Acțiune în daune-interese: restrângerea, pe cale convenţională, a dreptului de proprietate în privința atributului folosinţei acestui drept| Jurisprudență ÎCCJ

O clauză contractuală prin care proprietarul unui teren îşi limitează dreptul de construire în raport cu distanța minimă obligatorie prevăzută de art. 612 C. civ., asumându-şi respectarea unei distanțe mai mari față de linia de hotar decât cea legală, reprezintă o convenție privind restrângerea dreptului de proprietate în privința atributului folosinței acestui drept. Pentru verificarea distanței minime de construire, așa cum a fost stabilită de părți prin convenția încheiată, nu sunt aplicabile prevederile art. 615 alin. (3) C. civ. referitoare la
distanţa minimă pentru ferestre de vedere, ci doar reperele stabilite de părți prin convenția încheiată care, în conformitate cu art. 1270 C. civ., are putere de lege între părțile contractante. Interdicția instituită prin art. 615 C. civ. constituie o limitare a dreptului de proprietate asupra construcţiei, prin restricții impuse proprietarului asupra modului în care efectuează ferestre de vedere, balcoane sau alte asemenea lucrări, care nu se confundă cu limita minimă privind distanța la care proprietarul fondului are dreptul de a construi, stabilită prin art. 612 C.civ.
Prin cererea înregistrată la data de 21 ianuarie 2016 pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a III-a civilă, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii S.C. C. S.R.L., D., E., F.
şi G., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să oblige în solidar pârâţii la plata sumei de 200.000 Euro, în baza clauzei penale inserate în contractul de vânzare autentificat de BNP H., sub nr. 776 din 12 iunie 2014, încheiat între I. şi J., în calitate de vânzătoare şi S.C. C. S.R.L., D. şi F., în calitate de cumpărători, la care se adaugă dobânda legală aferentă, calculată de la data introducerii acţiunii până la data efectuării plăţii.
Prin sentinţa civilă din 29 martie 2017, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă a respins ca neîntemeiată acţiunea.
Împotriva sentinţei sus-menţionate, B. şi A. au declarat apel, care a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 921 A din 8 noiembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel
Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Împotriva deciziei sus-menţionate, A. şi B. au declarat recurs, solicitând casarea acesteia şi trimiterea cauzei spre o noua judecată instanţei de apel.
În motivare, au arătat că hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază şi a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material; au invocat, astfel,
motivele de recurs prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. Subsumat motivului de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., au susţinut că, deşi a reţinut că litigiul are drept obiect despăgubirea solicitată ca urmare a încălcării unei servituţi convenţionale de bună vecinătate a construcţiilor, instanţa de apel nu a menţionat care sunt criteriile după care a apreciat că a fost respectată distanţa de 20 de metri prevăzută în contractul de vânzare autentificat de BNP H., sub nr. 776 din 12 iunie 2014.
Au subliniat recurenţii că, având în vedere că părţile nu au stabilit prin contract modalitatea în care se calculează distanţa dintre clădire şi limita de hotar, instanţa trebuia să arate
în considerente în ce măsură se aplică regulile cu caracter supletiv care vizează amplasarea construcţiilor şi modul în care se calculează distanţa dintre acestea şi limitele de hotar.
Or, în speţă, instanţa nu a precizat ce norme se aplică în condiţiile în care convenţia părţilor tace şi nu a prezentat argumentele pentru care a apreciat că a fost respectată distanţa de
20 de metri.
Prin prisma motivului de nelegalitate prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., au arătat că, în mod nelegal, a reţinut curtea de apel că nu sunt incidente dispoziţiile art. 615 alin.
(3) C. civ., întrucât acestea vizează alt tip de servitute şi nici nu au fost indicate în convenţia părţilor, care face referire la art. 612 şi 626 C. civ. În acest context, au subliniat că este adevărat că şi-au întemeiat convenţia pe dispoziţiile art. 612 şi 626 C. civ., care reglementează dreptul proprietarului de a consimţi la limitarea dreptului său de proprietate, însă nu au înţeles să deroge de la singura dispoziţie legală vizând modul de calcul al distanţei, respectiv art. 615 alin. (3) C. civ. Or, în lipsă de stipulaţie contrară, se aplică regula generală.
Au susţinut recurenţii că şi din precizarea la raportul de expertiză care se regăseşte în dosarul de fond reiese fără putinţă de tăgadă că distanţa de la balcoane până la limita
de proprietate este de 18,53 de metri, deci sub limita de 20 de metri.
În opinia recurenţilor, eroarea de raţionament juridic rezidă în faptul că instanţa de apel a dedus din împrejurarea că există două categorii de servituţi, cea vizând distanţa minimă în
construcţii, reglementată de art. 612 C. civ., şi cea cu privire la distanţa minimă pentru fereastra de vedere, prevăzută la art. 615 C. civ., că ar exista mai multe metode de calcul al distanţei de la linia de proprietate până la construcţie; în realitate, există o singură metodă de calcul al acestei distanţe, luându-se ca reper punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, atât timp cât regulile de urbanism reiau modalitatea de calcul prevăzută de art. 615 alin. (3) C. civ. Prin urmare, au apreciat că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea principiilor disponibilităţii şi rolului activ, consacrate de Codul de procedură civilă şi cu încălcarea art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi art. 21 din Constituţie.
Au subliniat recurenţii că art. 615 alin. (3) C. civ. este norma cu caracter general care trebuia să fie reţinută de instanţa de apel şi aplicată la cele consemnate în raportul de expertiză
efectuat în cauză, dar şi că, în condiţiile în care s-ar aprecia că formula de calcul este diferită, în funcţie de tipul de servitute, nu s-ar asigura un cadru legislativ eficient pentru asigurarea securităţii juridice care să permită garantarea respectării reglementărilor referitoare la autorizarea executării construcţiilor.
În acest context, au arătat că, în contra celor reţinute de instanţa de apel, caracterul de normă generală al art. 615 alin. (3) C. civ. rezultă şi din coroborarea Planului Urbanistic General
al oraşului X cu Regulamentul General de Urbanism, aprobat prin H.G. nr. 525/1996, care trimit în mod expres la art. 615 alin. (3) C. civ. În final, au susţinut că, în măsura în care se va aprecia că instanţa de apel s-a pronunţat cu privire la modul de calcul al distanţei, sunt incidente dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât instanţele de fond au schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al convenţiei părţilor, care au făcut referire la înălţimea permisă a clădirilor ce s-ar construi în interiorul distanţei de 20 de metri, respectiv maximum 7 metri de la cornişă. La data de 18 iunie 2018, intimaţii au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea ca inadmisibil a motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. şi respingerea ca nefondat a celui întemeiat pe dispoziţiile de la pct. 8 al aceluiaşi articol.
Analizând recursul prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte a reţinut următoarele:
Cu titlu prealabil, pentru a facilita înțelegerea prezentei hotărâri, trebuie precizat că, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 776/12.06.2014, societatea C.
S.R.L. a dobândit cota de 50% din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 5555,52 mp, teren arabil situat în intravilanul oraşului X, jud. Ilfov tarlaua 54 parcela 29 cu număr cadastral 384/2, intabulat în cartea funciară nr. 114610 de la vânzătoarele I. şi J. Pârâţii D. şi F. au dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de 50%, primul 34,8547%,
iar cel de al doilea 15,1453%.Părţile contractante au stabilit, de comun acord, sub sancţiunea plăţii de daune în cuantum de 200.000 Euro, în favoarea numitului B., ca pe terenul vândut, pe o lăţime de 20 m liniari retragere de la întreaga latură vestică a terenului, să se edifice construcții în regim de înălţime de maxim 7 m la cornişă.
În esență, recurenții-reclamanți au motivat că prin edificarea unei construcţii de 18 m înălţime la o distanţă de 19,93 metri faţă de limita de proprietate şi prin edificarea de balcoane în
consolă care ajung la o distanţă de 18,39 m s-a încălcat servitutea convenţională de a nu se edifica construcţii mai înalte de 7 m la cornişe pe o distanţă de 20 metri liniari faţă de
proprietatea reclamantului. Încălcarea convenției părților atrage răspunderea solidară a pârâţilor şi plata de despăgubiri în cuantum de 200.000 Euro, prin activarea clauzei penale prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 612, 626, 1516 şi 1530 C. civ.
Prin decizia supusă recursului s-a respins apelul reclamanților și s-a păstrat hotărârea primei instanțe de respingere a cererii de chemare în judecată având ca obiect obligarea pârâților
la plata sumei de 200.000 Euro, reprezentând despăgubiri în temeiul clauzei penale din contractul de vânzare-cumpărare menţionat. Primul motiv de recurs, invocat de recurenții-reclamanți este cel prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C. proc. civ., ipoteza privitoare la situația în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază.
Recurenții au susținut că instanța de apel nu a menționat și nu a motivat care sunt criteriile după care a apreciat că a fost respectată distanța de 20 m, prevăzută în convenția
părților și pentru încălcarea căreia au solicitat despăgubirea. Critica recurenților este prezentată omisso medio, nefiind invocată printre motivele de apel.
Sub acest aspect, instanța supremă constată, ca urmare a verificării motivelor de apel, că reclamanții nu au criticat hotărârea primei instanțe sub aspectul omisiunii de a se fi identificat
criterii în raport de care s-a stabilit că a fost respectată distanța de 20 m prevăzută în convenția părților.
În absența unui motiv de apel fundamentat pe argumente derivate din convenția părților, în limitele temeiului juridic al acțiunii, recurenții-reclamanți nu pot critica decizia instanței de
apel pentru că nu cuprinde identificarea unor criterii în raport de care să se stabilească modalitatea de calcul al distanței dintre clădirea edificată și limita de hotar. Recurenţii-reclamanţi au susţinut că decizia atacată nu conține motivarea instanţei de apel pe care să se sprijine concluzia că intimaţii-pârâţi au respectat distanţa de 20 m prevăzută în convenţia scrisă, autentificată sub nr. 776/12.06.2014. Această susţinere este infirmată de considerentele care alcătuiesc cuprinsul deciziei recurate, în care se arată că distanţa stabilită de
părţi în convenţia încheiată a fost respectată, așa cum a rezultat din măsurătorile efectuate în cadrul probei cu expertiza tehnică de specialitate administrată.
Instanţa de prim control judiciar a constatat că servitutea convenţională de bună vecinătate nu este reglementată de prevederile art. 615 C. civ., în cauză fiind incidente prevederile art. 612 și art. 626 C. civ., care, de altfel, reprezintă temeiul juridic din convenția părților.
Prin urmare, criticile formulate de recurenții-reclamanți, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C. proc. civ. nu sunt întemeiate. Al doilea motiv de recurs este circumscris cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., vizând situația în care hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
În cadrul acestui motiv de recurs, recurenții-reclamanți au susținut, în esență, că instanța de apel a înlăturat, în mod greșit, de la aplicare prevederile art. 615 alin. 3 C. civ., norme cu
caracter general la care fac trimitere și reglementările urbanistice din planul urbanistic general al orașului X. Se arată că aceasta este singura prevedere legală relativă la modul de calcul al distanței, pentru că, în lipsă de stipulație contrară în convenția părților, se aplică regula generală dată de art. 615 alin. 3 C. civ. Motivul de recurs este nefondat.
Prin contractul încheiat, părțile au prevăzut o clauză penală prin care au înțeles să deroge de la distanța minimă de 60 cm pentru realizarea de construcții, prevăzută de art. 612 C. civ.,
pârâții obligându-se să nu construiască pe terenul cumpărat la o distanță mai mică de 20 m față de fondul vecin, sub sancţiunea plăţii de daune în cuantum de 200.000 (două sute mii) Euro.
Clauza convenită are următorul conținut ,,Noi, părţile contractante I., J., D. şi F., în nume propriu şi ca reprezentanţi ai firmei SC C. SRL, stabilim de comun acord, în temeiul prevederilor art. 612 şi art. 626 C. civ., sub sancţiunea plăţii de daune în cuantum de 200.000 (două sute mii) Euro, în favoarea domnului B., pe terenul ce formează obiectul prezentei vânzări, pe o lăţime de 20 m liniari retragere de la întreaga latură vestică a terenului în lungime de 65,31 mp, pe latura definită cadastral cu numărul 10.285/1 având coordonatele stereo 70: x = 320113,10 şi y = 591762,090 şi 10,124/1, având coordonatele stereo x = 320053,420 şi y = 591735,590, conform documentaţiei cadastrale şi procesului-verbal de trasare amplasament încheiat în data de 12.06.2014, să se edifice construcţii în regim de înălţime de maxim 7 m la cornişă, conform anexei care face parte integrantă din prezentul contract”.
Interpretând convenția după voința concordantă a părților și prin raportare la ansamblul contractului, instanța de recurs reține că intimații-pârâți s-au obligat față de proprietarii fondului învecinat, recurenții-reclamanți, ca edificarea de construcții, în regim de înălțime de maxim 7 m la cornișă, să aibă loc la o distanță de 20 m liniari retragere de la întreaga latură vestică a terenului în lungime de 65,31 mp, conform documentației cadastrale și procesului-verbal de trasare amplasament, parte integrantă din contract.
Așadar, prin convenția încheiată între părți, intimații-pârâți și-au asumat obligația negativă de a nu construi la o distanță mai mică de 20 m față de linia de hotar, ceea ce reprezintă
o restrângere voluntară, pe cale convențională, a atributului folosinței dreptului de proprietate privată.
O clauză contractuală prin care proprietarul unui teren îşi limitează dreptul de construire în raport cu distanța minimă obligatorie prevăzută de art. 612 C. civ. (preluată ca atare în
regulamentul de urbanism), asumându-şi respectarea unei distanțe mai mari față de linia de hotar decât cea legală, reprezintă o convenție privind restrângerea dreptului de proprietate în privința atributului folosinței acestui drept.
Pentru verificarea distanței minime de construire, așa cum a fost stabilită de părți prin convenția încheiată, nu sunt aplicabile prevederile art. 615 alin. 3 C. civ. referitoare la distanţa
minimă pentru ferestre de vedere, ci doar reperele stabilite de părți prin convenția încheiată care, în conformitate cu art. 1270 C. civ., are putere de lege între părțile contractante.
Aplicarea prevederilor art. 615 alin. 3 C. civ. nu poate fi desprinsă de contextul reglementării pe care o cuprinde art. 615 C. civ. în ansamblul său.
Această reglementare se referă la distanţa minimă pentru fereastra de vedere, iar nu la distanța minimă pentru construire stabilită de părţi prin convenţia încheiată. În acest sens, trebuie relevat că prin alin. 1 al art. 615 C. civ. se reglementează distanţa pentru lucrările care permit vederea directă, iar prin alin. 2 al aceluiași articol se reglementează distanţa pentru lucrările care permit vederea indirectă. O interpretare sistematică a prevederilor art. 615 C. civ. susține concluzia că prin alin. 3 se stabilesc reguli referitoare la modul de determinare a distanţei dintre ferestrele de vedere sau alte lucrări asimilate acestora şi hotarul dintre cele două fonduri, în fiecare dintre cele două ipoteze reglementate de alineatele precedente.
Astfel, potrivit primei teze a textului analizat, distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar.
Conform tezei a II-a şi în cazul ferestrei sau al altor lucrări neparalele, care permit vederea, distanţa se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia
de hotar şi până la această linie. Interdicția instituită prin art. 615 C. civ. constituie o limitare a dreptului de proprietate asupra construcţiei, prin restricții impuse proprietarului asupra modului în care efectuează ferestre de vedere, balcoane sau alte asemenea lucrări, care nu se confundă cu limita minimă privind distanța la care proprietarul fondului are dreptul de a construi, stabilită prin art. 612 C. civ.
Prin convenția încheiată, intimații-pârâți au consimțit o limitare convențională a dreptului de proprietate, sub aspectul folosinței terenului, prin asumarea respectării dreptului de a construi pe terenul lor, la o distanță de 20 m mai mare decât aceea stabilită prin art. 612 C. civ., respectiv de 60 de cm față de linia de hotar. Interpretarea contractului, în temeiul art. 1266 C. civ., după voința concordantă a părților, impune concluzia că limitarea asumată de intimații-pârâți vizează doar distanţa minimă la care se pot edifica construcții.
În plus, având natura unei limitări aduse dreptului de proprietate nu poate fi interpretată decât în sens restrictiv și numai în favoarea celui care se obligă, potrivit regulii subsidiare de
interpretare instituite prin art. 1269 C. civ. Pentru considerentele mai sus redate, prevederile art. 615 alin. 3 C. civ. nu sunt incidente în cauză, contrar susținerilor recurenților-reclamanți, iar instanțele devolutive în mod judicios le-au exclus de la aplicare.
În ceea ce privește susținerea legată de schimbarea înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al convenției, prin referirea la faptul că prima instanță a avut în vedere referirea la cornișă, instanța supremă apreciază că această critică nu poate fi circumscrisă motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., deoarece vizează aspecte factuale specifice
cauzei, iar nu calificarea contractului. De asemenea, o atare susținere nici nu ar putea fi valorificată în sensul admiterii recursului întrucât aceste argumente sunt complementare, nefiind esențiale în adoptarea soluției de păstrare a hotărârii primei instanțe.
Prima instanță a motivat că distanța a fost verificată și stabilită pe baza unei expertize tehnice de specialitate efectuată prin raportare la reperele stabilite în convenția părților.
Nu sunt întemeiate nici criticile referitoare la încălcarea principiului contradictorialității și al rolului activ al instanței, precum și a prevederilor art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului și art. 21 din Constituție, deoarece incidența prevederilor art. 615 alin. 3 C. civ. a fost analizată de instanțele devolutive, reținându-se motivat că acestea nu sunt aplicabile sub aspectul verificării încălcării reclamate.
Faţă de considerentele ce preced, în temeiul art. 496 alin. 1 C. proc. civ., s-a respins recursul ca fiind nefondat.