Jurisprudența ÎCCJ | Rezoluțiunea unilaterală a convenției. Condiții. Dovada comunicării declarației de rezoluțiune

Condiţiile specifice în care operează rezoluţiunea unilaterală sunt desprinse din art.1550, art. 1551 şi art.1552 C.civ. şi se referă la: existenţa unei neexecutări însemnate, determinante, ceea ce înseamnă că îl lipseşte pe creditor de ceea ce ar fi fost îndreptăţit să obţină prin încheierea contratului, de prestaţia care a constituit însăşi cauza contractului; existenţa unei puneri în întârziere, în condiţiile şi cu efectele prevăzute de art.1552 C.civ.; declaraţia unilaterală de rezoluţiune – act unilateral, supus comunicării, prin care creditorul îşi manifestă voinţa de a desființa unilateral contractul pentru neexecutare; notificarea rezoluţiunii; comunicarea declaraţiei de rezoluțiune debitorului.

Declaraţia unilaterală de rezoluţiune este actul central al mecanismului rezoluţiunii unilaterale, prin care creditorul îşi manifestă voinţa de a desfiinţa unilateral contractul pentru neexecutare. Însă, efectul desfiinţării contractului este subordonat comunicării declaraţiei de rezoluţiune, comunicare prin care se realizează condiţia esențială (art. 1552 alin. 1 C.civ.) de efectivitate a rezoluţiunii unilaterale.

Notificarea prealabilă a rezoluţiuni, care constă în punerea în întârziere a debitorilor, include şi comunicarea declaraţiei de rezoluţiune unilaterală. Nimic nu se opune ca acestea să reprezinte un singur act juridic, însă rămâne obligatorie dovada comunicării, pentru ca declaraţia de rezoluţiune să producă efectul desfiinţării contractului.

Astfel, câtă vreme în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare erau menţionate adrese de domiciliu diferite pentru cei doi soţi, promitenţi vânzători, iar notificările au fost transmise la adresa unuia dintre ei, era absolut necesară efectuarea unei verificări suplimentare în privinţa locuinţei comune a soţilor pentru a se putea concluziona în sensul realizării unei comunicări valabile. Importanţa actului procedural al comunicării notificării rezoluţiunii către debitori pentru efectivitatea acesteia obliga instanţa la cercetări suplimentare, prezumţia locuinţei comune nefiind una absolută.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 1560 din 29 iunie 2021

De asemenea, potrivit art. 1279 C.civ., promisiunea de a contracta (2) în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune interese.

Dispoziţiile art. 1669 şi 1670 C.civ. sunt norme speciale, edictate în materia vânzării, derogatorii de la dispoziţiile art. 1279 alin. (3) C.civ., în timp ce dispoziţiile art. 1279 alin.(3) C.civ. reprezintă dreptul comun în materia promisiunii de a contracta, aplicabile inclusiv speţei.

Astfel, în cazul refuzului nejustificat de perfectare a contractului de vânzare, partea interesată poate solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, iar în cazul neexecutării promisiunii partea interesată poate solicita fie rezoluţiunea promisiunii cu daune interese (în temeiul art. 1549 şi urm. C. civ., fie doar daune interese (în temeiul art. 1279 alin. (2) C. civ), derivând din răspunderea civilă contractuală, având alegerea între aceste două posibilităţi.

Obligarea pârâţilor la restituirea dublului avansului, conform convenţiei părţilor cuprinsă în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, nu este condiţionată, legal, raportat la art. 1279 alin(2) C.civ. de rezilierea/rezoluțiunea anterioară a promisiunii de a contracta. Diferenţa de tratament a situaţiei promisiunii de a contracta şi a acoperirii daunelor este evidentă raportat la dispoziţiile art. 1549 alin (1) C.civ., care reprezintă dreptul comun

a. Punctul de vedere al pârâţilor, potrivit cu care restituirea dublului avansului nu este condiţionată de rezoluţiunea anterioară a promisiunii este confirmat şi de dispoziţiile art. 1544 C.civ., cu privire la care doctrina susţine că „Denunţarea contractului ca urmare a neexecutării este o formă de rezoluțiune extrajudiciară”.

Totodată s-a arătat faptul că, anterior formulării acţiunii, au fost notificaţi, într-o ultimă tentativă de soluţionare amiabilă a litigiului şi deşi nu aveau o astfel de obligaţie, însă corespondenţa nu a fost ridicată de către pârâţi. Se concluzionează totodată, cu privire la o eventuală solicitare sau intervenire a rezoluţiunii, raportat la faptul că antecontractul a încetat la data de 31.12.2017, “inclusiv interesul nostru în rezoluţiunea promisiunii apare ca inexistent.

În construcţia juridică a demersului reclamanţilor, aceştia nu au înţeles a rezoluţiona contractul anterior sau concomitent solicitării daunelor interese, apreciind că acesta a încetat la data de 31.12.2017 în temeiul art. 1279 alin. (2) C.civ. în condiţiile în care poziţia evidentă a reclamanţilor era că acest contract a încetat la data de 31.12.2017 (prin expirarea termenului, ca formă de rezoluțiune extrajudiciară), este evident că orice demers ulterior (respectiv notificarea din 29.05.2018, neprimită de pârâţi) nu avea în accepţiunea acestora (independent de termenii utilizaţi) înţelesul unei rezoluţiuni.

S-a arătată că ceea ce se impută nu este o simplă calificare juridică, ci modificarea întregului fundament al acţiunii şi acordarea unei alte valenţe a unor acte decât cea voita de părţi la momentul întocmirii acestora (respectiv, în condiţiile în care se considera că antecontractul a încetat la 31.12.2017, notificarea reclamanţilor din 29.05.2018 nu avea, în accepţiunea acestora, valenţa unei rezoluţiuni a contractului deja încetat).

Totodată, prin această reîncadrare s-a modificat întreaga structură a acţiunii şi a condus la motivări contradictorii, întrucât deşi s-a reţinut că în realitate contractul a fost rezoluţionat la expirarea termenului de 7 zile de la comunicarea notificării din 29.05.2018 (nu se arată niciodată, nici de către reclamanţi nici de către instanţă, care este în accepţiunea acestora data comunicării, toate trimiterile fiind făcute la data întocmirii, 29.05.2018, deşi procedura de comunicare ar fi ulterioară), analiza îndeplinirii condiţiilor şi a culpei s-a realizat raportat la data de 31.12.2017, indicată de către reclamanţi ca fiind data încetării contractului. S-a omis astfel un aspect esenţial: faptul că la data de 06.06.2018 imobilul era finalizat şi întabulat, astfel încât în măsura în care ar fi fost recepţionate notificările, tranzacţia putea fi efectuată în cadrul unui termen rezonabil.

În cauză, invocând în mod expres faptul că solicitarea daunelor interese nu este condiţionată de rezoluţiunea anterioară a contractului (formulând şi un apel asupra considerentelor sub acest aspect), reclamanţii şi-au fundamentat pretenţiile formulate, fără a invoca nici prin cererea introductivă şi nici în apel existenţa unei proceduri de rezoluţiune anterioară demersului judiciar (toate trimiterile la notificarea anterioară fiind făcute în contextul în care această procedură reprezenta o încercare de soluţionare amiabilă, la care nu era obligată).

În aceste condiţii, recalificarea temeiului pretenţiilor nu numai că aduce atingere principiului disponibilităţii, dar este de natură să lipsească de obiect principalele apărări formulate şi, în acest fel, să îi lipsească de dreptul la un proces echitabil.

În speţă, fără a pune în discuţia părţilor, Curtea, în baza art.22 alin. (4) C.proc.civ., a motivat că este vorba de o acţiune de îmbogăţire fără justă cauză, deşi cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe prevederile art. 1270, 1279, 1350 C.civ. Prin nepunerea în discuţia părţilor a temeiului juridic al acţiunii a fost încălcat dreptul de apărare al părţilor prevăzut de art. 24 din Constituţia României. Pe de altă parte, invocarea unui alt temei de drept decât cel iniţial cu care a fost investită prima instanţă constituie o cerere nouă, ceea ce e inadmisibil în apel.

Instanţa de apel nu a analizat interpretarea dispoziţiilor contractuale şi incidenţa clauzei contractuale raportat la voinţa părţilor la momentul încheierii contractului, procedând la aplicarea directă a acestei clauze ca o consecinţă a reţinerii rezoluţiunii contractului. Cu alte cuvinte, instanţa de apel a constatat că simpla intervenire a rezoluţiunii este suficientă pentru obligarea promitenţilor vânzători la plata contravalorii clauzei penale fără a arată motivele pentru care s-au înlăturat apărările promitenţilor vânzători cu privire la cazurile când poate deveni incidenţă clauza invocată.

Se impune astfel o clarificare, mai precis o distincţie între dreptul promitenţilor cumpărători de a solicita rezoluţiunea contractului cu daune-interese (restituirea preţului şi eventuale daune) şi condiţiile contractuale stabilite pentru imputarea la plată şi obţinerea clauzei – penale, ce se grefează în mod necesar pe declararea valabilă a rezoluțiunii sub aspectul îndeplinirii condiţiilor procedurale şi substanţiale, în mod prealabil, dar impune şi analiza distinctă a unei vinovăţii calificate a acestora.

Pentru intabularea imobilului, C1, cu destinaţia de imobil locuinţe, cu cuprinde 23 de unităţi locative – apartamente, a fost eliberat Certificatul de atestare edificare construcţie nr 14306/2018, emis de Primăria Oraşului Năvodari. Prin cererea nr 17645/2018 s-a solicitat înscrierea în evidentele ANCPI, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Constanţa a construcţiei C1, forma actualizată în baza Autorizaţiei de construire nr. 336/2017 şi a Certificatului nr 14306/2018, cererea fiind soluţionată prin încheierea nr. 17645/2018. Din cuprinsul încheierii nr 17645/2018 reiese că întabularea C1 s-a realizat în baza mai multor acte administrative eliberate de către Primăria Năvodari, respectiv, act administrativ nr. 14306/2018 ce reprezintă Certificatul de atestare edificare construcţie eliberat de primărie la data de 26.01.2018, act administrativ nr. 28237/2018 ce reprezintă Certificatul de atestare edificare construcţie eliberat de primărie la data de 30.05.2018, emis pentru rectificarea certificatului iniţial emis de primărie la data de 26.01.2018. ce conţinea erori materiale ce constituiau impedimente la intabulare. Astfel, procedura de intabulare a imobilului C1 a fost îngreunată din cauza necesitaţii de a rectifica actele necesare înscrierii în cartea funciară, emise cu conţinut eronat, incompatibil cu documentaţia tehnică, din culpa autorităţii publice locale, aspect ce nu poate fi imputat acestora.

Chiar şi în aceste condiţii, începând cu data de 06.06.2018 (deci în termenul prevăzut în notificarea formulată de intimaţii – reclamanţi, în măsura în care aceasta ar fi fost primită), erau îndeplinite condiţiile tehnice şi juridice pentru realizarea tranzacţiei (operaţiunile ulterioare efectuate, nefiind imperativ necesare pentru realizarea tranzacţiei, ci pentru uşurarea acesteia, eventual putând fi realizate concomitent).

b. Mai mult, cu privire la celelalte aspecte invocate de reclamanţi, nu exista o condiţionare a posibilităţii de încheiere a contratului de vânzare de punerea în funcţiune a branşamentelor la utilităţi. Obligaţia constructorului viza realizarea branşamentelor la reţelele de utilităţi, branşamente ce au fost efectuate încă de la data finalizării construcţiei, menţionată anterior.

În acest sens urmează a se avea în vedere şi cadrul legal în vigoare la momentul semnării contractului, potrivit căruia recepţia imobilului sau predarea – primirea acestuia către proprietar nu era condiţionată de punerea în funcţiune a branşamentelor.

Proprietarii, au beneficiat, până la momentul punerii în funcţiune, de gaz şi respectiv energie electrică, pe costul exclusiv al dezvoltatorului imobiliar, care pe cheltuiala sa a realizat racordarea centralelor temporar la butelii de gaz pe care le asigura gratuit sau la reţeaua electrică, costurile fiind suportate exclusiv de dezvoltator (în acest sens am criticat şi susţinerile martorei propuse de reclamanţi care arăta, în mod evident urmărind un interes personal viitor, că beneficia de curent electric la costuri foarte mari, deşi de la data mutării sale în imobil nu a suportat efectiv nici o cheltuială cu energia electrică, aceasta fiind achitată exclusiv de dezvoltator).

c. Recurenţii-pârâţi nu au refuzat niciodată încheierea contractului şi pe întreg parcursul soluţionării cauzei au încercat salvarea acestuia şi finalizarea tranzacţiei astfel cum a fost avută în vedere de părţii, notificând de altfel în două rânduri reclamanţii în acest sens.

În aceste condiţii, neperfectarea contractului în termenul convenit iniţial nu se datorează unei conduite de pasivitate sau de rea-credinţa a promitenţilor vânzători, ci faptului că datorită existenţei unor erori în actele eliberate de autoritatea locală, ce au condus la tergiversarea procedurilor de întabulare a imobilului, această procedură s-a finalizat abia în iunie 2018.

Instanţa nu a analizat abuzul de drept al intimaţilor, care în mod evident, fără a invoca nici un prejudiciu real, au făcut tot posibilul pentru a refuza încheierea contractului în scopul de a beneficia de câştiguri substanţiale în dauna subsemnaţilor.

Chiar dacă reclamanţii înţelegeau să solicite rezoluţiunea contractului pentru că realizarea tranzacţiei nu s-a efectuat la data de 31.12.2017, raportat la condiţiile concrete şi motivele anterior exprimate, urma a se reţine lipsa incidenţei clauzei penale. Pentru a se dispune obligarea promitenților vânzători la plata contravalorii clauzei penale, se impuneau condiţii suplimentare rezoluțiunii, fiind necesar a se reţine refuzul promitenților vânzători în transmiterea dreptului de proprietate.

Or, raportat la precizările anterioare, hotărârea criticata nu răspunde exigentelor motivării. În aceste condiţii, se impunea desfiinţarea hotărârii ca nemotivată, întrucât aceasta este pronunţată cu încălcarea prevederilor legale reglementate de art. 425 C.proc.civ. prin raportare la prevederile art. 6 C.proc.civ., întrucât nu analizează în mod efectiv niciuna din criticile formulate.

C. Circumscris celui de al treilea motiv de recurs, recurenţii susţin că în mod greşit s-a reţinut faptul că rezoluţiunea a operat în baza notificării formulate în data de 29.05.2018.

1. Atât în faţa instanţei de fond cât şi prin apelul formulat s-a arătat faptul că nu s-a făcut dovada existenţei unor notificări valabile adresate promitenților vânzători, neintervenind o punere în întârziere valabilă a acestora, în condiţiile în care potrivit chiar înscrisurilor depuse de intimaţii – reclamanţi, rezultă ca aceste notificări au fost expediate la data de 29.05.2018, însă nu au fost recepţionate de către promitenţii vânzători, fiind comunicate (intenţionat) la o adresă greşită, motiv pentru care au fost restituite la data de 11.06.2018 cu menţiunea “expirat termen de păstrare”.

In prezenta cauză, în mod neîntemeiat instanţa a prezumat că locuinţa comună a soţilor era stabilită la domiciliul soţului, C., în condiţiile în care cei doi soţi aveau domicilii diferite şi locuiau în fapt (locuinţa comună) la domiciliul soţiei, D.

Cu privire la acest aspect, în mod nelegal instanţa de apel a reţinut prezumţia locuinţei comune a promitenților vânzători la domiciliul promitentului C., fără nici o motivare a reţinerii acestei prezumţii judiciare.

În aceste condiţii, contrar poziţiei instanţei de apel care se raportează la art. 1526 C.civ, ignorând dispoziţiile art. 1432 alin. (4) C.civ. (invocate prin cererea de apel) şi natura reală a obligaţiilor părţilor, formularea unei notificări de punere în întârziere cu privire la unul dintre promitenți (cu atât mai mult nerecepţionată de către acesta), nu produce niciun efect faţă de celălalt debitor.

Nu există astfel nici un dubiu asupra faptului că apelanta – pârâtă D. nu a fost pusă.

Raportat la aceste considerente, în condiţiile în care nu se face dovada notificării valabile pentru punerea în întârziere şi în lipsa incidenţei unui caz de punere în întârziere de drept, în mod greşit a reţinut instanţa e apel că a operat rezoluţiunea unilaterală a contractului în temeiul dispozițiilor art. 1552 C.civ.

2. Termenul conferit, 7 zile, era vădit nerezonabil, interpretarea acordata art. 1522 C.civ. fiind nejudicioasă.

Termenul de executare, în contextul în care instituţia punerii în întârziere, reglementată de către legiuitor în mod expres ca fiind o condiţie obligatorie prealabilă rezoluţiunii, are un caracter esenţial, întrucât voinţa legiuitorului nu a fost aceea de a impune condiţia strict formal, ci în scopul salvgardării raportului contractual prin conferirea efectivă a posibilităţii şi a dreptului debitorului, ca în cadrul termenului fixat sa procedeze la executarea obligaţiei.

Or, în speţă, raportat la criteriile instituite de către legiuitor, şi anume, (i) natura obligaţiei şi (ii) împrejurările, termenul de 7 zile acordat prin notificarea de punere în întârziere nu era unul rezonabil, deoarece deşi voinţa promitenților vânzători era neechivocă în sensul transmiterii dreptului de proprietate, realizarea efectivă a tranzacţiei presupunea realizarea unor demersuri ce nu depindeau exclusiv de voinţă părţilor (certificat fiscal, extras de CF, disponibilitatea notarului agreat etc).

Criticile recurenţilor întemeiate pe dispoziţiile art.478 alin.(3) C.proc.civ. sunt nefondate, în condiţiile în care rezultă cu evidenţă din cererea de apel faptul că iniţiativa modificării temeiului juridic al pretenţiilor constând în restituirea investiţiilor nu a aparţinut reclamanţilor. Cum apelul reclamanţilor referitor la soluţia pronunţată de prima instanţă pe capătul de cerere având ca obiect restituirea investiţiilor s-a întemeiat pe aceleaşi temeiuri de drept material, de nicio manieră nu pot fi primite susţinerile potrivit cu care au învestit instanţa cu o cerere nouă.

 Prin urmare, recurenta D. nu ar fi îndeplinit oricum obligaţia de perfectare a contractului de vânzare în termenul acordat prin notificare; pe de altă parte, inclusiv la momentul la care a învestit instanţa a săvârşit aceeaşi eroare, indicând un domiciliu comun al pârâţilor, care însă au formulat apărări fără a pretinde vreodată vicierea/lipsa procedurii de citare şi comunicare a actelor de procedură cu privire cel puţin la pârâtul al cărui domiciliu a fost greşit indicat. Din această perspectivă, susţinerile recurenţilor potrivit cu care a avut cunoştinţă de faptul că domiciliul real al acestora era în Năvodari, str. X nr.2 şi a transmis intenţionat Notificările la o altă adresă decât domiciliul real, sunt simple afirmaţii lipsite de fundament şi nesusţinute probator;

Declaraţia de rezoluțiune cuprinsă în Notificarea emisă la data de 29.05.2018 este un act juridic unilateral de voinţă supus dispoziţiilor art.1324-1326 C.civ., din economia cărora rezultă că formalitatea comunicării nu reprezintă o condiţie de valabilitate a actului, întrucât acesta se naşte la momentul manifestării unilaterale de voinţă, ci doar determină momentul de la care actul îşi produce efectele.

Critica privind caracterul nerezonabil al termenului acordat prin notificare pentru îndeplinirea obligaţiei nu este una de nelegalitate a hotărârii recurate, analiza acesteia presupunând o nouă apreciere a probelor administrate sau stabilirea unei alte situaţii de fapt în raport de care să se concluzioneze asupra rezonabilităţii duratei termenului de îndeplinire a obligaţiilor;

I. Circumscris motivului de casare reglementat de art.488 alin.1 pct. 5 C.proc.civ., este invocată de către recurenţi încălcarea dispoziţiilor art.22 alin.4 coroborat cu art.9 şi art.22 alin.6 C.proc.civ., sub un dublu aspect, şi anume: schimbarea temeiului şi a fundamentului pretenţiilor reclamaților cu privire la rezoluţiunea contractului; schimbarea temeiului şi a fundamentului pretenţiilor reclamanţilor cu privire la restituirea investiţilor realizate, fără a fi pusă în discuţia părţilor instituţia îmbogăţirii fără justă cauză, ale cărei efecte au fost valorificate de către instanţa de apel.

Recurenţii aduc în discuție raportul dintre rolul judecătorului în stabilirea normei aplicabile şi principiul disponibilităţii părţilor, unul dintre cele mai importante principii ale procesului civil.

Inalta Curte subliniază că, din perspectiva dispoziţiilor art.9 C.proc.civ., regula este că, în procesul civil, părţile sunt  cele care sesizează instanţa cu cereri şi apărări asupra cărora ea trebuie să se pronunţe, situaţiile în care aceasta se sesizează din oficiu sau la solicitarea altor persoane, organizaţii, autorităţi sau instituţii publice ori de interes public fiind unele de excepţie.

În conformitate cu dispoziţiile art.22 alin.6 C.proc.civ., este absolut necesar ca judecătorul să se pronunţe asupra a tot ceea ce i-au cerut părţile (ofensiv sau defensiv), fără să poată depăşi limitele învestirii, decât în cazurile prevăzute de lege. Pretenţiile sau apărările părţilor se fundamentează întotdeauna pe o stare de fapt, iar aceasta nu trebuie confundată cu pretenţia înseşi şi nici cu ceea ce înseamnă calificarea juridică dată de parte. Pretenţia este obiectul cererii de chemare în judecată, iar starea de fapt reprezintă motivarea pretenţiei, fiind, indiscutabil, legate.

Dacă părţile sunt cele care stabilesc, de regulă, faptele deduse judecăţii, prin cererile şi apărările formulate în proces, calificarea juridică a acestora aparţine întotdeauna judecătorului. În acest sens, Înalta Curte relevă art.22 alin.1 C.proc.civ., care prevede că judecătorul soluţionează litigiul potrivit normelor de drept ce îi sunt aplicabile, precum şi art.22 alin.4 C.proc.civ., potrivit căruia judecătorul este cel care dă sau restabileşte calificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii, fiind obligat, desigur, să pună în discuţia părţilor această calificare, pentru a respecta principiul contradictorialităţii (art.14 alin.4 C.proc.civ.).

În principiu, autoritatea aparţine, aşadar, judecătorului, în ceea ce priveşte identificarea, interpretarea şi aplicarea normelor de drept incidente, în cadrul procesual stabilit prin cererile şi apărările cu care a fost învestit de părţi. Aşa fiind, în lipsa unui acord expres al părţilor, dat în condiţiile art.22 alin.5 C.proc.civ., instanţa poate da ori poate restabili calificarea juridică exactă, aceasta însemnând nu doar indicarea normei de drept incidente, ci şi identificarea naturii juridice reale a cererii, a categoriei sau instituţiei juridice aplicabile.

Mai mult decât atât, în considerarea efectului devolutiv al apelului, instanţa de apel este în drept să dea ea înseşi cererii de chemare în judecată calificarea juridică exactă, diferită de cea care a fost reţinută de prima instanţă, fără a se putea considera că în felul acesta schimbă cauza cererii de chemare în judecată ori  încalcă dublul grad de jurisdicţie.

1.În prezentul recurs, recurenţii susţin că instanţa de apel a modificat temeiul juridic şi fundamentul pretenţiei reclamanţilor, contrar voinţei acestora, prin aceea că a acordat valenţe juridice notificării din data de 29.05.2018, cu toate că poziţia reclamanţilor a fost aceea că nu este necesară o prealabilă constatare a rezoluţiuni contractului, apreciind că acesta a încetat prin expirarea termenului asumat, în temeiul art.1279 alin.2 C.civ.

 Se afirmă că o altă calificare dată actelor şi faptelor nu poate „îngloba” schimbarea cauzei cererii de chemare în judecată, contrar voinţei celui care a învestit instanţa cu o pretenţie, pe care a calificat-o juridic, în mod neechivoc.

Înalta Curte reaminteşte că părţile sunt cele care stabilesc faptele deduse judecăţii, în timp ce calificarea juridică a acestora este atributul judecătorului, rolul său fiind limitat de principiul disponibilităţii numai cu acordul tuturor părţilor (art.22 alin.5 C.proc.civ.). Câtă vreme judecătorul este chemat să soluţioneze litigiul „conform regulilor de drept care îi sunt aplicabile” (art.22 alin.1 C.proc.civ.), iar în virtutea rolului său bine conturat în proces „dă sau restabileşte calificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii” (art.22 alin.4 C.proc.civ.), nu se poate susţine, cu deplin temei, că prin calificarea oferită actelor juridice săvârşite de părţi, probate în cauză, ar fi nesocotit principiul disponibilităţi.

Astfel, reclamanţii în proces au solicitat obligarea pârâţilor la restituirea dublului sumei încasate de pârâţi, cu titlul de preţ, în temeiul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, arătând că transferul dreptului de proprietate urma să aibă loc până la data de 31.12.2017, însă acest termen, stipulat în contract, a fost depăşit cu mai bine de şase luni, iar  imobilul nu este încă finalizat şi nici dreptul de proprietate nu este transmis. Se arată, totodată, că au fost notificaţi pârâţii pentru îndeplinirea obligaţiilor rezultate din contract, însă corespondenţa a fost restituită. În drept, au fost invocate dispoziţiile art.1270, art.1279, 1350 şi următoarele, precum şi art.1544 C.civ.

Prin notele scrise depuse în primă instanţă, la termenul din 17.09.2018, pârâţii înşişi arată textual: „Prezenta acţiune este fundamentată, în fapt, pe rezoluţiunea unilaterală a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, ca efect al rezoluţiunii fiind invocată incidenţa clauzei penale în alternativa obligaţiei principale reprezentată de încheierea contractului (…)”.

Exprimându-şi poziţia procersuală, pârâţii analizează, aşadar, problema rezoluţiunii unilaterale a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în litigiu şi formulează un punct de vedere cu privire la chestiunea de drept în litigiu amplu argumentat, inclusiv prin concluziile scrise din data de 24.09.2018.

Reclamanţii, la rândul lor, prin concluziile scrise din data de 4.10.2018, răspund susținerilor formulate de pârâţi defensiv, arătând că nu poate fi primită critica acestora legată de intervenţia în speţă a rezoluţiunii unilaterale, care, în realitate, a operat. Se arată că mecanismul rezoluţiunii unilaterale este suspus controlului judiciar, numai la cererea debitorului care contestă validitatea declaraţiei de rezoluţiune, din perspectiva neîndeplinirii condiţiilor rezoluţiunii, demers care nu a fost îndeplinit în cauză de pârâţi, în forma procedurală a unei cereri reconvenționale. În continuare, reclamanţii arată că nu poate fi primită critica pârâţilor referitoare la comunicarea punerii în întârziere „şi a declaraţiei de rezoluţiune unilaterală” adresată pârâtei D. la un alt domiciliu decât cel real.

În faţa instanţei de apel, în cuprinsul declaraţiei de apel, reclamanţii abordează problema denunţării unilaterale a contractului, susținând că activarea clauzei penale nu este condiţionată de solicitarea rezoluţiunii contractului; tot astfel, nici cererea de plată a unor daune interese. Aceasta întrucât, în opinia reclamanţilor, denunţarea contractului, este o formă de rezoluţiune extrajudiciară, în raport cu art.1544 C.civ.

Prin urmare, în contextul formulării acestor cereri şi apărări, atât în faţa primei instanţe, cât şi în faţa instanţei de apel, nu s-ar putea susține că instanţa de apel a schimbat „temeiul şi fundamentul pretenţiilor reclamanţilor”, procedând la o recalificare care afectează garanţiile dreptului la un proces echitabil.

În realitate, reclamanţii în proces au solicitat obligarea pârâţilor la plata unor daune-interese, înţelegând că nu este necesară constatarea anterioară, ori concomitentă, a rezoluţiunii contractului, prin hotărâre judecătorească, întrucât, prin împlinirea termenului de executare a obligaţiilor contractuale, comunicat debitorilor prin notificarea de punere în intârziere, a operat o rezoluţiune extrajudiciară, unilaterală. Această chestiune este înţeleasă de pârâţi, care răspund, prin apărările formulate în primă instanţă. Ea este dezvoltată în faţa instanţei de apel, prin declaraţiile de apel ale pârâţilor în proces şi ale reclamanţilor. Prin urmare, instanţa de apel nu a restabilit calificarea juridică a actelor deduse judecăţii, împotriva voinţei reclamanţilor, cum eronat afirmă recurenţii.

În acest context procedural, cu atât mai puţin s-ar putea considera că s-a procedat la o schimbare a cauzei cererii de chemare în judecată, cu încălcarea dreptului la apărare al părţilor, cărora nu li s-a oferit cadrul necesar pentru a se exprima procedural în privinţa rezoluţiunii actului juridic dedus judecăţii.

Astfel fiind, Înalta Curte constată că echilibrul necesar între rolul judecătorului în aflarea adevărului, exercitat prin calificarea juridică dată actelor şi faptelor deduse judecăţii, şi dreptul de dispoziţie al părţilor, manifestat prin stabilirea limitelor procesului, a fost, în prezenta cauză, respectat.

2. În privinţa dreptului la despăgubire pentru îmbunătățirile şi  amenajările pe care reclamanţii le-au adus apartamentului, recunoscut de către instanţa de apel în raport cu dispoziţiile art.1345 C.civ., pe temeiul îmbogăţirii fără justă cauză, Înalta Curte constată că, într-adevăr, acest principiu nu a fost indicat în mod expres în cererea reclamanţilor, nu a fundamenta explicit această cerere.

În considerarea celor anterior enunţate, cu referire la autoritatea judecătorului în privinţa identificării, interpretării şi aplicării normelor de drept incidente, Înalta Curte constată că, şi în acest caz, instanţa de apel, ca instanță de fond, învestită cu soluţionarea unor apeluri care au generat un efect devolutiv absolut, putea să restabilească calificarea juridică a faptelor deduse judecăţii, însă avea obligaţia să pună în discuţia părţilor, în prealabil, această calificare, pentru respectarea principiului contradictorialităţii (art.14 alin.4 C.pr.civ.). Împrejurările de fapt calificate juridic de către instanţa de apel sunt cele invocate prin cererea de chemare în judecată, principiul disponibilității fiind astfel respectat, realizându-se aplicarea legii substanţiale unor fapte corect reţinute.

Instanţa de apel a omis, însă, să pună în prealabil, în discuţia părţilor calificarea juridică corectă a situaţiei de fapt, pentru ca acestea să poată formula apărări şi pentru a fi administrat un probatoriu adecvat, urmărind condiţiile îmbogăţirii fără justă cauză şi întinderea restituirii, în raport cu dispoziţiile art.1345 şi următoarele C.civ..

Aplicând principiul îmbogăţirii fără justă cauză pentru prima dată prin hotărârea pronunţată asupra fondului, instanţa de apel a ignorat principiul contradictorialităţii şi pe acela al dreptului la apărare al părţilor, creând premisele unei posibile atingeri a dreptului la un proces echitabil.

II. Din perspectiva motivului de casare reglementat de art.488 alin.1 pct.6 C.proc.civ., recurenţii afirmă că hotărârea instanţei de apel nu răspunde exigenţelor motivării întrucât nu analizează, în mod efectiv, criticile formulate cu privire la greşita interpretate a clauzei contractuale imputate şi lipsa incidenţei acestora, precum şi cu privire la culpa necesară a promitenţilor vânzători pentru activarea clauzei penale.

Indiscutabil, obligaţia instanţei de a menţiona în mod expres şi explicit, în considerentele hotărârii date, care sunt argumentele în măsură să susţină soluţia pronunţată apare ca esenţială, ea fiind de natură să înlăture orice arbitratriu, să convingă părţile în litigiu de temeinicia şi legalitatea unei decizii. Nu se pretinde, însă, instanţelor, ca procedând la motivarea soluţiei, să răspundă detaliat fiecărui argument invocat de părţi, în considerarea uneia şi aceleiaşi cereri, a unuia şi aceluiaşi motiv de apel ori de recurs.

Contrar celor susținute de recurenţi, Înalta Curte constată că hotărârea care face obiectul prezentului recurs răspunde rigorilor art.425 alin.1 C.proc.civ., inclusiv în partea de considerente, redate într-o manieră care respectă dreptul părţilor la un proces echitabil şi face posibilă exercitarea controlului de legalitate. Instanţa de apel analizează probele care au fost administrate, stabileşte împrejurările de fapt, evocă normele substanţiale incidente şi face aplicarea lor la circumstanţele concrete ale cauzei, examinează în mod real problemele esenţiale care i-au fost supuse judecăţii.

Astfel, instanţa de apel realizează o amplă şi corectă analiză a instituţiei rezoluţiuni, ca remediu al neexecutării contractului, arătând că, în speţă, reclamanţii au optat pentru rezoluţiunea unilaterală, care s-a produs în condiţiile art.1552 alin.1 C.civ., iar nu în varianta în care debitorul se află de drept în întârziere, prin ajungerea la termenul stipulat în contract, respectiv 31.12.2017. În acest sens sunt şi concluziile pârâţilor recurenți, cu privire la termen.

În continuare, instanţa de apel analizează modalitatea în care condiţiile legale ale rezoluţiunii unilaterale se verifică în raport cu circumstanţele concrete ale cauzei şi concluzionează că aceasta a operat, situaţie în care rolul instanţei de judecată este redus la exercitarea unui control judiciar al mecanismului acestui tip de rezoluţiune, la solicitarea debitorului.

Totodată, instanţa de apel verifică susţinerile pârâţilor prin declaraţia de apel, cele referitoare la faptul că nu sunt în culpă şi rezoluţiunea nu putea opera. Se arată că pentru o verificare a îndeplinirii obligaţiilor neexecutate de către debitori, şi prin aceasta a unui eventual abuz de drept al creditorilor în a invoca rezoluţiunea, apare necesară distincţia între obligaţiile asumate de către promitenţii vânzători şi cele neexecutate de către aceştia. Pornind de la această necesară distincţie, instanţa de apel realizează o analiză de detaliu a tuturor probelor administrate şi procedează la interpretarea clauzelor contractuale, concluzionând în sensul că esenţială pentru reclamanţi rămâne obligaţia de transfer a dreptului de proprietate, iar neîndeplinirea acestei obligaţii de către promitenţii vânzători, la data convenită de părţi prin contract, cu racordurile la utilităţi şi în stadiul de realizare descris în contract, oferă promitenţilor cumpărători dreptul de a invoca rezoluţiune contractului.

În aprecierea instanţei de apel, declaraţia de rezoluţiune unilaterală îndeplineşte condiţiile de fond şi de formă, conduce la desfiinţarea contractului şi permite activarea clauzei penale, stipulată de părţi în contract. În continuare, este evidenţiat regimul juridic al clauzei penale şi efectele activării acesteia cu privire la contractul în litigiu.

Toate împrejurările evidenţiate de pârâţii apelanţi au fost, prin urmare, supuse analizei şi interpretării instanţei de apel, care a răspuns criticilor formulate prin declaraţia de apel, prin argumente comune, de substanţă, care pun în evidență problema centrală a litigiului dintre părţi, aceea legată de condiţiile activităţii clauzei penale într-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, rezoluţionată unilateral de către promitenţii cumpărători.

Aşa fiind, Înalta Curte constată că motivul de casare reglementat de art.488 alin.1 pct.6 C.proc.civ. nu se verifică, în prezentul proces.

III. Circumscris motivului de recurs reglementat de art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., recurenţii susţin aplicarea greşită a normelor de drept material care reglementează condiţiile rezoluţiunii unilaterale a contractului, întrucât nu s-a făcut dovada existenţei unei notificări valabile adresate promitenţilor vânzători, iar termenul de executare de 7 zile, conferit prin notificare, era vădit nerezonabil.

Verificarea legalităţii hotărârii instanţei de apel, din perspectiva aplicării normelor de drept substanţial, face absolut necesară relevarea împrejurărilor de fapt esenţiale în prezentul litigiu, astfel cum au fost ele stabilite de către instanţele de fond.

Prin urmare, Înalta Curte reţine că între părţile în litigiu a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată prin Biroul Individual Notarial E. sub nr. 1204/26.05.2017, în virtutea căreia,  promitenţii vânzători C. şi D. s-au obligat să vândă promitenţilor-cumpărători A. şi B. apartamentul ce urma să fie situat la etajul 3 al construcţiei cu regim de înălţime P+3E, care va fi edificată pe terenul situat în intravilanul oraşului Năvodari, apartament compus din două camere şi dependinţe, cu o suprafaţă utilă de 55 m².

Preţul convenit de părţi a fost de 41.000 euro cu TVA inclus, ce urma să fie achitat astfel: la data încheierii promisiunii suma de 18.000 euro şi suma de 23.000 euro până la data de 10.06.2017.

Promitenții vânzători și-au asumat, pe lângă obligația de a construi și de a vinde promitenților cumpărători apartamentul, obligația de a transmite folosința imobilului și de a preda cheia apartamentului până la data de 15.07.2017, precum şi alte obligații, respectiv: obligația finalizării construcției, efectuarea documentației cadastrale și întabularea dreptului de proprietate în Cartea Funciară, prezentarea Certificatului Fiscal și a Extrasului de Carte Funciară privind evidențierea apartamentului în evidențele fiscale, prezentarea certificatului energetic. Toate aceste obligații trebuiau îndeplinite ”până cel târziu la data de 31.12.2017”, dată la care trebuia să se realizeze perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare.

Potrivit contractului, perfectarea în formă autentică a actului de transmitere a proprietății era condiționată de executarea unor lucrări de finisare solicitate de către promitenții cumpărători și asumate de către promitenții vânzători, şi anume: ușă intrare apartament și uși interioare fiecare, tavan și pereți tencuiți, conducte de alimentare cu apă și conducte de scurgere a apelor menajere pentru bucătărie și băi (coloana principală) și instalația interioară,  centrală proprie pe gaz și calorifere montate, instalația electrică pozată pe perete și curentul electric adus până la tabloul de siguranțe, obiecte sanitare, gresie, faianță și parchet, aer condiționat, geam termopan cu ramă PVC, finisaje exterioare (tencuială decorativă și izolație termică exterioară), casa scării: tencuit+glet+var lavabil, branșamente la toate rețelele de utilități.

Din termenii folosiți de părți la redactarea clauzelor contractuale rezultă că data până la care trebuia să se execute obligația pârâților de a transfera în formă autentică dreptul de proprietate asupra apartamentului, transfer pentru care trebuiau să se execute și celelalte obligații impuse de lege și menționate în contract, privind întocmirea documentației cadastrale și întabularea apartamentului în cartea funciară, obținerea certificatului fiscal și a extrasului de carte funciară și obținerea certificatului energetic, era 31.12.2017, tot până la acea dată fiind prevăzută și obligația de predare a posesiei și folosinței apartamentului având finisajele menționate.

În cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare a fost stipulată  şi o clauză conform căreia, în situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare nu se va încheia din vina promitenţilor vânzători, aceştia vor restitui dublul sumei încasate.

Pârâți nu au contestat faptul că nu s-a realizat transferul dreptului de proprietate până la termenul prevăzut în contract, 31.12.2017, aceștia susținând numai că termenul  menționat nu era stabilit pentru executarea acestei obligații, ci pentru predarea posesiei apartamentului, obligație care s-a realizat la stadiul și termenul prevăzute în contract.

Din probele administrate, instanța reține că nici această obligație nu s-a realizat potrivit termenilor conveniți, reclamanții nu au avut posesia și nu s-au bucurat de folosința apartamentului contractat pentru că accesul lor în apartament era unul limitat la aducerea mobilierului și instalațiilor necesare dotării apartamentului. Reclamanții nu dețineau folosința apartamentului, pentru că în blocul în care era situat apartamentul promis reclamanților au continuat lucrările de construcție, fiind încă organizat un șantier acolo, iar centrala termică funcționa doar pe bază de butelie întrucât nu exista branșament la conducta principală de gaz; de asemenea, folosirea apartamentului nu se putea accepta pentru iarnă pentru că nu se realizase racordul la RADET, branșamentul la conducta principală de gaze fiind realizat, în aprilie – mai 2018.

Începerea procedurilor de eliberare a documentațiilor necesare vânzării apartamentului nr.20 promis reclamanților s-a făcut ulterior expirării termenului stabilit în contract pentru perfectarea actului în formă autentică, procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor blocului P+3E fiind solicitat și obținut la 12.01.2018, încheierea de întabulare a întregului imobil a fost obținută în 13.02.2018, certificatul rectificativ de atestare a edificării construcției s-a cerut abia în luna mai 2018, iar actul de dezmembrare a imobilului și de apartamentare s-a făcut în august 2018.

Prin notificarea transmisă la 29.05.2018 de către promitenții cumpărători A. și B. promitenților vânzători C. și D. notificaților le-a fost pusă în vedere executarea obligației de perfectare a contractului de vânzare în termen de 7 zile de la primirea notificării, prin aceeași notificare fiindu-le adus la cunoștință și  exercitarea dreptului notificatorilor de a opta pentru rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, în cazul în care debitorii nu își îndeplinesc obligația în termenul acordat.

Reţinând aceste împrejurări de fapt, Înalta Curte relevă că, în raport cu art.1270 alin.1 C.civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Acest principiu al forţei obligatorii a contractului (pacta sunt servanda) implică regula conformităţii executării, în virtutea căreia părţile sunt obligate să execute întocmai toate obligațiile la care s-au îndatorat prin contract, în caz de neexecutare din partea debitorului, creditorul având dreptul la remedii, constând în: executarea silită în natură, excepţia de neexecutare, rezoluţiunea contractului şi daune-interese (art.1516 C.civ.).

Condiţia fundamentală a invocării oricărui remediu constă în existenţa unei neexecutări, iar principiul punerii în întârziere (acordarea unui termen suplimentar de execuţie) guvernează aplicarea oricărui remediu, având  rolul de a conduce, atât cât este posibil, la executarea în natură a obligaţiilor debitorului. Principiul apare consacrat explicit prin  art.1516 alin.2 C.civ.

Regula punerii în întârziere nu se aplică în cazurile în care debitorul se află de drept în întârziere, în condiţiile art.1523 C.civ., în cazul executării silite în natură a obligaţiei de a nu face (art.1529 C.civ.), precum şi în ipoteza invocării de neexecutare a contractului.

Rezoluţiunea este cel mai incisiv dintre remediile oferite creditorului, întrucât duce la încetarea contractului, cu efecte retroactive. Ea este o soluţie la care se apelează numai dacă rămâne fără eficienţă remediul termenului suplimentar de executare (un termen rezonabil, calculat din ziua comunicării notificării) şi exclusiv creditorul este îndreptăţit să o invoce, având un drept pur potestativ de opţiune între rezoluţiunea judiciară şi rezoluţiunea unilaterală extrajudiciară.

Rezoluţiunea unilaterală presupune, în esenţă, posibilitatea creditorului de a invoca rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, chiar şi în absenţa unui pact comisoriu expres, în manieră unilaterală şi esenţialmente extrajudiciară. În acest caz, rolul instanţei de judecată este acela de a controla a posteori oportunitatea invocării rezoluţiunii de către creditor, la sesizarea debitorului care contestă rezoluţiunea sau în contextul în care creditorul solicită aplicarea efectelor rezoluţiuni prin repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Condiţiile specifice în care operează rezoluţiunea unilaterală sunt desprinse din art.1550, 1551 şi art.1552 C.civ. şi se referă la: existenţa unei neexecutări însemnate, determinante, ceea ce înseamnă că îl lipseşte pe creditor de ceea ce ar fi fost îndreptăţit să obţină prin încheierea contratului, de prestaţia care a constituit însăşi cauza contractului; existenţa unei puneri în întârziere, în condiţiile şi cu efectele prevăzute de art.1552 C.civ.; declaraţia unilaterală de rezoluţiune – act unilateral, supus comunicării, prin care creditorul îşi manifestă voinţa de a desființa unilateral contractul pentru neexecutare; notificarea rezoluţiunii; comunicarea declaraţiei de rezoluțiune debitorului.

Între condiţiile de fond ale rezoluţiunii nu se regăseşte şi culpa, gravitatea neexecutării având maximă importanţă în raport cu dreptul de a invoca rezoluţiunea contractului, numai o neexecutare suficient de importantă fiind în măsură să justifice rezoluţiunea (art.1551 alin.1 C.civ.).

În prezentul proces, în baza unei temeinice analize şi sinteze a probelor care s-au administrat, corect instanţa de apel a apreciat cu privire la  existenţa unei neexecutări însemnate pentru promitenţii cumpărători, determinantă la încheierea contractului fiind obligaţia de transfer a dreptului de proprietate în patrimoniul propriu, cel mai târziu, până la data de 31.12.2017. Aceasta a reprezentat însăşi  cauza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Toate celelalte obligaţii asumate de promitenţii cumpărători, referitoare la finalizarea construcţiei, înscrierea imobilului în cartea funciară, obţinerea certificatului fiscal şi a celui energetic erau menite să permită transferul valabil al dreptului de  proprietate, prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă solemnă a înscrisului autentic, „cel târziu la data de 31.12.2017”.

În privinţa condiţiilor formale ale rezoluţiunii unilaterale, instanța de apel reține, în fapt, că prin notificările transmise în data de 29 mai 2018, cei doi debitori, promitenţii vânzători, au fost puşi în întârziere, fiindu-le acordat un termen suplimentar de executare, creditorii manifestându-şi, totodată, şi voinţa de a desfiinţa unilateral contractul pentru neexecutare.

Instanţa de apel reţine că a fost realizată comunicarea ambelor notificări la adresa menţionată în contract ca fiind domiciliul unuia dintre promitenţii vânzători, acela al soţului, în condiţiile în care debitorii aveau calitatea de soţi şi, se prezumă o comunicare la domiciliul comun. De asemenea, în raport cu art.1526 alin.1 C.civ., punerea în întârziere a unuia dintre codebitorii obligaţi solidar produce efecte şi în privinţa celorlalţi.

Înalta Curte subliniază că declaraţia unilaterală de rezoluţiune este actul central al mecanismului rezoluţiunii unilaterale. Prin acest act unilateral, supus comunicării, creditorul îşi manifestă voinţa de a desfiinţa unilateral contractul pentru neexecutare. Însă, efectul desfiinţării contractului este subordonat comunicării declaraţiei de rezoluţiune.

Prin această comunicare se realizează condiţia de efectivitate a rezoluţiunii unilaterale şi ea este, aşadar, una esenţială (art.1552 alin.1 C.civ.).

În speţă, notificarea prealabilă a rezoluţiuni, care constă în punerea în întârziere a debitorilor, include şi comunicarea declaraţiei de rezoluţiune unilaterală. Nimic nu se opune ca acestea să reprezinte un singur act juridic, însă rămâne obligatorie dovada comunicării, pentru ca declaraţia de rezoluţiune să producă efectul desfiinţării contractului.

În prezenta cauză, conform celor reţinute din probe de către instanța de apel, notificările promitenţilor vânzători au fost transmise la adresa unuia dintre ei, cu toate că în contract erau evidențiate adrese diferite.

Este adevărat că soţii au îndatorirea de a locui împreună, conform art.309 alin.2 C.civ., însă locuinţa comună nu este de esenţa căsătoriei, astfel că, pentru motive temeinice, ei pot hotărî să locuiască separat. În considerarea art.308 C.civ., soţii hotărăsc de comun acord în tot ceea ce priveşte căsătoria, inclusiv în privinţa locuinţei familiale.

Câtă vreme în cuprinsul contractului erau menţionate adrese de domiciliu diferite pentru cei doi soţi, promitenţii vânzători, iar notificările au fost transmise ambele la adresa unuia dintre ei, era absolut necesară efectuarea unei verificări suplimentare în privinţa locuinţei comune a soţilor, pentru a se putea concluziona în sensul realizării unei comunicări valabile.

Importanţa actului procedural al comunicării notificării rezoluţiunii către debitori pentru efectivitatea acesteia obliga instanţa de apel la cercetări suplimentare, prezumţia evocată, aceea a locuinţei comune, nefiind una absolută, prin urmare insuficientă pentru a susţine concluziile instanţei, sub acest aspect.

Mai mult decât atât, instanţa de apel reţine în cauză solidaritatea promitenţilor vânzători, pentru a concluziona în sensul că punerea în întârziere a unuia dintre ei produce efecte şi în privinţa celorlalţi.

Dacă este adevărat că, în caz de solidaritate pasivă, punerea în întârziere a unuia dinte creditorii solidari produce efecte şi în privinţa celorlalţi codebitori solidari, pentru că există în acest sens o dispoziţie expresă a legii, art.1526 alin.1 C.civ., această extensie a efectelor nu este prevăzută expres de lege în privinţa notificării declaraţiei de rezoluţiune.

Instanţa de apel a constatat existenţa unei solidarităţi pasive, fără a indica izvorul contextual sau legal al acesteia, în raport cu dispoziţiile art.1445 şi urm. din C.civ. O astfel de constatare, căreia i se conferă efecte juridice, presupune o prealabilă verificare a îndeplinirii condiţiilor pentru existenţa unei prevederi legale sau a voinţei părţilor exprimată în acest sens.

În caz contrar, în absenţa unei solidarităţi pasive, punerea în întârziere a unuia dintre debitori nu produce efecte împotriva celorlalţi debitori, conform art.1432 alin.4 C.civ.

O cercetare suplimentară a acestor împrejurări apărea ca fiind necesară cu atât mai mult cu cât pârâţii au invocat existenţa unui act de partaj voluntar prin care unul dintre promitenţii vânzători preia integral drepturile şi obligațiile care decurgeau din promisiunea de vânzare-cumpărare în litigiu,

Pentru a conchide, Înalta Curte reţine că stipulația contractuală a părţilor în litigiu, aceea prin care s-a prevăzut dreptul promitenţilor cumpărători ca, în cazul neexecutării obligaţiei esenţiale, aceea legată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, să obţină dublul sumei achitate promitenţilor vânzători, produce efecte şi în cazul stingerii obligaţiilor contractuale prin rezoluţiune. Regula este dedusă din prevederile art.1538 alin. 5 C.civ. şi este expresia posibilităţii generale a cumulului daunelor-interese cu rezoluţiunea şi cu toate celelalte remedii.

Obţinerea acestor daune-interese de către creditori, fără a fi obligaţi să dovedească existenţa şi întinderea prejudiciului, este condiţionată însă de dovada existenţei unei neexecutări însemnate şi a celorlalte condiţii formale şi cumulative ale rezoluţiunii unilaterale. Or, sub acest aspect, al realizării valabile a notificării punerii în întârziere a debitorilor şi a notificării declaraţiei de rezoluţiune, se impun a fi efectuate verificări suplimentare de către instanţa de apel, în sensul celor anterior enunţate.

Cu prilejul rejudecării, se va aprecia şi cu privire la respectarea principiului punerii în întârziere a debitorilor prin acordarea unui termen suplimentar rezonabil de executare, urmărind circumstanțele de fapt concrete ale cauzei, specificul obligaţiilor asumate de părţi, apărările promitenţilor vânzători dar şi dispoziţiile art.1516 alin.2, art.1522 alin.5 şi alin.3, art.1552 C.civ. Cert este că debitorul poate să execute obligaţia într-un termen rezonabil, calculat din ziua comunicării notificării”, astfel că, o dată în plus, este relevată importanţa clarificării împrejurărilor în care a fost realizată procedura de comunicare a notificării. Se va putea astfel aprecia dacă ea a respectat sau nu exigenţele legii şi care sunt consecinţele juridice ale acestei comunicări.

Totodată, instanţa de apel va pune în discuţia contradictorie a părţilor calificarea juridică dată faptelor evidenţiate de reclamanţi pentru a fundamenta cererea lor de obligare a pârâţilor la restituirea contravalorii investiţiilor realizate în apartament, în considerarea celor relevate cu prilejul analizei celui dintâi motiv de recurs.

Pentru toate cele ce preced, în conformitate cu dispoziţiile art.496 alin.2 şi art.497 C.pr.civ., Inalta Curte a admis recursul declarat de pârâţii C. şi D., a casat decizia şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.