Spre deosebire de vânzare, promisiunea bilaterală nu reprezintă un act translativ de
proprietate, întrucât proprietarul nu îşi asumă obligaţia de a transmite proprietatea bunului, iar
cocontractantul, pe cea de plată a preţului şi de primire a bunului, ambele părţi – promitentul şi
beneficiarul – asumându-şi doar o obligaţie de a face, aceea de încheiere în viitor a contractului de
vânzare-cumpărare, obligaţie care, în caz de neexecutare, poate fi executată silit, prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract. Astfel fiind, cum componentele ce intră în structura antecontractului de vânzare-cumpărare
sunt diferite de conținutul convenției de vânzare-cumpărare, condițiile esențiale cerute pentru
valabilitatea celor două acte nefiind aceleași, cauza ilicită care afectează validitatea actului
translativ de proprietate încheiat cu încălcarea dispozițiilor art. 31 din Legea nr. 18/1991 nu
împiedică întrunirea condițiilor de valabilitate ale antecontractului.
Aceasta întrucât interdicţia referitoare la terenurile atribuite în proprietate, prevăzută de art. 31 din Legea nr. 18/1991, a vizat în mod explicit înstrăinările prin acte între vii pentru o perioadă de 10 ani – socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății, respectiv actele juridice translative de proprietate. Ca atare, antecontractul de vânzare-cumpărare, nefiind un act translativ, nu a intrat în domeniul de aplicare al normei menționate, astfel încât nu se poate reţine o cauză ilicită a acestui act juridic care ar fi de natură a împiedica conversiunea convenției de vânzare în promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea la data de 25.10.2013, reclamantul A.,
în contradictoriu cu pârâtul B., a solicitat următoarele:
-constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
26695 din 09.10.1995 de către Notariatul de Stat Local al Sectorului II Bucureşti, constatarea
existenţei dreptului de proprietate asupra imobilului – teren ce a constituit obiectul contractului de
vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 26695 din 09.10.1995 în patrimoniul pârâtului B., în calitate
de unic moştenitor al defunctului C.;
-constatarea valabilităţii actului mai sus menţionat ca antecontract de vânzare-cumpărare,
având în vedere principiul conversiunii actului juridic;
-pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic cu efect translativ al
dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce a făcut obiectul contractului din patrimoniul
pârâtului în patrimoniul său;
-rectificarea menţiunilor existente şi intabularea dreptului său de proprietate în cartea
funciară nr. x58 (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. x33) a oraşului Voluntari şi care este aferentă imobilului teren ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat în 1995.
La data de 27.04.2015, pârâtul a depus cerere reconvenţională prin care a solicitat: să se
constate nulitatea absolută a aceluiaşi contract de vânzare-cumpărare; să se constate că, în calitate de unic moştenitor al defunctului C., este unic proprietar al terenului în suprafaţă de 1.000 mp situat în comuna Voluntari, şi să fie obligat reclamantul – pârât să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul.
Prin sentinţa civilă din 2015, Judecătoria Buftea a admis excepţia necompetenţei materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Ilfov.
Prin sentinţa din 2017, Tribunalul Ilfov – Secţia civilă a respins, ca neîntemeiate, atât cererea de chemare în judecată, cât şi cererea reconvenţională.
Prin decizia din 11.01.2018, Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a civilă a respins,
ca nefondat, apelul principal formulat de pârâtul B., precum şi apelul incident formulat de
reclamantul A. şi, respectiv, cererile de acordare a cheltuielilor de judecată.
Prin decizia din 02.10.2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţia civilă a admis
recursurile declarate de reclamantul A. şi de pârâtul B. împotriva deciziei menţionate, pe care a casat-o şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi curţi de apel.
Prin decizia din 27.10.2010, Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a civilă a admis
apelul principal declarat de pârâtul-reclamant B. şi apelul incident declarat de reclamantul-pârât A. împotriva sentinţei civile nr. 567/2017 pronunţate de Tribunalul Ilfov – Secţia civilă, pe care a schimbat-o în parte, astfel:
A admis în parte cererea principală şi a admis în parte cererea reconvenţională.
A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
26695/1995.
A constatat valabilitatea acestui act juridic din data de 09.10.1995 ca antecontract de vânzare
cumpărare, prin care promitentul vânzător C. s-a obligat să vândă reclamantului-pârât A. terenul în
suprafaţă de 1.000 mp. situat în comuna Voluntari, dobândit de promitentul vânzător prin Titlul de proprietate nr. 1434/1992 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de proprietate asupra terenurilor SAI, pentru preţul de 2.500.000 lei (ROL).
A dispus transferul dreptului de proprietate de la pârâtul-reclamant B., în calitate de vânzător,
către reclamantul-pârât A., în calitate de cumpărător cu privire la terenul în suprafaţă de 774 mp. situat în oraşul Voluntari, înscris în cartea funciară nr. x58 pentru preţul de 2.500.000 ROL, achitat la data antecontractului, hotărârea ţinând loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
A dispus efectuarea înscrierilor corespunzătoare în cartea funciară nr. x58 a oraşului
Voluntari.
A respins cererea pârâtului-reclamant de obligare a reclamantului-pârât să îi lase în deplină
proprietate şi liniştită posesie terenul, ca neîntemeiată.
Împotriva deciziei din 27.10.2010, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a declarat recurs pârâtul B., criticând-o pentru nelegalitate în temeiul art. 488 alin. 1
pct. 7 şi 8 C.proc.civ. şi susţinând, în esenţă, următoarele:
Prin decizia nr. 1591/2019 pronunţată în ciclul procesual anterior, ICCJ a casat decizia Curţii
de Apel şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe, apreciind că, în mod greşit, instanţa de
apel a respins cererea în constatarea nulităţii absolute a contractului pentru motivul că pârâtul nu sempoate prevala de culpa autorului său pentru a obţine constatarea nulităţii, în aplicarea regulii nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
Înalta Curte s-a pronunţat în sensul că această regulă nu îşi justifica analiza şi aplicarea în
cauză, deoarece acţiunea prin care se cere constatarea nulităţii absolute, întemeiată pe dispoziţiile art. 31 din Legea nr. 18/1991, pune în discuţie lipsa caracterului licit al cauzei contractului de vânzare cumpărare, şi nu a caracterului moral.
Cu alte cuvinte, în ceea ce îl priveşte pe pârât, instanţa de apel nu putea să pună în discuţie
regula nemo auditur propriam turpitudinem allegans – cu care nu fusese de altfel investită. Din
considerentele deciziei de casare, este evident, însă, că instanţa de rejudecare trebuia şi putea să
analizeze aplicarea acestui principiu cu privire la reclamantul din cauză, semnatar direct al actului
prohibit de lege autentificat în anul 1995.
Mai mult de atât, instanţa de rejudecare era ţinută de considerentele deciziei de casare în ceea
ce priveşte lipsa caracterului licit al cauzei contractului de vânzare-cumpărare.
Or, din moment ce Înalta Curte a stabilit că nu există o cauză licită a actului încheiat în anul
1995 de autorul pârâtului cu reclamantul din prezenta cauză, este de neînţeles cum prin decizia recurată s-a dat prevalenţă conversiunii actului juridic civil şi s-a transformat contractul de vânzare-cumpărare în antecontract de vânzare-cumpărare.
După cum arată se arată chiar în hotărârea atacată, prin conversiune se înţelege manifestarea de voinţă calificată ca echivalentă unui anumit act juridic, chiar dacă nu este valabilă ca alt act juridic. Deci, actul juridic nul trebuie să aibă aceleaşi elemente din care este constituit pentru a fi considerat un alt act juridic, respectiv aceleaşi componente, în sensul art. 948 C.civ., aşadar inclusiv o cauză licită.
Or, după cum s-a arătat, prin decizia nr. 1591/2019, instanţa de control judiciar a statuat că actul autentificat sub nr. 6695/1995 de către Notariatul de Stat Local al Sectorului 2 Bucureşti are o cauză ilicită.
Ca atare, întrucât conversiunea actului juridic nu poate schimba „componentele” acestuia,
este de neînţeles cum, în rejudecarea cauzei, s-a ajuns în situaţia în care curtea de apel a convertit
contractul evident ilicit într-un act licit. Astfel, având în vedere considerentele expuse, prin hotărârea recurată s-a abdicat de la principiul respectării legii, lipsindu-se practic de efecte o dispoziţie imperativă a acesteia, în vigoare
la data semnării actului. Astfel, deşi dispoziţia legală de interzicere a vânzării terenurilor în cauză pentru o perioadă de 10 ani a fost încălcată în mod evident de către reclamant în anul 1995, prin decizia recurată s-a decis că dispoziţia din lege putea fi ignorată indiferent de caracterul său
imperativ.
Practic, deşi ambele părţi invocă nulitatea actului – este adevărat, pentru motive diferite –
instanţele insistă a păstra acest contract ce nu trebuia să existe fiind prohibit expres de lege.
Or, instanţa nu poate ratifica şi nici confirma un act juridic lovit de nulitate şi nu poate da
eficienţă dispoziţiilor referitoare la conversiunea unui act juridic, întrucât regimul juridic al nulităţii absolute împiedică pronunţarea unei astfel de soluţii.
Astfel cum s-a arătat şi în cuprinsul cererii reconvenţionale, nu se poate admite solicitarea
reclamantului – pârât privitoare la aplicarea principiului conversiunii actului juridic, deoarece s-ar ajunge în situaţia în care, după ce a încheiat un contract ignorând, cu bună-ştiinţă, o dispoziţie legală imperativă, cel care cu bună-ştiinţă a ignorat legea şi a acţionat în contra ei, obţine transformarea actului într-unul valabil.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a actelor dosarului, Înalta Curte
constată următoarele:
Prin motivele de recurs, s-a reproşat instanţei de apel, în esenţă, nerespectarea deciziei de
casare din 02.10.2019, pronunţată în cauză de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie –
Secţia I civilă, încălcarea prevederilor art. 948 din Codul civil de la 1864 şi a regimului juridic al
nulităţii absolute al unui act juridic.
Cât priveşte prima critică, recurentul evocă efectele deciziei de casare asupra rejudecării
fondului în privinţa unei chestiuni dezlegate cu autoritate de lucru judecat, ceea ce înseamnă că se susţine încălcarea prevederilor art. 501 alin. 1 C.proc.civ., ce reglementează caracterul obligatoriu al hotărârii instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, la judecata în fond după casare.
Prin urmare, din dezvoltarea motivului de recurs reiese că acesta corespunde motivului de
casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ., şi nu celui indicat în mod explicit de către recurent, prevăzut la pct. 7 al aceleiaşi norme, referitor la autoritatea de lucru judecat a unei hotărâri judecătorești.
Critica astfel formulată nu este fondată.
Prin decizia de casare nr. 1591/2019 pronunţată în ciclul procesual anterior parcurs în cauză,
Înalta Curte a invalidat considerentul decisiv în raţionamentul juridic pe care s-a fundamentat soluţia instanţei de apel de menţinere a dispoziţiei primei instanţe de respingere a cererilor ambelor părţi având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare autentificat în 1995.
Astfel, instanţa supremă a statuat în sensul că principiul nemo auditur propriam turpitudinem
allegans – care, potrivit instanţei de apel, ar fi împiedicat pe pârât, în calitate de moştenitor al
vânzătorului, să se prevaleze de culpa autorului său pentru a obţine protecţia dreptului – nu-şi găseşte aplicarea în prezenta cauză, iar acţiunea prin care se cere nulitatea absolută a contractului, întemeiată pe dispoziţiile art. 31 din Legea nr. 18/1991, pune în discuţie lipsa caracterului licit al cauzei contractului de vânzare – cumpărare, şi nu a caracterului moral.
Din considerentele deciziei de casare, rezultă că problema de drept dezlegată şi obligatorie
pentru instanţa de rejudecare constă în clarificarea motivului de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu încălcarea prevederilor art. 31 din Legea nr. 18/1991, anume cauza ilicită, fără ca Înalta Curte să fi statuat asupra raportului juridic dedus judecăţii, respectiv asupra valabilităţii ori a nevalabilităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant şi autorul
pârâtului.
De altfel, o asemenea analiză de fond era exclusă de art. 497 C.proc.civ., în forma anterioară
Legii nr. 310/2018, întrucât singura soluţie pe care Înalta Curte o poate pronunţa pe acest temei în
cazul admiterii recursului, inclusiv în ipoteza prevăzută de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., este
aceea a casării cu trimiterea cauzei spre rejudecare, soluţie reflectată şi de dispozitivul deciziei nr. 1591/2019.
Aşadar, contrar susţinerilor recurentului, instanţa de recurs ce a casat decizia dată în apel nu s-a pronunţat asupra temeiniciei cererii în constatarea nulităţii absolute a contractului şi, cu atât mai puţin, nu a tranşat cauza sub aspectul conversiunii actului juridic, invocate de către reclamant, pentru a decide în sensul netemeiniciei capetelor de cerere din cererea de chemare în judecată întemeiate pe un antecontract de vânzare – cumpărare.
Faţă de cele expuse, se constată că nu este fondat motivul de recurs vizând încălcarea dispoziţiilor art. 501 alin. 1 C.proc.civ. şi va fi respins ca atare, ţinându-se cont şi de faptul că instanţa de rejudecare, prin decizia recurată în speţă, s-a conformat deciziei de casare, evocând
fondul cererii în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare, în apelul
principal declarat de către pârâtul B., din perspectiva cauzei ilicite la încheierea contractului.
În ceea ce priveşte cel de-al doilea motiv de recurs, a fost criticată aprecierea din decizia
recurată referitoare la aplicarea în cauză a principiului conversiunii actului juridic, regulă ce permite ca un contract nul să producă efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege.
În acest sens, fără a contesta însuşi principiul conversiunii în contextul reglementării
vechiului Cod civil, recurentul a susţinut că un contract de vânzare – cumpărare nul pentru cauză ilicită – sancțiune constatată în mod corect de către instanţa de apel, pentru încălcarea interdicţiei de înstrăinare pentru o perioadă de 10 ani prevăzute de art. 31 din Legea nr. 18/1991 -, nu produce efecte ca antecontract de vânzare – cumpărare a aceluiaşi bun.
Înalta Curte constată că această critică a recurentului se bazează pe premisa conform căreia condiţiile esenţiale pentru validitatea oricărui contract, prevăzute de art. 948 din Codul civil de la 1864 (aplicabil în speţă în mod necontestat) ar fi aceleaşi atât în cazul unui contract de vânzare –cumpărare, cât şi în cazul unei promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare, astfel încât cauza ilicită
ce afectează validitatea actului translativ de proprietate ar împiedica, în egală măsură, întrunirea condiţiilor de validitate ale antecontractului.
Or, această premisă este greşită, întrucât componentele ce intră în structura antecontractului de vânzare – cumpărare corespund acestui act juridic, diferit de operaţiunea juridică a vânzării şi cu care nu poate fi asimilat sub aspectul condiţiilor de validitate.
Astfel, spre deosebire de vânzare, promisiunea bilaterală nu reprezintă un act translativ de
proprietate, întrucât proprietarul nu îşi asumă obligaţia de a transmite proprietatea bunului, iar
cocontractantul, pe cea de plată a preţului şi de primire a bunului, ambele părţi – promitentul şi
beneficiarul – asumându-şi doar o obligaţie de a face, aceea de încheiere în viitor a contractului de
vânzare-cumpărare, obligaţie care, în caz de neexecutare, poate fi executată silit, prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract. Interdicţia referitoare la terenuri atribuite în proprietate, prevăzută de art. 31 din Legea nr. 18/1991, a vizat în mod explicit înstrăinările prin acte între vii, pentru o perioadă de 10 ani – socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii -, aşadar actele juridice translative de proprietate.
Pe acest temei, instanţa de apel a constatat în mod corect că antecontractul de vânzare –
cumpărare, nefiind un act translativ, nu a intrat în domeniul de aplicare al art. 31 din Legea nr.
18/1991, astfel încât nu se poate reţine, din acest punct de vedere, o cauză ilicită a acestui act juridic, care ar fi împiedicat conversiunea actului juridic încheiat în anul 1995 în promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Nu poate fi primită nici susţinerea recurentului referitoare la nerespectarea, prin decizia
recurată, a regimului juridic al nulităţii absolute a unui act juridic, deoarece instanţa de apel nu a
valorificat o manifestare de voinţă a reclamantului în sensul confirmării sau ratificării contractului de vânzare-cumpărare nul pentru cauză ilicită.
Dacă s-ar fi procedat astfel, nu s-ar fi constatat nulitatea absolută a contractului, urmând a se
considera că actul confirmativ este de natură să acopere nulitatea şi să consolideze contractul de
vânzare – cumpărare, ceea ce nu s-a întâmplat în cauză. Instanţa de apel nu a menţinut contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1995, ci a pronunţat o hotărâre care ţine loc de contract de
vânzare – cumpărare, în baza antecontractului de vânzare – cumpărare, căruia i-a recunoscut efecte
juridice ca urmare a conversiunii actului nul.
Faţă de toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că toate criticile formulate sunt
nefondate, a respins recursul, în temeiul art. 496 alin. 1 C.proc.civ.
