În cazul rezoluţiunii unui contract de schimb imobiliar, fiecare dintre copermutanți (coschimbași) trebuie să procedeze la restituirea proprietății terenului pe care i l-a transmis cealaltă parte în temeiul contractului, regula în materia obligațiilor fiind aceea că debitorul este ținut de executarea obligației în natură, potrivit art. 1073 din Codul civil din 1864.
Astfel, în condiţiile în care s-a constatat că pârâtul nu îşi poate îndeplini obligaţia de restituire în natură a terenului, întrucât imobilul este afectat edificării unei construcţii, iar reclamanta a solicitat, în ceea ce privește obligația generată de rezoluțiune în sarcina pârâtului, să se dispună executarea acesteia prin echivalent, instanța de apel nu a făcut o corectă și completă aplicare a normei de la art. 1073 din Codul civil, respingând cererea de obligarea a acestuia la plata contravalorii terenului. Aceasta întrucât, obligarea pârâtului la dezdăunări pentru imposibilitatea de îndeplinire în natură a obligației sale, generate de sancțiunea rezoluțiunii contractului de schimb, nu avea menirea de a asigura îndeplinirea în natură a obligației, ci constituia însăși dezdăunarea reclamantei (executarea prin echivalent) a obligației antrenate în sarcina pârâtului de aplicarea rezoluțiunii, ca urmare a imposibilității îndeplinirii obligației de restituire în natură a trenului, împrejurare ce a constituit însuși scopul mediat (causa remota) sau motivul determinant al încheierii contractului de schimb.
Prin urmare, instanţa de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1073 și art. 1075 din Codul civil din 1864, prin înțelesul conceptual vădit restrictiv dat noțiunii de repunere a părților în situația anterioară, obligație care, în cazul pârâtului, se concretiza atât într-o obligație de a da (transmiterea proprietății), cât și într-o obligație de a face (obligația de predare a bunului imobil).
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, Secţia I civilă, la data de 27.04.2016, reclamanta A., a solicitat în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Municipiul Braşov, prin primar, şi Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, ca prin hotărârea care se va pronunţa să se dispună rezoluţiunea contractului de schimb imobiliar autentificat sub nr. 1040/27.04.2011 de B.N.P. X; obligarea pârâtului la plata valorii terenului situat în Braşov, înscris în CF x60, nr. cad. 4717, nr. top 7468/l/l/b/2, evaluat prin raportul de evaluare nr. 5608/2010 la valoarea de 2.051.636 euro; restituirea sultei în valoare de 2.771 euro, achitată pârâtului, conform chitanţei nr. 275011096/27.04.2011, la momentul încheierii contractului de schimb imobiliar nr. 1040/2011; plata dobânzii legale calculate la suma de 2.051.636 euro şi la suma de 2.771 euro, de la data încheierii contractului de schimb şi până la data achitării sumei; cu cheltuieli de judecată.
La data de 11 iulie 2016, pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice – Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Braşov a depus cerere reconvenţională, prin care, în contradictoriu cu reclamanta şi pârâtul Municipiul Braşov, prin primar, a solicitat ca, în situaţia în care va fi admisă cererea de chemare în judecată, să se dispună obligarea Municipiului Braşov la transmiterea în favoarea reclamantei a unui teren cu o valoare egală cu cel situat în str. Y, de 5.812 mp, iar, în subsidiar, obligarea aceluiaşi pârât la restituirea către reclamantă a sumei de 2.051.636 euro, a sultei de 2.771 euro şi a dobânzii aferente acestor sume.
La data de 28.10.2016, reclamanta a depus completare la acţiune, prin care a solicitat ca instanţa să dispună, ca urmare a rezoluţiunii contractului de schimb imobiliar, revenirea la situaţia anterioară de carte funciară, în sensul radierii înscrierilor făcute în CF nr. x15 Braşov, nr. cad. 118915 şi în CF nr. x60 (CF vechi x24), nr. cad. 4717, nr. top 7468/l/l/b/2.
La data de 25.11.2016, pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice – Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Braşov a depus o precizare a cererii reconvenţionale, prin care a arătat că aceasta constituie o cerere de chemare în garanţie formulată în contradictoriu cu chematul în garanţie Municipiul Braşov, prin primar, şi a solicitat obligarea acestuia la restituirea către reclamanta a sumei de 2.051.636 euro, reprezentând valoarea terenului de 5.812 mp, a sultei de 2.771 euro şi a dobânzii aferente acestor sume sau a valorii terenului care se va stabili de instanţa de judecată.
La data de 26.03.2018, reclamanta a depus precizare la acţiune cu privire la capătului 2 al cererii de chemare în judecată, prin care a solicitat obligarea pârâtului Municipiul Braşov, prin primar, să încheie contract de schimb imobiliar, prin care să îi transmită în proprietate terenul înscris în CF nr. x48 nr. cad. 103648 în suprafaţă de 6.265 mp, situat în Braşov, , aflat în domeniul privat al Municipiului Braşov, în schimbul terenului proprietatea sa de 5.812 mp situat în str.Y, înscris în CFx60, nr. cad. 4717, nr. top 7468/l/l/b/2, cu obligarea pârâtului la plata sultei valorice; înscrierea în cartea funciară a drepturilor de proprietate rezultate în urma schimbului imobiliar; a precizat că menţine restul capetelor de cerere din acţiunea inițială.
Prin sentinţa civilă nr. 192/S din 03.10.2018, Tribunalul Braşov, Secţia I civilă a respins cererea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, prin mandatar Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Braşov; a respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, prin mandatar Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Braşov, în contradictoriu cu chematul în garanţie Municipiul Braşov, prin primar; a obligat reclamanta la plata sumei de 5.400 lei către Municipiul Braşov, prin primar, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 598/Ap din 07.05.2019, Curtea de Apel Braşov, Secţia civilă a admis apelul declarat de apelanta A. împotriva sentinţei civile nr. 1929/S/2018, pronunţată de Tribunalul Braşov, pe care a schimbat-o, în parte, în sensul că a admis, în parte, acţiunea astfel cum a fost formulată şi completată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, iar, pe cale de consecinţă, a dispus rezoluţiunea contractului de schimb imobiliar autentificat sub nr. 1040/27.04.2011 de B.N.P. X; a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul revenirii la situaţia anterioară de CF a imobilelor terenuri obiect al contractului, respectiv radierea înscrierilor efectuate în CF nr. x15, nr. cad. 118915 şi în CF nr. x60 (CF vechi nr. x24), nr. cadastral 4717, nr. top 7468/l/l/b/2; a fost obligat pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, la plata în favoarea apelantei-reclamante a sumei de 2.771 euro, echivalentul în lei, la data plăţii, conform cursului oficial de schimb, precum şi la plata dobânzii legale, calculate de la data efectuării plaţii şi până la data achitării sale efective, reprezentând contravaloarea sultei achitate; a păstrat restul dispoziţiilor sentinţei atacate; a respins apelul incident formulat de apelantul-pârât Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Braşov împotriva aceleiaşi sentinţe civile, ca nefondat; a obligat apelantul-pârât Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, la plata în favoarea apelantei-reclamante a sumei de 143.258 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv taxa judiciară de timbru pentru ambele faze procesuale, fond şi apel.
Prin decizia nr. 1359 din 01.07.2020, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia I civilă a admis recursurile declarate de reclamanta A. şi de pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Braşov, împotriva deciziei civile nr. 2598/Ap/20119 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, Secţia civilă; a casat decizia recurată; a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
II.1. Prin decizia civilă nr. 373/Ap din 06.04.2021, Curtea de Apel Braşov, Secţia civilă a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă A. şi apelul incident declarat de apelantul-pârât Statul Român, reprezentat prin Ministerul Finanţelor Publice, prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Braşov, împotriva încheierii de şedinţă din data de 17.09.2018 şi a sentinţei civile nr. 192/S din 03.10.2018, pronunţate de Tribunalul Braşov, şi, în consecinţă, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Statul Român; a respins excepţia lipsei calităţii Municipiului Braşov de reprezentant al Statului Român; a admis excepţia lipsei calităţii Ministerului Finanţelor Publice de reprezentant al Statului Român; a anulat procedura urmată în faţa primei instanţe cu privire la soluţionarea cererii de chemare în judecată; a anulat, în tot, încheierea şedinţei publice din data de 17.09.2018 şi, în parte, sentinţa civilă nr. 192/S/2018, pronunţate de Tribunalul Braşov; a reţinut cauza spre judecare; a păstrat dispoziţia sentinţei civile, prin care s-a respins cererea de chemare în garanţie a Municipiului Braşov reprezentat prin Primar, formulată de Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Braşov; a stabilit termen de judecată la data de 17.05.2021, pentru când au fost citate părţile: reclamanta A. şi pârâtul Statul Român, reprezentat prin Municipiul Braşov, reprezentat prin primar.
II.2. Prin decizia civilă nr. 632/Ap din 25.05.2021, Curtea de Apel Braşov, Secţia civilă a admis, în parte, acţiunea civilă, astfel cum a fost formulată şi completată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, reprezentat de Municipiul Braşov, prin primar şi, în consecinţă, a dispus rezoluţiunea contractului de schimb imobiliar autentificat sub nr. 1040/27.04.2011 de B.N.P. X; a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul revenirii la situaţia anterioară de carte funciară a imobilelor terenuri obiect al contractului, respectiv radierea înscrierilor efectuate în CF nr. x15, nr. cad. 118915 şi în CF nr. x60 (CF vechi nr. x24), nr. cadastral 4717, nr. top 7468/l/l/b/2; a obligat pârâtul Statul Român reprezentat de Municipiul Braşov, prin primar, la plata în favoarea reclamantei a sumei de 2.771 Euro, în echivalentul în lei, la data plăţii, conform cursului oficial de schimb, precum şi la plata dobânzii legale, calculate de la data efectuării plăţii (27.04.2011) şi până la data achitării sale efective, reprezentând contravaloarea sultei achitate; a respins restul pretenţiilor; a obligat pârâtul Statul Român, reprezentat de Municipiul Braşov, prin primar, la plata în favoarea reclamantei a sumei de 191.011 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv taxă judiciară de timbru în toate fazele procesuale.
Împotriva deciziei civile nr. 632/Ap/2021 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, Secţia civilă, a declarat recurs reclamanta A.
Recursul declarat de reclamanta A. a fost motivat prin însăşi cererea de recurs, conform prevederilor art. 487 alin. (1) C.proc.civ., invocându-se incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.
Recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea, în parte, a deciziei atacate, în ceea ce priveşte soluţia de respingere a capătului de cerere, având ca obiect repunerea reclamantei în situaţia anterioară prin plata de dezdăunări, cu consecinţa admiterii în întregime a cererii de chemare în judecată şi obligării pârâtului Municipiul Braşov la plata dezdăunării în sumă de 2.051.636 euro, reprezentând contravaloarea terenului proprietatea sa din str. Y., pe care 1-a predat la schimb, teren pe care pârâtul este în imposibilitate de a-1 preda efectiv şi care rămâne în proprietatea acestuia (Municipiul Braşov); înlăturării dispoziţiei privind revenirea la situaţia anterioară de carte funciară în ceea ce priveşte imobilul situat în str. Y., înscris in C.F. nr. x60 (C.F. vechi nr. x24), nr. cad. 4717, nr. top. 7468/l/l/b/2, imobil care rămâne în proprietatea Municipiului Braşov, cu cheltuieli de judecată în recurs.
În dezvoltarea motivelor de recurs, a expus următoarele critici:
Hotărârea de respingere a capătului 2 al acţiunii a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 969, art. 970, art. 1073 şi art. 1075 C.civ. de la 1864;
Deşi instanţa de apel a reţinut faptul că pârâtul, în urma rezoluţiunii contractului de schimb, se află în imposibilitatea de a-i preda efectiv terenul din str. Y., a decis că soluţia de obligare a pârâtului la plata de dezdăunări reprezentând contravaloarea terenului excedează noțiunea de repunere în situaţia anterioară în condiţiile în care recurenta, primind dreptul de proprietate asupra terenului din str. Y., nu putea primi şi contravaloarea acestuia, deşi în cererea de chemare în judecată a arătat că Municipiul Braşov nu îi putea restitui acest teren pe care este construită Biserica Z., sens în care a solicitat repunerea în situaţia anterioară prin plata dezdăunării reprezentând contravaloarea terenului, la valoarea stabilită la data încheierii contractului de schimb; dreptul său de proprietate asupra terenului din str. Y., nu poate fi reînscris în cartea funciară, întrucât, între timp, Municipiul Braşov a dezmembrat terenul în două loturi, iar pe un lot este intabulat contractul de concesiune şi este înscrisă construcţia bisericii greco-catolice;
A precizat că în dispozitivul deciziei atacate, s-a menţionat greşit numărul de carte funciară dinaintea dezmembrării operate de Municipiul Braşov, deşi în prezent terenul este dezmembrat în două loturi şi este înscris în proprietatea Municipiului Braşov în C.F. nr. x69 şi în C.F. nr. x70 cu drept de concesiune pe 99 ani în favoarea Protopopiatului B., conform celor două extrase depuse în apel, însă nu înţelege să solicitate îndreptarea acestei erori materiale, în condiţiile în care este de acord ca terenul să rămână în proprietatea Municipiului Braşov, cu Biserica Z. construită pe teren, iar primăria să o dezdăuneze prin plata contravalorii terenului, la valoarea din contractul de schimb;
Instanţa de apel a reţinut că Municipiul Braşov nu a încasat, în baza contractului de schimb, suma reprezentând contravaloarea terenului din str. Y. pretinsă de recurentă, astfel că nu putea cerere restituirea acestei sume, precum şi faptul că petitul privind plata contravalorii terenului, dată fiind imposibilitatea predării efective a terenului, nu se încadrează în noţiunea de repunere în situaţia anterioară;
În motivarea deciziei recurate se regăseşte îndrumarea instanţei de apel de a soluţiona situaţia terenului ocupat de Biserica Z., pe cale amiabilă sau pe cale judiciară, pentru a obţine în mod efectiv finalizarea rezoluţiunii contractului de schimb imobiliar pronunţată în prezentul proces, deşi în cadrul acestuia, se impune, în opinia recurentei-reclamante, soluţionarea concretă a efectelor acestei rezoluţiuni şi nu doar a revenirii la situaţia anterioară de carte funciară;
Precizează că soluţionarea pe cale amiabilă a situaţiei terenului din str. Y. cu Municipiul Braşov nu este posibilă în contextul purtării unor negocieri cu Primăria Municipiului Braşov în decurs de 1 an şi 8 luni ce au rămas fără rezultat, iar soluţionarea pe cale judecătorească a acestei situaţii înseamnă deschiderea unui nou proces în cadrul căruia să solicite, din nou, obligarea pârâtului la plata contravalorii terenului, ca urmare a imposibilităţii efective de îndeplinire a obligaţiei de restituire a terenului primit la schimb, ceea ce reprezintă o sarcină excesivă, luând în considerare că prezentul proces a generat costuri, printre care şi taxele judiciare de timbru în cuantum de 240.000 lei; soluţia de respingere a petitului privind obligarea Municipiului Braşov la plata contravalorii terenului din str. Y., pronunţată în prezentul proces, se va impune cu autoritate de lucru judecat faţă de o nouă cerere având acelaşi obiect, iar îndrumarea de a deschide în viitor un proces împotriva Protopopiatului B. este străină de noțiunea de repunere în situaţia anterioară;
Cu referire la aplicarea art. 1073 şi art. 1075 C.civ. de la 1864, a susţinut că în cauza dedusă judecăţii, astfel cum în mod corect a reţinut instanţa de apel, Municipiul Braşov se află în imposibilitatea de a predea efectiv reclamantei terenul din str. Y., având în vedere că, în prezent, întregul teren este afectat de construcţia Bisericii Z., situaţie în raport de care solicită obligarea acestuia la plata contravalorii terenului stabilită prin contractul de schimb la suma de 2.051.636 euro, în condiţiile în care valoarea terenurilor care au făcut obiectul schimbului au fost însuşite de Consiliul Local al Municipiului Braşov, conform art. 3 din H.C.L. nr. 800/26.11.2010, prin care s-a dispus încheierea contractului;
A arătat că în ipoteza repunerii în situaţia anterioară, dacă se va constata perturbarea gravă a condiţiilor economice ce vizează contractul, intervenţia instanţei de judecată este posibilă prin intermediul corelării principiului bunei-credinţe cu cel al echităţii, întrucât repunerea părţilor în situaţia anterioară nu trebuie să determine inegalitatea economică a acestora context ce va impune un criteriu de apreciere din partea instanţei în vederea restabilirii echilibrului contractual;
În situaţia casării cu trimitere, a apreciat că este necesară efectuarea unei expertize de evaluare imobiliară, care să stabilească valoarea actuală a terenului din str. Y.
Nu au fost identificate motive de ordine publică, în condiţiile art. 489 alin. (3) C.proc.civ.
II.2. Apărările formulate în cauză
Intimatul-pârât Statul Român reprezentat de Municipiul Braşov, prin primar, nu a depus întâmpinare.
II.3. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Examinând decizia recurată, precum și actele și lucrările dosarului, pe baza criticilor formulate prin motivele de recurs și prin raportare dispoziţiile legale aplicabile în cauză, se apreciază că recursul declarat este fondat, pentru considerentele ce urmează.
Înalta Curte constată că prin cererea de recurs reclamanta a dezvoltat critici circumscrise exclusiv cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.– hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, în ceea ce privește soluția dată de instanța de apel capătului de cerere privind repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de schimb aut. sub nr. 1040/27.04.2011 de X. perfectat între reclamantă și intimatul Statul Român, reprezentat de municipiul Brașov, prin primar.
Obiectul cererii de chemare în judecată a privit rezoluțiunea acestui contract, repunerea părților în situația anterioară, în sensul obligării pârâtului la plata valorii terenului situat în str. Y., înscris în CF x60, nr. cad. 4717, nr. top 7468/l/l/b/2, evaluat prin raportul de evaluare nr. 5608/2010 la nivelul sumei de 2.051.636 euro; restituirea sultei în valoare de 2.771 euro, achitată de reclamantă pârâtului, conform chitanţei nr. 275011096/27.04.2011, la momentul încheierii contractului de schimb imobiliar nr. 1040/27.04.2011; plata dobânzii legale calculate la suma de 2.051.636 euro şi la suma de 2.771 euro, de la data încheierii contractului de schimb şi până la data achitării sumei de către pârât; cu cheltuieli de judecată.
Printr-o cerere completatoare formulată la data de 28.10.2016, reclamanta a solicitat ca instanţa să dispună, ca urmare a rezoluţiunii contractului de schimb imobiliar, și revenirea la situaţia anterioară de carte funciară, în sensul radierii înscrierilor făcute în CF nr. x15, nr. cad. 118915 şi în CF nr. x60 (CF vechi x24), nr. cad. 4717, nr. top 7468/l/l/b/2.
Se constată că potrivit situației de fapt stabilite de instanțele de fond, prin contractul de schimb imobiliar aut. sub nr. 1040/27.04.2011 de BNP X, Statul Român, prin municipiul Braşov a transmis reclamantei, în baza HCL nr. 800/26.11.2010, cu titlu de schimb, imobilul situat în str. W, înscris în CF nr. x15, sub nr. cad. 118915, compus din teren având categoria de folosinţă curţi-construcţii, în suprafaţă de 9.130 mp.
Prin contractul de schimb, pârâtul a garantat-o pe reclamantă pentru orice evicţiune totală sau parţială, conform art. 1337 C.civ.; de asemenea, intimatul a garantat reclamantei că pe terenul transmis prin actul de schimb poate edifica construcţii – locuinţe colective înalte cu P+5E, respectiv – P+10E, conform certificatului de urbanism nr. 464/2011, eliberat de Primăria Braşov, obligaţie asumată pe o perioadă de maxim 5 ani de la semnarea contractului, aşadar, până la data de 27.04.2016.
Potrivit aceluiași certificat de urbanism nr. 464/2011, terenul transmis recurentei-reclamante se află în intravilanul municipiului Braşov, iar destinaţia acestuia, conform PUG avizat prin HCL Braşov nr. 144/2011, a fost de parţial L3a-subzona locuinţelor colective medii cu P+3E – P+4E, formând ansambluri preponderent rezidenţiale, situate în afara zonei protejate, parţial L4-subzona locuinţelor colective înalte cu P+5E-P+10E, formând ansambluri preponderent rezidenţiale, situate în afara zonei protejate.
Conform extrasului CF depus la dosar, instanțele de fond au mai reținut că imobilul din str. W. a fost intabulat în proprietatea Statului Român, iar în temeiul contractului de schimb a fost înscris apoi dreptul de proprietate al reclamantei.
Totodată, instanța de apel a reținut din documentaţia pentru PUZ Ansamblu rezidenţial W.– Braşov, întocmit în luna august 2015 de Agenţia C. SRL, că pe terenul din str.W., recurenta-reclamantă intenţiona, alături de un alt investitor, să dezvolte un ansamblu rezidenţial compus din 7 clădiri de locuinţe colective.
Având în vedere că soluția pronunțată de curtea de apel asupra rezoluțiunii contractului de schimb este intrată sub autoritate de lucru judecat, ca efect al neatacării cu recurs a deciziei date în apel de către intimatul-pârât (partea care ar fi avut interes procesual în promovarea căii de atac), în analizarea criticilor din prezentul recurs se va porni de la această premisă.
Astfel, reținând că intimatul-pârât, Statul Român, prin municipiul Brașov (potrivit cadrului procesual lămurit prin decizia de casare pronunțată anterior în cauză) nu și-a executat în mod culpabil obligația contractuală esențială de a asigura reclamantei, în condițiile legii, regimul juridic de teren construibil pentru cel pe care i l-a dat în schimbul celui din str. Y., astfel cum a garantat prin clauzele contractuale, curtea de apel a apreciat că devine incidentă sancțiunea rezoluțiunii contractului de schimb aut. sub nr. 1040/27.04.2011 de BNP X., pentru motivele dezvoltate pe larg în considerentele deciziei recurate, făcând aplicarea prevederilor art. 1020-1021 și art. 1079 C.civ. din 1864.
Instanța de apel a conchis că, în realitate, în fapt, terenul dat reclamantei la schimb nu avea caracter construibil la data încheierii contractului, iar menţiunile cuprinse în Certificatul de urbanism nr. 464/2011 nu au corespuns cu datele din PUG Braşov în ceea ce priveşte destinaţia terenului, motiv pentru care PUZ-ul propus de reclamantă nu putea fi aprobat.
S-a apreciat că obligaţia de garanţie asumată de intimatul-pârât, prin municipiul Braşov, trebuie să fie una efectivă, de natură a asigura realizarea scopului pentru care contractul a fost încheiat de către reclamantă, şi anume realizarea unor locuinţe colective, conform certificatului de urbanism emis anterior perfectării contractului.
Instanța de apel a concluzionat că că obligaţia de garanţie a caracterului construibil al terenului pentru edificarea construcţiilor cu regimul de înălţime menţionat, obligaţie continuă în sarcina intimatului, pe parcursul celor 5 ani stipulaţi în contract, nu se rezumă la indicarea, conform evidenţelor proprii ale municipiului Braşov, a caracterului construibil al terenului, ci înseamnă efectivitatea acestui caracter, astfel încât să asigure atingerea scopului pentru care contractul a fost încheiat.
Ca atare, s-a apreciat că nu i se poate reproşa reclamantei că neatacarea refuzului emiterii acordului de mediu, respectiv nefinalizarea procedurii administrative pentru obţinerea PUZ-ului şi nefinalizarea consultărilor publice.
Înalta Curte constată că, și din perspectiva limitelor în care poate opera controlul de legalitate exercitat prin intermediul prezentului recurs, este important de enunțat contextul în care contractul de schimb a fost perfectat, astfel cum a reținut instanța de apel.
Necesitatea încheierii acestui contract de schimb a fost generată de imposibilitatea Statului Român, prin municipiului Braşov, de a asigura reclamantei predarea imobilului de pe str. Y. (al cărui proprietar aceasta era) şi pentru care Primăria municipiului Braşov a încheiat un contract de concesiune cu Protopopiatul B., în baza căruia a fost construită o biserică greco-catolică, teren construibil, pe care recurenta-reclamantă avea șansa de a edifica ansamblul de locuinţe menționat în contract; în acest fel, terenul proprietatea reclamantei a devenit inaccesibil scopului pe care și l-a propus în legătură cu terenul proprietatea sa, teren dobândit pe cale succesorală în anul 2006; la momentul intrării terenului din str. Y. în proprietatea sa, era începută edificarea Bisericii Z., edificiul fiind finalizat în anul 2012.
Drept urmare, pentru a compensa pierderea prerogativei folosinței dreptului de proprietate aparținând recurentei-reclamante, municipiul Brașov i-a oferit la schimb terenul din str. W, teren construibil, potrivit clauzelor contractuale și documentațiilor aferente.
Astfel, terenul din str. Y., județul Brașov, înscris în CF nr. x60 Brașov (CF veche x24), nr. cadastral 4717, nr. top. 7468/1/1/b/2, proprietatea reclamantei, avea 5.812 mp, iar terenul oferit și primit la schimb în baza contractului rezoluționat în cauza de față, situat în str. W, înscris în CF x15, nr. cad. 118915, are o suprafață de 9.130 mp; cele două terenuri erau de o valoare aproximativ egală, așa încât, recurenta-reclamantă a fost obligată la plata unei sulte de 2.614 euro către coschimbaș, sumă care, împreună cu penalitățile aplicate pentru un număr de zile de întârziere, a generat o obligație de plată în sarcina recurentei-reclamante de 2.771 euro; recurenta-reclamantă și-a îndeplinit această obligație la 27.04.2011.
Potrivit considerentelor decizie recurate, curtea de apel a reținut că urmare a rezoluțiunii contractului de schimb pe care a dispus-o în cauză, se impune repunerea părților în situația anterioară, în sensul restituirii reciproce a tuturor prestaţiilor efectuate în temeiul contractului şi revenirii la situaţia anterioară de carte funciară (potrivit art. 36 pct. 3 din Legea nr. 7/1996).
Drept urmare, s-a dispus obligarea intimatului-pârât Statul Român, reprezentat de municipiul Braşov, prin Primar, la plata în favoarea reclamantei a sumei de 2.771 Euro, în echivalentul în lei, la data plăţii, conform cursului oficial de schimb, precum şi la plata dobânzii legale, calculate de la data efectuării plăţii (27.04.2011) şi până la data achitării sale efective de către intimat, sumă ce reprezintă contravaloarea sultei achitate de reclamantă în contul de Trezorerie al Municipiului Braşov (potrivit adresei emise de Consiliul Local Braşov – Direcţia fiscală Braşov).
Cu referire la solicitarea reclamantei de obligare a pârâtului la plata contravalorii terenului situat pe str. Y. din mun. Braşov, dată fiind imposibilitatea predării sale efective către reclamantă, instanța de apel a considerat că acest petit nu este fondat, apreciindu-se că excedează noțiunea de repunere în situaţia anterioară.
Curtea de apel a reținut că pârâtul nu a încasat suma de 2.051.636 euro pretinsă de reclamantă, sumă ce reprezintă contravaloarea terenului cedat de reclamantă în baza contractului de schimb, pentru ca aceasta să solicite restituirea acesteia.
De asemenea, instanța de apel a apreciat că faptul că terenul situat pe strada Y. din municipiul Braşov nu poate fi predat de către pârât reclamantei, nu poate atrage obligarea acestuia la restituirea contravalorii terenului menționat, ca efect al rezoluţiunii contractului de schimb imobiliar.
S-a mai apreciat că, mai mult decât atât, ca urmare a repunerii în situaţia anterioară de carte funciară, reclamanta va figura în calitate de proprietară a terenului, motiv pentru care nu ar putea primi, pe lângă calitatea de proprietară tabulară a terenului, şi suma de bani reprezentând contravaloarea lui.
Instanța de apel a concluzionat că situaţia dintre părţi în privinţa acestui teren, ocupat de Biserica Z., ar putea fi soluţionată ulterior acestui litigiu, pe cale amiabilă sau pe cale judiciară.
Recurenta-reclamantă critică această dezlegare a instanței de apel în privința soluționării cererii accesorii privitoare la repunerea în situația anterioară încheierii contractului de schimb, susținând că s-a făcut o greșită aplicarea a dispozițiilor art. 969, art. 970, art. 1073 şi art. 1075 C.civ. din 1864.
Înalta Curte reține că, dispunându-se rezoluțiunea contractului de schimb, instanța de apel era ținută de aplicarea regulilor ce guvernează efectele aplicării acestei sancțiuni de drept substanțial, în condițiile în care, prin cererea de chemare în judecată, recurenta-reclamantă a învestit-o în mod explicit cu un asemenea petit.
Este de precizat că rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a unui contract sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația anterioară.
Prima dintre aceste reguli este aceea că rezoluțiunea produce efecte retroactive (ex tunc), întocmai ca și nulitatea contractului, ea având caracter judiciar, întrucât, potrivit art. 1021 C.civ., pentru rezoluțiunea contractului este necesar să se obțină o hotărâre judecătorească, deoarece nu operează de drept.
Iar cea de-a doua regulă, consecutivă celei dintâi, este aceea că părțile sunt ținute să își restituie reciproc tot ceea ce au executat în temeiul contractului desființat.
În speță, fiind vorba despre un schimb imobiliar, fiecare dintre copermutanți (coschimbași) trebuie să procedeze la restituirea proprietății terenului pe care i l-a transmis cealaltă parte în temeiul contractului.
Regula în materia obligațiilor este aceea că debitorul este ținut de executarea obligației în natură, potrivit art. 1073 C.civ. din 1864.
Dacă în privința recurentei-reclamante restituirea către intimatul-pârât a proprietății asupra terenului în suprafață de 9.130 mp, situat în str. W, înscris în CF x15, nr. cad. 118915, îndeplinirea exactă a obligației este posibilă în condițiile art. 1073 C.civ. și nu ridică nicio dificultate de executare, situația nu este identică în privința obligației ce este în sarcina intimatului-pârât Statul Român, reprezentat prin municipiul Brașov, prin primar.
Astfel, în aplicarea principiului repunerii în situația anterioară, cu luarea în considerare a dispozițiilor art. 1073 C.civ., intimatul-pârât ar trebui să restituie recurentei-reclamante în proprietate terenul în suprafață de 5.812 mp din str. Y., înscris în CF nr. x60 (CF veche 44024), nr. cadastral 4717, nr. top. 7468/1/1/b/2.
Or, se constată că rezolvarea acestui capăt de cerere, în dispozitivul deciziei recurate, corespunde, pe de o parte, soluției dispuse de instanța de apel în următorii termeni: ”Dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul revenirii la situaţia anterioară de carte funciară a imobilelor terenuri obiect al contractului, respectiv radierea înscrierilor efectuate în CF nr. x15, nr. cad. 118915 şi în CF nr. x60 (CF vechi nr. x24), nr. cadastral 4717, nr. top 7468/1/1/b/2.”
Pe de altă parte, în aplicarea aceleiași reguli referitoare la repunerea în situația anterioară, curtea de apel a dispus și ”obligarea pârâtului Statul Român reprezentat de Municipiul Braşov, prin Primar, la plata în favoarea reclamantei a sumei de 2.771 Euro, în echivalentul în lei, la data plăţii, conform cursului oficial de schimb, precum şi la plata dobânzii legale, calculate de la data efectuării plăţii (27.04.2011) şi până la data achitării sale efective, reprezentând contravaloarea sultei achitate.”
Or, astfel cum corect susține recurenta-reclamantă o atare modalitate de soluționare a petitului privind repunerea în situația anterioară încalcă dispozițiile art. 1073 și art. 1075 C.civ.
Astfel cum deja s-a arătat, pentru intimatul-pârât îndeplinirea obligației de restituire privea terenul din str. Y., înscris în CF nr. x60 (CF veche x24), nr. cadastral 4717, nr. top. 7468/1/1/b/2.
Cu privire la această obligație a intimatului de restituire în natură, curtea de apel a constatat, în considerentele deciziei recurate, că este imposibil de îndeplinit de către acesta, întrucât terenul este afectat construirii Bisericii Z., dar, cu toate acestea, a considerat că prin dispunerea revenirii la situația anterioară de carte funciară, atare obligație ar corespunde restituirii prestației la care intimatul era ținut pentru asigurarea exigențelor principiului repunerii în situația anterioară.
Înalta Curte apreciază că această modalitate de soluționare a acestui capăt de cerere accesoriu are doar o valoare pur scriptică și ignoră circumstanțele de fapt și de drept reținute de instanța de apel în geneza acestei operațiuni juridice de schimb.
Mai mult decât atât, Înalta Curte constată că din dispozitivul deciziei atacate lipsește o mențiune care să corespundă unei soluționări efective a acestui capăt de cerere accesoriu, prin care era necesar să se expliciteze obligațiile executorii stabilite de instanță în sarcina fiecăreia dintre părți, obligații reciproce și interdependente, în sens invers față de cele generate prin încheierea contractului de schimb.
Totodată, Înalta Curte apreciază că revenirea la situația anterioară de carte funciară era doar o consecință juridică necesară după aplicarea regulii privind repunerea în situația anterioară, întrucât mențiunile de carte funciară sunt de natură a asigura opozabilitatea față de terți a efectelor rezoluțiunii contractului de schimb; chiar dacă întregește aplicarea regulii în discuție, revenirea la situația anterioară de carte funciară nu este suficientă pentru a reprezenta însăși repunerea în situația anterioară.
În plus, Înalta Curte reține că în petitul cererii de chemare în judecată, în partea relativă la solicitarea de repunere a părților în situația anterioară, consecutivă aplicării sancțiunii rezoluțiunii contractului de schimb, recurenta-reclamantă a solicitat: ”obligarea pârâtului la plata valorii terenului situat în str. Y., înscris în CF x60, nr. cad. 4717, nr. top 7468/l/l/b/2, evaluat prin raportul de evaluare nr. 5608/2010 la valoarea de 2.051.636 euro; restituirea sultei în valoare de 2.771 euro, achitată pârâtului, conform chitanţei nr. 275011096/27.04.2011, la momentul încheierii contractului de schimb imobiliar nr. 1040/27.04.2011; plata dobânzii legale calculate la suma de 2.051.636 euro şi la suma de 2.771 euro, de la data încheierii contractului de schimb şi până la data achitării sumei.”
Cererea de revenire la situaţia anterioară de carte funciară, în sensul radierii înscrierilor făcute în CF nr. x15, nr. cad. 118915 şi în CF nr. x60 (CF vechi x24), nr. cad. 4717, nr. top 7468/l/l/b/2, constituie obiectul cererii completatoare depuse de reclamantă la dosarul primei instanțe la data de 28 octombrie 2016.
Drept urmare, se constată că ab initio, prezentând în motivarea cererii de chemare în judecată situația de fapt și de drept pe care s-a întemeiat în formularea acțiunii (reținută ca atare de instanțele de fond, în urma probatoriului administrat), recurenta-reclamantă a solicitat, în ceea ce privește obligația generată de rezoluțiune în sarcina intimatului, să se dispună executarea acesteia prin echivalent, cunoscând că nu este posibilă executarea în natură a acesteia, în aplicarea dispozițiilor art. 1073 și, respectiv art. 1075 C.civ.
Cum instanța de apel a reținut întocmai aceste susțineri ale recurentei-reclamante, în sensul că intimatul-pârât este în imposibilitate de executare a obligației de restituire a terenului din str. Y., Înalta Curte constată că instanța de apel nu a făcut o corectă și completă aplicare a normei de la art. 1073 C.civ., potrivit căreia: ”Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare.”
Această constatare are și consecința nesoluționării în coordonatele prevăzute de lege a cererii reclamantei de asigurare a repunerii în situația anterioară prin obligarea intimatului-pârât la dezdăunări pentru imposibilitatea de îndeplinire în natură (”îndeplinirea exactă a obligației”) a obligației sale, generate de sancțiunea rezoluțiunii contractului de schimb.
În acest context, Înalta Curte apreciază că devine lipsit de relevanță argumentul redat de instanța de apel în sensul că nu poate dispune obligarea pârâtului la plata sumei de 2.051.636 euro (cu accesoriile solicitate de reclamantă), întrucât pârâtul nu a încasat efectiv această sumă la data încheierii contractului de schimb.
Se apreciază că instanța de apel a ignorat împrejurarea că o atare obligație nu avea menirea de a asigura îndeplinirea în natură a obligației de către intimat, ci constituia însăși dezdăunarea reclamantei (executarea prin echivalent) a obligației antrenate în sarcina intimatului de aplicarea rezoluțiunii, ca urmare a imposibilității îndeplinirii obligației de restituire în natură a trenului din str. Y., împrejurare ce a constituit însuși scopul mediat (causa remota) sau motivul determinant al încheierii contractului de schimb.
Așa fiind, Înalta Curte constată că în mod fondat recurenta-reclamantă a invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1073 și art. 1075 C.civ. din 1864, prin înțelesul conceptual vădit restrictiv dat noțiunii de repunere a părților în situația anterioară, obligație care, în cazul intimatului-pârât, se concretiza atât într-o obligație de a da (transmiterea proprietății), cât și într-o obligație de a face (obligația de predare a bunului imobil).
Totodată, astfel cum deja s-a arătat, rectificarea mențiunilor de carte funciară nu are aptitudinea de a asigura aplicarea principiului repunerii în situația anterioară, ci modalitatea de soluționarea capătului de cerere accesoriu al repunerii în situația anterioară, va fi esențială pentru soluționarea cererii completatoare referitoare la rectificarea de carte funciară, aspect care va reveni spre dezlegare instanței de apel, în rejudecare.
Sub acest aspect, se constată că prin cererea de recurs, în acord cu soluția reclamată prin aplicarea corespunzătoare a prevederilor art. 1073 și art. 1075 C.civ., reclamanta a solicitat ”înlăturarea dispoziţiei privind revenirea la situaţia anterioară de carte funciară în ceea ce priveşte imobilul situat în str. Y., înscris in C.F. nr. x60 (C.F. veche nr. x24), nr. cad. 4717, nr. top. 7468/l/l/b/2, imobil care rămâne în proprietatea Municipiului Braşov.”
Așa fiind, instanța de apel, în rejudecare, va avea în vedere pentru soluționarea cererii completatoare depuse de reclamantă la 28 octombrie 2016, că prioritară este obligația stabilită în sarcina judecătorului prin prevederile art. 22 alin. (1) C.proc.civ. de a soluționa litigiul în baza regulilor de drept aplicabile, în contrapondere cu principiul disponibilității părților în procesul civil, principiu limitat de normele imperative – fie de drept substanțial, fie de drept procesual – și de la care părțile nu pot deroga.
Înalta Curte reține a fi fondat și argumentul dezvoltat de recurentă prin care a criticat soluția instanței de apel în sensul de a direcționa părțile către soluționarea amiabilă a chestiunii repunerii în situația anterioară sau pe cale judiciară, prin promovarea unui litigiu ulterior.
Niciuna dintre aceste referințe ale instanței de apel nu își găsește suportul legal în aplicarea principiul repunerii părților în situația anterioară, urmare a unei soluții de rezoluțiune a unui contract bilateral, sinalagmatic, câtă vreme în litigiul prin care se cere aplicarea sancțiunii de drept substanțial, reclamantul pricinii formulează un capăt de cerere distinct prin care cere și repunerea în situația anterioară.
Ca atare, prin soluția pronunțată de instanțe este necesar ca părțile să beneficieze de o dezlegare definitivă cauzei – atât cu privire la rezoluțiune, cât și cu privire la efectul acesteia – repunerea în situația anterioară -, epuizându-se raportul juridic de drept substanțial presupus de desființarea contractului de schimb prin rezoluțiune.
Or, trimiterea la soluționarea amiabilă a chestiunii repunerii în situația anterioară ori la formularea unei noi cereri de chemare în judecată nu pot fi luate în considerare, întrucât, pe de o parte, în cursul acestui litigiu instanțele au acordat părților termene pentru soluționarea pe cale amiabilă a dosarului (fără finalitatea preconizată), iar, pe de altă parte, pentru că formularea unei cereri într-un nou litigiu având ca obiect desocotirea părților în legătură cu obligațiile antrenate de repunerea în situația anterioară (în ceea ce privește obligația intimatului-pârât de a-și executa obligația proprie) s-ar lovi de efectul lucrului judecat în sensul normei de la art. 431 alin. (2) C.proc.civ., efect atașat hotărârii pronunțate în pricina de față, care, în cadrul obiectiv al judecății a inclus și capătul de cerere accesoriu de repunere în situația anterioară încheierii contractului de schimb.
Având în vedere considerentele ce preced, Înalta Curte, în aplicarea prevederilor art. 497 rap. la art. 496 alin. (2) C.proc.civ., a admis recursul declarat de reclamantă și a casat decizia recurată, dispunând trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel, fiind întrunite cerințele cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.
