Obligaţia de garanţie pentru evicţiune este una specifică operaţiunii juridice de vânzare cumpărare, în conformitate cu prevederile art. 1337 din Codul civil adoptat în anul 1864.
Din economia normei juridice enunţate reiese că obligaţia vânzătorului de a garanta cumpărătorul pentru evicţiune este legată indisolubil de natura contractului încheiat de aceştia, astfel încât, în prezenţa unui contract cu această natură juridică, devine lipsită de orice relevanţă juridică modalitatea în care s-a perfectat respectivul contract.
Ca atare, împrejurarea că vânzarea-cumpărarea imobilului s-a realizat prin efectul unei hotărâri judecătoreşti, iar nu printr-un acord liber exprimat de vânzători, nu poate avea ca efect exonerarea acestora din urmă de obligaţia de garanţie pentru evicţiune. Hotărârea judecătorească ce a ţinut locul actului de vânzare cumpărare a constituit instrumentul juridic prin care s-a suplinit consimţământul vânzătorului (o astfel de hotărâre fiind expresia înlocuirii un refuz nejustificat de a consimţi la îndeplinirea obligaţiei de a vinde), în conformitate cu prevederile art. 1073 Cod civil, iar efectul ei juridic nu poate fi decât echivalent celui care s-ar fi produs în situaţia în care respectivul consimţământ ar fi fost exprimat în mod voluntar.
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca la data de 09.12.2016, reclamanta A. LTD a chemat în judecată pe pârâţii Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 387.000 euro, cu dobânda aferentă calculată de la data introducerii acţiunii şi până la plata efectivă a debitului şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, au fost invocate prevederile art. 1337, 1341, 1344, Cod civil din 1864.
Prin întâmpinare, pârâţii Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca au solicitat, pe cale de excepţie, admiterea excepţiei prescripţiei acţiunii în pretenţii, iar pe fondul cauzei, respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată; exonerarea pârâţilor de la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de demersul procesual iniţiat de reclamant.
Reclamanta A. LTD a formulat precizare de acţiune, prin care a completat cererea de chemare în judecată în privinţa temeiului de drept în sensul ca a solicitat instanţei ca, în subsidiar, în măsura în care va constata că nu sunt îndeplinite condiţiile angajării răspunderii pârâţilor Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca în temeiul art. 1337 C.civ. din 1864 (garanţia contra evicţiunii), să dispună obligarea pârâţilor la restituirea prestaţiilor executate de reclamantă în baza contractului nul şi la plata daunelor-interese ca urmare a constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare.
Totodată, prin precizarea de acţiune, a modificat valoarea pretenţiilor aferente petitului nr. 1 din cererea de chemare în judecată, după cum urmează: obligarea pârâtei la plata sumei de 1.527.600 lei, reprezentând debitul principal, cu dobânda aferentă de 141.163,38 lei, calculată de la data introducerii acţiunii până în data de 20.11.2017, şi în continuare până la plata efectivă a debitului.
Prin sentinţa civilă nr. 566 din 12.12.2017 Tribunalului Cluj, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamanta A. LTD, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi, în consecinţă:
Pârâţii au fost obligaţi să plătească reclamantei suma de 1.527.600 lei, cu dobânda legală, calculată de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri şi până la plata efectivă.
Pârâţii au fost obligaţi să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 27.190,08 lei.
S-a respins cererea reclamantei privind dobânda în sumă de 141.163,38 lei.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanta, pârâţii Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi apel incident reclamanta A. LTD.
Prin decizia nr. 215 /A din 29.11.2018 pronunţată de Curtea de Apel Cluj – Secţia I civilă a fost admis apelul declarat de reclamanta A. LTD împotriva sentinţei civile nr. 566/2017 Tribunalului Cluj; a fost schimbată în parte sentinţa apelată, în sensul că au fost obligaţi pârâţii Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca să plătească reclamantei dobânda legală aferentă sumei de 1.527.600 lei, de la data promovării acţiunii – 09.12.2016 – şi până la plata efectivă.
Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.
S-a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâţii Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca împotriva aceleiaşi sentinţe şi împotriva încheierii civile din data de 12.05.2017, pronunţate de Tribunalului Cluj.
A fost respins apelul incident declarat de reclamanta A. LTD şi au fost obligaţi intimaţii Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca să plătească apelantei A. LTD suma de 4.726,95 lei cheltuieli de judecată în apel.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca, prin primar.
Este criticată decizia instanţei de apel prin raportare la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din Codul de procedură civilă, pentru considerentele următoare:
În mod eronat a apreciat instanţa de apel că termenul de prescripţie a început să curgă de la data când a rămas irevocabilă hotărârea prin care s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare, şi nu de la data la care decizia a fost definitivă.
Prin sentinţa civilă nr. 3426/2009, Judecătoria Cluj-Napoca a constatat nulitatea absolută a actului de vânzare-cumpărare încheiat între Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi SC A. LTD privind imobilul înscris în CF nr. x4 Cluj, nr. top. 119/XVO, respectiv a dispus restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară în sensul radierii înscrierilor de sub B+l din CF. nr. x4 Cluj, respectiv a dreptului de proprietate al pârâtei A. LTD, şi revenirea imobilului cu nr. top. 119/1/XVI la starea iniţială din CF. nr. x3 prin reînscrierea dreptului de proprietate în favoarea Statului Român. Această sentinţă a devenit irevocabilă prin decizia civilă nr. 1733/2014 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti.
Astfel, consideră recurenţii că, în speţă, sunt aplicabile dispoziţiile art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, potrivit cărora prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune. Or, dreptul la acţiunea în răspundere pentru evicţiune se naşte la momentul producerii evicţiunii deoarece până la acest moment obligaţia vânzătorului este condiţională şi cumpărătorul nu poate să acţioneze, iar prescripţia nu curge împotriva celui care este împiedicat să acţioneze.
Evocă recurenţii şi prevederile art. 405 din vechiul Cod de procedură civilă.
Decizia civilă nr. 180/A/2010 pronunţată de Tribunalul Cluj a fost definitivă şi executorie de la data de 23.03.2010, dată de la care s-a născut dreptul de a cere executarea silită a titlului executoriu, precum şi dreptul la acţiunea în răspundere pentru evicţiune, hotărârile judecătoreşti definitive putând fi puse în executare.
Afirmă recurenţii că „nu pot fi primite susţinerile instanţei de apel” în sensul că reclamanta avea posibilitatea de a promova prezentul litigiu la data rămânerii definitive, însă, se expunea riscului ca în urma exercitării căii de atac a recursului hotărârea să fie modificată. Consideră că elementul astfel prezentat de instanţa de apel este unul de natură subiectivă.
În opinia recurenţilor, declararea recursului împotriva deciziei civile nr. 180/A/2010 nu are relevanţă din perspectiva modului de stabilire a datei de la care începe să curgă termenul de prescripţie, întrucât acesta curge de la data la care se poate solicita executarea silită a titlului executoriu.
În raport de considerentele expuse, se solicită admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune.
Cu privire la fondul cauzei, consideră recurenţii că instanţa de apel s-a limitat la a susţine statuările instanţei de fond, acestea fiind eronate si neconstituind o motivare corespunzătoare a hotărârii atacate. Atât instanţa de fond, cât şi cea de apel s-au limitat la a analiza cu titlu general speţa dedusă judecăţii, fără a ţine cont de particularităţile acesteia, particularităţi care lipsesc de temeinicie acţiunea introductivă întemeiată pe prevederile referitoare la garanţia contra evicţiunii.
Se susţine că, în cauză, nu sunt întrunite condiţiile angajării răspunderii vânzătorului pentru evicţiune provenită de la terţă persoană întrucât tulburarea de drept este ulterioară actului de vânzare-cumpărare reprezentat de sentinţa civilă nr. 2292/C/2002. Vânzarea-cumpărarea spaţiului situat în Cluj-Napoca nu a fost consecinţa unei manifestări de voinţă liber exprimată de Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, ci, dimpotrivă, intimata a uzat de forţa de constrângere a puterii judecătoreşti pentru a suplini printr-o hotărâre judecătorească voinţa vânzătorului, care s-a opus la admiterea acţiunii.
Se subliniază următoarele aspecte în raport de care recurenţii consideră că sunt exoneraţi de culpa ce s-a reţinut în sarcina lor: A. a introdus acţiunea ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2002, fără a solicita anterior (de la recurenţi) relaţii referitoare la situaţia juridică a imobilului a cărui vânzare a solicitat-o; adresa nr. 40595/452 din 19.06.2002 a fost eliberată doar în calea de atac a recursului şi prin aceasta s-a stipulat că imobilul nu este revendicat în baza Legii nr. 10/2001; la data la care s-a formulat adresa anterior menţionată cererea făcută de revendicatoarea B. nu îndeplinea condiţiile prevăzute de art. 21 din Legea nr. 10/2001, nefiind astfel o veritabilă notificare de revendicare; în dosarul privind obligarea la vânzarea imobilului în discuţie, instanţele şi-au întemeiat soluţiile strict prin raportare la prevederile Legii nr. 133/1999, motiv pentru care concluziile instanţelor din prezenta cauză – conform cărora s-a ţinut cont, în pronunţarea hotărârilor anterioare, de adresa din 19.06.2002 – nu pot îl primite, întrucât soluţia de obligare la vânzare a avut ca fundament îndeplinirea condiţiilor legale prevăzute de Legea privind stimularea întreprinzătorilor privaţi pentru înfiinţarea şi dezvoltarea întreprinderilor mici şi mijlocii; deşi în prezenta cauză intimata încearcă să dovedească culpa pârâţilor cu privire la soluţia de anulare a vânzării dispuse prin sentinţa civilă nr. 2292/C/2002, aceasta omite că cei din urmă nu şi-au manifestat liber voinţa cu privire la vânzare.
De asemenea, consideră recurenţii că, în situaţia în care prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect spaţiul cu altă destinaţie în discuţie, intimata SC A. LTD ar fi îndreptăţită la restituirea preţului dar într-un cuantum care sa reprezinte o justă reparaţie, fiind incident principiul restabilirii situaţiei anterioare în virtutea căruia tot ceea ce s-a executat în baza unui act anulat trebuie restituit, astfel încât părţile raportului juridic sa ajungă în situaţia în care acel act nu s-ar fi încheiat. Reclamanta a achitat contravaloarea imobilului situat în Cluj-Napoca, în baza sentinţei civile nr. 2292/2002 pronunţată de Tribunalul Cluj, şi anume suma de 2.470.076.400 lei vechi (ROL)- incluzând TVA.
Precizează recurenţii că, în considerentele sentinţei civile nr. 2292/C/2002, s-a reţinut că SC A. LTD este un comerciant care se încadrează în categoria întreprinderilor mici şi mijlocii şi care avea încheiat pentru spaţiul în discuţie contractul de închiriere nr. x din 20.12.1999. Astfel, raportat la prevederile art. 12 din Legea nr 133/1999 privind stimularea întreprinzătorilor privaţi pentru înfiinţarea şi dezvoltarea întreprinderilor mici şi mijlocii, S.C. A. LTD era îndreptăţită să cumpere spaţiul situat în Cluj-Napoca. Astfel, este evident că, prin raportare la prevederile Legii nr. 133/1999 si la scopul pentru care acesta lege a fost adoptată, preţul de cumpărare al imobilului vândut era mult inferior valorii de piaţă a acestui bun, atât la data edictării legii, precum si la data vânzării prin sentinţa civilă nr. 2292/C/2002.
Aşa fiind, indemnizarea cumpărătorului la valoarea de piaţă actuală a imobilului constituie – în opinia recurenţilor – o vădită îmbogăţire fără justă cauză a acestuia, fiind încălcat principiul egalităţii în faţa legii. De altfel, hotărârile pronunţate în cauză sunt injuste şi contrare practicii judiciare privitoare la situaţia în care un imobil a fost vândut prin raportare la o lege specială care acorda anumite facilităţi la plată cumpărătorilor.
Acordarea valorii de piaţă, în situaţia în care la vânzarea realizată în baza sentinţei civile nr. 2292/C/2002 nu a fost achitată valoarea de piaţă a imobilului, reprezintă o inechitate şi duce la un dezechilibru între ceea ce a fost în mod efectiv plătit, şi ceea ce se solicită a fi achitat ca urmare a anularii vânzării, cu atât mai mult cu cât imobilul nu se mai află în proprietatea pârâţilor, el fiind restituit revendicatoarei B.
Recurenţii mai susţin că raportul de expertiză tehnică judiciară trebuie refăcut spre a se stabili care era preţul de piaţă al imobilului situat în CIuj-Napoca la momentul vânzării, în anul 2002, şi sa se stabilească diferenţa dintre valoarea de piaţă de la momentul evingerii si valoarea de piaţă din momentul vânzării. De asemenea, raportul de expertiză trebuie completat şi sub aspectul stabilirii cuantumului lipsei de folosinţă, de la data rămânerii definitive a sentinţei civile nr. 2292 din 09.05.2002 până la data restituirii în natură a imobilului, data de 16.03.2015.
Totodată, se arată că scopul reglementării răspunderii vânzătorului pentru evicţiune nu a fost de a mări în mod nejustificat patrimoniul unei persoane în detrimentul patrimoniului altei persoane, ci doar de a asigura o reparaţie justă pentru cumpărător în caz de evicţiune. Însă, în cauză, este evident că prin acordarea sumei de 1.527.600 lei s-ar mări în mod nejustificat patrimoniul intimatei de aproximativ 7 ori, deşi de la momentul vânzării până la momentul evingerii cumpărătoarea nu a adus imobilului îmbunătăţiri care să justifice această diferenţă.
Cu privire la soluţia de obligare a recurenţilor la plata către intimată a dobânzii legale aferentă sumei de 1.527.600 lei de la data promovării acţiunii – 09.12.2016 şi până la data plăţii efective, se arată că:
Suma de 1.527.600 lei, la care se propune a se calcula dobânda legală aferentă, este determinată conform datelor din raportul de expertiză tehnică întocmit, care a stabilit această valoare/sumă la nivelul lunii octombrie 2017, iar nu la nivelul lunii decembrie 2016, dată de la care s-a solicitat dobânda. De aceea, consideră că această soluţie nu este legală, indicii folosiţi de către expert pentru actualizarea valorii spaţiului prin metoda folosită fiind mai mici, ceea ce ar determina ca valoarea spaţiului să se diminueze, şi implicit şi valoarea dobânzii legale solicitate să scadă.
În ceea ce priveşte obligaţia de achitare a cheltuielilor de judecată, în temeiul argumentelor prezentate mai sus consideră recurenţii că declanşarea activităţii judiciare nu a fost consecinţa culpei lor procesuale, sens în care solicită înlăturarea obligaţiei impuse sub acest aspect de instanţa de fond. În subsidiar, solicită a se dispune reducerea acestora la un cuantum rezonabil.
Analizând recursul în raport de actele şi lucrările dosarului, de criticile formulate şi de prevederile art. 488 din C.pr.civ., se reţin următoarele:
Cu titlu preliminar este necesar a fi subliniat că recursul reprezintă o cale de atac extraordinară a cărui trăsătură esenţială este înscrisă în partea introductivă a art. 488 alin. (1) din C.pr.civ., anume aceea că permite realizarea unui control judiciar limitat la aspectele de nelegalitate (a deciziei atacate pe această cale) care sunt susceptibile de încadrare în cazurile de casare reglementate prin pct. 1-8 al art. 488 alin. (1) din C.pr.civ.
Pe de altă parte, este necesar a fi amintit principiul legalităţii căilor de atac, astfel cum este consacrat prin dispoziţiile art. 457 alin. (1) din C.pr.civ., normă conform căreia „hotărârea judecătorească este supusă numai căilor de atac prevăzute de lege, în condiţiile şi termenele stabilite de aceasta, indiferent de menţiunile din dispozitivul ei”.
În lumina exigenţelor care rezidă din menţionatele reglementări legale imperative, instanţa de recurs nu poate analiza aspecte pe care părţile ce promovează această cale de atac înţeleg să le invoce cu depăşirea limitelor în care este permis controlul judiciar, respectiv acele critici care tind a reliefa greşita interpretare a probelor sau lipsa de temeinicie a judecăţii realizate de instanţa ierarhic inferioară.
Având în vedere aceste rigori legale ce se impun în judecata recursului, Înalta Curte constată că nu pot fi forma suportul unei analize în această etapă procesuală criticile expuse de recurenţi cu privire la modul în care instanţa de apel a analizat probele (înscrisurile şi raportul de expertiză) şi cele referitoare la situaţia de fapt stabilită în urma acestei analize a probatoriului administrat în etapele procesuale anterioare.
Se constată că recurenţii au invocat incidenţa în cauză a motivului de nelegalitate reglementat prin art. 488 alin. (1) pct. 8 din C.pr.civ., normă care se referă la situaţia „când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material”.
Acest caz de casare are în vedere situaţiile în care instanţa recurge la textele de lege ce sunt de natură să ducă la soluţionarea cauzei, dar fie le încalcă, în litera şi spiritul lor, fie le aplică greşit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă, prea restrânsă sau cu totul eronată.
Un prim aspect evocat de recurenţi în coordonatele motivului de casare menţionat se referă la modul de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, susţinând recurenţii că, în analiza acestei excepţii, ar fi trebuit ca instanţa să aibă în vedere data la care a rămas definitivă hotărârea judecătorească de constatare a nulităţii actului de vânzare cumpărare prin care s-a transmis către intimată proprietatea asupra imobilului situat în mun. Cluj Napoca, iar nu data la care respectiva hotărâre a devenit irevocabilă. Argumentele invocate în fundamentarea acestei critici sunt: acela că respectiva hotărâre era executorie de la data la care ea a rămas definitivă şi, respectiv, acela că este subiectivă aprecierea instanţei în sensul că reclamanta s-ar fi expus riscului de a fi modificată hotărârea (prin care s-a constatat nulitatea vânzării-cumpărării) în calea de atac a recursului dacă ar fi promovat prezentul litigiu la data rămânerii definitive a invocatei hotărâri.
Aceste susţineri critice ale recurenţilor sunt formulate cu neobservarea nu numai a diferenţei ce era necesar a fi făcută între dreptul la acţiune (reglementat prin art. 1 din Decretul 167/1958) şi dreptul de a cere executarea silită (prevăzut la art. 6 din Decretul 167/1958), ci şi a tuturor aspectelor particulare cauzei, aspecte evidenţiate de instanţa de apel în considerentele deciziei pronunţate, şi anume: că hotărârea prin care s-a constatat nulitatea vânzării-cumpărării conţinea şi soluţia cu privire la capătul de cerere referitor la revenirea la situaţia anterioară de carte funciară, iar potrivit dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 înscrierea în cartea funciară se poate face doar în baza hotărârii irevocabile; că dreptul material la acţiune ce s-a născut la data rămânerii definitive a hotărârii (când a fost soluţionat litigiul respectiv în apel) era afectat de o condiţie suspensivă, fiindu-i astfel aplicabile prevederile art. 7 din Decretul nr. 167/1958 conform cu care „dacă dreptul este sub condiţie suspensivă sau cu termen suspensiv, prescripţia începe să curgă de la data când s-a împlinit condiţia sau a expirat termenul”.
În condiţiile în care instanţa de apel era ţinută să se pronunţe cu privire la situaţia concret dedusă judecăţii sale, în conformitate cu prevederile art. 22 alin. (1) şi (2) din C.pr.civ. coroborat cu art. 479 alin. (1) C.pr.civ., Înalta Curte constată că în mod judicios aceasta a analizat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune prin raportare la ansamblul elementelor care sunt specifice raportului juridic existent între reclamanta intimată şi pârâţii recurenţi – desigur, corespunzător criticilor şi apărărilor formulate de părţi în cadrul procesului -, iar nu doar prin prisma argumentelor de care pârâţii au înţeles să se prevaleze spre a argumenta excepţia invocată.
Este de observat că, în fundamentarea criticii aduse modului de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune, recurenţii invocă regula potrivit căreia hotărârile judecătoreşti definitive au caracter executoriu, considerând că aceasta însuşire a actului jurisdicţional permitea exercitarea acţiunii în despăgubire pe temeiul răspunderii pentru evicţiune. Însă, în speţă, nu pot fi avute în vedere exclusiv asemenea chestiuni abstracte şi cu caracter general, dat fiind că s-a reţinut – prin raportare la situaţia de fapt stabilită – existenţa unei exceptări legale de la menţionata regulă, exceptare determinată de obiectul litigiului în care a fost pronunţată hotărârea la care se raportează şi de incidenţa prevederilor art.7 alin. (3) din Decretul nr. 167/1958. Această din urmă dispoziţie legală constituie o normă specială în raport cu cea înscrisă în primul alineat al aceluiaşi art. 7 (care prevede că „Prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune sau dreptul de a cere executarea silită.”) de care recurenţii se prevalează, astfel că era necesar să se acorde prevalenţă reglementării speciale în puterea principiului specialia generalibus derogant, instanţa de apel făcând o corectă aplicare a acestui principiu general de drept.
Prevederile art. 405 din C.pr.civ. adoptat în anul 1865 – invocate de recurenţi – sunt lipsite de relevanţă în speţă, pentru că ele se referă exclusiv la prescripţia dreptului de a cere executarea silită. Or, litigiul pendinte nu constituie un demers asociat unui „drept de a cere executare silită”, ci reprezintă expresia exercitării „dreptului la acţiune” (care intră în sfera de reglementare a art. 1 din Decretul nr. 167/1958) prin care reclamanta tinde la valorificarea unui drept de creanţă care a luat naştere ca efect al pierderii bunului cumpărat de la pârâţi. Altfel spus, prin promovarea acţiunii pendinte reclamanta intimată nu procedează la o executare silită, ci tinde/urmăreşte tocmai obţinerea unui titlu executoriu pe temeiul căruia să poată obţine – ulterior – din partea vânzătorilor (printr-o executare voluntară, sau printr-o executare silită) despăgubirile aferente bunului imobil de care a fost evinsă.
Având în vedere considerentele expuse şi dispoziţiile legale menţionate, se constată caracterul nefondat al criticilor aduse modului de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune.
În ce priveşte criticile expuse cu privire la soluţia dată asupra fondului cauzei, se constată că aceste pornesc de la premisa eronată că instanţa de apel s-ar fi limitat la a analiza cu titlu general speţa dedusă judecăţii.
Sub un prim aspect, prin formularea acestei critici sunt ignorate limitele judecăţii ce poate avea loc în etapa apelului, limite stabilite prin art. 479 alin. (1) din C.pr.civ. care prevede că „Instanţa de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă. Motivele de ordine publică pot fi invocate şi din oficiu.”.
Din considerentele deciziei recurate reiese că instanţa de apel a evaluat legalitatea şi temeinicia hotărârii primei instanţe în raport de criticile formulate de părţile care au declarat apel, analiza fiind realizată prin prisma situaţiei de fapt stabilite pe baza analizei probelor administrate în litigiul pendinte, iar nu pe baza unor consideraţii „cu titlu general” cum fără temei susţin recurenţii. Judecata realizată în aceste coordonate este conformă exigenţelor normei procedurale enunţate anterior, iar împrejurarea că instanţa de control judiciar nu a găsit întemeiate criticile (din apel) ale pârâţilor nu se confundă cu situaţia în care nu ar fi avut în vedere particularităţile raportului juridic dintre părţile din proces.
Înalta Curte notează că, în speţă, reclamanta intimată a solicitat ca pârâţii să fie obligaţi la plata de despăgubiri pe temeiul obligaţiei de garanţie pentru evicţiune.
Această obligaţie de garanţie este una specifică operaţiunii juridice de vânzare cumpărare, în conformitate cu prevederile art. 1337 din C.civ. adoptat în anul 1864 care prevede că „Vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului”.
Din economia normei juridice enunţate reiese că obligaţia vânzătorului de a garanta cumpărătorul pentru evicţiune este legată indisolubil de natura contractului încheiat de aceştia, astfel încât, în prezenţa unui contract cu această natură juridică, devine lipsită de orice relevanţă juridică modalitatea în care s-a perfectat respectivul contract.
Ca atare, împrejurarea evocată de pârâţii recurenţi, şi anume aceea că vânzarea-cumpărarea imobilului situat în mun. Cluj Napoca, s-a realizat prin efectul unei hotărâri judecătoreşti, iar nu printr-un acord liber exprimat de pârâţii-vânzători, nu putea avea ca efect exonerarea acestora din urmă de obligaţia de garanţie pentru evicţiune. Hotărârea judecătorească ce a ţinut locul actului de vânzare cumpărare a constituit instrumentul juridic prin care s-a suplinit consimţământul vânzătorului (o astfel de hotărâre fiind expresia înlocuirii un refuz nejustificat de a consimţi la îndeplinirea obligaţiei de a vinde), în conformitate cu prevederile art. 1073 C.civ., iar efectul ei juridic nu poate fi decât echivalent celui care s-ar fi produs în situaţia în care respectivul consimţământ ar fi fost exprimat în mod voluntar.
Prin susţinerea în sensul că „tulburarea de drept” a reclamantei ar fi intervenit la un moment ulterior celui la care s-a perfectat actul de vânzare cumpărare reprezentat de sentinţa civilă nr. 2292/2002, recurenţii contestă practic situaţia de fapt stabilită în etapele procesuale anterioare, astfel că ea nu poate forma obiect de analiza în cadrul recursului pendinte.
În acest context, se constată că nu pot forma suportul unei analize permise de art. 488 alin. (1) C.pr.civ. aspectele de fapt – ce tind la a determina o reevaluare a situaţiei de fapt – reiterate prin motivele de recurs, prin care se relevă următoarele: că reclamanta a introdus acţiunea ce a format obiectul dosarului nr. x/2002 fără a solicita în prealabil relaţii referitoare la situaţia juridică a imobilului; că adresa nr. 40595 din 19.06.2002 a fost eliberată doar în etapa recursului; că, la data emiterii acestei ultime adrese, cererea revendicatoarei B. nu îndeplinea condiţiile prevăzute de Legea nr. 10/2001; că soluţiile pronunţate în dosarul având ca obiect vânzarea imobilului au fost întemeiate de instanţe strict pe prevederile Legii nr. 133/1999; că reclamanta ar încerca să dovedească, în speţă, culpa recurenţilor pentru soluţia de anulare a vânzării dispuse prin sentinţa civilă nr. 2292/2002 omiţând să aibă în vedere că recurenţii s-au opus respectivei vânzări.
Sub un al doilea aspect, recurenţii critică decizia instanţei de apel relativ la întinderea despăgubirii acordate reclamantei intimate pe temeiul angajării răspunderii pentru evicţiune a celor dintâi, respectiv susţin că intimata reclamantă ar fi îndreptăţită la restituire preţului numai într-un cuantum care să reprezinte o justă reparaţie, fiind incident principiul restabilirii situaţiei anterioare.
Înalta Curte reţine că această critică este formulată cu neobservarea caracterului special al normelor juridice care interesează materia juridică a evicţiunii.
Formulând menţionata critică, recurenţii nu contestă fundamentul juridic în raport de care instanţele de apel şi de fond au analizat pretenţia reclamantei intimate, anume cel reprezentat de răspunderea pentru evicţiune, ci consideră că acestei forme de răspundere îi pot fi aduse corecţii prin coroborare cu principiul repunerii părţilor în situaţia anterioară.
Or, o astfel de corelare nu poate fi realizată între cele două forme de răspundere civilă, pentru că fiecare dintre ele este specifică unei materii speciale: răspunderea pentru evicţiune este asociată unei tulburări de drept suferite de partea cumpărătoare dintr-un contract de vânzare cumpărare, iar principiul repunerii în situaţia anterioară reprezintă temeiul de drept care permite părţilor unui act nul să pretindă restituirea prestaţiilor efectuate în temeiul respectivului act juridic.
Astfel, în condiţiile în care pretenţia reclamantei a fost fundamentată pe obligaţia de garanţie pentru evicţiune a vânzătorilor pârâţi, şi ea a fost soluţionată în aceste coordonate fără a exista, sub acest aspect, vreo obiecţie din parte pârâţilor, instanţa nu putea să facă o aplicare corelată a celor două forme de răspundere distincte şi speciale pentru că ar fi încălcat regula potrivit căreia legea specială şi derogatorie se completează cu normele de drept comun, iar nu cu reglementări specifice unei alte materii speciale.
Într-o corectă aplicare a acestei din urmă reguli, instanţa de apel a analizat întinderea despăgubirilor datorate de pârâţii vânzători prin prisma doar a prevederilor art. 1337 coroborat cu art. 1344 C.civ., norme care prevăd că: Vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului.” şi, resepctiv, că „Dacă lucrul vândut se află, la epoca evicţiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, excedentele valorii în timpul evicţiunii”.
Aceste reglementări care permit cumpărătorului evins că pretindă de la vânzător despăgubiri la nivelul valorii (bunului) de la epoca evicţiunii, dacă această valoare este mai mare, şi stabilesc totodată că nu este relevantă cauza acestui spor de valoare, conduc la concluzia că ele reprezintă o cauză juridică a soluţiei prin care s-a stabilit, în speţă, dreptul reclamantei intimate de a primi despăgubiri corespunzătoare valorii pe care imobilul o avea la data evicţiunii. Astfel apare ca fiind vădit nefondată susţinerea recurenţilor în sensul că respectiva despăgubire ar constitui o îmbogăţire fără justă cauză; disproporţia între preţul plătit la data vânzării, pe de o parte, şi despăgubirile stabilite în raport de valoare de circulaţie a bunului imobil este consecinţa aplicării dispoziţiei legale enunţate.
Pe cale de consecinţă, aspectele expuse de recurentă cu privire la modul de stabilire a cuantumului sumei pe care reclamanta achitat-o cu titlu de preţ al imobilului şi la legea specială în baza căreia s-a realizat vânzarea-cumpărarea (lege a cărei aplicare susţine că ar fi condus la un preţ inferior valorii de circulaţie de la data perfectării actului translativ de proprietate) nu sunt de natură a reliefa aspecte de nelegalitate a deciziei care formează obiectul controlului judiciar pendinte. Sub aspectul modului de determinare a preţului vânzării cumpărării, instanţele ierarhic inferioare au reţinut că probatoriul administrat nu relevă împrejurarea că respectivul preţ nu ar fi reprezentat chiar valoarea de circulaţie a bunului de la data soluţionării litigiului în care s-a pronunţat hotărârea care a ţinut loc de act de vânzare cumpărare, şi astfel s-a reţinut caracterul nefondat al apărărilor prin care pârâţii au susţinut că preţul achitat ar fi fost corespunzător unor criterii derogatorii stabilite prin legea specială.
În ce priveşte decizia de speţă pe care recurenţii o evocă cu titlu de practică judiciară, Înalta Curte constată că aceasta nu poate constitui un reper de evaluare a legalităţii deciziei ce formează obiectul controlului judiciar pendinte pentru că practica judiciară nu constituie izvor de drept. Respectiva decizie reflectă aprecierea pe care o instanţă a făcut interpretarea şi aplicarea dispoziţii legale la situaţia de fapt concretă din pricina ce a avut-o spre soluţionare, şi a produs efecte faţă de părţile din procesul respectiv (potrivit principiului relativităţii efectelor hotărârilor judecătoreşti), neexistând vreun temei pentru care acea interpretare să producă efecte relativ la situaţia părţilor din litigiul pendinte.
Susţinerea recurenţilor referitoare la necesitatea completării şi/sau refacerii raportului de expertiză nu evidenţiază vreun aspect de nelegalitate a deciziei recurate, fiind formulată de recurenţi cu ignorarea limitelor în care au dreptul de a deduce critici, spre analiză, în calea de atac a recursului. Ca atare, aspectele relative la utilitatea şi necesitatea readministrării menţionatelor probe nu vor fi analizate, pentru că ele se circumscriu motivelor de casare limitativ stabilite prin art. 488 alin. (1) C.pr.civ.
În privinţa soluţiei prin care instanţa de apel a stabilit obligaţia pârâţilor recurenţi de a plăti reclamantei intimate dobânda aferentă sumei de 1.527.600 lei de la data promovării acţiunii până la data plăţii efective, recurenţii arată „suma la care se propune a se calcula dobânda” (cea de 1.527.600 lei) a fost eronat stabilită prin raportul de expertiză la nivelul lunii octombrie 2017, şi nu la nivelul lunii decembrie 2016 – data de la care s-a solicitat dobânda. Consideră că soluţia este nelegală întrucât „indicii folosiţi de către expert pentru actualizarea valorii spaţiului prin metoda folosită sunt alţii, respectiv mai mici”, ceea ce ar determina o diminuare a valorii spaţiului şi, implicit a valorii dobânzii legale solicitate.
Argumentele astfel expuse de recurenţi evidenţiază pretinse greşeli ale expertului, în demersul de evaluare a imobilului, ele constituind veritabile obiecţiuni la raportul de expertiză, şi nicidecum critici care să vizeze aspecte de nelegalitate a soluţiei pe care instanţa de apel a pronunţat-o. Suma de 1.527.600 lei reprezintă debitul principal, şi ea a fost stabilită de instanţele de fond pe baza aprecierii relative la concludenţa şi pertinenţa probelor administrate.
Astfel, nefiind evidenţiate vicii de legalitate ale judecăţii realizate de instanţa de apel, menţionatele aspecte evocate de recurenţi nu pot forma nici ele suportul unei analize în recurs.
Obligaţia de plată a cheltuielilor de judecată, stabilită în sarcina pârâţilor recurenţi, reflectă o corectă aplicare a prevederilor art. 453 alin. (1) C.pr.civ. – care prevede că „Partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată” – în condiţiile în care, prin raportare la soluţiile de respingere a apelului propriu şi de admitere a apelului reclamantei intimate, recurenţii se situează pe poziţia procesuală de părţi care au pierdut procesul. În ce priveşte solicitarea de reducere „la un cuantum rezonabil” a cheltuielilor de judecată stabilite prin decizia recurată, Înalta Curte constată că nu se evidenţiază nici un criteriu de natură a permite analiza şi eventuala reţinere a pretinsului caracter nerezonabil al sumei acordate cu acest titlu părţii adverse din proces. În absenţa unor astfel de repere de analiză concrete, nu există temei spre a se reforma sub acest aspect decizia atacată.
Având în vedere considerentele expuse şi dispoziţiile legale menţionate, Înalta Curte constată că nu se poate reţine incidenţa motivului de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 din C.pr.civ., fiind nefondat recursul astfel cum a fost susţinut prin criticile analizate în precedent. Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 496 din C.pr.civ., această cale de atac a fost respinsă.
