Acţiune în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare. Răspunderea pentru garanţia contra viciilor bunului vândut. Condiţii
Articol incident: C.civ., art. 1707
Potrivit obligației legale de garanție pentru vicii, vânzătorul trebuie să asigure stăpânirea utilă a bunului vândut, fiind esențial a se face distincție între defectul ascuns, reglementat de art. 1707 Cod civil și eroarea, ca viciu de consimțământ, asupra substanței obiectului contractului, în sensul de împrejurare sau calitate esențială care ar fi dus la neîncheierea contractului, astfel cum este reglementată de art.1207 alin. (2) pct.2 Cod civil.
În raport cu dispoziţiile art. 1707 Cod civil, viciul care afectează un bun reprezintă un defect fizic ce face bunul impropriu întrebuințării lui după destinație sau îi diminuează întrebuințarea sau valoarea de utilizare.
Starea de temere în care s-ar afla cumpărătorul, determinată de riscul apariției de avarii cauzate de subtraversarea construcției de către o conductă de canalizare, care ar putea pune în pericol integritatea bunului şi siguranţa persoanelor, este un element subiectiv de percepție a realității ce nu poate constitui un viciu în sensul legii întrucât nu poate fi asimilată unui defect fizic, material, evaluabil din punct de vedere tehnic și care afectează utilizarea bunului.
Pentru a se putea reține că sunt îndeplinite condițiile de admitere a acțiunii redhibitorii, subtraversarea imobilului de către conducta de apă s-ar putea constitui într-un viciu ascuns al construcției, însă, sub condiția ca această împrejurare să determine, în mod direct, o utilizare improprie a imobilului ori diminuarea valorii de circulație a acestuia, fiind necesar a se identifica, în concret, în ce constă deficiența de bună utilizare a imobilului. – I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 1062 din 4 iunie 2020
I. Circumstanţele cauzei
Obiectul cererii de chemare în judecată
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 7 februarie 2018 pe rolul Tribunalului Cluj – Secţia civilă, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E. SA, rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi cu pârâţii C. şi D., autentificat sub nr. x din 13.07.2012 de BNP X., repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului prin obligarea pârâţilor la restituirea către reclamanţi a sumei de 80.000 euro sau echivalentul în lei de la data plăţii, precum şi a cheltuielilor vânzării, în cuantum de 4.957 lei; obligarea pârâţilor C. şi D. la plata sumei de 12.016,37 euro, sau echivalentul în lei la data plăţii, cu titlu de daune interese, reprezentând dobânda achitată de reclamanți în favoarea SC E. SA, de la data încheierii contractului până la 31.01.2017, precum şi sumele viitoare pe care reclamanţii vor fi ţinuţi să le achite cu titlu de dobândă în favoarea E. SA, conform contractului de credit nr. x din 13.07.2012, de la 01.02.2017, până la restituirea de către pârâţii C. şi D. a preţului de 80.000 euro, urmare rezoluţiunii contractului menţionat.
Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal
Prin sentinţa nr.225 din 7 mai 2018, Tribunalul Cluj – Secţia civilă a respins, ca inadmisibilă, excepţia de nelegalitate a avizului nr.611/4498/2006 eliberat de Compania F. SA. A respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată prin întâmpinare. A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E. SA şi a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2012 de BNP X. şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, prin obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 80.000 euro sau echivalentul în lei la data plăţii, precum şi a cheltuielilor vânzării în cuantum de 4.957 lei. A respins restul pretenţiilor formulate. I-a obligat pe pârâţii C. şi D., în solidar, să plătească reclamanţilor suma de 13.500,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale, reprezentând onorariu avocaţial şi taxă judiciară de timbru.
Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel
Prin decizia nr.68 din 10 aprilie 2019, Curtea de Apel Cluj – Secţia I civilă a admis apelul principal declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei nr.225/2018 a Tribunalului Cluj – Secţia civilă pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis petitul referitor la plata daunelor interese, obligându-i pe pârâţii C. şi D. să le plătească reclamanţilor A. şi B. suma de 12.016,37 euro, echivalentă în lei la cursul BNR din ziua plăţii fiecărei rate, reprezentând dobânda achitată către E. SA în perioada 15.08.2012 – 31.01.2017, precum şi sumele viitoare pe care reclamanţii le vor plăti cu titlu de dobândă către bancă, conform contractului de credit nr. x/13.07.2012, începând cu 01.02.2017, până la restituirea de către pârâţi a preţului de 80.000 euro. A menţinut restul dispoziţiilor din sentinţa apelată. A respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâţii C. şi D., împotriva aceleiaşi sentinţe. A admis excepţia inadmisibilităţii apelului incident şi a respins, ca inadmisibil, apelul incident declarat de reclamanţi. I-a obligat pe intimaţii C. şi D. să plătească apelanţilor A. şi B. suma de 10.982,04 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în apel şi în fond.
Calea de atac formulată în cauză
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâţii C. şi D.
În susţinerea motivului de recurs întemeiat pe art.488 alin. (1) pct.5 C.proc.civ., recurenţii au arătat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art.477 alin. (1) C.proc.civ. – limitele efectului devolutiv determinat de ceea ce s-a apelat, ale art.481 din acelaşi act normativ – neînrăutăţirea situaţiei în propria cale de atac, ale art.13 din acelaşi cod – dreptul la apărare cu referire şi la art.249 C.proc.civ. – sarcina probei.
În acest sens au susţinut că instanţa de apel nu a judecat în limitele criticilor formulate prin motivele de apel, ci a reluat judecata asupra tuturor problemelor de fapt şi de drept invocate în faţa primei instanţe; această împrejurare încălcă regula tantum devolutum quantum apellatum, întrucât instanţa de apel nu s-a raportat exclusiv la criticile recurenţilor şi la apărările invocate de intimaţii A. şi B. prin întâmpinare, ci a rejudecat cauza dincolo de aceste limite, prin raportare la criticile formulate de reclamanţi în apelul incident, care însă a fost respins, ca inadmisibil.
Procedând astfel, instanţa de apel a nesocotit limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a apelat, cauzând înrăutăţirea situaţiei recurenţilor în propria cale de atac; acest aspect rezultă din statuarea Curţii potrivit căreia, în condiţiile în care imobilul a fost achiziţionat cu fosă septică, imposibilitatea racordării acestuia la reţeaua publică de canalizare nu prezintă relevanţă în cauză, care să justifice admiterea acţiunii, determinantă fiind starea reală de temere a reclamanţilor care, datorită subtraversării imobilului de o conductă magistrală de apă, sunt expuşi unui risc continuu de a suporta consecinţele care s-ar produce în cazul avarierii acesteia.
În plus, analizând cererea reclamanţilor privind obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată, Curtea a stabilit că aspectele invocate pe fondul apelului incident, respins ca inadmisibil, au constituit principalul argument pentru care s-a respins apelul pârâţilor cu privire la soluţia dată asupra fondului.
Cu privire la încălcarea dreptului la apărare, prevăzut de art.13 C.proc.civ., recurenţii au arătat că, la termenul de judecată din 10.04.2019, având în vedere motivele de apel pe care le-au formulat, au solicitat, în probaţiune, efectuarea de către instanţa de apel a unei adrese către F. SA, pentru a răspunde solicitării înregistrate la 27.03.2019, în sensul de a comunica dacă, la momentul judecării apelului, imobilul care formează obiectul contractului a cărui rezoluţiune se cere, este racordat sau nu la reţeaua publică de canalizare. Această cerere era esenţială în susţinerea motivelor de apel, în condiţiile în care au criticat modalitatea în care prima instanţă a identificat viciul ascuns al imobilului în litigiu, prin raportare la motivele prezentate de reclamanţi prin cererea introductivă. Răspunsul Companiei F. SA din 08.04.2019, transmis reprezentantului convenţional al recurenţilor prin poşta electronică la 10.04.2019, ulterior strigării cauzei în şedinţa publică, a fost în sensul confirmării branşării imobilului în litigiu la reţeaua publică de canalizare şi ar fi fost de natură a invalida teza primei instanţe referitoare la viciul ascuns al imobilului şi, totodată, de a confirma susţinerea recurenţilor potrivit căreia subtraversarea terenului de către conducta de aducţiune nu reprezintă un viciu ascuns al construcţiei. Susțin că nu poate fi primită motivarea Curţii, în sensul că proba solicitată nu ar fi fost utilă soluţionării cauzei, excedând limitelor stabilite de reclamanţi prin cererea de chemare în judecată întrucât reclamanţii au motivat existenţa viciului şi prin imposibilitatea de racordare a imobilului în litigiu la reţeaua publică de canalizare, alegaţie validată de Tribunalul Cluj prin considerentele sentinţei pronunţate.
Atingerea dreptului la apărare al recurenţilor rezultă și din nesocotirea regulii prevăzute de art.249 C.proc.civ., care reglementează sarcina probei; în acest context a arătat că instanţa de apel, inversând în mod nepermis sarcina probei, au reţinut că, deşi pârâţii au contestat, prin memoriul de apel, traseul conductei stabilit de F. SA în cuprinsul adresei nr. 29771/2016 de care se prevalează reclamanţii, nu au solicitat administrarea probelor pe acest aspect; or, dovada contrară solicitată de recurenţi a fost avizul nr.611/4498/2006, aspect care i-a determinat pe reclamanţi să invoce excepţia de nelegalitate a acestuia, în condiţiile art.4 din Legea contenciosului administrativ nr.554/2004, excepție ce a fost respinsă, astfel că acest aviz, ce se bucură de prezumția de legalitate, este o probă câștigată cauzei. În condiţiile în care, cu privire la acelaşi aspect, fiecare parte a propus probe, instanţa de apel ar fi trebuit să aplice dispoziţiile art.254 alin.(5) C.proc.civ., dând eficienţă rolului său activ pentru ca, în baza art.22 alin.(2) din acelaşi act normativ, să prevină orice greşeală cu privire la aflarea adevărului, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale.
Instanţa de apel a inversat sarcina probei atunci când a avut în vedere planurile depuse la dosar de Compania F. SA, necontestate, din cuprinsul cărora rezultă că amprenta clădirii construite depăşeşte cu 3,35 m, respectiv 3,59 m amprenta clădirii proiectate; planurile au fost depuse de Compania F. SA cu prilejul invocării de către pârâţi a excepţiei de nelegalitate a avizului nr.611/4498/2006, care a fost respinsă, ca inadmisibilă, de prima instanţă, soluţia nefiind atacată de reclamanţi. Întrucât această soluţie a intrat sub autoritatea lucrului judecat, recurenţii au susţinut că nu s-au aflat în situaţia de a formula apel principal, conform art.461 alin.(1) C.proc.civ. pentru a putea contesta aceste planuri; instanţa de apel a nesocotit dispoziţiile art.254 alin.(5) şi art.22 alin.(2) C.proc.civ., limitându-se ca, pe baza prezumţiilor judiciare, să concluzioneze asupra unor fapte nelămurite, în lipsa completării probelor şi punerii în discuţia părţilor a necesităţii administrării altor probe (expertiza în construcţii şi expertiza tehnică de specialitate pentru identificarea traseului conductei de apă).
În susţinerea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art.488 alin.(1) pct.6 C.proc.civ., recurenţii au arătat că instanţa de apel a încălcat principiul tantum devolutum quantum apellatum, consacrat de art.477 alin.(1) din acelaşi act normativ şi principiul privind neînrăutătirea situaţiei în propria cale de atac, reglementat de art.481 din acelaşi cod; considerentele instanței de apel nu sunt de natură a susține soluția, întrucât, deși respinge apelul incident, aceasta își însușește motivele de apel pentru a respinge apelul principal al recurenților; prin urmare, în situaţia în care Curtea a respins, ca inadmisibil, apelul incident, nu există nicio justificare pentru care să fie analizate „aspectele care nu au fost explicit reţinute de prima instanţă”, care au format obiectul apelului incident.
În susţinerea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art.488 alin.(1) pct.8 teza a II-a C.proc.civ., recurenţii au invocat aplicarea greşită a normelor de drept material ce vizează obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii ascunse, aceasta incluzând prescripţia dreptului material la acţiune [art.2531 alin.(1) lit.b) Cod civil], identificarea viciului ascuns (art.1707 Cod civil) şi întinderea obligaţiei de garanţie (art.1712 Cod civil).
Susţin că instanţele de fond nu au arătat motivul pentru care un element exterior construcţiei este interpretat ca fiind o deficienţă care face construcţia improprie folosirii potrivit destinaţiei sale.
Instanţa de apel a extins sfera de aplicare a dispoziţiilor art.2531 alin.(1) lit.b) Cod civil, adăugând la lege atunci când a statuat că, în situaţia în care înstrăinarea a vizat o construcţie sunt incidente aceste prevederi legale. Fiind vorba de norme care reglementează termenul de garanţie legală, art.2531 alin. (1) lit.b) Cod civil este de ordine publică, de strictă interpretare şi aplicare.
Contrar aspectelor statuate de reclamanţi, reţinute de instanţa de apel, terenul este bun principal, în raport cu construcţia, chiar dacă destinaţia acesteia este de locuinţă; termenul de prescripţie de 3 ani a dreptului material la acţiunea în rezoluţiune pentru vicii ascunse, prevăzut art.2517 Cod civil, a început să curgă de la împlinirea unui an de la data predării către reclamanţi a terenului şi a construcţiei aferente, respectiv de la 6 august 2013, prescripţia dreptului material la acţiune fiind împlinită la momentul sesizării Tribunalului Cluj.
În ceea ce priveşte obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii ascunse, au susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art.1707 alin.(1) şi alin.(3) Cod civil nefiind îndeplinite condiţiile privind răspunderea pentru garanţia contra viciilor bunului vândut, întrucât aspectul reținut nu poate fi considerat un defect fizic al lucrului.
Soluţia Curţii de Apel Cluj cu privire la întinderea obligaţiei de garanţie a fost dată cu aplicarea greşită a prevederilor art.1712 Cod civil. Instanţa de apel trebuia să analizeze buna credinţă a recurenţilor, prin raportare la conduita acestora la momentul încheierii contractului de vânzare autentificat sub nr.1038/13.07.2012, iar nu la elemente exterioare, cum ar fi existența unui antecontract încheiat de coproprietarul terenului.
Apărările formulate în cauză
Intimata G. (succesoarea în drept a SC E. SA) a formulat întâmpinare, solicitând admiterea recursului în baza dispozițiilor art. 488 pct.5 C.proc.civ., din perspectiva depășirii limitelor devoluțiunii determinate prin motivele de apel și a încălcării regulii non reformatio in peius, dar și a dispozițiilor art.488 pct.8 C.proc.civ., prin raportare la interpretarea greșită a art. 1707, 1712 și 2531 Cod civil, referitoare la identificarea viciului ascuns ce a determinat rezoluțiunea contractului de vânzare, cu mențiunea că, în ceea ce o privește, dreptul de ipotecă asupra imobilului al creditorului de bună credință subzistă.
Intimații A. și B. au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat cu motivarea că nu au fost încălcate limitele devolutive ale apelului, întrucât instanța a valorificat apărările invocate de reclamanți, inclusiv din fața primei instanțe, în condițiile în care legea nu prevede o cale de atac împotriva erorii sau omisiunii instanței de a reține toate argumentele aduse de reclamanți în susținerea cererii, instanța de apel, procedând la o nouă judecată în fond, poate să modifice considerentele care sprijină soluția din dispozitiv valorificând argumentele aduse de reclamanți în susținerea cererii introductive.
Intimații au mai susținut că nu a fost încălcat principiul non reformatio in peius, dat fiind că apelul recurenților a fost respins ca nefondat, menținându-se hotărârea primei instanțe, că nu le-a fost încălcat acestora dreptul la apărare și nici nu s-a inversat sarcina probei, că dispozitivul hotărării prin care se respinge apelul recurenților este susținut de considerente.
Cu privire la dispozițiile art.488 pct.8 C.proc.civ., intimații au susținut că excepția prescripției dreptului material la acțiune a fost corect soluționată în raport de art.2531 alin. (1) lit.b) Cod civil, prin raportare la construcție și nu la teren și că subtraversarea imobilului de către magistrala de apă reprezintă un viciu prin prisma pericolului real și iminent reprezentat de posibilitatea producerii unor avarii, ceea ce reprezintă o deficiență a bunului vândut care îl face impropriu utilizării conform destinației. De asemenea, au arătat că dispozițiile art.1712 Cod civil au fost corect interpretate și aplicate, recurenții având cunoștință de viciul ascuns la momentul încheierii contractului.
II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte reţine următoarele:
Primele critici formulate se circumscriu dispoziţiilor art.488 pct.5 C.proc.civ., recurenţii considerând că au fost încălcate o serie de principii care guvernează desfăşurarea procesului civil.
În acest sens, se invocă încălcarea limitelor devolutive ale apelului, susţinând recurenţii că, deşi instanţa de apel a respins apelul incident al reclamanţilor ca inadmisibil, pe motiv că vizează o completare a considerentelor, a utilizat afirmaţiile conţinute în acest apel pentru a combate argumentele pârâţilor şi a substitui motivarea primei instanţe.
Înalta Curte reține că reclamanţii au solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi pe motiv că este lovit de un viciu ascuns, respectiv că locuinţa cumpărată este subtraversată de o conductă de canalizare ce deserveşte oraşul, cu un diametru foarte mare. Au susținut reclamanții că au aflat de această situație la momentul la care Compania F. a emis un aviz negativ de racordare a imobilului la rețeaua de canalizare, în care a fost menționat pericolul ca o avarie la conductă să producă pagube majore pentru care operatorul nu își asumă responsabilitatea. Această situație a creat în psihicul lor o stare de intensă și continuă temere cu privire la riscul de avarie, ceea ce i-a făcut să părăsească imobilul. Au mai susţinut reclamanţii că pârâţii au fost de rea credinţă, întrucât cunoşteau situaţia imobilului, astfel că au solicitat, pe lângă rezoluțiunea contractului și restituirea prețului, și obligarea lor la plata unor despăgubiri în care au inclus dobânda bancară pe care au achitat-o la contractul de credit încheiat în vederea cumpărării acestui imobil, până la restituirea efectivă a prețului.
Pârâții s-au apărat invocând, cu prioritate, prescripția dreptului material la acțiunea în rezoluțiune pentru viciu ascuns, despre care au susținut că ar afecta terenul și nu construcția, motiv pentru care sunt incidente dispozițiile art. 2517 raportate la cele ale art. 2531 alin.(1) lit.a) și nu lit. b) Cod civil. Au arătat că imobilul nu a fost amplasat pe conducta publică de apă, că nu sunt îndeplinite condițiile privind răspunderea pentru garanția contra viciilor și că au acționat cu bună credință.
Prima instanţă a admis acţiunea redhibitorie, dispunând rezoluţiunea contractului şi restituirea preţului, cu motivarea că imobilul înstrăinat este lovit de viciul ascuns reprezentat de subtraversarea acestuia de către conducta de canalizare a oraşului, ceea ce a făcut imposibilă racordarea lui la reţeaua de canalizare, deficiență calitativă care limitează posibilitatea de utilizare a construcției conform destinației.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții care au susţinut că nu există un viciu care să facă improprie utilizarea locuinței, imobilul fiind prevăzut cu fosă septică și, ulterior, racordat de reclamanţi la reţelele de apă şi canalizare.
Reclamanţii au formulat apel principal, solicitând să se constate reaua credinţă a vânzătorilor şi să fie obligaţi aceștia la plata despăgubirilor accesorii preţului.
Totodată, au promovat un apel incident prin care au arătat că instanţa de fond a omis să reţină, ca viciu ascuns, şi pericolul grav pe care îl reprezintă existenţa conductei în viaţa lor.
Instanţa de apel a respins apelul pârâţilor cu motivarea că existenţa conductei determină un viciu al bunului și că reclamanţii s-au prevalat în cauză nu doar de imposibilitatea de a obţine racordarea, aspect reţinut de prima instanţă, dar nerelevant pentru a justifica admiterea acţiunii în condițiile în care imobilul avea fosă septică, ci și de starea reală de temere, determinantă în cauză, întrucât aceștia sunt expuși unui risc continuu de avariere și distrugere a construcţiei şi de a le fi pusă viaţa în pericol, viciu deosebit de grav. A apreciat că starea de temere este firească, în condițiile în care există riscul ca locuința reclamanților să fie distrusă, viața și integritatea lor și a celor 4 copii să fie pusă în pericol, reținând din întreaga motivare a acțiunii că acesta a fost principalul motiv pentru care reclamanții au solicitat rezoluțiunea contractului, respectiv starea de temere invocată ca fiind consecința directă a viciului ascuns. De asemenea, a fost admis apelul principal al reclamanților sub aspectul întinderii despăgubirilor, instanța reținând reaua credință a pârâților, care au cunoscut existența viciului anterior încheierii contractului de vânzare.
Înalta Curte mai reține că instanța a respins apelul incident al reclamanților ca inadmisibil, apreciind că aceștia solicită de fapt completarea considerentelor sentinței atacate cu argumente în sensul reținerii riscului la care sunt supuși, teză neacoperită de dispozițiile art. 461 alin.(2) C.proc.civ. care, reglementând obiectul apelului împotriva considerentelor, îl limitează la dezlegările greșite în fapt sau în drept.
Cu toate acestea, din analiza considerentelor deciziei recurate se observă că, la momentul analizei culpei procesuale, în aplicarea art.453 C.proc.civ., instanța de apel a consemnat că aspectele invocate pe fondul apelului incident au constituit principalul argument pentru care a respins apelul pârâților cu privire la soluția dată fondului, aspecte care, într-adevăr, nu ar fi fost explicit reținute de prima instanță.
În legătură cu acest raționament judiciar recurenții au invocat, în baza art. 488 pct.5 C.proc.civ., încălcarea dispozițiilor art.477 alin.(1) C.proc.civ. – limitele efectului devolutiv determinat de ceea ce s-a apelat, ale art.481 din acelaşi act normativ – neînrăutăţirea situaţiei în propria cale de atac, ale art.13 din acelaşi cod – dreptul la apărare cu referire la art.249 C.proc.civ. – sarcina probei.
În acest sens au susținut că instanţa de apel nu a judecat în limitele criticilor formulate prin motivele de apel, încălcând regula tantum devolutum quantum apellatum, întrucât nu s-a raportat exclusiv la criticile recurenţilor şi la apărările invocate de intimaţii-reclamanţi, ci a reluat judecata asupra tuturor problemelor de fapt şi de drept invocate în faţa primei instanţe, valorificând criticile formulate de reclamanţi în apelul incident deși a respins această cale de atac ca inadmisibilă.
Înalta Curte nu va reține o astfel de critică având în vedere că limitele devoluțiunii în apel se stabilesc atât prin raportare la criticile celui care a inițiat calea de atac, dar și prin raportare la apărările pe care intimatul le aduce acestor critici. Or, subsumată noțiunii de viciu ascuns și efectelor pe care subtraversarea imobilului de către conducta de apă le-a produs, în primă instanță a fost afirmată și teza stării de temere cu privire la potențialul risc de avarie, nu doar imposibilitatea obiectivă a racordării imobilului la rețeaua de canalizare, teză validată de prima instanță.
Motivului de apel care încerca să demonstreze că neracordarea la rețeaua de utilități nu este un defect fizic și că imobilul era dotat cu fosă septică de la momentul edificării sale, iar starea de temere este un element de ordin psihologic care nu intră în sfera noțiunii de viciu ascuns, reclamanții i-au opus, prin întâmpinare, apărarea că starea de temere este cea care i-a determinat să părăsească imobilul și că subtraversarea construcției de către conducta de apă reprezintă un viciu grav al imobilului atât pentru riscul generat de o eventuală deteriorare a conductei, cât și din cauza imposibilității racordării la rețeaua de canalizare.
Prin urmare, nu se poate aprecia că instanța a depășit limitele învestirii în apel analizând existența viciului ascuns din perspectiva celor două elemente, cel obiectiv și cel subiectiv, privite ca efect al situației de fapt a subtraversării terenului de către conductă. Chiar dacă instanța de fond nu a reținut elementul subiectiv reprezentat de starea de temere ca aparținând viciului ascuns ce a determinat pronunțarea soluției de desființare a actului translativ de proprietate, aceasta a fost menționată în motivele de apel și în apărarea intimaților, astfel că a intrat în sfera de analiză a instanței dat fiind caracterul devolutiv al căii de atac ce permite analiza situației de fapt sub toate aspectele de fapt deduse judecății în respectiva fază procesuală. În acest context, împrejurarea că aceleași susțineri din întâmpinare au fost reluate și în conținutul apelului incident, fiind dezvoltate ca și critici ale considerentelor hotărârii de primă instanță, nu conferă un caracter fondat motivului de nelegalitate referitor la încălcarea limitelor devolutive, chiar dacă apelul incident a fost respins ca inadmisibil, pe motiv că tinde la completarea considerentelor și nu învederează o greșită statuare în fapt sau în drept, și nu pe fond.
Recurenții mai susțin că înlăturarea de către instanța de apel a elementului obiectiv și reținerea celui subiectiv constituie o înrăutățire a situației în propria lor cale de atac în condițiile respingerii apelului incident care avea acest obiect și a recunoașterii, în considerente, că aspectele invocate pe fondul apelului incident au constituit principalul argument pentru care s-a respins apelul pârâților cu privire la soluția dată asupra fondului.
Astfel cum s-a arătat, elementul subiectiv a constituit o referință pentru ambele părți în susținerea dezbaterilor asupra existenței viciului ascuns, motiv pentru care, în cazul în care sancțiunea civilă a desființării contractului aplicată de instanța de fond s-a menținut, nu se poate reține o înrăutățire a situației juridice a părții în propria cale de atac.
Recurenții au afirmat că li s-a încălcat dreptul la apărare prin respingerea unei cereri de probatoriu în susținerea motivelor de apel, ce tindea la a dovedi că imobilul era racordat la rețeaua de canalizare, criticând aprecierea instanței în sensul că proba solicitată nu ar fi fost utilă soluţionării cauzei întrucât ar exceda limitelor stabilite de reclamanţi prin cererea de chemare în judecată deși aceștia au motivat existenţa viciului şi prin prisma imposibilităţii de racordare a imobilului în litigiu la reţeaua publică de canalizare, alegaţie validată de Tribunalul Cluj prin considerentele sentinţei pronunţate.
Înalta Curte apreciază că susținerile recurenților nu se circumscriu unor aspecte de nelegalitate, câtă vreme, deși formal, invocă încălcarea unui principiu de drept procesual civil, în realitate critică modalitatea de apreciere a instanței asupra pertinenței administrării unor mijloace de probă, împrejurare ce ține de temeinicia soluției pronunțate și care nu poate fi analizată în cadrul procesual al recursului. În acest sens, se constată că recurenții au beneficiat de apărare calificată în fața instanței, solicitările lor sub aspect probatoriu fiind analizate din perspectiva utilității, pertinenței și concludenței acestora. Este atributul exclusiv al instanțelor de fond, în etapa devolutivă a procesului, să aprecieze asupra utilității probatoriului și să propună administrarea acelor probe care să le formeze convingerea că situația de fapt pretinsă de părți corespunde realității.
Se invocă de către recurenți și încălcarea dreptului la apărare reglementat de art.13 C.proc.civ., întrucât instanţa de apel ar fi nesocotit regula prevăzută de art.249 C.proc.civ., inversând sarcina probei. În condiţiile în care, cu privire la acelaşi aspect, fiecare parte a propus probe care se contrazic, respectiv adresa nr.29771/2016 de care se prevalează reclamanţii și avizul nr.611/4498/2006, ce se bucură de prezumția de legalitate, invocat de pârâți, instanţa de apel ar fi trebuit să aplice dispoziţiile art.254 alin. (5) C.proc.civ., dând eficiență rolului său activ, în baza art.22 alin.(2) din acelaşi act normativ pentru a preveni orice greşeală cu privire la aflarea adevărului. În acest sens, susțin că instanţa de apel a avut în vedere planurile depuse la dosar de Compania F. SA, cu prilejul invocării de către pârâţi a excepţiei de nelegalitate a avizului nr.611/4498/2006, care a fost respinsă, ca inadmisibilă, din cuprinsul cărora rezultă că amprenta clădirii construite depăşeşte cu 3,35 m, respectiv 3,59 m amprenta clădirii proiectate și s-a limitat ca, pe baza prezumţiilor judiciare, să concluzioneze asupra unor fapte nelămurite, în lipsa completării probelor şi punerii în discuţia părţilor a necesităţii administrării altor probe (expertiza în construcţii şi expertiza tehnică de specialitate pentru identificarea traseului conductei de apă).
Prin aceste critici, recurenții contestă modalitatea în care instanța de apel a interpretat probele administrate, împrejurare ce nu poate fi asimilată cu încălcarea dreptului la apărare sau a principiului rolului activ. Evaluarea instanței cu privire la aceste probe și întemeierea raționamentului judiciar pe acele probe pe care le-a apreciat ca fiind concludente și lămuritoare pentru situația de fapt reținută reprezintă un aspect de temeinicie și nu de nelegalitate, a cărui analiză este incompatibilă cu controlul de legalitate efectuat în recurs.
În baza art.488 pct.6 C.proc.civ., recurenții susțin că, tot din perspectiva încălcării principiilor tantum devolutum quantum apellatum, consacrat de art.477 alin. (1) din acelaşi act normativ şi al neînrăutătirii situaţiei în propria cale de atac, reglementat de art.481 din acelaşi cod, soluția pronunțată nu este susținută de considerentele instanței de apel care, deși respinge apelul incident își însușește motivele de apel pentru a respinge apelul principal al recurenților; consideră că, în situaţia în care Curtea a respins, ca inadmisibil, apelul incident, nu există nicio justificare pentru care să fie analizate „aspectele care nu au fost explicit reţinute de prima instanţă”, care au format obiectul apelului incident.
Înalta Curte consideră că, deși nu contestă, întrucât nu au interes, soluția de respingere ca inadmisibil a apelului incident, criticile recurenților asupra considerentelor decizorii ale hotărârii ce valorifică, în defavoarea lor, argumentele din conținutul declarației de apel incident sunt admisibile.
Critica este fondată, însă nu pentru că ar duce la încălcarea principiilor menționate, cazul de nelegalitate prevăzut de pct.5 al art.488 C.proc.civ. fiind distinct de cel reglementat la pct.6 al aceluiași articol.
Astfel, motivul de recurs reglementat la punctul 6, este incident în situația în care hotărârea atacată cuprinde în considerentele sale constatări distincte, contradictorii sau confuze, astfel că instanța de recurs nu poate determina în ce măsură o anumită normă juridică a fost sau nu corect aplicată.
Din acest punct de vedere se constată că, pe de o parte, instanța de apel a respins ca inadmisibil apelul incident, pe motiv că nu se încadrează în tezele reglementate de art.461 alin.(2) C.proc.civ., care permit reformarea hotărârii prin admiterea căii de atac incidentale, iar, pe de altă parte, a afirmat că principalul argument pentru care a respins apelul pârâților a rezultat din valorificarea susținerilor reclamanților pe fondul apelului incident.
Prin urmare, aceste considerente din hotărârea atacată conduc spre concluzia că instanța de apel ar fi valorificat și aspectele de fond ale apelului incident, deși acesta, în mod formal, nu a fost primit spre analiză.
Este adevărat că, astfel cum instanța de recurs a arătat anterior cu ocazia analizei criticilor întemeiate pe dispozițiile art. 488 pct. 5 C.proc.civ., aspectele analizate fuseseră deja deduse judecății prin apelul principal al pârâților și apărările formulate de reclamanți în legătură cu acest apel, nefiind necesar ca instanța de apel să recurgă la criticile din apelul incident. Cu toate acestea, procedând astfel, instanța de apel a dezvoltat o motivare contradictorie sub acest aspect, impunându-se înlăturarea acelor considerente care, raportat la soluția de respingere a căii de atac, nu mai puteau valorifica aspectele de netemeinicie conținute în declarația de apel incident.
În susţinerea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art.488 alin.(1) pct.8 teza a II-a C.proc.civ., recurenţii au invocat aplicarea greşită a normelor de drept material ce vizează obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii ascunse, sub trei aspecte: prescripţia dreptului material la acţiune [art.2531 alin.(1) lit.b) Cod civil], identificarea viciului ascuns (art.1707 Cod civil) şi întinderea obligaţiei de garanţie (art.1712 Cod civil).
O primă critică subsumată motivului de recurs prevăzut de art.488 alin.(1) pct.8 teza a II-a C.proc.civ., se referă la prescripţia dreptului material la acţiune, respectiv la stabilirea termenului de garanție de la expirarea căruia începe să curgă termenul de prescripție de 3 ani prevăzut de art.2517 Cod civil. Recurenții susțin că dreptul la acțiune este prescris în raport de dispozițiile art. 2531 alin. (1) lit a) Cod civil, întrucât terenul este bun principal, în raport cu construcţia, astfel că termenul de prescripţie de 3 ani a dreptului material la acţiunea în rezoluţiune pentru vicii ascunse a început să curgă de la împlinirea unui an de la data predării către reclamanţi a terenului şi a construcţiei aferente, respectiv de la 6 august 2013, și nu după 3 ani de la predare, astfel cum dispune art.2531 alin.(1) lit. b) Cod civil. Astfel, prescripţia dreptului material la acţiune era împlinită la momentul sesizării Tribunalului Cluj.
Critica este nefondată. Astfel, în cauza dedusă judecății se aplică termenul de garanție de 3 ani prevăzut pentru construcții și nu cel de un an reglementat pentru alte tipuri de bunuri transmise, cum este terenul.
Aceasta pentru că se invocă un viciu ascuns care face locuința improprie utilizării conform scopului pentru care a fost cumpărată și nu terenul, care poate fi privit, din această perspectivă, ca un accesoriu al construcției, bunul principal în considerarea căruia a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare.
Prin urmare, instanțele de fond au făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale în materia prescripției.
O altă critică întemeiată pe dispozițiile art. 488 pct. 8 C.proc.civ. este aceea conform căreia instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art.1707 alin.(1) şi alin.(3) Cod civil, recurenții susținând că nu sunt îndeplinite condiţiile privind răspunderea pentru garanţia contra viciilor bunului vândut întrucât aspectul reținut nu poate fi considerat un defect fizic al lucrului.
Este întemeiată această susținere în condițiile în care viciul care afectează un bun reprezintă un defect fizic ce face bunul impropriu întrebuințării lui după destinație sau îi diminuează întrebuințarea sau valoarea de utilizare.
Potrivit obligației legale de garanție pentru vicii, vânzătorul trebuie să asigure stăpânirea utilă a bunului vândut, fiind esențial a se face distincție între defectul ascuns, reglementat de art. 1707 Cod civil și eroarea, ca viciu de consimțământ, asupra substanței obiectului contractului, în sensul de împrejurare sau calitate esențială care ar fi dus la neîncheierea contractului, astfel cum este reglementată de art.1207 alin. (2) pct.2 Cod civil.
În cauză reclamanții au arătat că imposibilitatea racordării imobilului la rețeaua de canalizare și starea de temere pentru riscul apariției de avarii, ambele cauzate de subtraversarea construcției de către conducta de apă reprezintă viciul ascuns al imobilului ce îl face total impropriu locuirii.
Prima disfuncționalitate a fost înlăturată în apel ca neconstituind un viciu al construcției în condițiile în care imobilul a fost dotat încă de la momentul cumpărării cu fosă septică și, ulterior, a fost racordat la utilități, fiind reținut al doilea aspect, cel al stării de temere în care s-ar afla întreaga familie a cumpărătorilor în fața riscului de producere a unor avarii la conducta de apă ce ar pune în pericol integritatea bunului, dar și siguranța persoanelor.
Înalta Curte apreciază că starea de temere este un element subiectiv de percepție a realității ce nu poate constitui un viciu în sensul legii întrucât nu poate fi asimilată unui defect fizic, material, evaluabil din punct de vedere tehnic și care afectează utilizarea bunului.
În cazul dedus prezentei judecăți, ceea ce s-ar putea constitui într-un viciu ascuns al construcției nu poate fi decât subtraversarea construcției de către conducta de apă, cu condiția ca această împrejurare să determine, în mod direct, o utilizare improprie a imobilului ori diminuarea valorii de circulație a acestuia.
Or, pentru a constata existența unui astfel de viciu, instanța de apel și-a întemeiat în mod greșit raționamentul juridic exclusiv pe un element subiectiv, statuând, în abstract, asupra unui un risc potențial ce ar determina apariția stării de temere, fără însă a identifica, în concret, în ce constă deficiența de bună utilizare a imobilului, pentru a putea reține că sunt îndeplinite condițiile de admitere a acțiunii redhibitorii. În lipsa unei astfel de analize, nu se poate constata dacă dispozițiile art. 1707 Cod civil sunt incidente în cauză.
Din acest motiv se impune admiterea recursului în baza art.488 pct.8 C.proc.civ., casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel care va trebui, plecând de la împrejurarea potrivit căreia imobilul este subtraversat de o conductă de apă, raportat la poziția exactă față de construcție și la modalitatea de exploatare a acesteia de către operatorul autorizat, să stabilească, în mod concret, din punct de vedere tehnic, constructiv și funcțional, care sunt consecințele unei astfel de situații, dacă existența conductei constituie un pericol real și iminent de afectare a integrității bunului și a siguranței persoanelor care îl exploatează, respectiv dacă riscul de avarie este esențial pentru a considera că determină o întrebuințare improprie a imobilului potrivit destinației și, în raport de aceste constatări, sancțiunea civilă aplicabilă.
În fine, o ultimă critică formulată în cauză vizează aplicarea greşită a prevederilor art.1712 Cod civil cu privire la întinderea obligaţiei de garanţie. În acest sens, recurenții susțin că instanţa de apel trebuia să analizeze buna lor credinţă prin raportare la conduita acestora la momentul încheierii contractului de vânzare autentificat sub nr. x/2012, iar nu la elemente exterioare, cum ar fi existența unui antecontract încheiat de un alt coproprietar al terenului.
Această critică nu va mai fi analizată întrucât întinderea obligației de garanție este subsecventă analizei îndeplinirii condițiilor de existență a unei atare obligații. Prin urmare, față de soluția desființării hotărârii recurate sub aspectul apelului pârâților, în care urmează a se analiza îndeplinirea condițiilor pentru reținerea unui viciu ascuns al construcției, se va rejudeca și apelul reclamanților referitor la întinderea obligației de garanție, ținându-se cont și de criticile formulate în acest sens în recurs.
Pentru aceste considerente, Înalta Curte a admis recursul declarat de pârâţii C. şi D. împotriva deciziei nr.68/A din 10 aprilie 2019, pronunţate de Curtea de Apel Cluj – Secţia I civilă, în baza art. 488 pct.6 și 8 C.proc.civ., a casat în parte decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel pentru soluţionarea apelurilor principale, menținând celelalte dispoziţii ale deciziei privind respingerea apelului incident, soluție ce nu a fost recurată în cauză.
Această speță a fost cuprinsă în Buletinul Jurisprudenței Înaltei Curți de Casație și Justiție – culegere de decizii pe anul 2020.
