În perioada 26 – 27 iunie 2023 a avut loc, la Bucureşti, întâlnirea președinților secţiilor civile ale Înaltei Curți de Casație și Justiție și ale curților de apel, în care au
fost dezbătute probleme de drept ce au generat practică neunitară în materie civilă, în speță soluționarea chestiunii de practică neunitară semnalate implică a se stabili în ce măsură pot beneficia de dispozițiile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989, persoanele care au dobândit calitatea de chiriași după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, sau, după caz, ele sunt incidente exclusiv persoanelor care aveau calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a acestei legi.
Art. 42 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989 prevede:
(1) Imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptăţite rămân în administrarea deţinătorilor actuali.
(2) Imobilele cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, prevăzute la alin. (1), se pot înstrăina potrivit legislaţiei în vigoare. Deţinătorii cu titlu valabil la data intrării în
vigoare a prezentei legi au drept de preemţiune.
(3) Imobilele cu destinaţia de locuinţe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune.
(4) Sumele încasate ca urmare a vânzării imobilelor prevăzute la alin. (3) vor alimenta fondul prevăzut la art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
Prin Decizia nr. 81/2017, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis pronunțarea unei hotărâri prealabile și a stabilit că în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art.
42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare, pe lângă dreptul de preempţiune, chiriaşii au şi dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe, drept prevăzut de art.
9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare.
Art. 42.1 din Norma metodologică de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22
decembrie 1989 din 07.03.2007 aprobată prin HG nr. 250/2007 prevede:
Potrivit alin. (1) al art. 42 din lege, imobilele care nu au fost restituite în natură (este singura variantă posibilă) potrivit legii rămân în administrarea deţinătorilor
actuali.
Regimul de tratare al acestora este diferit în funcţie de natura imobilului.
Pentru imobilele cu destinaţia de locuinţe, care nu s-au restituit în natură, deţinătorul actual dobândeşte vocaţia de a le înstrăina către chiriaşi, însă această înstrăinare se va face potrivit legislaţiei în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, şi Legii nr. 10/2001, republicată, cu modificările ulterioare, cu menţiunea că preţul de vânzare al locuinţelor se va stabili potrivit Criteriilor nr. 2.665/1C/311 din 28 februarie 1992 privind stabilirea şi evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăţilor comerciale cu capital de stat, elaborate de Ministerul Finanţelor şi Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare (act normativ la care se face trimitere în Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, republicate), care se va indexa la zi cu indicele de inflaţie (soluţia se impune prin similitudine cu modalitatea de despăgubire a proprietarilor în condiţiile legii, aceasta fiind semnificaţia sintagmei “legislaţia în vigoare”).
Art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor immobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului prevede:
(1) Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului
prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.
(2) De prevederile alineatului precedent beneficiază şi chiriaşii care ocupă spaţii locative realizate prin extinderea spaţiului iniţial construit.
(3) În cazul vânzării apartamentelor cu plata în rate, la încheierea contractului se va achita un avans de minimum 30% din preţul apartamentului. Ratele lunare pentru
achitarea contravalorii apartamentului se vor eşalona pe o perioadă de maximum 15 ani, cu o dobândă reprezentând jumătate din dobânda de referinţă stabilită anual de Banca
Naţională a României.
(4) Tinerii căsătoriţi, în vârstă de până la 30 de ani, precum şi persoanele trecute de 60 de ani vor plăti un avans de 10%, iar plata în rate lunare se eşalonează pe o
perioadă de maximum 20 de ani.
(5) Comisionul cuvenit unităţilor specializate care evaluează şi vând apartamente este de 1% din valoarea acestora.
(6) Fac excepţie de la prevederile alin. 1 chiriaşii titulari sau membrii familiei lor soţ, soţie, copii minori – care au dobândit sau au înstrăinat o locuinţă proprietate
personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
(7) Chiriaşii care nu dispun de posibilităţi materiale pentru a cumpăra apartamentul în care locuiesc pot să rămână în continuare în spaţiul locativ respectiv,
plătind chiria stabilită prin lege.
Art. 14 din același act normativ prevede: Persoanele îndreptăţite la restituirea în natură a apartamentelor sau, după caz, la acordarea de despăgubiri vor depune cereri în acest sens, în termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii.
HG nr. 20/1996 pentru stabilirea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de
locuinţe, trecute în proprietatea statului prevede la art. 6: Dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriaşii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Din expunerea dispozițiilor legale menționate rezultă în mod neîndoielnic că sfera titularilor dreptului de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe,
drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu
modificările ulterioare este dată exclusiv de chiriașii care ocupau apartamentul respectiv în temeiul unui contract de închiriere valabil la data intrării în vigoare a legii.
În acest sens este nu numai dispoziția cuprinsă la art. 6 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, dar și argumentul de interpretare sistematică,
întrucât art. 9 alin. (1) din lege circumstanțiază temporal exercitarea acestui drept printr-o normă de trimitere la art. 14 din aceeași lege. Or, acest text prevedea că
persoanele îndreptăţite la restituirea în natură a apartamentelor sau, după caz, la acordarea de despăgubiri vor depune cereri în acest sens, în termen de 6 luni de la
intrarea în vigoare a legii. Prin urmare, exercitarea dreptului de a cumpăra imobilul putea fi exercitat doar după împlinirea termenului de 6 luni prevăzut de lege pentru
depunerea cererilor de restituire în natură de către persoanele îndreptățite, legiuitorul având în vedere persoanele care aveau deja calitatea de chiriaș la momentul intrării în
vigoare a legii.
Prin urmare, nu poate fi primit argumentul referitor la modificarea unei dispoziții cuprinse în lege printr-o normă de punere în aplicare, interpretarea sistematică a
dispozițiilor Legii nr. 112/1995 fundamentând aceeași concluzie. De altfel, și argumentul de interpretare istorico-teleologică fundamentează concluzia menționată, dispoziția
analizată fiind adoptată în considerarea protejării intereselor celor care aveau deja calitatea de chiriași la momentul intrării în vigoare a legii, iar nu a celor care ar fi
dobândit această calitate ulterior.
Aceeași interpretare se regăsește și în cuprinsul Deciziei nr. 272/2011, prin care Curtea Constituțională a României37 a respins ca inadmisibilă excepția de
neconstituționalitate a prevederilor art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995. Prin decizia menționată s-a reținut că prin criticile de neconstituționalitate formulate, în sensul că
prevederile de lege criticate sunt contrare dispoziţiilor constituţionale ale art. 11, 16, 20, 21, 47, 52 şi 53, creând discriminare între persoanele care au dobândit
statutul de chiriaşi în imobilele ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 şi persoanele care
aveau acest statut anterior apariţiei ei, de fapt, autorul excepţiei solicită modificarea sau completarea textului de lege criticat, în sensul extinderii sferei persoanelor care au
dreptul să dobândească proprietatea asupra locuinţelor deţinute cu chirie şi asupra acelora care nu aveau calitatea de chiriaşi ai imobilelor la data apariţiei legii.
În concluzie, opinia I.N.M. este în sensul că dispozițiile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 conferă chiriașilor dreptul de a opta pentru cumpărarea
imobilelor cu destinaţia de locuinţe, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, iar aceste dispoziții îi vizează pe chiriaşii care, având un contract de
închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii (nr. 112/1995).
