Jurisprudență | Clauza de arvună cu efect de dezicere. Nestabilirea unui termen de exercitare a dezicerii

Din cuprinsul mențiunilor antecontractului de vânzare cumpărare rezultă că promitentii cumpărători au plătit, la încheierea promisiunii, un acont, deci o arvună. Clauza în discuție face, la rândul său, trimitere la acest acont si la restituirea lui ,,în cazul neîntocmirii actului”. Arvuna este întotdeauna plătită de la momentul încheierii convenției care o conține (indiferent dacă joacă rol confirmatoriu sau de dezicere), spre deosebire de dezicere care se materializează si se datorează la momentul la care beneficiarul se prevalează de aceasta. Prin urmare, în speță avem de-a face cu o clauză de arvună cu efect de dezicere și nu cu o clauză de dezicere propriu – zisă.

Reclamanții au susșinut că între pârâți, în calitate de promitenți vânzători și […], autor al reclamanților, în calitate de promitent cumpărător, a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3696/11.11.2003, imobil situat în comuna […] lot 110, zona B, județ Constanța, la prețul de 220.000.000 lei, fiind achitat avansul de 210.000.000 lei, urmând ca diferența de preț să fie achitată la data întocmirii contractului de vânzare – cumpărare, respectiv la data de 05.12.2003; s-a mai arătat că pârâtul a refuzat să se prezinte la notar pentru perfectarea vânzării.

Conform certificatului de calitate de moștenitor autentificat sub nr. 50/13.07.2016, de pe urma defunctei […] au rămas ca moștenitori reclamanții […] și […], în calitate de descindeți direcți, cu o cote egale de 1/2  din masa succesorală.

Motivul pentru care instanţa de fond a respins acţiunea reclamanților îl constituie faptul că reclamanții, în calitate de promitenți cumpărători nu şi-au îndeplinit obligația de plată a diferenței de preț la termenul convenit pentru perfectarea vânzării, respectiv 05.12.2003, argument pe baza căruia se ajunge la concluzia că aceştia nu pot pretinde pârâților executarea obligașiei corelative (încheierea contractului de vânzare-cumpărare), pentru că s-ar încălca principiul obligativității contractului.

Prin primul motiv de apel se invocă nulitatea sentinţei civile apelate si se solicită trimiterea cauzei spre rejudecare, având in vedere ca hotărârea apelata nu este motivată.

Tribunalul a constatat că acest motiv de apel nu este întemeiat întrucât din analiza conținutului sentinței apelate rezultă că aceasta cuprinde motivele de fapt şi de drept, de natură să expună succint, dar complet, raționamentul logico-juridic din care rezultă soluția pronunțată.

Nu a fost reținut nici motivul de apel referitor la faptul că judecata cauzei s-a făcut fără ca instanţa sa intre în cercetarea fondului. Sintagma „evocare a fondului” de către instanţa de apel, menţionată în art. 480 alin. (3) teza I C.proc.civ., are o justificare doar prin raportare la ipoteza judecării procesului de prima instanţă pe cale de excepție, dar prin sentinţa apelată cauza a fost soluționată pe fond.

Omisiunea primei instanţe de a administra probe, considerate necesare de către instanţa de apel, nu justifică o soluţie de anulare a hotărârii primei instanţe cu trimiterea cauzei spre rejudecare, probele suplimentare impunându-se a fi administrate de către însăşi instanţa de apel, în măsura în care prima instanţă a soluționat cauza argumentând-şi soluţia. Tribunalul a dispus administrarea probei cu înscrisuri. A solicitat depunerea certificatul fiscal pentru imobilul ce face obiectul litigiului, precum și a certificatului emis de OCPI Constanţa.

Pe fondul cauzei, tribunalul a constatat că s-a făcut dovada încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare în formă autentică, că a fost achitat avansul de 210.000.000 lei, iar părţile au stabilit data perfectării contractului de vânzare în forma autentică, 05.12.2003. Reclamanţii au făcut dovada achitării integrale a preţului prevăzut în convenţia părţilor, inclusiv a restului de 10.000.000 lei (1000 lei ROL) prin oferta reală de plată.

Făcând trimitere la decizia nr. 23/2017 pronunţată de ÎCCJ – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, prin care s-a stabilit interpretarea și aplicarea dispozișiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, tribunalul a constatat că toate condiţiile impuse prin  dispoziţiile art. 1669 alin.1 Cod civil sunt îndeplinite: există o promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare valabil încheiată valabil, care conţine toate acele clauze ale contractului promis, în a căror lipsă părţile nu ar putea executa promisiunea (art.1279 alin.1, în referire la art.1650 Cod civil); una dintre părţi refuză nejustificat încheierea contractului în forma autentică (art.1279 alin.3, în referire la art.1669 alin.1 Cod civil); partea reclamantă să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract (art.1279 alin.3 prima teză Cod civil).

În susţinerea acestei concluzii tribunalul a avut în vedere şi sentinţa civilă nr. 6927/2019 pronunţată de Judecătoria Constanţa în dosarul nr. …/212/2018, rămasă definitivă, prin care a fost respinsă, ca prescrisă, acțiunea formulată de […] în contradictoriu cu […] şi […], prin care s-a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3696/11.11.2003, cu repunerea părților în situația anterioară. Instanța a constatat că părţile nu au stipulat pacte comisorii de gradele III sau IV în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat, pentru a fi incidentă rezoluțiunea de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel încât incidența prescripției dreptului material la acțiune trebuie raportată la prevederile art. 1020-1221 C. civ. din 1864, incident în cauză prin raportare la data încheierii actului juridic. Prin aceeaşi sentinţă s-a reţinut faptul că predarea posesiei bunului se constituie într-o cauză de întrerupere a termenului de prescripţie pentru exercitarea acţiunii în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, iar în condiţiile în care promitenta-cumpărătoare se află în posesia bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, bun care nu a fost pretins de promitenţii-vânzători pe calea unei acţiuni personale sau reale, termenul de prescripţie a dreptului material la acţiunea în rezoluţiunea actului începe să curgă cel mai târziu de la data la care promitenta-vânzătoare a aflat că nu mai este posibilă vânzarea, în accepțiunea promitentei-cumpărătoare, aspect care în situația de față putea fi cunoscut încă din anul 2010.

În antecontractul în discuțe, distinct de ideea de culpă în neexecutarea obligașiilor contractuale, este inserată o clauza de dezicere, părţile stabilind de comun acord ca, în ipoteza în care contractul de vânzare cumpărare nu se încheie urmare a refuzului promitenților vânzători, aceştia au obligaţia de a restitui avansul încasat. Cu alte cuvinte, părţile acestuia au prevăzut posibilitatea promitenților vânzători de a refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de a se răzgândi fără a fi nevoiți să invoce un motiv anume pentru intervenirea răzgândirii, cu obligaţia acestora de a restitui avansul.

Clauza de dezicere reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părţile contractante, în virtutea căruia titularul(ii) lui poate/pot denunța unilateral contractul pe care 1-a/l-au încheiat, indiferent de voința celeilalte părţi care nu va putea în niciun fel împiedica desfiinţarea contractului. Facultatea de dezicere este discreționară, putând fi executată fără a fi necesară justificarea ei.

Promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se poate aplica principiul forței obligatorii care guvernează aceasta materie, principiu cuprins în dispoziţiile art. 969 Cod civil. Tocmai în baza acestui principiu, părţile pot prin voința lor să adopte o clauza de dezicere, clară şi neechivocă.

Clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părții contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată uneia dintre părţi de a se răzgândi, clauza putând produce efecte numai dacă este prevăzută expres, clar şi neechivoc, cum este şi în cazul de față. În practica judiciară s-a decis valabilitatea unei asemenea clauze, atât timp cât ea este stabilită de părţi cu titlu oneros, partea cealaltă urmând a beneficia de „un preț al răzgândirii”.

Esența clauzei de dezicere constă în faptul că beneficiarul acesteia are la dispoziţie un timp de reflecție pentru analizarea consecinșelor contractului încheiat, în final având dreptul de a-și retrage unilateral consimțământul dat, desființând de altfel, antecontractul, ea neconstituind o excepșie de la principiul irevocabilității unilaterale a contractelor sinalagmatice, avându-şi originea chiar în voința părţilor, cu atât mai mult cu cât aceasta a fost stipulată în mod neechivoc de către părţi în antecontract.

Legat de respectarea obligației de plată a restului de preț, apelanții au înţeles să uzeze de procedura ofertei de plată urmată de consemnațiune abia pe parcursul judecării cererii de apel, cu mult după ce recurenta a adus atât la cunoştinţa instanţei de judecată și a părților că înţelege să se prevaleze de clauza de dezicere inserată în contract. La 17 ani de la termenul limită stabilit în antecontractul supus analizei, este normal ca recurenta să se prevaleze de clauza de dezicere inserată în contract.
Instanţa de apel, pentru refuzul de a încheia contractul în forma autentică, ar fi putut cel mult să dispună obligarea recurentei la restituire, din nou, a avansului, în condiţiile în care nu este în posesia unor chitanțe liberatorii care să facă această dovadă.

Astfel, instanța de recurs nu poate analiza aspecte pe care părțile ce promovează această cale de atac înțeleg să le invoce cu depășirea limitelor în care este permis controlul judiciar, respectiv acele critici care tind a reliefa greșita interpretare a probelor sau lipsa de temeinicie a judecății realizate de instanța ierarhic inferioară.

Întrucât instanța de recurs realizează exclusiv un control de legalitate, nu și de temeinicie a hotărârii recurate, Curtea nu va proceda verificarea situației de fapt deja stabilite și nici la reaprecierea materialului probator al cauzei – atribuție exclusivă a instanțelor de fond – către care tinde recurentei prin amplele referiri la probele cauzei, probe care, în opinia sa, ar fi impus o altă concluzie în stabilirea întinderii dreptului său de creanță; în plus, nu vor putea fi analizate nici susținerile recurentei ce vizează soluția pronunțată de prima instanță.

Recurenta-reclamantă a invocat motivul de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. potrivit căruia casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate când aceasta a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, fără a arăta însă, în concret, care sunt normele încălcate.

Se reține că reclamanții au învestit instanța cu o acțiune în constatarea intervenirii vânzării cumpărării unui imobil, prevalându-se de principiul executării în natură a obligațiilor rezultate din antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 3696/11.11.2003, instanța de apel apreciind îndeplinite toate cerinșele pentru a pronunșa o astfel de hotărâre. Ceea ce susține recurenta, aspect de nelegalitate ce poate fi încadrat în motivul de apel de care aceasta se prevalează, respectiv art. 488 pct.8 C.pr.civ., este faptul că instanța de apel a ignorat clauza de dezicere inserată în antecontractul de vânzare cumpărare.

Din această perspectivă va fi respinsă excepția nulității recursului pentru neîncadrarea motivelor casare în prevederile art. 488 C.pr.civ.

Deși recurenta nu face trimitere expresă la clauza din contract care ar putea fi calificată ca atare, Curtea reține că singura dispoziție din cuprinsul antecontractului în discuție care ar putea primi o astfel de calificare este cea care stipulează că ,,În cazul neîntocmirii actului în formă autentică de către vânzători aceștia sunt obligați să restituie suma primită drept acont”.

Curtea reține că antecontractul de vânzare cumpărare a fost încheiat sub imperiul vechiului Cod civil, astfel că stipulațiile acestuia trebuie analizate în raport de prevederile legale de la data întocmirii actului, potrivit prevederilor art. 3 și 4 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a Codului civil.

Clauza de dezicere a fost definită de doctrină ca fiind prevederea contractuală, asumată de părţi prin voinţa lor, care dă dreptul la desfiinţarea unilaterală a unui contract valabil încheiat într-un anumit termen (determinat sau nedeterminat), de regulă, contra unei plăţi numită dezicere, dar fără ca stipularea acestei indemnizaţii să condiţioneze valabilitatea clauzei de dezicere aceasta putând fi şi gratuită. Facultatea de dezicere este discreţionară, putând fi executată fără a fi necesară justificarea ei. Clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părţii contractante, iar ca excepţie de la regula instituită de art. 969 Cod civil de la 1864, cât şi de la aceea potrivit căreia orice clauză potestativă este nulă, ea poate produce efecte numai dacă este prevăzută expres, clar şi neechivoc.
Prin derogare de la caracterul confirmatoriu prin care este investită de lege, clauza de arvună (art. 1297 și 1298C.civ. de la 1864), poate fi considerată și ea, prin voința părșilor, într-o clauză de dezicere, caz în care contractul ce o conține, poate fi desființat prin voința unilaterală a beneficiarului clauzei de dezicere obișnuite, prețul dezicerii constând în pierderea arvunei plătite sau restituirea dublului acesteia, după cum cel care se prevalează de clauză este promitentul cumpărător care a plătit arvuna sau promitentul vânzător care a primit-o.

Aplicând la speță aceste considerații teoretice, Curtea reține că stipulația anterior menționată nu prezintă caracterul cerut unei clauze de dezicere pentru a fi calificată ca atare, pentru mai multe argumente.

În primul rând, din cuprinsul mențiunilor antecontractului de vânzare cumpărare rezultă că promitenții cumpărători au plătit, la încheierea promisiunii, un acont, deci o arvună. Clauza în discuție, face la rândul său, trimitere la acest acont și la restituirea lui ,,în cazul neîntocmirii actului”. Arvuna este întotdeauna plătită de la momentul încheierii convenției care o conține (indiferent dacă joacă rol confirmatoriu sau de dezicere), spre deosebire de dezicere care se materializează și se datorează la momentul la care beneficiarul se prevalează de aceasta. Prin urmare, în speță avem de-a face cu o clauză de arvună cu efect de dezicere și nu cu o clauză de dezicere propriu- zisă.

În al doilea rând, pentru a ne afla în  prezența unei clauze de dezicere, indiferent dacă ea are sau nu caracter oneros, părțile trebuiau să menționeze un termen de exercitare a acestui drept de răzgândire. Fiind vorba despre un drept atât de discreționar, lăsat în speță la manifestarea de voință a promitentului vânzător și independent de orice ideea de culpă în caz de denunțare unilaterală a contractului, dezicerea este de neconceput în lipsa unui termen, ea fiind un drept esențialmente temporar. Termenul de exercitare a dezicerii este important întrucât, odată expirat, contractul este pe deplin format, fără a mai putea fi desfiinșat, astfel că dobândește deplină forță executorie pentru ambele părți contractante.

Cum în speță un astfel de termen pentru exercitarea pretinsei clauze de dezicere nu a fost menționat, trebuie determinat în ce măsură el a fost stabilit, poate, implicit prin clauzele contractuale. În cazul particular al promisiunii de vânzare cumpărare, termenul implicit poate fi stabilit, cel mult la data indicată ca fiind data perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, mai precis 5.12.2003 în speță.

În fine, Curtea apreciază că promitenții vânzători nu au luat în calcul exercitarea unui drept de dezicere așa cum încearcă să acrediteze ideea la acest moment. Această concluzie se impune în contextul în care, la data autentificării antecontractului de vânzare – cumpărare, promitenta cumpărătoare a intrat în posesia de fapt a imobilului ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare și a locuit în acest până la momentul decesului său la data de 03.06.2016, folosind timp de 13 ani. Acest aspect nu a fost contestat în cauză, fiind recunoscut de către recurentă prin întâmpinarea depusă la judecata în fașa primei instanța. Predarea bunului promis și folosința lui îndelungată lipsește de eficacitate chiar și clauza de arvună al cărei caracter îl are menșiunea analizată pendinte și redată în precedent.

Acest pretins drept de dezicere nu a fost exercitat nici la momentul declanșării procedurii ofertei de plată prin intermediul executorului judecătoresc, promitenții vânzători fiind somați în vederea primirii restului de plată, asa cum rezultă din încheierea și procesul – verbal din 05.08.2020 al executorului judecătoresc.

Ceea ce a relevat însă intimata recurentă (întâmpinarea din apel și cererea de recurs) este faptul că răzgândirea sa a intervenit pe fondul neîndeplinirii obligațiilor contractuale ale promitentei cumpărătoare și a faptului că datorită creșterii prețurilor proprietăților imobiliare, scopul vânzării, acela de a obține profit, nu mai putea fi atins și nu ca urmare a unei pretinse stipulații convenționale care îi permite un astfel de comportament contractual.

Concluzionând, reținând că obiect al cercetării în cadrul recursului nu poate constitui decât modul în care instanța de fond a aplicat dispozițiile legale privind finalizarea contractului de vânzare cumpărare ca urmare a încheierii anterioare a unei promisiuni de vânzare cumpărare având clauza analizată, Curtea, găsind nefondate criticile expuse, va respinge ca atare recursul declarat cu consecința menținerii soluției instanței de apel ca temeinică și legală.