Potrivit art. 1339 C.civ. 1864, vânzătorul îl garantează pe cumpărător faţă de evicţiunea ce provine dintr-un fapt al său personal. Obligaţie de garanţie pentru evicţiune – adică împotriva pierderii proprietăţii -, reglementată de art. 1337 C.civ. 1864, se activează deopotrivă faţă de cumpărătorul direct, dar şi faţă de subdobânditorii acestuia, câtă vreme odată cu bunul, se transmit şi toate drepturile asupra respectivului bun.
Astfel, vânzătorul nu are deschisă calea acţiunii în revendicare împotriva cumpărătorului direct şi subdobânditorilor succesivi ai bunului, fiindu-i oprit un asemenea demers de obligaţia legală de garanţie pentru evicţiune. O reîntoarcere a bunului în patrimoniul înstrăinătorului ar fi posibilă în măsura în care s-ar desfiinţa actele de înstrăinare, ceea ce ar lăsa fără temei juridic deţinerea acestora de către subdobânditori.
Prin urmare, reclamanții, vânzători ai bunului revendicat, nu se află în ipoteza din care să pretindă compararea titlului lor de proprietate cu cel al subdobânditorilor întrucât pe de o parte, au pierdut proprietatea bunului prin înstrăinare (şi ca atare, nu se află în situaţia premisă a proprietarului deposedat doar de stăpânirea materială asupra bunului) şi, pe de altă parte, li se opune obligaţia de garanţie pentru evicţiune, câtă vreme contractele de vânzare-cumpărare n-au fost desfiinţate (adică, acea obligaţie negativă a vânzătorului, de esenţa oricărei vânzări, de a nu-l tulbura pe cumpărător/subdobânditor de folosința liniștită a bunului).
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti-Secţia a V-a civilă la data de 04.08.2016, reclamanţii A., B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D., E., F., G., Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, să se dispună: 1.prin compararea de titluri să se constatate că titlul acestora este încheiat cu respectarea formelor legale, fiind preferabil celor opuse de către pârâţi şi, pe cale de consecinţă, să fie obligaţi pârâţii să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilele situate în: a. Bucureşti, format din suprafaţa de 563,45 mp teren şi un imobil cu suprafaţa construită de 166,08 mp format din subsol şi 3 etaje (D+P+E+M); b. Imobilul cu numărul cadastral provizoriu 193, număr CF x04 localitatea Dragomireşti Vale, reprezentat de terenul arabil în suprafaţă de 19.000 mp (suprafaţa din măsurători fiind de 18.825,82 mp), situat în extravilanul comunei Dragomireşti-Vale, sola 46/1, parcela 2 cu încheierea de 25988/2004 pronunţată de Judecătoria Buftea – Biroul de carte funciară; c. Imobilul cu numărul cadastral provizoriu 194, număr CF x04 localitatea Dragomireşti-Vale, reprezentat de teren în suprafaţă de 2.500 mp din acte şi (suprafaţa din măsurători cadastrale fiind de 2.530,98 mp), situat în extravilanul comunei Dragomireşti – Vale, sola 46/1, parcela 1 cu încheierea de 25989/2004 pronunţată de Judecătoria Buftea – Biroul de carte funciară; d. Imobilul cu numărul cadastral provizoriu 543, număr CF x24 – localitatea Otopeni în suprafaţă de 4.301 mp (suprafaţă din măsurători fiind de 4.254 mp), situat in intravilanul oraşului Otopeni, sola CV25, parcela 871, cu încheierea de 25985/2004 pronunţată de Judecătoria Buftea – Biroul de carte funciară; 2. să se dispună evacuarea pârâţilor din imobilele mai sus delimitate și identificate; 3. obligarea pârâţilor la plata sumei de 50.000 euro, reprezentând beneficiul nerealizat din veniturile pe care le puteau obţine prin închirierea imobilului (construcţie indicată la lot. a) şi la plata sumei de 30.000 euro reprezentând beneficiul nerealizat din veniturile pe care le puteau obţine prin exploatarea terenurilor (indicate la lit. b, c şi d) conform destinaţiei agricole pentru o perioadă de trei ani anteriori introducerii prezentei acţiuni.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 563, art. 885, art. 899, art. 907, art. 1242, art. 1247 alin. 1, art. 1349 – 1350, art. 1357 şi următoarele C.civ., art. 94 – 95, art. 107, art. 112, art. 113 alin. 4 şi alin. 5, art. 117, art. 123, art. 194 şi următoarele, art. 1034 şi urm. C.proc.civ., Legea nr. 105/1992 (art. 58 alin. 2 valabil în 2011, art. 138 alin. 2 valabil în 2013), art. 137 alin. 2 actual din Legea nr. 36/1995.
Prin cererea precizatoare, înregistrată în data de 20.10.2016, reclamanții au arătat că restrâng cererea introductivă, în sensul că renunță la capătul 3 de cerere, având ca obiect obligarea pârâţilor la plata sumei de 50.000 euro, reprezentând beneficiul nerealizat din veniturile pe care le puteau obţine prin închirierea imobilului (construcţie indicată la lit. a) şi la plata sumei de 30.000 euro, reprezentând beneficiul nerealizat din veniturile pe care le puteau obţine prin exploatarea terenurilor (indicate la lit. b, c şi d) conform destinaţiei agricole pentru o perioadă de trei ani anteriori introducerii prezentei acţiuni.
Prin cererea modificatoare, înregistrată în data de 18.04.2017, reclamanții, învederând că a survenit decesul lui C., au solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârât, a lui H., precum şi constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1434/06.07.2007 și 1479/12.07.2007 de notarul public X., precum și a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1491/11.07.2008 şi nr. 1492/11.07.2008 de notarul public Y., având în vedere lipsa cerinţei imperative a supralegalizării procurilor din data de 28.12.2006, respectiv 08.08.2007, în baza cărora respectivele contracte au fost încheiate şi lăsarea în deplina proprietate şi folosinţă a acestora, a imobilelor indicate.
Prin cererea precizatoare înregistrată în data de 20.07.2017, reclamanții au restrâns cadrul procesual pasiv, arătând că nu se mai judecă în contradictoriu cu G.
În ședința publică din data de 29.11.2017 pârâții E. și F. au arătat că înțeleg să nu mai susțină excepția lipsei de interes în promovarea prezentei acțiuni.
Prin sentinţa nr. 935 din 07.08.2020, Tribunalul Bucureşti-Secţia a V-a civilă a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtului C. şi a respins cererea formulată în contradictoriu cu acest pârât, ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără capacitate procesuală de folosinţă; a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor OCPI Bucureşti, OCPI Ilfov şi a respins cererea formulată în contradictoriu cu aceşti pârâţi, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă; a admis, în parte, acţiunea precizată formulată de reclamanţi în contradictoriu cu pârâţii H., D., E., F.; a obligat pe pârâţii E. şi F. să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamanţilor imobilele situate în Bucureşti, teren şi construcţie, imobilele teren extravilan, în suprafaţă de 2500 mp, şi intravilan, în suprafaţă de 19.000 mp, situate în comuna Dragomireşti Vale şi teren intravilan în suprafaţă de 4301 mp, situat în localitatea Otopeni; a respins în rest, cererea, ca neîntemeiată.
Prin decizia nr. 670A din 03.05.2022, Curtea de Apel Bucureşti-Secţia a IV-a civilă a admis apelul pârâţilor împotriva sentinţei nr. 935 din 07.08.2020; a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a respins acţiunea, în integralitate, ca neîntemeiată.
Împotriva deciziei nr. 670/A/2022 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti-Secţia a IV-a civilă, au declarat recurs,întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 C.proc.civ., reclamanţii A. şi B.
Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ., reclamanţii au arătat că instanţa de apel trebuia să analizeze probatoriul aflat la dosarul cauzei, cu atât mai mult cu cât D. (presupusă vânzătoare a imobilelor, alături de soţul său de la acea dată, C., către apelanţii-pârâţi E. şi F.) a declarat că nu a cumpărat niciodată imobilele menţionate şi nici nu a cunoscut faptul că fostul soţ ar fi încheiat, în timpul căsătoriei, respectivele contracte de vânzare-cumpărare, precum şi că semnătura de pe procurile din data de 08.08.2007 nu-i aparţine, acestea nefiindu-i vreodată prezentate spre semnare.
Împrejurarea că instanţa de apel nu a încuviinţat cererea de amânare a pronunţării în cauză, pentru ca apelanţii să depună concluzii scrise, reprezintă o încălcare a dreptului la un proces echitabil, reglementat de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., recurenţii au arătat că hotărârea atacată cuprinde considerente contradictorii, iar argumentele în susţinerea acestui motiv de recurs se pot subsuma şi motivului de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ..
Recurenţii au susţinut că instanţa de apel a analizat considerentele deciziei nr. 2055A din 12.12.2014 a Tribunalului Bucureşti-Secţia a III-a civilă şi considerentele deciziei nr. 465R din 13.05.2016 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti-Secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. x/301/2010, din care reiese că, deşi procurile contestate nu sunt lovite de nulitate absolută, dată fiind lipsa cerinţei supralegalizării şi lipsa originalului de la dosarele notariale ale birourilor din România unde au fost utilizate, acestea nu puteau produce, în mod legal, efecte juridice pe teritoriul României, respectiv nu puteau sta la baza încheierii unor contracte de vânzare cumpărare.
Cu toate acestea, în cuprinsul hotărârii recurate se arată că, ceea ce s-a reţinut în mod definitiv în litigiile anterioare ale părţilor, nu se bucură de putere de lucru judecat în prezentul dosar, raportat la obiectul cauzei. Astfel, instanţa procedează la o greşită aplicare a normelor de drept material, considerând că „singura modalitate de valorificare a acestor efecte juridice ale procurilor era constatarea nulităţii actelor de vânzare-cumpărare şi nu revendicarea prin comparare de titluri”. Prin această motivare se ajunge la o hotărâre care cuprinde considerente contradictorii, în sensul că din unele rezultă temeinicia pretenţiilor deduse judecăţii, iar din altele netemeinicia acestora, ceea ce determină ca soluţia adoptată în dispozitiv să fie una nemotivată.
În consecinţă, pornind de la aceeaşi premisă eronată (legată de imposibilitatea ca, în speţă, să se exercite o acţiune în revendicare prin comparare de titluri), instanţa de apel susţine o concluzie greşită, respectiv că prin neapelarea capătului de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare, instanţa nu poate proceda la realizarea unei analize comparative a titlurilor.
În opinia recurenţilor, tocmai unul din elementele fundamentale care slăbesc forţa probantă a titlurilor de proprietate exhibate de către apelanţii-pârâţi este legat de lipsa cerinţei supralegalizării respectivelor procuri, element care deşi, per se, nu duce neapărat la constatarea nulităţii actelor de vânzare încheiate pe baza lor, face ca aceste acte să fie mai slab caracterizate, în raport cu titlurile de proprietate exhibate de către recurenţi.
Elementele care fac ca titlurile de proprietate exhibate de către pârâţii E. şi F. să fie mai slab caracterizate în raport cu titlurile reclamanţilor sunt legate de faptul că: procurile care au stat la baza încheierii acestor acte, deşi valabile exclusiv pe teritoriul sirian (nefiind supralegalizate) nu puteau fi folosite în faţa unui notar public din România pentru a legitima autentificarea unor contracte de vânzare-cumpărare imobiliare; nu se poate aprecia că E. şi F. au fost de bună-credinţă la momentul la care au încheiat contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1491/11.07.2008 şi nr. 1492/11.07.2008 de notarul public Y., în condiţiile în care la acel moment reclamanţii deja solicitaseră, Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, punerea sub sechestru judiciar a imobilelor în discuţie; la momentul la care apelanţii-pârâţi au încheiat contractele de vânzare în care se menţiona expres dobândirea bunurilor pe riscul cumpărătorului, reclamanţii promovaseră deja acţiunea înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti sub nr. x/301/2008, prin care solicitau tocmai constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1434/06.07.2007 şi sub nr. 1479/12.07.2007.
Raţionamentul logico-juridic al instanţei de apel este greşit, bazându-se pe o interpretare eronată a normelor de drept material, în sensul că acţiunea în revendicare prin comparare de titluri ar fi neîntemeiată, deoarece condiţiile de validitate a actelor de vânzare prin care apelanţii-pârâţi E. şi F. au dobândit bunurile nu ar putea fi analizate ca fiind condiţii de preferabilitate între titlurile reclamanţilor (în calitate de presupuşi vânzători, în opinia instanţei de apel) şi cele ale subdobânditorilor.
Totodată, instanţa de apel nu a avut în vedere Ordonanţa din 01.10.2014, pronunţată în dosarul nr. x/P/2014 al Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti, prin care s-au constatat aspecte esenţiale în aprecierea bunei-credinţe a pârâţilor. Chiar dacă în acest dosar penal s-a dispus clasarea, nu se pot neglija concluziile la care a ajuns procurorul, care a reţinut că faptele din cauză există, chiar dacă acestea sunt prescrise sub aspect penal.
Pârâţii E. şi F. nu pot fi consideraţi cumpărători de bună-credinţă, deoarece la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare de către aceştia, în cartea funciară a imobilelor era deja înscrisă o acţiune în anularea primului set de contracte de vânzare, astfel cum rezultă din extrasele de carte funciară ale acestora, depuse la dosarul cauzei. De altfel, în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1492/2008 se menţionează expres că imobilul se vinde fiind notat şi litigiul având ca obiect anularea-contractului de vânzare-cumpărare nr. 1479/12.07.2007, autentificat de notar public X.
De asemenea, intenţia frauduloasă a pârâţilor şi dorinţa expresă a acestora de a-i priva pe reclamanţi de dreptul de proprietate asupra imobilelor în discuţie, reiese şi din faptul că presupusele procuri au fost încheiate în Siria, deşi ele puteau fi încheiate în România, toate părţile implicate fiind, fie cetăţeni români, fie având reşedinţa la acel moment în România. Mai mult, respectivele procuri nu s-au aflat niciun moment în posesia recurenţilor.
Recurenţii nu au împuternicit niciodată pe numitul Z. să vândă în numele şi pe seama lor imobilele în cauză, acesta neacţionând în calitate de mandatar al recurenţilor. Rezultă că bunurile imobile ce fac obiectul prezentului dosar nu au intrat niciodată în mod legal în proprietatea lui C. (căsătorit la acel moment cu D.), astfel încât nici C. şi D. nu puteau să vândă mai departe bunurile în discuţie către E. si F., nefiind proprietari ai acestora.
Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., reclamanţii au arătat că instanţa de apel induce ideea că, în speţă, acţiunea în revendicare nu poate fi folosită sub forma unei cereri principale, ci doar ca o cerere accesorie, care ar depinde exclusiv de soluţia dată capătului de cerere principal, trăsături care ar fi îndeplinite, în opinia instanţei de apel, numai de către capătul de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1434/06.07.2007 şi nr. 1479/12.07.2007 de notarul public X, precum şi a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1491/11.07.2008 şi nr. 1492/11.07.2008 de notarul public Y. Aceste considerente sunt greşite şi conduc, în opinia recurenţilor, la o veritabilă denegare de dreptate.
Contrar celor reţinute de instanţa de apel, recurenţii-reclamanţi nu au modificat temeiul de drept al acţiunii în revendicare, aceasta neputând fi sub nicio formă o simplă consecinţă a admiterii nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care acţiunea în revendicare nu poate fi o acţiune accesorie, ci o acţiune principală, în realizarea dreptului. Prin cererea modificatoare nu s-a creat un raport de subordonare/subsidiaritate între acţiunea în constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare şi acţiunea în revendicare, în realitate modificarea acţiunii constând doar din introducerea unui nou capăt de cerere principal, adiţional, respectiv acţiunea în constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare motivat de lipsa cerinţei imperative a supralegalizării procurilor din data de 28.12.2006, respectiv 08.08.2007, în baza cărora respectivele contracte au fost încheiate.
Prin urmare, întreg raţionamentul juridic al instanţei de apel este unul profund viciat şi denotă existenţa unei veritabile denegări de justiţie.
Motivarea instanţei de apel este simplistă, porneşte de la o premisă greşită şi conduce la o concluzie greşită, respectiv că prin neapelarea capătului de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare, instanţa nu poate proceda la realizarea unei analize comparative a titlurilor, aceasta fiind dependentă de constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare.
Sub incidenţa aceluiaşi motiv de casare intră şi considerentele instanţei de apel în sensul că instanţa de fond nu ar fi putut proceda la o comparare a titlurilor de proprietate, întrucât „… nici reclamantul şi nici pârâtul nu deţin titluri de proprietate ce provin de la acelaşi autor, în baza unor acte juridice distincte sau de la autori diferiţi, ci reclamantul este chiar vânzătorul imobilelor, ce este ţinut de obligaţia de garanţie pentru evicţiune, atât faţă de cumpărătorul direct C., cât şi faţă de subdobânditorii apelanţi.”
Aceste considerente sunt eronate şi denotă greşita aplicare a normelor de drept material. Astfel, în analiza erorilor de raţionament juridic ale instanţei de apel, trebuie pornit de la analiza noţiunii de titlu, în contextul acţiunii în revendicare imobiliară. Practic, fiecare parte urmăreşte să probeze un anumit mod de dobândire a dreptului de proprietate, care operează în favoarea sa ori a autorului său, motiv pentru care judecătorul este obligat să analizeze în mod temeinic toate dovezile prezentate, atât din perspectiva principiilor şi normelor juridice aplicabile, cât şi din aceea a exigenţelor logicii juridice. Termenul de titlu are, în primul rând, accepţiunea de mod de dobândire a dreptului de proprietate, cel mai important mijloc de probă, din acest punct de vedere, fiind înscrisurile. Or, în această sferă a înscrisurilor, ca mijloc de dovedire a dreptului de proprietate, nu intră doar actul care atestă modul de dobândire, ci şi alte înscrisuri concomitente sau ulterioare.
Prin urmare, în situaţia comparării titlurilor, în cauza pendinte nu sunt vizate doar contractele de vânzare-cumpărare exhibate de către părţi, ci şi la alte înscrisuri, cum sunt procurile din data de 28.12.2006 şi 08.08.2007, care, deşi nu erau supralegalizate, au fost totuşi folosite de către pârâţi la operaţiunile de autentificare, Ordonanţa din 01.10.2014 pronunţată în dosar nr. x/P/2014 a Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti, decizia nr. 2055/A din 12.12.2014 a Tribunalului Bucureşti-Secţia a III-a civilă şi decizia nr. 465/R din 13.05.2016 a Curţii de Apel Bucureşti-Secţia a IV-a civilă, ambele pronunţate în dosar nr. x/301/2010.
Faţă de aceste considerente, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat.
Intimaţii-pârâţi E., F., H. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.
Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ., intimaţii au arătat că prin memoriul de recurs nu este indicată nicio normă procedurală care să fi fost încălcată de către instanţă şi astfel să fi atras sancţiunea nulităţii. Poziţia curatorului nu obligă instanţa la o soluţie, iar pronunţarea unei hotărâri contrare poziţiei acestuia nu echivalează cu încălcarea vreunei norme de procedură care să atragă sancţiunea nulităţii.
Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., intimaţii au arătat că nu sunt indicate normele de drept material care să fi fost interpretate sau aplicate greşit de către instanţă. În cauză, reclamanţii nu sunt proprietari, iar titlurile de proprietate ale intimaţilor au fost menţinute valabile de către instanţă, în ciuda acţiunilor repetate ale acestora. Este legal raţionamentul instanţei cu privire la caracterul dependent al prezentei acţiuni în revendicare de o acţiune cu privire la nevalabilitatea titlurilor intimaţilor. De asemenea, este legală motivarea cu privire la faptul că soluţia pronunţată asupra petitului constând în anularea contractelor de vânzare cumpărare ce reprezintă titlurile intimaţilor a intrat în puterea de lucru judecat prin neapelarea soluţiei dispuse cu privire la acesta. În cauză nu operează o denegare de justiţie, ci instanţa a pronunţat o soluţie contrară solicitărilor recurenţilor.
Nu are relevanţă faptul că titlul reclamanţilor este necontestat, nici faptul că intimaţii au dobândit bunurile pe riscul lor, câtă vreme acţiunile menţionate în actele translative de proprietate au fost soluţionate în favoarea intimaţilor, iar contractele de vânzare cumpărare şi procurile în baza cărora au fost încheiate au fost menţinute ca valabile de instanţă. Procurile menţionate de reclamanţi au fost întocmite cu respectarea condiţiilor legale, iar invocarea propriei turpitudini nu face decât să demonstreze reaua-credinţă a reclamanţilor.
Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., intimaţii arată că hotărârile pronunţate în dosarele nr. x/301/2010 şi nr. x/301/2010 nu au autoritate de lucru judecat asupra considerentelor, fiind pronunţate sub imperiul vechiului cod de procedură civilă. Reclamanţii invocă propria culpă în încercarea de a dobândi, prin fraudarea legii, recunoaşterea legală a unui drept real înstrăinat către terţi dobânditori de bună credinţă. Procedurile de supralegalizare trebuiau efectuate strict de către mandatar sau de către mandanţi, iar lipsa efectuării acestor proceduri nu poate fi opusă pârâţilor, cumpărători de bună credinţă.
Recurenţii au formulat răspuns la întâmpinare, prin care au solicitat înlăturarea apărărilor din actul procedural şi admiterea recursului astfel cum a fost formulat.
Analizând criticile deduse judecăţii, în limitele reţinute prin raportul şi respectiv, încheierea de admitere în principiu pronunţată la 16.11.2022, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit considerentelor ce vor fi arătate în continuare:
Critica de nelegalitate întemeiată pe motivul prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. vizează, în primul rând, modalitatea în care instanța de apel a apreciat că reclamanţii nu se regăsesc în situaţia premisă care le-ar permite promovarea şi valorificarea unui pretins drept de proprietate împotriva intimaţilor-pârâţi, susţinându-se că printr-o asemenea manieră de abordare şi dezlegare a raportului juridic litigios s-ar fi ajuns la o veritabilă „denegare de justiție” câtă vreme se contestă posibilitatea recurenților-reclamanți de a-şi proteja dreptul prin intermediul unei acţiuni reale, care are caracter principal, de sine-stătător.
S-a arătat, în acest context, şi că aprecierea instanței, conform căreia posibilitatea redobânditorii bunurilor imobile, printr-un demers judiciar grefat pe o cerere care să vizeze ineficacitatea actelor de înstrăinare încheiate de către reclamanţi, este una nelegală „bazată pe un raționament distorsionat” întrucât, date fiind caracterele juridice ale acţiunii în revendicare, aceasta poate fi exercitată doar pe cale principală, neputând fi niciodată o cerere accesorie, cu atât mai puţin accesorie unei cereri în constatarea nulităţii unor contracte de vânzare-cumpărare.
Aceste susţineri ale recurenţilor-reclamanţi sunt total eronate, având în vedere realitatea raporturilor juridice dintre părţi, aşa cum au fost ele deduse judecăţii, şi pe care nu se grefează consideraţiile de ordin teoretic pe care le fac reclamanţii în legătură cu scopul, caracterele juridice şi finalitatea unei acţiuni în revendicare.
Astfel, instanța de apel a constatat, în mod corect, că reclamanţii nu se regăsesc în situaţia premisă cerută pentru promovarea unei acţiuni în revendicare, respectiv aceea în care au pierdut stăpânirea materială a bunului şi solicită restituirea acestuia de la cel care îl deţine fără temei juridic, câtă vreme cei împotriva cărora îşi îndreaptă pretenţiile sunt tocmai dobânditorii şi respectiv, subdobânditorii cu titlu particular ai imobilelor, urmare a contractelor de vânzare-cumpărare intervenite (între reclamanţi şi pârâţii C. şi D., potrivit contractelor de vânzare-cumpărare din 2007 şi succesiv, între pârâţii C. şi D. şi E. şi F., în baza contractelor de vânzare-cumpărare din 2008).
Or, faţă de acest context, instanța de apel a statuat corect pe de o parte, că reclamanţii nu sunt în poziţia unor proprietari care să fi pierdut posesia bunului spre a cărei redobândire să tindă prin promovarea unei acţiuni în revendicare, câtă vreme dreptul de proprietate a ieşit din patrimoniul lor conform contractelor de vânzare-cumpărare nr. 1434/6.07.2007 şi nr. 1479/12.07.2007 încheiate cu pârâţii C. şi D., contracte valide, aflate în fiinţă, neanulate de vreun organ jurisdicțional.
Pe de altă parte, instanța de apel reţine, de asemenea, corect, că reclamanții, din poziţia lor de înstrăinători, vânzători ai imobilelor, sunt ţinuţi de obligaţia de garanţie pentru evicţiune, obligaţie care subzistă atât faţă de cumpărătorii direcţi, numiţii C. şi D., cât şi în raport cu subdobânditorii de la aceştia, intimaţii-pârâţi E. şi F.
Potrivit art. 1337 vechiul Cod civil (incident cauzei în raport cu dispoziţiile art. 3 şi art. 102 din Legea nr. 71/2011), vânzătorul este de drept obligat, a răspunde către cumpărător de evicțiune totală sau parțială a lucrului vândut.
Această obligație de garanţie pentru evicţiune – adică, împotriva pierderii proprietății bunului – se activează deopotrivă faţă de cumpărătorul direct, dar şi faţă de subdobânditorii acestuia, câtă vreme odată cu bunul, se transmit asupra acestora şi toate drepturile asupra respectivului bun (ca fiind în strânsă conexiune cu obiectul contractului, care nu vizează doar predarea materială a bunului, ci şi transmiterea, din punct de vedere juridic, a drepturilor asupra acestuia).
Dispozițiile legale în materia răspunderii vânzătorului îl garantează pe cumpărător nu doar faţă de evicțiunea care ar proveni de la un terţ, ci, cu atât mai mult, faţă de evicţiunea ce ar proveni dintr-un fapt personal al vânzătorului.
În acest sens, art. 1339 vechiul Cod civil stipulează expres că „în niciun mod vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicţiune care ar rezulta dintr-un fapt personal al său; orice convenţie contrară este nulă”.
Deşi instanţa de apel nu indică expres prevederile legale menţionate anterior, aceasta identifică în mod corect, raportat la calitatea recurenţilor, de vânzători ai bunurilor imobile, a căror redobândire de la subdobânditorii cu titlu particular o pretind, instituţia juridică incidentă (respectiv, obligaţia de garanţie pentru evicţiune) care se constituie într-un veritabil impediment juridic în promovarea cu succes a unei acțiuni în revendicare de către înstrăinătorul vânzător împotriva succesorilor cu titlu particular ai acestuia.
Contrar susţinerii recurenților, instanţa nu a procedat la o „denegare de justiţie” atunci când a constatat că reclamanţii nu se pot prevala de regulile specifice unei acţiuni în revendicare, în contra subdobânditorilor bunurilor înstrăinate, căci li se opune obligaţia legală de garanţie pentru evicțiune, ca efect al unor contracte de vânzare-cumpărare care, nefiind desființate, continuă să regleze raporturile juridice dintre părţi.
În acest context, instanţa de apel a statuat, de asemenea corect din punct de vedere juridic, că singura posibilitate pentru reclamanţi de a obţine reîntoarcerea bunurilor în patrimoniu ar fi aceea în care solicitarea lor s-ar grefa pe o acţiune vizând ineficiența/ineficacitatea acelor juridice de înstrăinare (care, în condiţiile demonstrării legalităţii demersului, ar avea şi consecinţa repunerii în situaţia anterioară).
Aceasta nu înseamnă, cum denaturat pretind recurenţii, că instanţa ar fi calificat şi „indus ideea” că „acţiunea în revendicare nu ar putea fi folosită sub forma unei cereri principale, ci doar ca o cerere accesorie”.
În realitate, aşa cum s-a menţionat anterior, instanţa de apel reţine corect de ce vânzătorul nu are deschisă calea acţiunii în revendicare împotriva cumpărătorului direct şi subdobânditorilor succesivi ai bunurilor, fiindu-i oprit un asemenea demers de obligaţia legală de garanţie pentru evicţiune, arătând totodată, că o reîntoarcere a bunurilor în patrimoniul înstrăinătorului ar fi posibilă în măsura în care s-ar desfiinţa actele de înstrăinare, ceea ce ar lăsa fără temei juridic deţinerea acestora de către subdobânditori.
Or, pe acest din urmă aspect, instanţa de apel a reţinut că printr-o cerere modificatoare depusă la 18.04.2017, reclamanţii au solicitat constatarea nulităţii absolute a celor două contracte de vânzare-cumpărare încheiate în 2007 (cu cumpărătorii C. şi D.), precum şi a celor două contracte de vânzare-cumpărare încheiate în 2008, avându-i ca subdobânditori pe intimaţii E. şi F. (pentru lipsa cerinţei supralegalizării procurilor în baza cărora au fost întocmite actele de înstrăinare), cu obligarea la lăsarea în deplină proprietate şi folosinţă a imobilelor, obiect al contractelor.
În acelaşi timp, curtea de apel a constatat că soluţia primei instanţe, de respingere a cererii în nulitate (sub motiv că, pretinzându-se neîndeplinirea cerinţei supralegalizării procurilor, în realitate, se invocă o cauză de nulitate relativă, cu regim juridic distinct de al nulităţii absolute susţinute în cauză) nu a fost atacată, astfel încât s-a definitivat şi a intrat sub efectul autorităţii de lucru judecat.
Susţinând că nu aveau motiv să atace sentinţa de primă instanţă întrucât finalitatea demersului lor era aceea de a obţine redobândirea proprietăţii, iar constatarea nulităţii contractelor era „doar un eventual mijloc de atingere a scopului final”, recurenţii-reclamanţi ignoră faptul că această „redobândire a proprietăţii” nu era una confirmată judecătoreşte definitiv ci, dimpotrivă, fusese contestată prin apelul exercitat de către pârâţii E. şi F., astfel încât aveau posibilitatea, recunoscută de dispoziţiile art. 472 C.proc.civ., ca, recurgând la calea de atac a apelului incident, să pună în discuţie legalitatea soluţiei de primă instanţă, asigurându-şi astfel mijloacele juridice adecvate pentru conservarea unei soluţii favorabile care să corespundă, cum au susţinut, scopului final urmărit.
Ignorând felul defectuos în care şi-au exercitat drepturile procesuale, recurenţii reiterează o aşa-numită „denegare de justiţie”, imputând instanţei de apel că nu ar fi procedat la o analiză a cauzei dar care, în realitate, nu a fost permisă de cadrul procesual al cauzei, astfel cum a fost el determinat, doar prin apelul principal exercitat de către pârâţi.
De asemenea, invocând dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., recurenții aduc argumente referitoare la noţiunea de titlu de proprietate şi la felul în care ar trebui interpretată sintagma respectivă în cadrul unei acţiuni în revendicare, contestând aprecierea instanţei de apel, ca fiind una „profund eronată”, întrucât în abordarea şi accepţiunea acestei noţiuni nu trebuie avute în vedere doar „strict contractele de vânzare-cumpărare exhibate de părţi, ci şi alte înscrisuri care fac ca titlurile de proprietate ale reclamanţilor să fie mai bine caracterizate” (respectiv, procuri, ordonanţa Parchetului din 1.10.2014, decizia nr. 2055/2014 a Tribunalului Bucureşti).
În realitate, critica recurenţilor, iar nu raţionamentul instanţei de apel, este una profund eronată şi lipsită de substanţă legală, câtă vreme aceasta ignoră paradigma juridică pe care se fundamentează demersul reclamanţilor – aceea a revendicării din poziţia de vânzător împotriva cumpărătorului direct şi a subdobânditorului de la acesta.
Raportat la această situaţie, instanţa de apel a stabilit corect că reclamanții nu se află în ipoteza din care să pretindă compararea titlului lor de proprietate cu cel al subdobânditorilor întrucât pe de o parte, au pierdut proprietatea bunului prin înstrăinare (şi ca atare, nu se află în situaţia premisă a proprietarului deposedat doar de stăpânirea materială asupra bunului) şi, pe de altă parte, li se opune obligaţia de garanţie pentru evicţiune, câtă vreme contractele de vânzare-cumpărare n-au fost desfiinţate (adică, acea obligaţie negativă a vânzătorului, de esenţa oricărei vânzări, de a nu-l tulbura pe cumpărător/subdobânditor de folosința liniștită a bunului).
Deşi impută instanţei de apel folosirea unei premise greşite de la care pornește în analiză, de fapt, recurenţii sunt cei care pornesc de la o asemenea premisă, nesocotind realitatea raporturilor juridice dintre părţi, aşa cum subzistă ea până la acest moment, dată de existenţa unor contracte de vânzare-cumpărare nedesfiinţate, în pofida cărora vânzătorul pretinde că îşi apără dreptul de proprietate pe calea unei acţiuni în revendicare îndreptate împotriva subdobânditorilor al căror autor este.
Cu referire la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ. (căruia îi este asociat, din nou, şi pct. 8 C.proc.civ. fără indicarea unor norme de drept substanțial încălcate, care să-l facă incident), recurenţii pretind că decizia atacată s-ar sprijini pe considerate contradictorii deoarece pe de o parte, admite existenţa litigiilor anterioare dintre părţi, care au vizat fie nulitatea procurorilor folosite la autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare, fie însăşi nulitatea absolută a respectivelor contracte de vânzare dar, pe de altă parte, apreciază că ceea ce s-a reţinut în mod definitiv în respectivele litigii, nu poate fi valorificat cu autoritate de lucru judecat în prezenta cauză, raportat la obiectul acesteia. Recurenţii au arătat că se opun cu această valoare, a lucrului judecat, îndeosebi statuările din decizia nr. 2055/A din 12.12.2014 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a III-a civilă, definitivă prin decizia nr. 465/R din 13.05.2016 a Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a civilă, din care rezultă sub ce aspect poate interesa lipsa cerinţei supralegalizării procurilor pe temeiul cărora au fost încheiate contratele de vânzare-cumpărare deţinute de pârâţi.
Critica este nefondată, ignorând deopotrivă cadrul judecăţii şi modalitatea în care se pot repercuta efectele lucrului judecat anterior asupra unui proces în curs, decizia recurată reţinând corect că nu pot fi valorificate statuările din litigiile anterioare în sensul pretins de către reclamanți.
Astfel, referindu-se la judecata anterioară, care a purtat asupra valabilităţii procurilor pe baza cărora s-au încheiat contractele de vânzare-cumpărare ale intimaților-pârâți, instanţa de apel a constatat că, potrivit hotărârilor definitive menționate, s-a reţinut că nu poate fi pronunțată nulitatea respectivelor acte întrucât lipsa cerinţei supralegalizării acestora nu are consecinţe asupra valabilităţii, fiind vorba despre o cerinţă de formă ulterioară perfectării lor.
În acelaşi timp, cu trimitere la considerentele aceloraşi hotărâri anterioare (îndeosebi ale deciziei nr. 2055/A din 12.12.2014 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a IV-a civilă) conform cărora, totuşi, asemenea procuri „nu puteau produce efecte juridice pe teritoriul României, respectiv nu puteau sta la baza încheierii unor contracte de vânzare-cumpărare”, instanţa de apel constată că modalitatea de valorificare a unor asemenea consecinţe (pe care le poate produce lipsa supralegalizării procurilor) s-ar fi putut realiza pe planul valabilităţii/respectiv, constatării nulităţii actelor de vânzare-cumpărare, iar nu în cadrul revendicării prin compararea de titluri.
Aprecierea instanței de apel, care nu reţine efectul pozitiv al lucrului judecat este corectă, având în vedere dispoziţiile art. 431 alin. 2 C.proc.civ., potrivit cărora „oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă”.
Aceasta presupune pe de o parte, să fi existat o chestiune litigioasă în relaţia dintre părţi tranşată definitiv anterior şi pe de altă parte, ca aceasta să aibă legătură şi să influențeze rezolvarea unor litigii ulterioare ale părţilor, în sensul că nu se poate contesta sau nega ceea ce o instanţă a stabilit deja în mod definitiv în urma verificărilor jurisdicționale efectuate.
Or, în litigiul anterior, care a purtat asupra valabilităţii procurilor, instanţa a stabilit că nu poate constata nulitatea acestora câtă vreme se invocă nerespectarea unei cerinţe de formă (supralegalizarea) ulterioară perfectării actului, acestea fiind considerentele decisive, care au sprijinit soluţia şi care, în sensul art. 430 alin. 2 C.proc.civ., se bucură de autoritatea lucrului judecat.
Celelalte aprecieri ale instanţei, în legătură cu modalitatea în care se poate repercuta lipsa cerinţei supralegalizării asupra încheierii ulterioare a contractelor de vânzare-cumpărare, în ce modalitate au putut fi sau nu folosite în faţa unui notar din România sau au putut legitima autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare nu se subsumează considerentelor necesare adoptării soluţiei, pentru a fi sub incidenţa art. 430 alin. 2 combinat cu art. 431 alin. 2 C.proc.civ. (ci, dimpotrivă, excedează cadrul judecăţii anterioare, care a vizat valabilitatea procurilor, iar nu a contractelor de vânzare-cumpărare).
În acelaşi timp, asemenea aspecte – care, pornind de la neîndeplinirea cerinţei supralegalizării procurilor pe baza cărora au fost perfectate contractele de vânzare-cumpărare să se repercuteze asupra valabilităţii acestora din urmă– puteau fi supuse unei evaluări proprii a instanţei de judecată ulterioare, în măsura unei legale învestiri.
Or, aşa cum corect a reţinut instanţa de apel, deşi în prezenta cauză reclamanţii au formulat o cerere completatoare, de constatare a nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare, soluţia de primă instanţă, de respingere a acestei cereri, nu a fost atacată cu apel, definitivându-se astfel, fără a mai exista posibilitatea exercitării unui control judiciar.
Astfel fiind, instanţa de apel a constatat corect că nu poate pune în discuţie şi nici valorifica aspecte legate de lipsa cerinţei supralegalităţii procurilor, întrucât în cadrul procesual în care rămăsese învestită şi în care i se pretindea o comparare de titluri – separat de împrejurarea, arătată anterioară, că nu exista situaţia premisă care să permită realizarea unui astfel de procedeu juridic – era lipsită de relevanţă juridică cercetarea acestui aspect, care nu se putea constitui într-un criteriu de preferabilitate, în sine.
Se constată, de asemenea, că, în continuare, de o manieră neprocedurală, contrară specificului căii extraordinare de atac a recursului, care presupune strict o analiză şi cenzură de legalitate pentru motive anume reglementate, recurenţii deduc judecății împrejurări de fapt legate de atitudinea subiectivă a terţilor subdobânditori E. şi F. ori aspecte vizând probatoriul administrat în diversele proceduri judiciare (penale ori civile) urmate de părţi, nesubsumabile, ca atare, vreunei critici de nelegalitate.
În consecință, potrivit considerentelor expuse anterior, toate criticile deduse judecății au fost găsite nefondate, recursul reclamanților fiind respins.
