Jurisprudența ÎCCJ | Promisiune de vânzare-cumpărare. Acțiune în denunțarea unilaterală a contractului. Clauză de arvună și clauză de dezicere

Spre deosebire de clauza de arvună care are rol de a acoperi prejudiciile rezultate din neexecutare și de a garanta, astfel, executarea obligațiilor contractuale, clauza de dezicere presupune stabilirea unui preț al dezicerii sau al denunțării unilaterale, care nu este parte a prețului din contract.

În ceea ce privește stipularea unei clauze de dezicere într-o promisiune de vânzare-cumpărare, este necesar a se observa că noțiunile de promisiune cu clauză de arvună și cea cu clauză de dezicere nu se suprapun, de vreme ce arvuna este întotdeauna vărsată încă de la încheierea convenției ce o conține, pe când dezicerea, ce semnifică prețul denunțării unilaterale, nu este parte a prețului stabilit, fiind datorată doar dacă și în momentul când beneficiarul clauzei se prevalează de acesta.

Semnalând diferența între cele două noțiuni juridice, arvuna ar putea avea rol de dezicere doar în ipoteza în care aceasta ar rezulta neechivoc și neîndoielnic din convenția părților, în cuprinsul căreia acestea stabilesc care este prețul acestei deziceri, întrucât, fără o atare precizare, acea arvună va avea, conform art. 1298 Cod civil, un rol confirmatoriu, de probă a contractului. Aceasta semnifică faptul că, în caz de nerealizare a vânzării din culpa uneia dintre părți, cealaltă parte va avea alegerea între a cere executarea silită a vânzării sau a pune în funcțiune clauza de arvună, în acest din urmă caz, arvuna dobândind un rol de clauză penală, adică de estimare anticipată convențională a prejudiciului decurgând din neexecutarea contractului.

Astfel, clauza din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată, potrivit căreia cumpărătorul va pierde avansul dacă se răzgândește în privința perfectării contractului în formă autentică, nu stipulează expres și în termeni neîndoielnici care ar fi prețul convenit de ambele părți litigante pentru ipoteza în care promitentul cumpărător s-ar răzgândi, mențiunea inserată în cuprinsul acestei clauze referitoare la pierderea, de către aceasta, a avansului nu poate avea decât semnificația stipulării unei clauze de arvună confirmatorie, dat fiind faptul că avansul a fost plătit la momentul semnării actului, fiind prevăzută, astfel, modalitatea în care părțile au convenit a fi realizată plata prețului stabilit.

În contextul în care promitentul vânzător și-a îndeplinit obligațiile și a efectuat demersuri pentru îndeplinirea obligațiilor esențiale din antecontract, care vizau eliberarea titlului de proprietate și intabularea în cartea funciară a imobilului, iar promitentul cumpărător a achitat alte tranșe de bani din prețul convenit, la scurt timp după încheierea antecontractului și achitării avansului, nu se poate susține, în pofida îndeplinirii reciproce a acestor obligații, posibilitatea exercitării unui pretins drept potestativ, solicitat în temeiul unei astfel de clauze.

La data de 16.10.2017, reclamanta a depus la dosar o precizare a acțiunii, prin care a solicitat să se constate denunţarea unilaterală de către aceasta a convenţiei intitulate „Contract de vânzare-cumpărare” încheiat între părţile litigante la 11.04.2008 şi să se dispună obligarea pârâtei B. la plata sumei de 43.000 euro, ca efect al denunţării convenţiei încheiate de părți la 11.04.2008.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art.194, 254, 451-453 din noul de Cod de procedură civilă, art. 948, 969 şi următoarele Cod civil.

La data de 12.12.2017, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia inadmisibilităţii cererii, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi excepţia necompetenţei materiale.

În şedinţa publică din data de 08.06.2018, tribunalul a unit cu fondul excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, iar în privinţa excepţiei inadmisibilităţii cererii, tribunalul a calificat-o ca fiind o apărare de fond.

Prin sentinţa civilă nr. 75 din 15.02.2019, Tribunalul Cluj, Secţia civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de către pârâtă şi a respins acţiunea reclamantei, ce neîntemeiată.

Împotriva acestei hotărâri, reclamanta a promovat apel principal, solicitând schimbarea în tot a sentinţei apelate, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată, iar pârâta a formulat apel incident, solicitând admiterea acestuia, în situaţia admiterii apelului principal, în sensul de a se respinge acţiunea reclamantei ca urmare a admiterii excepţiei prescripţiei extinctive a dreptului material la acţiune ori, în subsidiar, ca nefondată, prin raportare la motive subsidiare celor reţinute de prima instanţă.

În motivarea cererii de recurs, întemeiată pe dispozițiile înscrise în art. 488, alin.1, pct. 6 și 8 Cod procedură civilă, reclamanta a susținut, în esență, următoarele critici:

Hotărârea recurată conţine motive contradictorii şi străine de natura cauzei, în sensul că la fila 20 din decizia atacată, ultimele paragrafe, instanţa menţionează ipoteza reglementată de art. 1276 alin. 1 din noul Cod civil, conform căruia dacă dreptul de a denunţa contractul este recunoscut uneia din părţi, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început, iar în partea introductivă a considerentelor reţine aplicabilitatea vechiului Cod civil. O atare motivare întemeiată pe un text de lege ce nu este incident cauzei nu poate fi calificată decât o motivare contradictorie;

Decizia recurată este nelegală, întrucât instanţa de apel a efectuat o greșită aplicare și interpretarea a dispoziţiilor art.969 şi 970 Cod civil, fiind reținut greșit de instanța de apel împrejurarea că nu poate fi activată clauza de dezicere, inserată la fila 2 din convenţie, deoarece ar fi intervenit o executare a convenţiei respective. Această clauză trebuie privită prin prisma art. 969 alin 2 Cod civil care face trimitere la un acord, în sensul existenţei unei astfel de clauze, ce derogă de la principiul revocării unei convenţii cu acordul mutual.

Pretinde recurenta că dispoziţiile art. 969 şi 970 Cod civil, incidente în cauză, nu condiţionează, în niciun fel, clauza de dezicere de vreo executare. Existenţa şi valabilitatea acestei clauze de dezicere nu a fost infirmată prin niciun demers procesual ofensiv iniţiat de către partea adversă, fiind evident că, la momentul contractării, părțile și-au însușit clauza potrivit căreia „subsemnata cumpărătoare dacă mă răzgândesc să pierd avansul”. Apreciază că în situația în care executarea contractului s-ar fi produs în  integralitate, respectiv dacă s-ar fi produs şi comunicat reclamantei actele apte de intabulare, într-un termen rezonabil și nu după mai mult de 6 ani, respectiv dacă preţul ar fi fost achitat în întregime, exista perspectiva unei lipse de interes în  activarea clauzei de dezicere. În speță, însă, clauza de dezicere a fost prevăzută ca o măsură de protecţie a reclamantei, părțile asumându-și desfiinţarea convenţiei, ca efect al răzgândirii cumpărătoarei. Apreciază că nu pot fi primite aserțiunile intimatei conform cărora nu a avut posibilitatea de a o încunoțiința de existența actelor apte de intabulare, întrucât a desfășurat o serie de relații contractuale cu ginerele intimatei, în calitate de administrator al SC C. SRL.

Facultatea reclamantei de denunţare a convenției nu este condiționată de nicio executare totală sau parţială a convenţie, nefiind limitat în timp nici exerciţiul acestui drept ca, de altfel, nici încheierea actului autentic. Arată că o condiţie pur potestativă, intervenită în  cadrul unui act juridic afectat de modalităţi, presupune o clauză, recunoscută în doctrina juridică de genul „mă răzgândesc dacă vreau”, fără nicio sancţiune aplicată părții denunţătorului ceea ce, în  speţă, a fost preţuită convențional la 100% avans (7.000 euro), concomitent cu repunerea în situaţia anterioară.

Clauza de dezicere a cărei activare a fost solicitată trebuie privită ca parte dintr-o clauză de arvună, ce apare în  situaţia în  care în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părţi de a se dezice de contract, iar cel care denunţă contractul pierde arvuna dată. Clauza de dezicere reprezintă dreptul potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părţile contractante, fiind independentă de orice idee de culpă a părții contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată uneia dintre părți de a se răzgândi, fiind o veritabilă excepţie de la regula instituită de art. 969 Cod civil.

Printr-un prim motiv de recurs, susceptibile de încadrare în motivul de recurs regelementat de art. 488, alin.1, pct.6 Cod procedură civilă, recurenta-reclamantă a susținut nelegalitatea deciziei atacate întrucât conţine motive contradictorii şi străine de natura cauzei, în sensul că deși, în partea introductivă, a considerentelor instanța de apel reţine aplicabilitatea vechiului Cod civil, în cuprinsul acestora Curtea de Apel face referire la ipoteza reglementată de art. 1276 alin. 1 din noul Cod civil. În accepțiunea recurentei, o atare motivare, întemeiată pe un text de lege neincident, coroborat cu reținerea aplicabilității dispozițiilor din vechiul Cod civil, este contradictorie sau străină de natura privinii și atrage incidența cazului de casare evocat.

Motivul de nelegalitate înscris în art. 488 alin. 1 pct. 6 Cod procedură reglementează situația în care „hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori numai străine de natura pricinii”.

Motivarea contradictorie sau străină de natura pricinii (ca ipoteze ale cazului de casare evocat) presupune, pe de o parte, situația ca, fie considerentele să nu sprijine soluţia din dispozitiv, în sensul că raţionamentul instanţei ar determina o rezolvare contrară decât cea regăsită în partea finală a hotărârii, fie argumentele să fie opuse între ele, în sensul că unele conduc la admitere, iar altele la respingere, astfel încât, neputându-se opta pentru corectitudinea unora sau altora dintre acestea, nu se poate deduce dacă soluţia din dispozitiv este, la rândul său, justă. Pe de altă parte, motivul de casare reglementează și situația în care hotărârea cuprinde numai motive străine de natura pricinii, ceea ce echivalează, practic, cu o nemotivare.

În litigiul de față, deducând judecății critica formulată în această manieră, recurenta-reclamantă ignoră faptul că, relativ la dispozițiile legale aplicabile, instanța de apel a reținut regula aplicării legii în vigoare la data încheierii actului juridic, făcând referire, în privința dispozițiilor legale aplicabile raportului juridic litigios, la art. 6 alin. 2 și 3 Cod civil, reluate în art. 3 și 4 din Legea nr. 71/2011, ce se impun a fi coroborate cu art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, potrivit căruia „contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, executarea și încetarea sa”.

Prin urmare, Curtea de Apel a stabilit, fără echivoc, aplicabilitatea în cauză a dispozițiilor înscrise în Codul civil de la 1864.

În cuprinsul considerentelor deciziei pronunțate, instanța de apel a constatat că antecontractul de vânzare cumpărare, sub semnătură privată, a fost perfectat de părți la 11.04.2008 și, în raport de data încheierii actului juridic, a stabilit (corespunzător principiului privind aplicarea în timp a legii civile) că normele de drept substanțial aplicabile soluționării litigiului sunt cele înscrise în Codul civil de la 1864. Din această perspectivă, instanța de apel a apreciat a fi corecte și susținerile apelantei Ploscar Corina referitoare la neaplicarea dispozițiilor noului Cod civil.

Tocmai din această perspectivă, Curtea de Apel reține că exercitarea controlul judiciar a fost realizat din perspectiva modului de interpretare și aplicare a dispozițiilor cu caracter general, înscrise în art. 969 și art. 970 din vechiul Cod civil, atât timp cât vechiul Cod civil nu conținea dispoziții exprese care să reglementeze instituția juridică a denunțării unilaterale a contractului, cu o serie de excepții, expres și limitativ prevăzute de lege, când anumite contracte pot fi revocate pe cale unilaterală, prin voința uneia dintre părțile contractante, situații pe care instanța de apel le exemplifică, dar care nu se identifică cu situația semnalată în cauza de față.

Prin urmare, contrar susținerilor recurentei, referirea instanței de apel la dispozițiile noului Cod civil, respectiv la cele înscrise în art. 1276 și art. 1277, în contextul raționamentului expus, nu a fost realizată din perspectiva aplicabilității în cauză a acestor norme legale, de vreme ce Curtea deja concluzionase asupra legii civile aplicabile și a împărtășit punctul de vedere al apelantei relativ la neaplicarea dispozițiilor noului Cod civil.

În circumstanțele refritoare la contextul normativ aplicabil, care nu permite exercitarea dreptului de a denunța unilateral antecontractul, în maniera pretinsă de recurentă, se constată fără lipsă de echivoc că trimiterea instanței de apel la dispozițiile noului Cod civil a fost realizată doar în scopul de a evidenția, din perspectiva evoluției legislative, că instituția denunțării unilaterale prin dezicere a fost reglementată prin noile dispoziții de drept substanțial, reglementări legale care au stabilit și condițiile în care dreptul de dezicere poate fi exercitat.

În consecință, din perspectiva cazului de casare înscris în art. 488, alin. 1, pct. 6 Cod procedură civilă, critica recurentei se vădește a fi nefondată.

2. Susţinând lipsa de temei legal a deciziei atacate şi astfel, a motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 Cod procedură civilă, recurenta-reclamantă pretinde nesocotirea dispoziţiilor art 969 și 970 din vechiul Cod civil, care îi permite exercitarea dreptului de dezicere, înscris în antecontractul perfectat la 11.04.2018.

Astfel, potrivit situației de fapt reținute în cauză relativ la raporturile juridice stabilite între părți în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, încheiat sub semnătură privată, la 11.04.2008, pârâta B. a promis să înstrăineze recurentei-reclamante A. imobilul-teren, în suprafață de 10.400 mp, situat în Luna de Sus, dobândit de aceasta în temeiul Legii nr. 18/1991, conform adeverinţei nr. x/03.03.1991, eliberată de către Primăria comunei Floreşti şi tabelului anexă nr. 3-19, poziţia 242-656 pentru preţul de 100.000 euro. Părțile au convenit ca plata prețului să se facă de următoarea manieră: 7000 euro cu titlu de avans, la momentul semnării actului, 50% din sumă s-a stipulat că se va achita la eliberarea titlului de proprietate, iar restul sumei la finalizarea actelor notariale.

În finalul antecontractului de vânzare-cumpărare, părțile au inserat clauza potrivit căreia dacă vânzătoarea nu respectă acest contract, este de acord cu notarea cumpărătorului, ca proprietar, în cartea funciară, iar dacă cumpărătoarea se răzgândește, aceasta va pierde avansul dat.

Fiind contestată natura juridică a clauzei și a efectelor pe care aceasta le-ar putea produce, instanța de apel a stabilit corect în privința clauzei potrivit căreia „subsemnata cumpărătoare dacă mă răsgândesc pierd avansul” că aceasta are natura unei clauze de arvună și nu de dezicere, cum eronat se susține în memoriul de recurs.

Spre deosebire de clauza de arvună care are rol de a acoperi prejudiciile rezultate din neexecutare și de a garanta, astfel, executarea obligațiilor contractuale, clauza de dezicere presupune stabilirea unui preț al dezicerii sau al denunțării unilaterale, care nu este parte a prețului din contract.

Astfel cum a fost subliniat și în cuprinsul deciziei recurate, în doctrină s-a apreciat că, în virtutea libertății contractuale, părțile ar putea să atribuie arvunei și sensul unei caluze de dezicere, caz în care convenția ce o conține poate fi desființată unilateral, prin dezicere, în virtutea exercitării unui drept potestativ, care și-ar avea izvorul în acordul inițial de voințe al părților, astfel încât nu mai depinde, în niciun fel, de voința celeilalte părți.

Recunoscând, astfel, stipularea unei clauze de dezicere și într-o promisiune de vânzare-cumpărare, nu numai într-un contract propriu-zis de vânzare-cumpărare, este necesar a se observa că noțiunile de vânzare/promisiune cu clauză de arvună și cea cu clauză de dezicere nu se suprapun, de vreme ce arvuna este întotdeauna vărsată încă de la încheierea convenției ce o conține, pe când dezicerea, ce semnifică prețul denunțării unilaterale, nu este parte a prețului stabilit, fiind datorată doar dacă și în momentul când beneficiarul clauzei se prevalează de acesta.

Semalând diferența între cele două noțiuni juridice, arvuna ar putea avea rol de dezicere doar în ipoteza în care aceasta ar rezulta neechivoc și neîndoielnic din convenția părților, în cuprinsul căreia acestea stabilesc care este prețul acestei deziceri, întrucât, fără o atare precizare, acea arvună va avea, conform art. 1298 Cod civil, un rol confirmatoriu, de probă a contractului. Aceasta semnifică faptul că, în caz de nerealizare a vânzării din culpa uneia dintre părți, cealaltă parte va avea alegerea între a cere executarea silită a vânzării sau a pune în funcțiune clauza de arvună, în acest din urmă caz, arvuna dobândind un rol de clauză penală, adică de estimare anticipată convențională a prejudiciului decurgând din neexecutarea contractului.

În speță, transpunând considerațiile de ordin teoretic sus menționat,  clauza la care face referire recurenta, din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare, nu stipulează expres și în termeni neîndoielnici care ar fi prețul convenit de ambele părți litigante pentru ipoteza în care recurenta-reclamantă s-ar răzgândi în privința perfectării contractului în formă autentică, astfel încât mențiunea inserată în cuprinsul acestei clauze referitoare la pierderea, de către aceasta, a avansului nu poate avea decât semnificația stipulării unei clauze de arvună confirmatorie, dat fiind faptul că avansul de 7000 de euro a fost plătit la momentul semnării actului, fiind prevăzută, astfel, modalitatea în care părțile au convenit a fi realizată plata prețului stabilit.

În contextul în care pârâta și-a îndeplinit obligațiile și a efectuat demersuri pentru îndeplinirea obligațiilor esențiale din antecontract, care vizau eliberarea titlului de proprietate și intabularea în cartea funciară a imobilului, iar reclamanta a achitat alte tranșe de bani din prețul convenit, la scurt timp după încheierea antecontractului și achitării avansului, respectiv suma de 25.000 euro şi suma de 500 euro în data de 25.04.2008 în scopul definitivării contractului de vânzare-cumpărare, precum şi suma de 18.000 euro, diferenţă până la 50.000 euro, conform aceluiaşi contract, adică în total 50.500 euro, recurenta nu poate susține cu temei, în pofida îndeplinirii reciproce a acestor obligații, posibilitatea exercitării unui pretins drept potestativ, solicitat în temeiul clauzei supusă examinării.

De altfel, această atitudine a recurentei este una contrară principiului bunei credințe cu care trebuie să acționeze părțile atât la încheierea contractului, cât și pe tot timpul executării acestuia, neputând produce efecte juridice în sensul pretins de parte, respectiv acela de a-i fi conferit un drept unilateral de denunțare. După cum deja s-a arătat, depunerea diligențelor pentru perfectarea contractului la care părțile s-au angajat, într-un interval relativ scurt de timp de la data încheierii antecontractului, dovedește intenția acestora de finalizare a contractului în formă autentică, iar faptul că scopul urmărit nu a fost atins într-un interval considerabil de timp, de la momentul încheierii promisiunii de vânzare, nu poate conferi recurentei un drept discreționar de a se dezice, în lipsa stipulării de către părți, într-un mod explicit, clar și neechivoce, a unui drept  de natura celui de care recurenta se prevalează.

Cum plata avansului de 7000 de euro, efectuată la data încheierii promisiunii, nu poate fi considerată decât o clauză anticipatorie, referitoare la parte din prețul vânzării ce urma a fi perfectată, rezultă că natura clauzei din finalul antecontractului, încheiat la 11.04.2008, conform căreia dacă vânzătoarea nu respectă acest contract, este de acord ca cumpărătorul să se noteze ca proprietar în CF, iar dacă cumpărătoarea se răsgândește, acesta va pierde avansul dat nu poate avea decât valoarea unei clauze de arvună.

În ceea ce privește susținerea recurentei potrivit căreia nu a fost informată în legătură cu eliberarea actelor necesare perfectării contractului în formă autentică, deși a existat o asemenea posibilitate, întrucât ar fi avut o serie de relații contractuale cu ginerele intimatei, nu pot face obiect al controlului judiciar deoarece chestiunile de fapt semnalate nu au relevanță sub aspectul determinării naturii juridice a clauzei contractuale de care se prevalează recurenta-reclamantă în demersul său judiciar și nici nu se circumscriu unor critici susceptibile de încadrare în cazurile de nelegalitate reglementate de art. 488 Cod procedură civilă, care să fie apte de a forma obiect al controlului judiciar în recurs.

Așafiind, reținând interpretarea și aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente în cauză, critica de nelegalitate, formulată în temeiul art. 488, alin. 1, pct. 8 Cod procedură civilă, se vădește a fi nefondată.

În consecinţă, pentru considerentele expuse, reţinând netemeinicia criticilor formulate, în baza art. 496 raportat la art. 488, alin.1, pct.6 și 8 Cod  procedură civilă, Înalta Curte a respins, ca nefondat, recursul declarat reclamanta A.