Jurisprudența ÎCCJ | Lucrări de construcție executate asupra unui imobil proprietatea altei persoane. Dreptul de creanță al constructorului. Prescripția dreptului material la acțiune

Dreptul de creanţă al constructorului cu privire la despăgubirile rezultate din edificarea construcţiei este supus unui termen de prescripţie de 3 ani care începe a curge, de regulă, de la data la care proprietarul terenului şi-a manifestat intenţia de a-şi apropia construcţia, păstrând-o pentru sine prin invocarea accesiunii imobiliare.

Corelativ, este însă util a avea în vedere şi că pentru a se putea reţine începerea curgerii termenului de prescripţie împotriva constructorului este necesar ca acesta să cunoască faptul că în mod neîndoielnic, deci lipsit de echivoc, proprietarul terenului şi-a exprimat voinţa de a prelua construcţia nou edificată, afirmând-și calitatea de proprietar prin accesiune, acesta fiind momentul la care,  în principiu, se naşte dreptul la acţiune al constructorului.

Totodată, este necesar a se  verifica şi dacă acela care a edificat construcţia are încă stăpânirea ei de fapt, căci dacă proprietarul terenului îi lasă încă această stăpânire, neînţelegând să i-o tulbure, constructorul nu ar avea încă interesul de a pretinde de la proprietarul terenului despăgubirea îngăduită de lege, căci el se bucură încă de folosinţa construcţiei respective. Într-o asemenea situaţie, prescripţia nu începe încă să curgă împotriva constructorului, acesta fiind apărat până la momentul la care lăsarea sa în stăpânirea bunului ar înceta.

Astfel, chiar dacă între părţi se află în derulare un contract de comodat cu privire la teren, precum și cu privire la corpul de construcţie în componenţa sa anterioară edificării de către reclamantă a lucrărilor pentru care pretinde obligarea proprietarului la despăgubiri, iar, referitor la aceste imobile necontestarea de către pârât a folosinţei exercitate de reclamantă îşi putea avea justificare în imperativul respectării obligaţiei de a-i asigura comodatarului o liniştită folosinţă a bunului obiect al contractului, în ceea ce priveşte construcţiile (sau, după caz, părţile de construcţie) nou edificate o asemenea obligaţie a pârâtului nu exista. Drept urmare, pârâtul era în drept să conteste stăpânirea în fapt exercitată de reclamantă cu privire la noile construcţii, însă cum acest lucru nu s-a întâmplat, nu se poate reţine că împotriva reclamantei a început să curgă termenul de prescripţie de 3 ani.

Prin sentinţa civilă nr. 546 din 1.03.2016, Tribunalul Specializat Cluj a respins excepţia lipsei competenţei funcţionale de soluţionare a cauzei, invocată de reclamantă; a admis excepţia necompetenţei materiale de soluţionare a cauzei, invocată de pârâtul Municipiul Cluj-Napoca; a declinat competenţa de soluţionare a acţiunii, în favoarea Tribunalului Cluj.

Recurentul-pârât a invocat motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 din Codul de procedură civilă şi a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată.

Cu privire la excepţia inadmisibilităţii acţiunii, a apreciat ca fiind nelegală soluţia instanţei de apel în condiţiile în care apelantul Municipiul Cluj-Napoca şi-a manifestat intenţia de a păstra construcţiile edificate de intimata-reclamantă, intenţie ce rezultă din faptul că este titularul acţiunii în accesiune imobiliară artificială manifestată prin exercitarea acţiunii şi din modul în care proprietarul terenului se raportează la aceste construcţii, în raporturile juridice ulterioare edificării lucrărilor de construire.

Or, concluzia instanţei de apel este neîntemeiată atâta timp cât un petit al acţiunii introductive vizează stabilirea un drept de proprietate al pârâtului asupra nivelului 2, a mansardei şi a aripii adăugate la construcţia C1 şi a corpului de clădire suplimentar C2, situate în Cluj-Napoca, tocmai pentru că Municipiul Cluj-Napoca nu a făcut niciun demers care să fie în măsură a fi considerat o manifestare pentru dobândirea în proprietate a acestor clădiri şi de reglementare a situaţiei juridice a acestor clădiri.

În considerarea prevederilor art. 494 alin. (3) din Cod civil, a susţinut că opţiunea privind exercitarea dreptului de proprietate pe calea unei acţiuni întemeiate prin raportare la prevederile referitoare la accesiunea imobiliară artificială cu privire la construcţiile edificate pe proprietatea sa, este a proprietarului terenului, şi nu a constructorului şi nu dă dreptul celui din urmă la exercitarea unei acţiuni în pretenţii întemeiată pe textul legal evocat, justificată pe îmbogăţirea fără justă cauză a proprietarului care nu şi-a manifestat voinţa de a exercita dreptul de proprietate asupra construcţiilor edificate;

Instanţa de apel nu a analizat toate împrejurările speţei care dovedesc că Municipiul Cluj-Napoca nu şi-a manifestat voinţa pentru a dobândi în proprietate lucrările adăugate la construcţia nr. 1 parţial edificate cu acte şi construcţia nr 2 edificată fără acte, respectiv că nu s-a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate a acestor imobile, nu s-a dispus înscrierea în inventarul domeniului privat a acestor imobile, iar în evidenţele instituţiei recurente figurează în continuare doar construcţia cu nr. cadastral x71-CI formată din parter şi etaj şi nici nu s-a modificat contractul de comodat în privinţa suprafeţelor care au fost date în folosinţă prin contractul de comodat nr. 2030/2000.

Instanţa de apel în mod eronat a considerat că în inventarul bunurilor aflate în domeniul privat al Municipiului Cluj-Napoca figurează imobilul în litigiu în condiţiile în care în acest inventar figurează doar clădirea ce face obiectul contractului de comodat nr. 2030/2000, anume clădirea C1 formată din parter şi etaj, astfel cum a fost ea predată la data încheierii contractului de comodat.

Instanţa de apel a apreciat că se impune acelaşi tratament atât în privinţa construcţiei C1 construită cu autorizaţie de construire şi pentru care s-a obţinut acordul parţial al Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca, cât şi în privinţa construcţiei C2 care a fost construită fără acte, considerând că A. este constructor de bună-credinţă în privinţa tuturor lucrărilor executate, nesocotind astfel prevederile legale.

A precizat că la data la care intimata a edificat lucrările de construcţie, a cunoscut că autorizaţia de construire nr. 1508/2000 conferă dreptul investitorului A. de a executa doar lucrările de amenajare a imobilului ce face obiectul contractului de comodat, care urma să aibă configuraţia de P+2E+M, însă cu nesocotirea prevederilor legale şi tară acordul proprietarului terenului a mai adăugat o anexă la CI şi a edificat o nouă construcţie C2, ceea ce denotă că atitudinea de rea-credinţă a constructorului la data executării lucrărilor.

Cu privire la excepţia prematurităţii acţiunii, a apreciat nelegală soluţia instanţei de apel raportat la obiectul acţiunii introductive şi motivele care au stat la baza invocării acestei excepţii. Sub acest aspect, a arătat că susţinerile instanţei de apel referitoare la verificarea condiţiilor pentru invocarea excepţiei prematurităţii prin raportare ia starea de insolvenţă în care se regăsea intimata A. la data introducerii acţiunii este un motiv întemeiat pentru a promova acţiunea în scop preventiv conform art. 34 alin. (3) din Codul de procedură civilă, sunt nelegale în condiţiile în care la data introducerii acţiunii starea de insolvenţă exista deja, iar aceasta nu s-a menţinut pe perioada desfăşurării litigiului, iar pe de altă parte nu sunt îndeplinite condiţiile unei acţiuni preventive.

Instanţa de apel a considerat că atâta vreme cât a fost exercitat dreptul de proprietate, în aplicarea prevederilor art. 494 alin. (3) din Codul civil, dreptul de creanţă este actual de la data manifestării opţiunii, debitorul obligaţiei fiind deja în ipoteza unui prejudiciu, motiv pentru care acţiunea introductivă nu este preventivă.

Un alt aspect pentru care instanţa de apel a apreciat că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 34 alin. (3) din Codul de procedură civilă, a fost acela că în dispozitivul hotărârii nu se prevede în mod expres data la care obligaţia debitorului devine scadentă.

Municipiul Cluj-Napoca a invocat excepţia prematurităţii raportat la faptul că dreptul constructorului la despăgubiri se naşte numai în momentul în care proprietarul terenului îşi manifestă voinţa de a deveni proprietarul construcţiei, ca urmare a invocării accesiunii imobiliare. Or, în lipsa exercitării din partea proprietarului a dreptului de accesiune imobiliară asupra construcţiilor edificate, solicitarea intimatei de achitare a sporului de valoare adus imobilului teren şi construcţie este prematură, întrucât dreptul de creanţă se naşte doar la momentul manifestării de voinţă a proprietarului terenului asupra construcţiilor edificate de terţ pe proprietatea acestuia.

Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, excepţie ce a fost invocată în ipoteza în care se vor respinge excepţiile inadmisibilităţii şi a prematurităţii şi se acceptă ipoteza că recurentul-pârât a dobândit în proprietate în temeiul accesiunii imobiliare cele două corpuri de clădire edificate pe terenul situat în Cluj-Napoca, în intervalul de timp cuprins între anii 2000 şi 2011 prin exercitarea opţiunii de păstrare a construcţiilor în proprietate, recurentul-pârât a apreciat că soluţia instanţei de apel este nelegală.

Soluţionând această excepţie, instanţa de apel a reţinut motive contradictorii cu cele pe care le-a precizat cu ocazia soluţionării excepţiei inadmisibilităţii şi a prematurităţii. Astfel, pe de-o parte, a considerat că Municipiul Cluj-Napoca şi-a manifestat deja intenţia de a păstra construcţiile edificate de intimata A. şi s-a comportat ca un adevărat proprietar, născându-se deja dreptul la despăgubiri al constructorului, iar, pe de altă parte, a considerat că pârâtul Municipiul Cluj-Napoca nu şi-a manifestat opţiunea de preluare a construcţiilor, întrucât există un contract de comodat în derulare care are ca obiect vechea construcţie, astfel cum se regăsea în anul 2000 cu configuraţia parter de etaj, precum şi terenul în suprafaţă de 709 mp, şi, întrucât, nu a solicitat reluarea stăpânirii imobilului terenul de prescripţie de 3 ani nu a început să curgă.

Contrar opiniei instanţei de judecată, reluarea stăpânirii imobilului nu semnifică preluarea faptică şi nici nu s-a extins gratuitatea folosinţei decurgând din contractul de comodat nr. 2030/2000 şi asupra suprafeţelor nou construite, întrucât intimata desfăşoară şi în aceste spaţii activităţi pentru care a fost încheiat contractul de comodat în contextul în care situaţia folosinţei spaţiilor nou edificate, inclusiv cele care au făcut obiectul autorizaţie de construire nr. 1508/2000, nu a fost reglementată nici în prezent şi nu s-a încheiat un act adiţional privind extinderea folosinţei şi asupra acestor spaţii, motiv pentru care nu are nicio relevanţă că pentru vechea construcţie formată din parter şi etaj este încheiat un contract de comodat, termenul de prescripţie începând sa curgă de la data manifestării de voinţă a proprietarului cu privire la construcţiile în cauză.

Or, în condiţiile în care s-a considerat că deja a fost manifestată această opţiune prin faptele proprietarului terenului enumerate de instanţa de apel, anume emiterea autorizaţiei de construire, solicitarea eliberării certificatului de atestare a construcţiei 521/2011, notarea în cartea funciară a celor două construcţii, dreptul la acţiune era prescris la data introducerii cererii de chemare în judecată, respectiv 23.09.2015.

A precizat recurentul-pârât că de la momentul edificării construcţiilor, A. cunoştea cuantumul pagubei, având de la acea dată un drept de creanţă, pe care ar fi trebuit să îl exercite în termen de 3 ani, potrivit Decretului nr. 167/1958. Chiar şi în ipoteza în care dreptul de creanţă al constructorului s-a născut la data la care au fost notate în cartea funciară nr. x71 în anexa nr. 1 la Partea I corpul 1 cu nr. cadastral x71-C1 şi corpul 2 cu nr. cadastral x71- C2, dreptul material la acţiune s-a prescris, întrucât această notare a fost efectuată în baza HCL nr. 80/09.03.2010 şi notată în cartea funciară la data de 13.04.2010.

Totodată, se reţine că şi prin raportare la data emiterii certificatului de atestare a edificării construcţiei, dreptul material la acţiune este prescris, întrucât acest act a fost emis la data de 27.10.2011.

În ce priveşte fondul cauzei, recurentul a arătat că prin  interpretarea eronată a art. 494 alin. (3) din Codul civil, instanţa de apel a considerat că intimata este constructor de bună-credinţă pentru ambele construcţii edificate, inclusiv pentru lucrările care nu au făcut obiectul autorizaţiei de construire. În mod greşit a reţinut instanţa de apel că au fost incluse construcţiile edificate în conformitate cu autorizaţia de construire în inventarul privind domeniul privat al Municipiului Cluj-Napoca la poziţia nr. 547, întrucât în inventar figurează doar construcţia ce a făcut obiectul contractului de comodat nr. 1508/2000 şi nu modificările ce au fost efectuate la construcţia existentă.

Hotărârea pronunţată este întemeiată pe o greşită interpretare a art. 494 alin. (3) din Cod civil, care dă posibilitatea proprietarului de a alege care modalitate o utilizează în despăgubirea constructorului de bună-credinţă, contravaloarea materialelor şi preţul muncii sau plata unei sume de egale cu sporul de valoare dobândit de teren şi nu constructorului, cu atât mai puţin instanţei de judecată, însă în speţă, opţiunea constructorului a fost pentru varianta convenabilă acestuia din punct de vedere al câştigului material, respectiv sporul de valoare, contrar prevederilor legale în materie şi contrar opiniei instanţei de judecată care a arătat în hotărârea atacată că proprietarul terenului are posibilitatea să opteze pentru modalitatea în care va achita contravaloarea lucrărilor de construire.

Cu privire la construcţiile edificate, nu a contestat faptul că în privinţa modificărilor şi extinderilor realizate de către A. la corpul 1 de clădire şi care au făcut obiectul autorizaţiei de construire nr. 1508/2000, reclamanta nu este constructor de bună-credinţă. Astfel, în situaţia în care proprietarul va manifesta intenţia de a dobândi în proprietate în temeiul accesiunii imobiliare construcţia C1, după cum a fost extinsă, proprietarul va avea, în temeiul art. 494 alin. (3) din Codul civil, posibilitatea să opteze între plata contravalorii materialelor şi preţul muncii sau plata unei sume egale cu sporul de valoare dobândit de teren.

Prin raportul de expertiză efectuat în cauză, nu s-a ţinut cont de valoarea tehnică a imobilului preluat prin contractul de comodat nr. 2030/2000, care trebuia scăzută din valoarea tehnică totală a imobilului, ci mai mult, s-a luat în considerare şi valoarea de piaţă a imobilului rezultând suma de 919.500 euro în condiţiile în care, prin raportare la prevederile accesiunii imobiliare, valoarea de piaţă a imobilului nu poate fi luată în calcul, fiind necesar a se stabili valoarea tehnică reală a imobilului care a făcut obiectul autorizaţiei de construire nr.1508/2000 sau sporul de valoare.

Pentru corpul C2 nou edificat, intimata A. este constructor de rea-credinţă în condiţiile în care cunoştea că terenul pe care construieşte nu se află în proprietatea acesteia având doar un drept de folosinţă în temeiul contractului de comodat nr. 1508/2000.

Cu referire la dispoziţiile art. 1 alin. (1) şi art. 2 din Legea nr. 50/1991, recurentul-pârât a arătat că în situaţia în care au fost nesocotite dispoziţiile legale pentru dobândirea proprietăţii, instanţa de judecată nu poate valida o astfel de conduită în condiţiile în care dreptul astfel dobândit nu se bucură de recunoaşterea şi protecţia legii. O interpretare contrară ar lipsi de conţinut şi de finalitate dispoziţiile Legii nr. 50/1991, în situaţia în care, fără nicio justificare obiectivă, ci doar prin simpla manifestare unilaterală de voinţă, părţilor le-ar fi permisă şi recunoscută opţiunea între respectarea procedurii autorizării prevăzute de Legea nr. 50/1991 sau, în caz contrar, adresarea ulterior a unei cereri injustiţie.

Câtă vreme această construcţie nou edificată nu ar putea fi legalizată, iar o eventuală exercitare a dreptului de accesiune imobiliară artificială nu ar conduce la o îmbogăţire fără justă cauză a recurentului, ci din contră la sărăcirea patrimoniului, întrucât s-ar achita despăgubiri pentru o clădire care nu ar putea fi valorificată şi pentru care ar trebui efectuate cheltuieli suplimentare pentru demolarea acesteia, conform reglementărilor urbanistice, recurentul-pârât a considerat că obligarea sa la achitarea către intimata a sumei de 269.500 euro este nelegală.

Intimata-reclamantă  a  depus întâmpinare, prin care a arătat că în dezvoltarea motivelor de recurs nu se regăsesc critici cu referire la art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 din Codul de procedură civilă.

Dacă proprietarul voiește a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcții. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri, şi lucrări, dar va avea dreptul său de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului”.

Aceste dispoziţii legale nu lasă nicio îndoială asupra dreptului proprietarului terenului de a opta, atunci când constructorul a fost de rea-credinţă, fie pentru a cere ridicarea plantaţiilor sau construcțiilor edificate pe terenul său, fie pentru a-i plăti constructorului valoarea materialelor şi preţul muncii, fie, atunci când constructorul a fost de bună-credinţă, pentru a-i plătit acestuia valoarea materialelor şi preţul muncii sau, dacă doreşte, o sumă de bani ce corespunde creşterii valorii fondului.

Rezultă, totodată, că este necesar să existe o manifestare de voinţă, din partea proprietarului terenului, astfel încât să poată fi determinată cu suficientă claritate opţiunea sa, în oricare dintre formele pe care, după circumstanţe, legea le îngăduie.

Tot astfel, se impune a considera şi că, de principiu, dreptul de creanţă al constructorului se află în relaţie cu exprimarea de către proprietarul terenului a opţiunii sale, doar în acest fel putându-se apoi trece la stabilirea consecinţelor juridice ale acestei opţiuni, prin reportare (şi) la buna sau reaua-credinţă a constructorului.

În cauză, recurentul neagă că şi-ar fi manifestat în mod neîndoielnic voinţa de a dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiilor edificate de reclamantă, situaţie faţă de care, afirmă recurentul, încă nu s-a născut dreptul de creanţă al reclamantei, ceea ce ar atrage inadmisibilitatea acţiunii de faţă.

Observă însă Înalta Curte, sub acest aspect, că soluţionând excepţia inadmisibilităţii acţiunii, instanţa de apel a făcut o prezentare detaliată a elementelor de fapt cu relevanţă juridică în temeiul cărora se putea trage concluzia că pârâtul recurent şi-a exercitat dreptul de opțiune, preferând a păstra construcţiile edificate, subordonându-și raţionamentul tezei potrivit căreia intenţia proprietarului terenului de a păstra construcţiile pentru sine nu rezultă numai din faptul că este titularul acţiunii în accesiune imobiliară artificială şi se manifestă prin exercitarea acţiunii, ci şi din modul în care proprietarul terenului se raportează la construcţii ulterior edificării acestora, adică,  potrivit exprimării instanţei de apel, „în raporturile juridice ulterioare edificării lucrărilor de construire”.

Această statuare cu valoarea teoretică şi generală a instanţei de apel este corectă, legea neînţelegând să impună o anumită formă de manifestare a voinţei proprietarului terenului de a păstra construcţiile; prin  urmare, esenţial este ca, în concret, să poată fi identificată intenţia proprietarului a a-şi însuşi edificatele, chiar dacă această voinţă rezultă  din alte acte  sau fapte decât promovarea unei acţiuni în justiţie, dar care evidenţiază îndeajuns de limpede care este opţiunea sa.

De pe un asemenea fundament, instanţa de apel a făcut o atentă evidenţiere a elementelor de fapt care, în aprecierea sa, erau de natură a trimite la concluzia că pârâtul municipiul Cluj-Napoca a optat pentru păstrarea lucrărilor, reținând inclusiv că prin întâmpinarea depusă înaintea primei instanțe pârâtul nu a contestat faptul că intenţionează să păstreze construcţiile pentru sine.

În ce priveşte identificarea şi analiza elementelor factuale care, în aprecierea instanței de apel, conduc la concluzia că pârâtul municipiul Cluj-Napoca a optat pentru păstrarea lucrărilor, acestea erau chestiuni care, întrucât privesc împrejurări de fapt concrete, puteau fi analizate şi stabilite exclusiv de către instanţa de apel, ca instanță înzestrată cu prerogativa de a cerceta fondul cauzei, Înalta Curte, ca instanţă de recurs, neavând, la rândul ei, o asemenea putere, controlul judiciar în recurs fiind, în temeiul prevedurilor art. 488 C.pr.civ., unul de legalitate, iar nu de temeinicie.

Prin urmare, afirmând în cererea de recurs că „Municipiul Cluj-Napoca  nu a făcut nici un demers care să fie în măsură a fi considerat o manifestare pentru dobândirea în proprietate (…) şi de reglementare a situaţiei juridice a acestor chestiuni”, recurentul tinde la a-i propune Înaltei Curţi să reanalizeze elemente de fapt utile în determinarea voinţei concrete a pârâtului, deci să procedeze la o reapreciere a unor elemente de fapt, atribuindu-le altă semnificaţie decât aceea stabilită de instanţa de apel, ceea ce ar fi nelegal.

Mai reţine Înalta Curte că atâta vreme cât s-a stabilit că proprietarul terenului şi-a exprimat, fie şi tacit sau implicit, însă neîndoielnic, voinţa de a păstra construcţiile edificate de un altul pe terenul său, constructorului i se poate recunoaşte dreptul de a pretinde, inclusiv pe calea unei acţiuni în justiţie, obligarea proprietarului terenului la a-l despăgubi în limitele stabilite de art. 494 alin. 3 C.civ. 1864, ţinându-se seama de buna sau de reaua-credinţă a celui care a edificat.

Contrar celor afirmate de recurent, pentru a se considera că acesta  şi-a manifestat îndeajuns de limpede, deci neechivoc, voinţa de a păstra construcţiile nu era neapărat necesar ca el să inițieze un demers de înscriere în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra construcţiilor şi de evidenţiere a lor în inventarul domeniului privat al municipiului Cluj-Napoca, putând exista alte categorii de fapte sau manifestări (de natura celor evidenţiate în cauză de către instanța de apel) care să conducă la o astfel de concluzie, câtă vreme prin conţinutul lor concret ele aveau aptitudinea de a evidenţia că pârâtul recurent doreşte să păstreze construcţiile, devenind proprietar al lor.

În ce priveşte susţinerea potrivit căreia în mod eronat a reţinut instanţa de apel că în inventarul bunurilor aflate în domeniul privat al municipiului Cluj-Napoca figurează imobilul în litigiu, aceasta reprezintă o chestiune de fapt care nu poate fi verificată de prezenta instanţă în cadrul căii de atac a recursului. Tot astfel trebuie înţeleasă şi referirea la modul de identificare a imobilului prin raportare la clauza standard înscrisă în anul 2012 în contractele încheiate de municipiul Cluj-Napoca, aceasta fiind o chestiune de fapt ce ţine de interpretarea unei clauze contractuale, astfel că excedează limitelor de control recunoscute de lege instanței de recurs.

În ce priveşte criticile privitoare la faptul că intimata reclamantă a fost de rea-credinţă, iar nu de bună-credinţă la edificarea corpului de construcţie C2, Înalta Curte observă că această chestiune este, şi ea, una care ţine de componenta factuală a judecăţii, fiind un rezultat al administrării de probe şi al aprecierii în concret a acestora de către prima instanță şi de către cea de apel, ca instanţe înzestrate cu prerogativa de a cerceta fondul cauzei.

Prin urmare, faţă de limitele de control judiciar impuse instanţelor de recurs prin dispoziţiile art. 488 C.pr.civ., Înalta Curte nu poate preceda la reaprecierea unor  elemente de fapt ale cauzei pentru a stabili, în opoziţie cu cele   hotărâte în apel, că reclamanta nu a fost de bună-credință atunci când a edificat corpul 2 (C2) de clădire.

Se observă  însă (iar acesta reprezintă un element de legalitate cu privire la care Înalta Curte poate face aprecieri) că circumstanţele reţinute de instanța de apel (faptul că recurentul a cunoscut că intimata reclamantă construia pe terenul său, că recurentul a tolerat şi nu a intervenit în nici un fel pentru a opri edificarea construcţiei, că nu a dispus nici măsuri legale pe care, în considerarea calităţii sale de autoritate publică învestită cu verificarea disciplinei în construcţii le putea ordona,  că a manifestat o toleranţă care, în concret, o îndreptăţea pe reclamantă să aprecieze că edificarea corpului 2 de clădire este acceptată) au semnificaţia unor elemente care, prin raportare la dispoziţiile legale privitoare la accesiunea imobiliară artificială aflate în vigoare la data edificării construcţiei, respectiv anii 2000-2001, precum şi la practica judiciară asociată acestora, îngăduiau concluzia că edificarea corpului doi de clădire s-a făcut cu bună-credinţă.

Pentru a considera că reclamanta avea dreptul de a promova prezenta acţiune în justiţie în scopul de a obţine obligarea pârâtului recurent la plata de despăgubiri rezultate din edificarea construcţiilor, instanţa de apel a avut în vedere, în urma aprecierii probelor administrate, că pârâtul şi-a manifestat intenţia de a prelua construcţiile edificate de intimată şi că s-a comportat ca un adevărat proprietar, conchizând că susţinerea potrivit căreia pârâtul nu şi-a manifestat intenţia de a păstra construcţiile nu are bază factuală, astfel că, în considerarea acestor elemente, a respins excepţia prematurităţii acţiunii.

Astfel cum s-a arătat mai sus, în analiza circumscrisă excepţiei inadmisibilităţii acţiunii, determinarea în concret a voinţei pârâtului recurent de a-şi însuşi construcţiile edificate de reclamantă reprezintă o chestiune de fapt, stabilită în urma  interpretării probelor administrate. Cum interpretarea probelor în vederea stabilirii stării de fapt reprezintă, din punct de vedere legal, o prerogativă atribuită de lege primei instanţe şi celei de apel, însă nu şi instanţei de recurs, rămâne că sub acest aspect Înalta Curte nu poate schimba concluzia instanţei de apel, examenul de (ne)legalitate îngăduit unei instanţe de recurs neputând cuprinde şi asemenea verificări.

Este real însă că, suplimentar, instanţa de apel a făcut referire şi la incidenţa dispoziţiilor art. 34 alin. 3 C.pr.civ., apreciind că prezenta acţiune civilă întruneşte caracteristicile unei acţiuni preventive, în sensul acestor dispoziţii legale. Argumentul care a întemeiat această statuare  a fost acela că reclamanta se afla, la data promovării acţiunii, în procedura insolvenţei, concretizarea intenţiilor de reorganizare financiară a acesteia depinzând şi de recuperarea sumelor de bani ce fac obiectul prezentului litigiu.

Potrivit dispoziţiilor art. 34 alin. 3 C.pr.civ., „Pot fi încuviințate, înainte de împlinirea termenului, și alte cereri pentru executarea la termen a unor obligații, ori de câte ori se va constata că acestea pot preîntâmpina o pagubă însemnată pe care reclamantul ar încerca-o dacă ar aștepta împlinirea termenului”.

După cum se poate observa, ipoteza normei legale în discuţie are în vedere cererile privitoare la executarea la termen a unor obligaţii, adică, altfel spus, vizează obligațiile pe care debitorul era ţinut a le îndeplini într-un termen predeterminat, indiferent dacă sub aspectul naturii lui acest termen era unul legal sau convenţional.

Or, în cazul constructorului care a edificat pe terenul altuia, dreptul la despăgubire şi obligaţia corelativă lui nu puteau fi considerate ca fiind legate de un termen în sensul prevederilor art. 34 alin. 1 C.pr.civ., astfel că instanţa de apel a greşit atunci când s-a referit la aceste prevederi legale.

În măsura în care, pentru a-şi consolida cu rol întregitor argumentaţia, instanţa de apel considera util să evoce inclusiv caracterul preventiv al acţiunii reclamantei, era mai oportună invocarea prevederilor art. 33 teza a doua C.pr.civ., potrivit cărora „Cu toate acestea, chiar dacă interesul nu este născut și actual, se poate formula o cerere cu scopul de a preveni încălcarea unui drept subiectiv amenințat sau pentru a preîntâmpina producerea unei pagube iminente și care nu s-ar putea repara”.

Observă însă Înalta Curte că atâta vreme cât instanţa de apel, astfel cum s-a arătat deja mai sus, a reţinut, cu valoare de argument major al raţionamentului său, că excepţia prematurităţii acţiunii trebuie respinsă pentru că pârâtul şi-a exprimat neechivoc intenţia de a prelua construcţiile edificate de reclamantă, referirea la exercitarea unei acţiuni  preventive nu mai apărea ca necesară, dreptul reclamantei la despăgubiri născându-se din însuşi faptul că pârâtul a optat pentru a prelua construcţiile. Este, aşadar, vorba despre un drept la despăgubire deja existent, apt să genereze un interes născut şi actual al reclamantei pentru o acţiune în justiţie. Pe cale de consecință, referirea instanţei de apel la existenţa unei acţiuni preventive întemeiate pe dispoziţiile art. 34 alin. 3 C.pr.civ., deşi eronată, apare ca fiind fără relevanţă în construcţia argumentativă ce putea sta la baza soluţiei de respingere a excepţiei prematurităţii acţiunii.

În ce priveşte motivul de recurs prin care este criticată soluţia sub aspectul respingerii excepţiei prescripției dreptului la acţiune, Înalta Curte apreciază că şi acesta este nefondat.

Este real că, după cum recurentul afirmă, dreptul de creanţă al constructorului cu privire la despăgubirile rezultate edificate construcţiei este supus unui termen de prescripţie de 3 ani care începe a curge, de regulă, de la data la care proprietarul terenului şi-a manifestat intenţia de a-şi apropia construcţia, păstrând-o pentru sine prin invocarea accesiunii imobiliare.

Corelativ, este însă util a avea în vedere şi că pentru a se putea reţine începerea curgerii termenului de prescripţie împotriva constructorului este necesar ca acesta să cunoască faptul că în mod neîndoielnic, deci lipsit de echivoc, proprietarul terenului şi-a exprimat voinţa de a prelua construcţia nou edificată, afirmând-și calitatea de proprietar prin accesiune, acesta fiind momentul la care,  în principiu, se naşte dreptul la acţiune al constructorului.

Totodată, este necesar a se  verifica şi dacă acela care a edificat construcţia are încă stăpânirea ei de fapt, căci dacă proprietarul terenului îi lasă încă această stăpânire, neînţelegând să i-o tulbure, constructorul nu ar avea încă interesul de a pretinde de la proprietarul terenului despăgubirea îngăduită de lege, căci el se bucură încă de folosinţa construcţiei respective. Într-o asemenea situaţie, prescripţia nu începe încă să curgă împotriva constructorului, acesta fiind apărat până la momentul la care lăsarea sa în stăpânirea bunului ar înceta.

În cauză, această din urmă situaţie este prezentă, în condiţiile în care folosinţa exercitată de către reclamantă nu a fost tulburată de către pârâtul recurent  până la data  promovării procesului de  faţă şi nici măcar ulterior.

Chiar dacă între părţi se află în derulare, încă din anul 2000 (sub nr. 2030/2000), un contract de comodat, recent prelungit, cu privire la corpul de construcţie C1 în componenţa sa anterioară edificării de către reclamantă a construcţiilor în litigiu (adică parter+1 etaj), precum şi cu privire la suprafaţa de 709 mp teren, astfel că privitor la aceste imobile necontestarea de către pârâtul recurent a folosinţei exercitate de reclamantă îşi putea avea justificare în imperativul respectării obligaţiei de a-i asigura comodatarului o liniştită folosinţă a bunului obiect al contractului, în ce priveşte construcţiile (sau, după caz, părţile de construcţie) nou edificate o asemenea obligaţie a recurentului nu exista.

Drept urmare, recurentul era în drept să conteste stăpânirea în fapt exercitată de reclamantă cu privire la noile construcţii, însă cum acest lucru nu s-a întâmplat, nu s-ar putea reţine că împotriva reclamantei a început să curgă, până la data pornirii procesului de faţă, termenul de prescripţie extinctivă.

Acesta este raţionamentul în raport de care soluţia de respingere a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune apare ca legală, el regăsindu-se, în esenţă, afirmat şi în considerentele deciziei date în apel, în condiţiile în care prin acestea s-a afirmat, în legătură cu excepţia prescripţiei, că în speţă apelanta nu a solicitat reluarea stăpânirii imobilului, situaţie în care termenul de prescripţie de 3 ani nu a început să curgă.

Faţă de cele de mai sus, devine inutil a mai examina şi celelalte argumente invocate de recurent în cadrul acestui motiv de recurs, neputând fi vorba, de asemenea, nici despre o adăugare la lege (la art. 494 alin. 3 C.pr.civ.1864) pe care instanţa de apel ar fi săvârşit-o.

Nu poate fi reţinută nici existenţa unor motive contradictorii, în sensul motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin.(1) pct. 6 C.pr.civ., raţionamentul instanței de apel trebuind înțeles, în principal, potrivit celor sus-menţionate.

În fine, recursul nu poate fi admis nici prin raportare la motivul care vizează fondul cauzei.

Astfel cum s-a arătat deja mai sus, circumscris motivului de recurs privitor la soluţia dată excepţiei inadmisibilităţii acţiunii,  stabilirea bunei sau relei-credinţe a constructorului este o chestiune de fapt, cu privire la care au un drept suveran de apreciere prima instanță şi cea de apel, ca instanţe de fond.

Înalta Curte poate însă aprecia cu privire la semnificaţia juridică a  unor chestiuni de fapt deja stabilite, iar sub acest aspect s-a arătat deja, în legătură cu soluţionarea primului motiv de recurs, că circumstanţele factuale reţinute de instanţa de apel (anume că recurentul a cunoscut că intimata construia pe terenul său, că acesta a tolerat şi nu a intervenit în nici un fel pentru a opri edificarea construcţie, că nu a dispus  măsuri legale pe care, în  considerarea calităţii sale de autoritate publică învestită cu verificarea disciplinei în construcţii, le putea ordona, că a manifestat o toleranţă care, în concret, o îndreptăţea pe reclamantă să aprecieze că edificarea corpului 2 de clădire este acceptată) au semnificaţia unor elemente care îngăduiau concluzia că edificarea corpului 2 de clădire s-a făcut cu bună-credinţă.

Această statuare a Înaltei Curţi este, aşadar, utilă şi în legătură cu acest motiv al recursului, făcând nefondate susţinerile în sens contrar ale recurentului.

În ce priveşte (ne)cuprinderea în inventarul bunurilor aflate în domeniul privat al municipiului Cluj-Napoca a construcţiilor nou-edificate, s-a statuat deja că aceasta reprezintă o chestiune de fapt care nu poate face obiectul unei verificări în recurs.

În legătură cu valoarea despăgubirilor acordate reclamantei, acesta a fost stabilită pe calea unei expertize tehnice judiciare cu privire la care pârâtul recurent a formulat obiecţiuni cărora expertul tehnic le-a răspuns înaintea primei instanțe.

A apreciat instanţa de apel  că dacă pârâtul nu era lămurit cu privire la răspunsul dat de expert obiecţiunilor formulate, avea dreptul de a solicita noi lămuriri până la primul termen după depunerea răspunsului la obiecţiuni, în condițiile art. 338 alin. 2 C.pr.civ., însă aceste cerinţe legale nu au fost respectate de către pârâtul recurent.

Acesta fiind motivul pentru care criticile formulate de pârât cu privire la întinderea dreptului la despăgubire au fost respinse, pârâtul recurent avea dreptul de a le combate prin cererea sa de recurs, ceea ce însă nu s-a întâmplat, el preferând a formula critici de fond asupra valorii stabilite. Or, câtă vreme instanţa de apel respinsese cu argumente de natură procesual-civilă, iar nu de fond, motivul de apel privitor la determinarea sporului de valoare, critica din recurs trebuia, cu întâietate, să combată argumentul în raport de care acest motiv al apelului fusese respins, demonstrându-i nelegalitatea, pentru ca abia apoi să devină relevante şi argumentele de fond privitoare la modul de stabilire a valorii.

În fine, privitor la susținerile recurentului prin care se afirmă că parcela pe care construcţia nouă a fost edificată nu întruneşte condiţiile de construibilitate prevăzute de regulile de urbanism, astfel că legalizarea construcţiei nu ar fi posibilă, are în vedere Înalta Curte că acest aspect, chiar real fiind, nu impietează în cauză asupra dreptului la despăgubire al reclamantei, câtă vreme în baza probelor administrate şi prin raportare la dispoziţiile legale incidente a fost  reţinută buna-credinţă a reclamantei. În aceste circumstanţe, dreptul ei la despăgubire este acela recunoscut, în genere, constructorului de bună-credinţă, prevederile art. 494 C.civ. 1864 nefăcând alte distincții.

Faţă de toate cele de mai sus, nu s-ar putea considera că instanţa de apel ar fi făcut o greşită interpretare sau aplicare a legii, în sensul prevederilor art. 488 alin.(1) pct. 8 C.pr.civ., sau că ar fi încălcat reguli de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii în sensul prevederilor pct. 5 al aceluiaşi articol.

Se impune, deci, respingerea recursului în temeiul prevederilor art. 496 alin. (1) C.pr.civ.

Cu privire la solicitarea intimatei reclamante de a-i fi acordate cheltuielile de judecată ce i-au fost ocazionate în primul ciclu procesual, reţine Înalta Curte că instanța de apel i-a acordat reclamantei suma de 2500 lei reprezentând cheltuieli de judecată corespunzătoare judecăţii în apel în primul ciclu procesual, astfel că  în legătură cu această sumă cererea intimatei reclamante este neîntemeiată.

În ce priveşte cheltuielile ocazionate reclamantei de judecată în primă instanță în primul ciclu procesual, ele au fost cerute şi acordate de către  prima instanţă, respectiv de Tribunalul Cluj,  acesta obligându-l pe pârâtul municipiul Cluj-Napoca la a-i plăti reclamantei suma de 8800 lei cheltuieli de judecată în primă instanţă.

Cu privire la cheltuielile de judecată în recurs în primul ciclu procesual nu au fost depuse dovezi de către reclamantă.

Pentru motivele de mai sus, crerea intimatei reclamante a fost respinsă.