Jurisprudența ÎCCJ | Construcţie edificată pe terenul proprietatea altei persoane. Neexercitarea de către proprietarul terenului a dreptului de opţiune reglementat de art. 494 Cod civil

Deşi în mod obişnuit dreptul de opţiune al proprietarului terenului este calificat ca fiind unul potestativ, trebuie totuși admis că în anumite circumstanţe este legitim ca acestuia să i se poată pretinde să-şi manifeste, în limitele prevăzute de art.494 din Codul civil de la 1864, opţiunea, prin raportare la buna sau reaua-credinţă a constructorului.

Atunci când cel care a edificat construcţia nu are şi posesia acesteia, lucrarea aflându-se în stăpânirea fizică a proprietarului terenului, iar de la data edificării construcţiei a trecut o suficient de lungă perioadă de timp în care proprietarul terenului nu a înţeles să-şi exprime dreptul de opţiune, a-i îngădui acestuia să rămână în pasivitate, profitând de faptul că are stăpânirea de fapt a construcției, apare ca inechitabil în raport cu autorul construcţiei, care ar rămâne, pentru o perioadă de timp pe care nu o poate anticipa, în incertitudine cu privire la drepturile sale izvorâte din faptul edificării şi la posibilitatea lui de a obţine, în limitele şi condiţiile stabilite de lege, o eventuală despăgubire.

În asemenea situaţie, neexercitarea dreptului de opţiune poate fi considerată abuzivă, câtă vreme autorul construcţiei este împiedicat să-şi clarifice şi să cunoască situaţia juridică rezultată din faptul edificării şi, în funcţie de aceasta, existenţa sau inexistenţa unui drept de despăgubire în contra proprietarului terenului, pe care să-l poată apoi realiza, conferindu-i efectivitate.

În acelaşi timp, există şi un interes mai general, care depăşeşte simplele interese ale părţilor, pentru clarificarea situaţiei juridice a construcţiei edificate pe terenul altuia, starea de incertitudine privitoare la soarta juridică a construcţiei venind în contra exigenţelor  de securitate a circuitului juridic civil, nefiind oportun ca situaţiile caracterizate prin precaritate juridică să rămână astfel o prea lungă perioadă de timp.

Prin urmare, respingerea ca inadmisibilă a acţiunii nu poate fi considerată legală, ea absolutizând, în mod injust dreptul de opţiune al proprietarului terenului, pe de o parte, iar pe de altă parte ignorând sau chiar negând dreptul constructorului de a obţine clarificarea unei situaţii juridice lăsate în incertitudine o lungă perioadă de timp şi care, dacă  s-ar perpetua, are vocaţia de a-i periclita în substanţa lui dreptul la despăgubire pe care acesta îl afirmă, împiedicând inclusiv cercetarea pe cale judiciară a existenţei sau inexistenţei acestuia.

a) Instanţa de apel a dat o interpretare eronată dispoziţiilor art. 494 alin. 2 şi 3 din Codul civil 1864 privind accesiunea imobiliară, apreciind că aceste dispoziţii sunt aplicabile şi situaţiei în care proprietarul terenului nu optează în sensul acceptării proprietăţii construcţiilor, pe considerentul că „accesiunea a devenit litigioasă”, în contextul în care reclamanta nu are posesia construcţiilor şi nu poate formula acţiune în revendicare.

Din interpretarea prevederilor art. 492 şi art. 494 din Codul civil 1864 rezultă că accesiunea imobiliară artificială porneşte de la ideea că lucrul principal este terenul şi că prin accesiune proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiei sau al plantaţiei: superficies solo cedit.

De asemenea, din analiza dispoziţiilor art. 494 din Codul civil 1864 rezultă cu evidenţă că este atributul proprietarului terenului de a decide ce conduită va urma în legătura cu clădirea sau plantaţia edificate pe terenul proprietatea acestuia în condiţiile în care textul prevede că: „proprietarul pământului are dreptul de a…”, „dacă proprietarul voieşte a…”, „dacă proprietarul pământului cere…”.

Prin urmare, proprietarul terenului are un drept de opţiune faţă de construcţia edificată pe terenul său, iar constructorul nu poate să aleagă dintre variantele puse la dispoziţie de lege, respectiv ridicarea construcţiei sau plata manoperei şi a materialelor. Nici pe calea unei acţiuni în justiţie aceasta nu poate obţine constatarea intervenirii accesiunii imobiliare artificiale în lipsa opţiunii proprietarului terenului în acest sens.

Se arată că în cauza dedusă judecăţii reclamanta, care nu este proprietar al terenului şi nici beneficiarul lucrărilor de construcţii, îndeplinind doar calitatea de antreprenor în temeiul contractului de antrepriza şi mandat nr. 5/9.03.1995, încheiat cu  E. SA, a solicitat ca instanţa să suplinească acordul pârâţilor printr-o hotărâre în constatarea intervenirii accesiunii imobiliare artificiale, cu consecinţa obligării acestora să devină proprietari ai lucrărilor de construcţii, aspect care contravine prevederilor art. 492 şi art. 494 Cod civil 1864, în condiţiile în care dreptul de opţiune este stipulat în favoarea proprietarul terenului.

Dreptul de accesiune este un drept potestativ, astfel că dreptul de proprietate al proprietarului terenului asupra construcţiei se naşte în momentul invocării accesiunii, ceea ce nu se poate realiza prin suplinirea opţiunii proprietarului pe cale judecătorească.

Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 494 din Codul civil 1864, persoana care a construit pe terenul altuia are dreptul de a fi despăgubită, însă numai dacă proprietarul terenului şi-a manifestat dorinţa de a prelua construcţia invocând accesiunea.

Or, în speţă, pârâţii nu au invocat accesiunea imobiliară cu scopul de a dobândi dreptul de proprietate asupra lucrărilor de construcţii pretinse a fi edificate de reclamantă pe terenul dobândit de pârâţi după edificare, iar din probele depuse la dosar rezultă cu evidenţă că reclamanta nu are calitate de constructor, fiind doar antreprenor.

Împrejurarea că pretinsul constructor a formulat o acţiune în justiţie în constatarea intervenirii accesiunii imobiliare artificiale nu conferă posibilitatea instanţei de apel de a da o altă interpretare dispoziţiilor art. 494 Cod civil 1964. Se arată că existenta unui raport juridic litigios cu privire la accesiunea imobiliară artificială nu schimbă aplicabilitatea prevederilor art. 494 Cod civil 1864, în sensul că nu ar mai conta dreptul de opţiune al proprietarului terenului. Această abordare ar schimba în mod nelegal fundamentul juridic al accesiunii imobiliare artificiale.

b) Este criticabilă motivarea instanţei de apel prin care se reţine că din moment ce reclamanta nu are posesia lucrărilor de construcţii, aceasta nu ar avea posibilitatea să formuleze acţiune în revendicare, motiv pentru care soluţia instanţei de fond prin care s-a respins cererea introductivă ca inadmisibilă este eronată.

II. Judecata în recurs. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Potrivit dispoziţiilor art. 494 C.civ.1864 „Dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost  făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.

Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantaţiilor şi a construcţiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut; el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului.  

Daca proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului”.

Rezultă din aceste dispoziţii legale că atunci când constructorul a fost de rea-credinţă, proprietarul terenului are fie dreptul de a cere ridicarea, pe cheltuiala autorului ei, a construcţiei, fi de o păstra pentru sine, caz în care, pentru a se evita îmbogățirea lui fără justă cauză, este ţinut a-l despăgubi pe autorul lucrării.

Când constructorul a fost de bună-credinţă, proprietarul terenului nu ar putea cere însă demolarea, el fiind ţinut, după alegerea sa, a-l despăgubi pe autorul lucrării, fie cu valoarea materialelor şi preţul muncii, fie cu o sumă ce corespunde sporului de valoare pe care fondul l-ar obţine.

În toate aceste cazuri, proprietarul terenului are, în evocatele limite ale legii, un drept de opţiune, înţeles ca drept pe care, în principiu, şi-l poate exercita în mod liber şi fără condiţionări, inclusiv în sensul că nu ar putea fi ţinut să îşi exercite dreptul de opţiune într-un anumit interval de timp.

O asemenea înţelegere a situaţiei juridice a proprietarului terenului şi a prerogativelor recunoscute acestuia este în totul justă atunci când autorul construcţiei are şi  posesia acesteia, pe care este lăsat să o exercite netulburat.

În acest caz, autorul lucrării nu s-ar putea, în principiu, plânge de existenţa vreunei vătămări, el bucurându-se  de folosinţa construcţiei pe care a edificat-o şi putând chiar spera, pe fondul pasivității proprietarului, inclusiv la dobândirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate.

Când însă autorul construcţiei nu exercită în mod netulburat posesia asupra acesteia, lucrarea aflându-se în stăpânirea fizică a proprietarului terenului, înţelegerea situaţiei juridice a părţilor implicate şi a consecinţelor ce trebuie să rezulte din aceasta obligă la unele distincţii şi nuanţări.

Într-o astfel de situaţie, nu s-ar mai putea considera, că dreptul de opţiune al proprietarului ternului este unul discreţionar, adică sustras oricărei cenzuri ori intervenţii corective.

Întâi de toate, el rămâne supus obligaţiei de a fi exercitat cu bună-credinţă, adică în acord cu prevederile art. 57 din Constituţie, potrivit cărora drepturile şi libertăţile constituţionale trebuie exercitate  cu bună-credinţă, fără să se încalce drepturile şi libertăţile celorlalți.

În acelaşi timp, nu poate fi omis că acest drept al proprietarului,  deşi cert, este integrat ordinii juridice, iar din acest motiv el trebuie înţeles şi circumstanțiat prin raportare la înaltele  exigenţe care, în mod obişnuit, sunt  asociate ordinii juridice: asigurarea securităţii circuitului civil şi protecţia, în limite legale, a drepturilor celorlalţi.

Deşi în mod obişnuit dreptul de opţiune al proprietarului terenului este calificat, îndeosebi în doctrină, ca fiind unul potestativ (iar privit  din această perspectivă, se afirmă că el nu ar fi susceptibil de exercitare abuzivă), trebuie totuși admis că în anumite circumstanţe este legitim ca proprietarului terenului să i se poată pretinde să-şi manifeste, în limitele prevăzute de art.494 C.civ. 1864, opţiunea, prin raportare la buna sau reaua-credinţă a constructorului.

În sensul celor de mai sus, atunci când cel care a edificat construcţia nu are şi posesia acesteia (astfel că, prin însuşi acest fapt, el nu se poate afla în situaţia de a putea invoca, sub rezerva îndeplinirii şi a celorlalte condiţii prevăzute de lege, uzucapiunea), iar de la data edificării construcţiei a trecut o suficient de lungă perioadă de timp în care proprietarul terenului nu a înţeles să-şi exprime dreptul de opţiune, a-i îngădui proprietarului să rămână în pasivitate, profitând de faptul că are stăpânirea de fapt a construcției, apare ca inechitabil în raport cu autorul construcţiei.

Este injust ca cel care a edificat construcţia să rămână, pentru o perioadă de timp pe care nu o poate anticipa şi care, în concret, s-ar putea dovedi foarte lungă (întinsă poate chiar pe zeci de ani), în incertitudine cu privire la drepturile sale izvorâte din faptul edificării şi la posibilitatea lui de a obţine, în limitele şi condiţiile stabilite de lege, o eventuală despăgubire. Nu se poate ignora că autorul construcţiei a alocat resurse financiare (nivelul acestora putând fi semnificativ), iar dacă s-ar dovedi că a fost de bună-credinţă (iar în anumite condiţii, chiar de rea-credinţă) la momentul edificării ar avea un drept la indemnizare în contra proprietarului terenului.

Într-o asemenea situaţie, proprietarul terenului ar putea fi interesat în a nu-şi exercita dreptul de opţiune, profitând de faptul că posedă fizic construcţia şi de aparenţele de proprietate rezultate din calitatea sa de proprietar al terenului.

O altfel de înţelegere a prerogativelor ataşate dreptului de opţiune al proprietarului terenului riscă, prin absolutizarea acestui drept, să-i creeze autorului construcţiei o situație defavorabilă, periclitându-i dreptul (în înţelesul de „bun” la care se referă art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale) de a obţine o despăgubire în acele situaţii în care legea îi recunoaşte această posibilitate.

În asemenea circumstanţe şi astfel înțeleasă, neexercitarea dreptului de opţiune poate fi considerată abuzivă, câtă vreme autorul construcţiei este împiedicat să-şi clarifice şi să cunoască situaţia juridică rezultată din faptul edificării şi, în funcţie de aceasta, existenţa sau inexistenţa unui drept de despăgubire în contra proprietarului terenului, pe care să-l poată apoi realiza, conferindu-i efectivitate.

În acelaşi timp, există şi un interes mai general, care depăşeşte simplele interese ale părţilor, pentru clarificarea situaţiei juridice a construcţiei edificate pe terenul altuia, starea de incertitudine privitoare la soarta juridică a construcţiei venind în contra exigenţelor  de securitate a circuitului juridic civil, nefiind oportun ca situaţiile caracterizate prin precaritate juridică să rămână astfel o prea lungă perioadă de timp.

În cauză, astfel cum rezultă din cele reţinute de prima instanţă sau, după caz, de către cea de apel, construcţia în litigiu a fost edificată în perioada august 1995 – august 1996,  iar posesia (ca stăpânire fizică) asupra ei le aparţine pârâţilor recurenţi. În plus, recurenţii nu şi-au exercitat dreptul de opţiune prevăzut  de  art.494 C.civ., neafirmându-şi calitatea de proprietari asupra construcţiei şi nepunând în discuție nici buna sau reaua-credinţă a autorului construcţiei şi nici modalitatea legală în care înţeleg să procedeze ca proprietari ai terenului.

În aceste condiţii, reclamanta intimată se află în imposibilitate de a-şi cunoaşte în mod riguros situaţia juridică, pentru ca de pe acest temei să-şi poată apoi afirma drepturile pe care, eventual, legea i le-ar recunoaşte prin raportare la calitatea ei de constructor în baza unui contract de antrepriză.

Mai observă Înalta Curte că potrivit celor afirmate în cauză, construcţia litigioasă este un complex de locuinţe, ceea ce îngăduie presupunerea că reclamanta a alocat, în calitate de antreprenor, resurse financiare semnificative pentru realizarea ei.

Toate aceste circumstanţe conduc la concluzia că respingerea ca inadmisibilă a acţiunii (ca soluţie pe care prima instanţă a pronunţat-o, dar pe care instanţa de apel nu a menţinut-o) nu poate fi considerată legală, ea absolutizând, în mod injust dreptul de opţiune al recurenţilor derivat din calitatea lor de proprietari ai terenului, pe de o parte, iar pe de altă parte ignorând sau chiar negând dreptul reclamantei de a obţine clarificarea unei situaţii juridice lăsate în incertitudine o lungă perioadă de timp şi care, dacă  s-ar perpetua, are vocaţia de a-i periclita în substanţa lui dreptul la despăgubire pe care reclamanta îl afirmă, împiedicând inclusiv cercetarea pe cale judiciară a existenţei sau inexistenţei acestuia.

Faţă de cele de mai sus, recursul trebuie considerat nefondat, impunându-se respingerea lui în baza prevederilor art.488 alin.(1) pct.8 şi. 496 alin. (1) Cod procedură civilă, instanţa de apel făcând o corectă interpretare şi aplicare a normelor de drept material incidente în cauză.