Jurisprudența ÎCCJ | Acțiune în constatarea rezoluțiunii vânzării unui imobil la licitație publică și anularea procesului-verbal de licitație

Potrivit dispozițiilor art. 1707 alin. (1) C. civ., vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sar ar fi dat un preț mai mic, iar conform celor ale art. 1695 din același cod, vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.

Condiţiile pe care legea le impune a fi îndeplinite pentru a opera garanțiile contra evicțiunii și contra viciilor bunului, care pot atrage rezoluțiunea contractului, presupun încheierea unui contract de vânzare-cumpărare prin care să se transfere dreptul de proprietate.

În cazul în care prin cererea de chemare în judecată se solicită constatarea rezoluțiunii vânzării prin licitație publică și anularea procesului-verbal de licitație pentru evicțiune, este corectă soluția instanței de respingere a acțiunii pentru neîndeplinirea condiției încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, situație premisă pentru activarea obligației de garanție în temeiul art. 1707 alin. (1) C. civ.

Procesul-verbal de licitație nu este de natură a transfera dreptul de proprietate în patrimoniul reclamantului, ci are doar rolul de a constata persoana câștigătoare a licitației, invocarea nerespectării garanțiilor pentru vicii ascunse și evicțiune fiind efectul unui contract de vânzare-cumpărare care, în această situație, nu a fost încheiat.

Prin sentința civilă nr. 3721 din 11.12.2018, Tribunalul București, Secția a VI-a civilă, a respins cererea formulată de reclamanta A. SRL în contradictoriu cu pârâta B. SRL prin lichidator judiciar C. Filiala Ilfov,  ca neîntemeiată.

În analiza căii de atac a apelului, instanţa de control judiciar şi-a însuşit opinia primei instanţe în sensul în care garanţia promitentului-vânzător pentru evicţiune nu ar opera în cazul în care bunul oferit spre vânzare nu a făcut anterior obiectul unui contract de vânzare-cumpărare.

În combaterea acestei opinii, recurenta arată că procesul-verbal de licitaţie întruneşte condiţiile legale pentru a opera promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, acordul părţilor fiind întrunit din chiar momentul acceptării condiţiilor de vânzare stabilite de promitentul vânzător.

Acordul părţilor a operat din chiar momentul oferirii preţului de vânzare şi declararea drept adjudecatar în persoana cumpărătorului.

Procesul-verbal de licitaţie constată îndeplinirea cumulativă a condiţiilor pentru generarea de efecte juridice din care să rezulte drepturi şi obligaţii reciproce în sarcina ambelor părţi.

Recurenta face trimitere la decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 23/2017 pronunțată pentru dezlegarea unei chestiuni de drept, în care s-a reţinut că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, înscrisul sub semnătură privată fiind valabil şi suficient în măsura în care şi celelalte condiţii legale sunt îndeplinite.

Având în vedere că scopul avut în vedere la contractare a fost cunoscut de către promitenta-vânzătoare, respectiv exploatarea imobilului cu destinaţia de locuinţă rezidenţială, iar din verificările ulterioare a rezultat că acesta este impropriu utilizării conform destinaţiei avută în vedere de ambele părţi, recurenta a solicitat să se constate rezoluţiunea vânzării din culpa pârâtei şi restituirea avansului plătit de reclamantă.

Respingerea cererii de desfiinţare a actului juridic duce la golirea de conţinut a obligaţiei de garanţie pentru evicţiune instituită în mod expres în sarcina vânzătorului, potrivit art. 1672 pct. 3 raportat la pct. 1 C. civ.

În acord cu dispoziţiile incidente şi practica instanţelor, obligaţia de garanţie contra evicţiunii este aplicabilă în orice vânzare, inclusiv în cazul vânzării prin licitaţie publică, mai ales în cazul unei evicţiuni provenind din fapta proprie, iar evicţiunea parţială are ca efect juridic dreptul cumpărătorului de a alege între a cere rezoluţiunea vânzării sau menţinerea ei cu despăgubiri.

Potrivit art. 1700 C. civ., vânzătorul este ţinut să înapoieze preţul în întregime, iar cumpărătorul poate cere şi obţine rezoluţiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun sau de o parte a acestuia îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul.

Pentru aceste considerente, recurenta apreciază ca fiind nelegală soluţia instanţei de apel sub aspectul excluderii garanţiei pârâtei pentru modalitatea în care a înţeles să îşi execute obligaţia contractuală.

A doua critică adusă deciziei recurate se referă la încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material sub aspectul neexaminării cauzei sub toate aspectele, inclusiv în ceea ce priveşte fapta proprie a vânzătorului.

Recurenta apreciază nelegală soluţia instanţei de apel sub aspectul excluderii răspunderii promitentului-vânzător pentru fapta proprie, solicitând examinarea inclusiv a incidenţei provocate, respectiv a faptului personal al promitentului-vânzător.

Recurenta citează şi dispoziţiile art. 1695 C. civ., vânzătorul fiind de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii, care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.

Ultima critică adusă deciziei recurate se referă la existenţa motivelor străine de natura cauzei, sub aspectul învestirii instanţei cu o acţiune vizând rezoluţiunea vânzării prin licitaţie şi anularea procesului-verbal de licitaţie, inclusiv pentru motive ce ţin de fapta personală a promitentului-vânzător, motiv de casare reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

Recurenta apreciază nelegală soluţia instanţei de apel în ceea ce priveşte incidenţa garanţiei pentru evicţiune cu privire la fapta personală a promitentului-vânzător.

Recurenta arată că situaţia tehnico-juridică a imobilului nu a fost corect, real şi legal prezentată, astfel încât a câştigat licitaţia în necunoştinţă de cauză, printr-o eroare provocată de pârâtă prin lichidator judiciar constând în descrierea neconformă a situaţiei de fapt şi de drept cu privire la problemele de ordin juridic şi tehnic ridicate de imobilul a cărui valorificare se doreşte.

Pârâta, cunoscând caracterul nereal al indicatorilor urbanistici menţionaţi în caietul de sarcini şi neconformitatea descrierii imobilului oferit spre vânzare, a omis să-i aducă la cunoştinţă reclamantei imposibilitatea recepţiei imobilului la terminarea lucrărilor, în lipsa achiziţionării unei suprafeţe de teren suplimentare.

Pentru aceste  considerente, solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

La 29.03.2021 intimata-pârâtă B. SRL prin lichidator judiciar C. Filiala Ilfov a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului reclamantei ca nefondat şi menţinerea deciziei recurate ca legală.

Înalta Curte de Casație și Justiție, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, a reţinut următoarele considerente:

Recurenta-reclamantă îşi întemeiază cererea de recurs pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 și 6 C. proc. civ.

În conformitate cu art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Aceste dispoziţii vizează aplicarea unui text de lege străin situaţiei de fapt prin restrângerea sau extinderea nejustificată a aplicării normelor unei situaţii de fapt determinată, interpretarea şi aplicarea greşită a textului de lege la o anumită situaţie de fapt sau încălcarea unor principii generale de drept.

Criticile recurentei-reclamante prin care se susţine că este întemeiată cererea adjudecatarului de restituire a prețului plătit în cazul intervenției rezoluțiunii, iar obligația de garanție contra evicțiunii este aplicabilă în orice vânzare, inclusiv în cazul vânzării la licitație publică sunt nefondate.

Din perspectiva acestor critici aduse deciziei recurate, Înalta Curte reţine că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată în temeiul dispoziţiilor legale indicate în mod expres de reclamantă, respectiv art. 1707 și art. 1700 C. civ., care reglementează garanția pentru evicțiune și garanția pentru vicii.

Se mai reține că prin intermediul acțiunii de față, reclamanta a solicitat instanței să constate rezoluțiunea vânzării prin licitație publică și anularea procesului-verbal de licitație din data de 10.12.2015, privind vânzarea imobilului rezidențial X, pentru evicțiune, potrivit art. 1700 și art. 1710 C. civ. și restituirea garanției de participare la licitație în sumă de 717.930,17 lei.

Astfel, potrivit art. 1707 alin. (1) C. civ., vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sar ar fi dat un preț mai mic.

De asemenea, potrivit art. 1695 C. civ., vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.

Condiţiile pe care legea le impune a fi îndeplinite pentru a opera garanțiile contra evicțiunii și contra viciilor bunului care pot atrage rezoluțiunea contractului, presupun încheierea unui contract de vânzare-cumpărare prin care să se transfere dreptul de proprietate

În speţă, în mod corect, a reţinut instanţa de prim control judiciar că în lipsa unui contract de vânzare-cumpărare nu se poate atrage răspunderea vânzătorului, în cauză neexistând situația premisă pentru activarea obligației de garanție în temeiul art. 1707 alin. 1 C. civ.

Astfel, în mod judicios a reţinut instanţa de apel că societatea reclamantă a fost declarată câștigătoarea unei licitații publice. Se mai reține că prevederile caietului de sarcini și regulamentul licitației au fost asumate de către reclamantă în mod valabil, conform art. 1270 C. civ.

În procesul-verbal al licitației din data de 10.12.2015 s-a stipulat că la data achitării integrale a prețului de adjudecare se va proceda la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, cu suportarea cheltuielilor de cumpărător.

În conformitate cu art. 1270 C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Prin urmare, faţă de această situație de fapt, condiţia încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, cerută pentru a opera garanțiile contra evicțiunii și viciilor, nu este îndeplinită.

Procesul-verbal de licitație nu este de natură a transfera dreptul de proprietate în patrimoniul reclamantei, ci are doar rolul de a constata persoana câștigătoare a licitației, invocarea nerespectării garanțiilor pentru vicii ascunse și evicțiune fiind efectul unui contract de vânzare-cumpărare, care în speță nu a fost încheiat.

În ceea ce privește susținerea recurentei-reclamante în sensul că garanțiile arătate sunt incidente și în cazul unui proces-verbal de licitație, deoarece reprezintă o promisiune de vânzare-cumpărare, instanța de recurs arată că pentru a opera garanțiile contra evicțiunii și viciilor este necesară existența unui contract de vânzare-cumpărare, și nu a unui antecontract, potrivit art. 1695 și art. 1707 C. civ. Aceste garanții reprezintă efectul principal al contractului de vânzare-cumpărare, care are ca situație premisă transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, or, procesul-verbal de licitație are doar rolul de a constata persoana câștigătoare a licitației.

De altfel, chiar în situația în care contractul de vânzare-cumpărare ar fi fost încheiat, angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse nu poate opera în temeiul de drept invocat, deoarece art. 1707 alin. 6 C. civ. exclude acest tip de garanție în vânzările silite, cum este cazul de față.

În ceea ce privește petitul privind restituirea garanției de participare la licitație, se reține netemeinicia acestuia, față de prevederile din caietul de sarcini și regulamentul acesteia, care prevăd că sumele achitate cu acest titlu nu se restituie, dispoziții care se impun față de prevederile art. 1270 C. civ. De altfel, nu există nici temei pentru restituirea acestei sume, în condițiile respingerii capetelor de cerere având ca obiect rezoluțiunea și anularea procesului-verbal de licitație.

O altă critică a recurentei, subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., a vizat examinarea motivului de nulitate de sine stătător privind incidența erorii provocate.

În mod corect a reţinut instanţa de apel că invocarea în apel a acestui motiv de nulitate reprezintă solicitarea reclamantei de a se analiza o cauză nouă a cererii de chemare în judecată, ceea ce contravine dispozițiilor art. 478 alin. 3 C. proc. civ.

Potrivit art. 9 alin. (2) C. proc. civ., obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor, iar în condiţiile art. 22 alin. (6) din acelaşi cod, judecătorul trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăşi limitele învestirii.

Potrivit dispoziţiilor art. 478 alin. (3) C. proc. civ., în apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot formula pretenţii noi.

Prevederile art. 479 C. proc. civ. obligă instanţa de apel să verifice, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă.

În conformitate cu principiul disponibilităţii, părţile pot determina conţinutul procesului prin stabilirea cadrului procesual în privinţa obiectului şi al participanţilor la proces, a fazelor şi etapelor pe care procesul le-ar putea parcurge.

Având în vedere limitele învestirii sale determinate prin cererea de chemare în judecată, în aplicarea principiului disponibilităţii, instanţa este obligată să se pronunţe numai cu privire la ceea ce s-a cerut, astfel cum această solicitare a fost expusă în cuprinsul cererii de chemare în judecată.

În apel, faţă de dispoziţiile imperative ale art. 478 alin. (3) C. proc. civ., instanţa nu poate proceda la schimbarea cadrului procesual sub aspectul obiectului, ci numai la explicitarea lui în raport de cererea formulată în primă instanţă.

Având în vedere aceste dispoziții procedurale, Înalta Curte constată că instanţa de apel a lămurit cadrul procesual dedus judecăţii, în ceea ce priveşte obiectul cererii de chemare în judecată, potrivit precizării temeiului juridic al acțiunii de către reclamantă, respectiv în raport de dispozițiile art. 1700-1707 C. civ.

În ceea ce privește motivul de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 6 C. proc. civ., se constată că susţinerile recurentei-reclamante nu constituie critici care privesc existența unor motive străine de natura pricinii, ci privesc nelegalitatea soluției instanței de apel în ceea ce privește garanția pentru evicțiune.

Exercitarea dreptului de apreciere al instanţei de apel asupra probelor și aspectele de  nelegalitate ale soluției nu pot forma obiectul cenzurii în cadrul controlului de legalitate din perspectiva motivului de casare invocat.

Prin urmare, Înalta Curte reţine că invocarea art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. a fost făcută din punct de vedere formal, în realitate fiind reluate aspecte susținute prin criticile subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., anterior analizate.

Având în vedere considerentele arătate, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., a respins ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă A. SRL împotriva deciziei civile nr. 1171/A din 29 septembrie 2020 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a VI-a civilă.