacă bunurile închiriate în temeiul Legii nr. 112/1995 pot constitui obiect al măsurii reparatorii referitoare la acordarea de bunuri în compensare, opinia I.N.M. este următoarea:
În primul rând, bunul liber de sarcină este cel al cărui drept de proprietate nu este grevat, astfel încât prerogativele sale pot fi exercitate nestingherit de către proprietar; existența unui drept de creanță în patrimoniul unui terț rezultat din locațiunea bunului nu constituie o sarcină a proprietății asupra acestuia.
În al doilea rând, potrivit art. 1 alin. (2) C. civ., în cazurile neprevăzute de lege se aplică uzanţele, iar în lipsa acestora, dispoziţiile legale privitoare la situaţii asemănătoare, iar când nu există asemenea dispoziţii, principiile generale ale dreptului.
Din moment ce nu există dispoziții legale și uzanțe referitoare la ipoteza problemei în discuție, apreciem că pot fi folosite, ca prevederi legale privitoare la situații asemănătoare, cele din materia înstrăinării bunului dat în locațiune (art. 1.811 – 1.814 C. civ.).
Astfel, art. 1.811 C. civ. prevede că dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;
b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;
c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;
d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.
Art. 1.812 alin. (1) – (3) C. civ. prevede că dacă părţile convin astfel, locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune; cu toate acestea, locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării contractului, conform prevederilor art. 1.816 alin. (2); locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea prevederilor alin. (2) nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului.
În conformitate cu art. 1.813 alin. (1) – (2) C. civ., în cazurile prevăzute la art. 1.811, dobânditorul se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului care izvorăsc din locaţiune; locatorul iniţial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.
Potrivit art. 1.814 C. civ., când locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru îndeplinirea obligaţiilor sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanţii, în condiţiile legii.
În ceea ce privește cea de-a doua problemă supusă dezbaterii, respectiv aceea vizând momentul până la care reclamantul este în drept să indice bunurile solicitate în compensare, apreciem următoarele:
– în primul rând, solicitarea de acordare a unor bunuri în compensare și indicarea în concret a bunurilor a căror compensare se solicită constituie obiectul cererii de chemare în judecată;
– în măsura în care reclamantul dorește să-și modifice bunul solicitat în compensare prin cererea introductivă trebuie să formuleze cerere adițională, cu respectarea regimului juridic prevăzut de art. 204 alin. (1) C. proc. civ.;
– dacă reclamantul a fost împiedicat în indicarea unui bun pretins în compensare din motive temeinice, acesta este în drept să formuleze alături de cererea adițională și cerere de repunere în termenul de formulare a cererii adiționale, potrivit art. 186 C. proc. civ.; printre motivele temeinice de repunere în termen, apreciem că se pot enumera ipotezele în care bunurile solicitate inițial nu sunt libere de sarcini, aspect rezultat ulterior din răspunsurile autorităților la adresele efectuate de către instanță pentru aflarea situației juridice a imobilului;
– cererea de acordare a bunurilor în compensare nu poate fi formulată direct în apel, căci nesocotește art. 478 alin. (3) C. proc. civ., potrivit căruia în apel nu se poate schimba obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot formula pretenții noi.
În concluzie, opinia I.N.M. este aceea că un imobil – construcţie, folosit de chiriaşi în temeiul unor contracte de închiriere încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, poate fi acordat în compensare în temeiul Legii nr. 165/2013, fiind liber de sarcini. Reclamantul trebuie să indice bunurile solicitate în compensare prin cererea de chemare în judecată; acestea pot fi modificate printr-o cerere adițională, formulată cu respectarea art. 204 alin. (1) C. proc. civ.; reclamantul poate formula, în condițiile art. 186 C. proc. civ., cerere de repunere în termenul de formulare a cererii adiționale; bunurile solicitate în compensare nu pot fi indicate direct în apel.
În unanimitate, participanții și-au însușit soluția expusă în opinia I.N.M. în sensul că un imobil – construcţie, folosit de chiriaşi în temeiul unor contracte de închiriere încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, poate fi acordat în compensare în temeiul Legii nr. 165/2013, fiind liber de sarcini. Totodată, s-a specificat faptul că această soluție nu este limitată exclusiv la ipoteza contractelor de închiriere perfectate în temeiul Legii nr. 112/1995.
În unanimitate, participanții și-au însușit soluția expusă în opinia I.N.M. în sensul că reclamantul trebuie să indice bunurile solicitate în compensare prin cererea de chemare în judecată; acestea pot fi modificate printr-o cerere adițională, formulată cu respectarea art. 204 alin. (1) C. proc. civ.; reclamantul poate formula, în condițiile art. 186 C. proc. civ., cerere de repunere în termenul de formulare a cererii adiționale.
În majoritate, participantii și-au însușit soluția expusă în opinia I.N.M. în sensul că bunurile solicitate în compensare nu pot fi indicate direct în apel.
În minoritate, s-a apreciat că, pentru anumite motive temeinice ce nu implică culpa reclamantului, acesta ar putea solicita în mod legal în apel acordarea unui alt bun în compensare, instanța de apel urmând să i-l acorde (de exemplu, ipoteza în care bunul acordat în compensare în primă instanță a fost acordat în compensare și altei persoane după momentul pronunțării hotărârii în primă instanță).
Această problemă de drept a fost discutată cu ocazia întâlnirii președinților secțiilor civile ale Înaltei Curți de Casație și Justiție și curților de apel – Timișoara, 5-6 martie 2020.
