Obligația de garanție contra evicțiunii decurge din principiul că vânzătorul trebuie să facă tot ce îi stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniștită și utilă a lucrului vândut, așa cum rezultă din reglementarea art. 1336 pct. 1 C. civ. din 1864.
Evicțiunea constă fie în pierderea proprietății lucrului (în totalitate sau în parte), fie în tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar.
Nu sunt îndeplinite cerințele prevăzute de lege pentru stabilirea cazului de evicțiune provenind din fapta vânzătorului, câtă vreme nu există o tulburare în fapt sau în drept produsă cumpărătorului în exercitarea atributelor dreptului real dobândit.
Împrejurarea că, după încheierea contractului de vânzare, cumpărătorul consideră că nu ar putea realiza obiectivele propuse prin exploatarea terenurilor cumpărate, nu se poate identifica cu o tulburare de fapt imputabilă vânzătorului, în sensul noțiunii de evicțiune.
Astfel, existența unor avize acordate pentru alte suprafeţe de teren decât cele cumpărate, anterior sau ulterior încheierii contractelor de vânzare, care ar fi de natură să îngreuneze sau să perturbe realizarea proiectului cumpărătorului sunt împrejurări care nu pot fi calificate ca reprezentând o tulburare prin faptul personal al vânzătorului de natură a antrena activarea obligației acestuia de garanție, cu toate efectele pe care le generează aceasta.
Prin cererea de chemare în judecată promovată la data de 30.09.2016, reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâtă Comuna C.prin primar au solicitat rezoluţiunea contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 2462/2008, 24637/2008, 2464/2008, 2467/2008, 2466/2008, 2468/2008, 2470/2008, 845/2009 şi 846/2009 pentru evicţiunea totală provenită din fapta proprie a vânzătorului, repunerea părţilor în situaţia anterioară prin restituirea preţului achitat de cumpărători, respectiv 729000 lei, actualizată cu rata inflaţiei, restituirea sumei achitate de reclamanţi în cuantum de 81.000 lei, actualizată cu rata inflaţiei împreună cu dobânda legală aferentă perioadei 2013-2016 pentru parcele P37 şi P37/1, în suprafaţa totală de 10.800 mp şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Prin precizările formulate la data de 17.10.2016, reclamanţii au arătat că cel de-al doilea capăt de cerere priveşte repunerea în situaţia anterioară ca urmare a rezoluţiunii contractelor de vânzare-cumpărare ce fac obiectul primului capăt de cerere. Suma de 486.000 lei a fost calculată prin adunarea valorilor suprafeţelor de teren ca fac obiectul contractelor autentificate cu preţul stabilit în urma licitaţiei publice, de 7,5 lei/mp. Suma de 729.000 lei solicitată prin cel de-al doilea capăt de cerere ca reprezentând contravaloarea achitată constituie o eroare materială, suma reală ce își găseşte corespondent ca preţ al contractelor fiind cea de 486.000 lei. Suma de 729.000 lei solicitată reprezintă suma totală achitată de reclamanţi şi este compusă din suma ce reprezintă preţ al contractelor şi suma achitată pentru restul terenurilor pentru care nu au mai fost încheiate contracte de vânzare-cumpărare.
Prin întâmpinare, pârâta Comuna C. a invocat excepţia lipsei de interes pentru primul capăt de cerere, iar, pe fond, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, motivat de faptul că reclamanţii nu au făcut nici un demers în vederea realizării schimburilor de terenuri şi obţinerii autorizaţiilor de construire. În ceea ce priveşte cel de-al treilea capăt de cerere, s-a invocat excepţia tardivităţii şi cea a inadmisibilităţii acestuia.
La termenul de judecată din data de 27.02.2017, instanţa de fond a calificat excepţia lipsei de interes ca fiind o apărare de fond, iar excepţia tardivităţii ca fiind excepția prescripţiei dreptului material la acţiune (pentru cel de-al treilea capăt de cerere), aceasta din urmă fiind respinsă, ca neîntemeiată, pentru considerentele arătate în încheiere.
Prin sentinţa civilă nr. 419 din 6 martie 2016 pronunţată de Tribunalul Constanţa, Secţia I civilă, în dosarul nr. x/118/2016, a fost admisă excepţia inadmisibilităţii cererii privind restituirea sumei de 81000 lei. A fost respinsă cererea formulată de reclamanţii A. şi B. privind restituirea sumei de 81000 lei, ca inadmisibilă. Au fost respinse celelalte cereri, ca neîntemeiate.
Prin decizia civilă nr. 167/C din 30 octombrie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, Secţia I civilă, a fost admis apelul declarat de apelanţii reclamanţi A. şi B., împotriva sentinţei civile nr. 419 din 6 martie 2016 pronunţată de Tribunalul Constanţa. A fost schimbată în parte sentinţa apelată, în sensul că a fost respinsă excepţia inadmisibilităţii acţiunii privind restituirea sumei de 81.000 lei. A fost obligată intimata-pârâtă Comuna C., prin primar, să restituie reclamanţilor suma de 81.000 lei.
S-a menținut restul dispoziţiilor sentinţei apelate. Prin aceeași decizie a fost obligată intimata-pârâtă să plătească apelanţilor-reclamanţi suma de 2725 lei, reprezentând taxă de timbru datorată la fond şi 1412,50 lei, reprezentând taxă timbru datorată în apel.
Împotriva deciziei civile nr. 167/C din 30 octombrie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, Secţia I civilă, reclamanții A. şi B. au declarat recurs, iar pârâta Comuna C., prin primar, a formulat recurs incident.
Motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul principal declarat de reclamanții A. şi B:
Recurenţii-reclamanţi se raportează prin motivele de nelegalitate invocate la dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., care prevăd că hotărârea poate fi casată când a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.
În dezvoltarea motivului de recurs au arătat că instanţa de apel devolutivă a considerat că, în fapt, nu este vorba despre o evicţiune totală prin fapta proprie a vânzătorului, ci de o nerespectare a obligaţiilor contractuale, situaţie care nu poate determina rezoluțiunea contractelor.
Recurenții consideră că instanţa de apel nu a observat particularităţile parcelelor vândute, care nu pot fi folosite decât în scopul pentru care s-a încheiat contractul de vânzare.
Destinaţia acestora nu poate fi alta decât cea prevăzută în contract, pentru motivele următoare:
-fiind vorba de parcele nealăturate, necomasate şi intercalate cu cele ale unui alt parc eolian, nu pot fi utilizate în scop agricol şi nu pot fi arendate.
Reclamanții au încercat utilizarea acestora în scop agricol, însă acest lucru nu a fost posibil;
-pe parcelele vândute nu se poate construi, deoarece în vecinătatea lor se află deja construite centrale eoliene, neputând fi respectate distanțele de siguranță între o eventuală construcție, alta decât o centrală eoliană și turbinele deja instalate în teren;
-vânzarea la care s-a referit instanța de apel în motivare s-a realizat tot către o societate ce urma să edifice un parc eolian și urma să utilizeze terenurile conform destinației contractuale, aceasta fiind singura posibilitate reală de exploatare.
Recurenții învederează că în fapt nu pot utiliza terenurile nici pentru edificarea unui parc eolian, dar nici cu altă destinație, ele fiind imposibil de utilizat în orice scop economic. Aceste terenuri nu mai prezintă interes nici pentru cei ce au edificat parcul eolian în vecinătatea lor, deoarece suprafețele nu sunt suficient de mari și la distanțe suficiente pentru a permite instalarea unor alte turbine.
În concluzie, au precizat că au inițiat această acțiune deoarece nu au cum să folosească terenurile, putând exercita practic doar dreptul de dispoziție.
Au solicitat admiterea recursului şi casarea hotărârii atacate doar în ceea ce priveşte soluţionarea petitului privind rezoluţiunea contractelor de vânzare-cumpărare ca urmare a încălcării obligaţiei vânzătorului de a împiedica exercitarea în fapt a dreptului de proprietate a reclamanţilor.
La data de 26 februarie 2018, intimata-pârâtă Comuna C., prin primar, a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, conform art. 489 alin. 2 C. proc. civ., deoarece motivele invocate nu se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. 1 C. proc. civ. Pe fond a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.
Recursul incident declarat de pârâta Comuna C., prin primar.
Recurenta-pârâtă a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin.1 pct. 8 C. proc. civ., în temeiul căruia hotărârea poate fi casată când a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.
Susține că, în mod greşit, instanța de apel a admis apelul declarat de reclamanți, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a respins excepția inadmisibilității acțiunii privind restituirea sumei de 81000 lei și a obligat pârâta să restituie reclamanților suma de 81000 lei.
A precizat că acest capăt de cerere vizează restituirea sumei achitate de reclamanți, în cuantum de 81000 lei, actualizată cu rata inflației, împreună cu dobânda legală aferentă perioadei 2013-2016, pentru parcelele Ps 37 şi Ps 37/1, fiind întemeiat pe îmbogățirea fără justă cauză.
Conform prevederilor art. 1348 C. civ., cererea de restituire nu poate fi admisă dacă cel prejudiciat are dreptul la o altă acțiune pentru a obține ceea ce îi este datorat.
De asemenea, motivează că potrivit doctrinei și jurisprudenței, actio de in rem verso are un caracter subsidiar, în sensul că poate fi promovată în lipsa oricărui alt mijloc juridic pentru repararea pagubei.
Recurenta-pârâtă consideră că reclamanții aveau la îndemână alte mijloace juridice pentru repararea pretinsei pagube: acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, acțiune având ca obiect anularea procesului-verbal de adjudecare din data de 18.10.2006 în baza căruia reclamanții au achitat prețul parcelelor Ps 37 şi Ps 37/1.
În privința celor reținute de instanța de apel în considerentele hotărârii, a precizat că nu avea obligația de a arăta prin întâmpinare care ar fi temeiul nulității procesului-verbal de adjudecare din 18.10.2006; în întâmpinările depuse la dosarul cauzei a arătat că reclamanții aveau la îndemână alte mijloace juridice pentru repararea pretinsei pagube.
Actio de in rem verso are caracter subsidiar, în sensul că poate fi promovată în lipsa oricărui alt mijloc juridic pentru repararea pagubei, situație care nu se regăsește în cauză. Din acest motiv, prin decizia pronunțată de instanța de apel s-au aplicat greșit prevederile art.1348 C. civ.
Solicită admiterea recursului incident şi casarea deciziei recurate sub aspectul soluţiei pronunţate asupra excepţiei inadmisibilităţii acţiunii privind restituirea sumei de 81.000 lei.
Prin încheierea din 22 octombrie 2019 s-a respins excepţia nulităţii recursului declarat de recurenţii-reclamanţi şi s-a admis în principiu recursul principal declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B. şi recursul incident declarat de recurenta-pârâtă Comuna C., prin Primar.
Analizând recursul principal prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte a reţinut următoarele:
Recurenții-reclamanți au invocat nelegalitatea deciziei atacate, pe temeiul cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., care vizează situația în care hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
Au susținut că instanța de apel a reanalizat situația de fapt și contractele a căror rezoluțiune s-a cerut, în temeiul art. 1336-1337 C. civ. de la 1864 și a considerat greșit că evicțiunea prin fapta proprie a vânzătorului nu întrunește condițiile prevăzute de lege pentru activarea obligaţiei de garanţie.
Instanța supremă reține că obligația de garanție contra evicțiunii decurge din principiul că vânzătorul trebuie să facă tot ce îi stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniștită și utilă a lucrului vândut, așa cum rezultă din reglementarea art.1336 pct.1 C. civ. de la 1864, aplicabil în cauză în temeiul art. 102 alin.1 din Legea nr. 71/2011.
Evicțiunea constă, fie în pierderea proprietății lucrului (în totalitate sau în parte), fie în tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar. În acest sens, prin art. 1337 C. civ. de la 1864 se instituie în sarcina vânzătorului obligația de a-l garanta pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care nu au fost declarate la încheierea contractului.
În cauză, recurenții-reclamanți invocă greșita aplicare a dispozițiilor legale mai sus precizate, susținând că a avut loc o tulburare în exercitarea prerogativelor de proprietari prin fapte personale săvârșite de vânzător, reclamând, în esență, imposibilitatea utilizării terenurilor vândute conform destinației convenite, aceea privind edificarea unui parc eolian, deoarece nu se mai pot obține avizele necesare din cauza derulării unui proiect identic în imediata vecinătate a terenurilor cumpărate.
Instanţa de recurs reţine că o atare situație nu poate fi asimilată sau integrată noțiunii de evicțiune din partea vânzătorului, deoarece reclamanții nu reclamă o tulburare în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate.
Cu alte cuvinte, recurenții-reclamanți nu invocă niciun fapt personal al vânzătoarei, în înțelesul art. 1339 C. civ. de la 1864, de natură a conduce la concluzia că a avut loc o tulburare de fapt a reclamanților-cumpărători în liniștita folosință sau posesie a suprafețelor de teren cumpărate. Existența unor avize acordate pentru alte suprafeţe de teren decât cele cumpărate de recurenţi, anterior sau ulterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare care ar fi de natură să îngreuneze sau să perturbe realizarea parcului eolian, sunt împrejurări care nu pot fi calificate ca reprezentând o tulburare prin faptul personal al vânzătoarei de natură a antrena activarea obligației de garanție a vânzătorului, cu toate efectele pe care le generează aceasta.
În mod judicios au reținut instanțele devolutive că nu sunt îndeplinite cerințele prevăzute de lege pentru stabilirea cazului de evicțiune provenind din fapta vânzătorului, câtă vreme nu există o tulburare în fapt sau în drept produsă cumpărătorului în exercitarea atributelor dreptului real dobândit.
Împrejurarea că, după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, reclamanții cumpărători consideră că nu ar putea realiza obiectivele propuse prin exploatarea terenurilor cumpărate nu se poate identifica cu o tulburare de fapt imputabilă vânzătorului, în sensul noțiunii de evicțiune.
Faţă de toate motivele mai sus reţinute, temeiul art. 496 alin. 1 C. proc. civ., a respins recursul principal, ca fiind nefondat.
Recursul incident declarat de pârâta Comuna C., prin primar.
Recurenta-pârâta a invocat cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ. cu referire la greșita aplicare a prevederilor art. 1348 C. civ.
Prin decizia atacată s-a reformat hotărârea pronunțată de prima instanță, reținându-se, în esență, că solicitarea de restituire a sumei achitate pentru terenurile cuprinse în parcelele P 37 şi P 37/1 nu era inadmisibilă, „fie și pentru faptul că evaluarea legalității hotărârii de consiliu local, prin care s-a decis scoaterea la licitație publică a parcelelor în discuție, s-a realizat la un moment ulterior adjudecării, iar calea procesuală indicată de intimata-pârâtă, aceea de a se putea obține recunoașterea jurisdicțională a vânzării, nu părea a avea sorți de izbândă”.
Instanţa de recurs reliefează că prin contractele de vânzare autentificate sub nr. 2462/2008, 2463/2008, 2464/2008, 2467/2008, 2466/2008, 2468/2008, 2469/2008, 2470/2008, 845/2009 şi 846/2009 având ca obiect vânzarea celorlalte suprafeţe de teren în indiviziune, la art. 2.1 din cuprinsul acestora, părţile au convenit că „suprafaţa indiviză de 3.600 mp din parcela P37 în suprafaţă totală de 31,20 ha şi suprafaţa indiviză de 7.200 mp din parcela P37/1, în suprafaţă totală de 12,43 ha, (…) vor fi înstrăinate printr-un act translativ de proprietate ce se va încheia ulterior, având în vedere faptul că aceste parcele fac obiectul dosarului nr. x/212/2016 aflat pe rolul Judecătoriei Constanţa, Secţia civilă”.
Din analiza logico-gramaticală a prevederilor contractuale mai sus redate rezultă că, în privinţa terenurilor pentru care s-a achitat preţul a cărui restituire se solicită, părţile au încheiat o convenţie sub forma unei promisiuni de vânzare prin care s-a prevăzut încheierea în viitor a contractului de vânzare, după finalizarea procesului ce a făcut obiectul dosarului nr. x/212/2016 aflat pe rolul Judecătoriei Constanţa, Secţia civilă și după stabilirea coordonatelor cadastrale.
În contextul dat, se constată că intimații-reclamanți au la îndemână alte mijloace juridice pentru a obține restituirea prețului achitat în cadrul procedurii de vânzare la licitație pentru suprafețele de teren care ulterior adjudecării nu au putut fi predate cumpărătorilor și pentru care nu s-au încheiat contractele de vânzare. Aceste mijloace juridice, de constrângere a vânzătoarei pentru restituirea prețului plătit și acordarea de daune-interese, pot fi regăsite fie în dispozițiile speciale care au constituit cadrul legal pentru organizarea procedurii de vânzare la licitaţie publică, fie pot avea ca fundament juridic dispozițiile legale cu caracter general privind răspunderea civilă contractuală.
Respingerea excepţiei inadmisibilităţii acţiunii de îmbogăţire fără justă cauză este lipsită de temei legal, întrucât nu s-a observat contextul juridic existent între părţi cu privire la suprafeţele de teren pentru care s-a plătit preţul de 81000 lei a cărui restituire se solicită.
Pretinsa îmbogățire a pârâtei este în legătură cu neîndeplinirea obligaţiei corelative de predare a terenului şi de încheiere a contractului de vânzare asumată de recurenta-pârâtă prin art. 2.1 din contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 2462/2008, 2463/2008, 2464/2008, 2467/2008, 2466/2008, 2468/2008, 2469/2008, 2470/2008, 845/2009 şi 846/2009, situație în care sunt incidente regulile aplicabile raportului juridic care au condus la nașterea de drepturi și obligații în sarcina părților, iar nu regulile aplicabile faptului juridic licit al îmbogățirii fără justă cauză.
Existența altor mijloace juridice pentru restituirea sumei achitate cu titlu de preț pentru terenul nepredat, adjudecat în cadrul procedurii de vânzare la licitație reprezintă un impediment pentru promovarea unei actio de in rem verso.
Aceasta, deoarece nu este îndeplinită condiţia juridică de exercitare a actio de in rem verso, constând în inexistenţa unei alte acţiuni pentru a obţine restituirea sumelor pretinse.
Faţă de considerentele ce preced, Înalta Curte a reţinut că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilorart. 1348 C. civ., prin statuarea că este îndeplinită condiţia juridică dată de absența oricărui alt mijloc juridic pentru recuperarea sumei de bani achitate cu titlu de preț al terenurilor nepredate.
Mai trebuie relevat, sub aspectul aplicării în timp a legii, că faptele juridice licite ca izvoare de obligații cad sub incidența regulii instituite prin art. 103 din Legea nr. 71/2011, potrivit căreia obligațiile născute din fapte juridice extracontractuale sunt supuse dispozițiilor legii în vigoare la data producerii ori, după caz, săvârșirii lor. Prin raportare la aceste prevederi legale, în cazul îmbogățirii fără justă cauză se aplică legea care era în vigoare la data la care s-a produs împrejurarea ce a condus la îmbogățirea, neimputabilă, dar fără temei juridic, a unei persoane în detrimentul sărăcirii altei persoane.
Instituţia îmbogăţirii fără justă cauză este reglementată pentru prima dată în legislaţia civilă prin art.1345-1348 din noul Cod civil. Chiar dacă legiuitorul a fructificat dezvoltările doctrinare şi jurisprudenţa anterioare intrării în vigoare a noului Cod civil, totuşi în privinţa condiţiilor de exercitare a actio de in rem verso, hotărârea instanței de apel este greșit motivată pe dispozițiile legii noi. Instanţa de apel trebuia să se raporteze la doctrina corespunzătoare îmbogățirii fără justă cauză, anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil, întrucât împrejurarea ce se pretinde că a condus la îmbogățirea recurentei pârâte a avut loc la momentul plății, situat în timp anterior intrării în vigoare a noului Cod civil.
Stabilirea legii aplicabile vizează doar motivarea hotărârii, însă nu este de natură să influențeze soluția pe care instanța va trebui să o adopte, în soluționarea excepției inadmisibilității acțiunii, ținând seama de dezlegarea dată în privința caracterului subsidiar al acțiunii întemeiate pe îmbogățirea fără justă cauză.
În temeiul art. 496 şi art. 497 C. proc. civ. raportat la art. 488 pct. 8 din acelaşi cod, Înalta Curte a admis recursul incident, cu consecinţa casării deciziei recurate şi a trimiterii cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel.
