În conţinutul dreptului de superficie intră un drept de folosinţă asupra terenului proprietatea altei persoane, care cuprinde şi o posesie specifică, atribut al dreptului de proprietate privată divizat între nudul proprietar şi superficiar, situaţie incompatibilă cu dreptul personal care se naşte în favoarea unui locatar, beneficiar al contractului de locaţiune asupra terenului.
Contractul de locaţiune reglementează raporturile juridice dintre părţi pe alte temeiuri, instituind drepturi şi obligaţii specifice, diferite de situaţia în care, prin efectul recunoscut al superficiei se ajunge la o dezmembrare a dreptului de proprietate aparţinând celui pe fondul căruia se edifică lucrarea, ceea ce presupune o convenţie în acest sens, în termeni neechivoci. Prin urmare, un contract de închiriere nu poate constitui izvor al dreptului de superficie, ca dezmembrământ al dreptului real de proprietate, întrucât reglează raporturile juridice dintre părţi pe temeiul locaţiunii.
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș, Secţia I civilă, la
data de 30.09.2019, SC A. SRL, în contradictoriu cu Universitatea B., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunţa să se dispună înscrierea în CF nr. x90 a dreptului de superficie pe durata existenţei construcţiilor, format din dreptul de proprietate asupra construcţiilor în suprafaţă de 281mp, situate în Timişoara şi dreptul de folosinţă asupra terenului în suprafaţă de 423 mp, proprietatea pârâtei, aferent construcţiilor, constituit în anul 1999 prin convenţia părţilor, urmând ca hotărârea judecătorească să înlocuiască consimţământul pârâtei, în caz de opunere a acesteia la înscriere; să se stabilească obligaţia reclamantei de a plăti pârâtei o prestaţie în schimbul folosinţei terenului de 2,60 euro/mp/lună, respectiv suma 1.100 euro/lună, plătibilă în lei la cursul BNR din data plăţii, egală cu chiria convenită de părţi, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa din 11.09.2020, Tribunalul Timiş, Secţia I civilă a respins acţiunea reclamantei.
Soluţia primei instanţe a fost menţinută de Curtea de Apel Timişoara, Secţia I civilă, prin decizia nr. din 30.06.2021, prin care s-a respins excepţia tardivităţii apelului şi s-a respins apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei tribunalului.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, solicitând, pentru motive subsumate dispoziţiilor art. 488 pct. 6 şi pct. 8 C.proc.civ., admiterea acestuia, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare curţii de apel.
Invocând incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., recurenta a susţinut că nelegalitatea deciziei atacate rezultă din lipsa motivării de către instanţa de apel a neluării în discuţie a unora dintre situaţiile relevante ale speţei, cum ar fi raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcţii şi adeverinţa nr. UR 3x-825/21.04.2000 eliberată de Primăria municipiului Timişoara.
A arătat că intimata a fost de acord ca recurenta să construiască pe terenul acesteia şi că dreptul de proprietate asupra construcţiilor a fost intabulat cu acordul expres al universităţii. Intimata a confirmat dreptul de proprietate al recurentei asupra construcţiilor şi dreptul de folosinţă asupra terenului prin solicitarea eliberării unor acte administrative în favoarea recurentei. A mai arătat că toate acestea constituie probe, atât ale existenţei unei convenţii între părţi de constituire a dreptului de superficie, cât şi ale renunţării pârâtei la dreptul de a invoca accesiunea imobiliară cu privire la construcţii. A susținut că instanţa de apel nu a motivat, ci doar a afirmat aplicarea în speţă a dispoziţiilor art. 478 alin. 3 C.proc.civ. cu privire la faptul că reclamanta nu ar fi invocat în faţa primei instanţe renunţarea pârâtei la dreptul de a invoca accesiunea cu privire la construcţii ca temei al constituirii superficiei.
De asemenea, s-a arătat că textul de lege invocat în motivarea deciziei nu este aplicabil în speţă pentru că prin dezvoltarea motivelor privitoare la renunţarea pârâtei la dreptul de a invoca accesiunea nu s-a schimbat cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată. A susţinut recurenta că instanţa de apel a omis să observe incidenţa în cauză a prevederilor art. 478 alin. 2 şi alin. 4 C.proc.civ., dispoziţii care ar fi trebuit să determine instanţa să trateze chestiunea în cauză ca pe un motiv care poate face obiect al apelului.
A considerat că instanţa de control judiciar nu a motivat în drept aserţiunea potrivit căreia „bunurile viitoare nu ar putea face obiect al unei renunţări la drept” şi că susţinerea este contrară unor norme de drept material exprese. Invocând incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., recurenta a arătat că hotărârea este dată şi cu încălcarea dispoziţiilor art. 965, art. 1228, art. 1324 şi art. 1325 Cod civil de la 1864. A mai arătat că, nedând efecte convenţiei din anul 1999 şi convenţiilor ulterioare ale părţilor, curtea de apel a încălcat şi dispoziţiile art. 969, art. 970, art. 1270 şi art. 1272 din acelaşi cod, respectiv cele ale art. 6 alin. 1 din Legea nr. 50/1991. Contrar motivării curţii de apel, pârâta nu a făcut reclamantei un “favor” prin solicitările de emitere a unor autorizaţii de construire, ci şi-a executat obligaţiile asumate prin contracte.
Intimata – pârâtă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat şi menţinerea deciziei atacate.
A arătat, cu privire la prima critică de recurs, că hotărârea atacată cuprinde o analiză detaliată a situaţiilor prezentate în cauză şi că documentele din dosar nu constituie probe cu privire la existenţa unei convenţii între părţi de constituire a dreptului de superficie şi nici cu privire la renunţarea pârâtei la dreptul de a invoca accesiunea imobiliară cu privire la construcţie.
În cauză, reclamanta nu a probat constituirea dreptului de superficie într-unul din modurile originare de dobândire enumerate şi consacrate de jurisprudenţa în materie, neexistând niciun înscris care să ateste o convenţie a părţilor pentru constituirea superficiei şi nicio dovadă a vreunui alt mod de dobândire a acestuia.
De asemenea, instanţa de apel a făcut o justă apreciere în ceea ce priveşte renunţarea pârâtei la dreptul de a invoca accesiunea, care a fost invocată pentru prima dată în apel, în contradicţie cu dispoziţiile art. 478 alin. 3 C.proc.civ. Recurenta a depus răspuns la întâmpinare, solicitând a se constata netemeinicia apărărilor invocate de intimată prin întâmpinare.
Analizând criticile formulate, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit considerentelor ce vor fi expuse în continuare.
Critica referitoare la nemotivarea deciziei (art. 488 alin. 1 pct.6 C.proc.civ.) este lipsită de temei, ea făcând referire, în primul rând, la mijloacele de probă administrate în cauză care, în opinia recurentei, ar fi trebuit să conducă la o altă concluzie decât cea la care s-a oprit instanţa, aceea a inexistenţei unei convenţii a părţilor privind constituirea unui drept de superficie.
Formularea în aceşti termeni a criticii (prin enumerarea mijloacelor de probă administrate în cauză) nu este una care să denote nemotivarea deciziei – care cuprinde considerentele justificative, cu respectarea dispoziţiilor art. 425 alin. 1 lit.b) C.proc.civ., referitoare la exigenţele motivării – ci, dimpotrivă, tinde, de o manieră neprocedurală, la demonstrarea unei alte situaţii de fapt, în mod nespecific recursului, cale de atac limitată la controlul de legalitate. Evaluarea tuturor mijloacelor de probă enumerate de către recurentă a realizat-o instanţa de apel, în controlul devolutiv exercitat, reţinând însă existența aceleiaşi stări de fapt, ca prima instanţă a fondului.
Statuarea asupra unei alte realităţi a raporturilor juridice dintre părţi – care n-a putut fi circumscrisă, conform pretenţiilor reclamantei, aceleia care defineşte dreptul de superficie – nu înseamnă că decizia este afectată de viciul nemotivării, susţinut, de altfel de recurenta-reclamantă din perspectiva constatării de către instanţă a netemeinicie pretenţiilor acesteia, iar nu din punct de vedere al existenţelor motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., care presupune demonstrarea faptului că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.
De asemenea, în invocarea aceluiaşi motiv de recurs, reclamanta a pretins că instanţa de apel „nu a motivat, ci doar a afirmat aplicarea în speță a dispoziţiilor art. 478 alin. 3 C.proc.civ.”, în legătură cu faptul că nu ar fi fost indicată în faţa primei instanţe, ca temei al constituirii superficiei, renunţarea de către pârâtă, la dreptul de a invoca accesiunea cu privire la construcţii.
Şi acest argument este nefondat, nesusținând critica de nelegalitate, în contextul în care reclamanta a invocat, potrivit motivelor cererii sale de chemare în judecată, ca temei al dobândirii dreptului de accesiune, existenţa unei convenţii a părţilor. În acest sens, reclamanta a făcut referire expresă la „convenţia încheiată de părţi în anul 1999 şi înscrisurile ulterioare, care au concretizat manifestări de voinţă”, pe baza cărora s-ar fi constituit dreptul de superficie, o asemenea convenţie nefiind necesar „să îmbrace o anumită formă, fiind suficient consensul părţilor”.
Faptul că în cererea de chemare în judecată s-a arătat şi că „pârâta nu a invocat vreodată un drept de proprietate dobândit prin accesiune asupra construcţiilor” nu are semnificaţia pretinsă în recurs, a indicării şi a unei alte cauze a acţiunii respectiv, aceea a renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea. Exercitarea de către proprietarul terenului a dreptului de opţiune în legătură cu dobândirea proprietății asupra lucrărilor edificate pe terenul său nu este supusă vreunui termen, pentru a se putea susţine că nemanifestarea în acest sens are semnificaţia renunţării la exerciţiul respectivului drept.
Asimilat unui drept potestativ (căci depinde, în exerciţiul lui, de voinţa titularului) dreptul de accesiune este deopotrivă, imprescriptibil şi nesusceptibil de exercitare abuzivă, astfel încât nu se stinge prin neexercitarea sa, ci prin exprimarea opţiunii care intră în conţinutul său juridic.
De aceea, afirmaţia părţii-reclamante, potrivit căreia proprietarul terenului „nu a invocat vreodată un drept de proprietate dobândit prin accesiune asupra construcţiilor” nu echivalează cu o altă modalitate de dobândire a dreptului de superficie (dedusă din renunţarea la dreptul de accesiune) decât cea întemeiată pe convenţie, pentru a se constitui într-o cauză distinctă a acţiunii şi a face astfel, obiect de analiză separată pentru instanţele fondului. Dimpotrivă, aşa cum este inserată referirea la atitudinea pârâtei-intimate, ca titular al dreptului de proprietate asupra terenului, ea reprezintă doar un element al stării de fapt, fără valenţele unei cauze juridice a dreptului pretins, afirmat în mod expres ca decurgând din convenţia părţilor.
De aceea, instanţa de apel a constatat în mod corect că în calea devolutivă de atac s-a tins, contrar dispoziţiilor art. 478 alin. 3 C.proc.civ. la o schimbare a cauzei juridice, atunci când, potrivit criticilor formulate, apelanta-reclamantă a invocat un alt mod de constituire a dreptului de superficie, dedus din renunţarea pârâtei la dreptul de a invoca accesiunea.
În acest context, susţinerea recurentei, conform căreia instanța nu a motivat în drept aprecierea sa, în sensul că oricum nu poate opera renunţarea la drept înainte de a se fi edificat construcţiile, este una lipsită de consecinţe asupra legalităţii soluţiei, fiind îndreptată împotriva unui considerent nenecesar al deciziei.
Câtă vreme s-a constatat, în mod corect, că se aducea în dezbatere o cauză juridică nouă a acţiunii, analiza instanţei pe considerente procedurale, legate de incidenţa art. 478 alin. 3 C.proc.civ., de limitele devoluţiunii în apel, care nu permit modificarea cadrului procesual, era una suficientă, nefiind necesar să se procedeze şi la verificarea fondului respectivei critici.
Deşi această verificare de fond s-a realizat, ea este una ce se circumscrie unor considerente supraabundente, care nu susţin în mod necesar soluţia din dispozitiv şi, ca atare, nu sunt înzestrate cu autoritate de lucru judecat şi nici nu afectează, prin înlăturarea lor, legalitatea deciziei.
Prin invocarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., recurenta- reclamantă susţine, în primul rând, încălcarea normelor art. 1.324, 1.325 C.civ. rap. la art. 1.228 C.civ. respectiv, ale art. 965 C.civ. (1864) care dau posibilitatea renunțării la bunurile viitoare, cu excepţia succesiunilor nedeschise, arătând că statuarea în sens contrar a instanţei de apel este deopotrivă, nemotivată în drept şi în contra prevederilor legale menţionate. Critica formulată reia aspectele referitoare la renunţarea invocării dreptului de accesiune, ca modalitate de dobândire a superficiei, aspecte care, aşa cum s-a arătat, nu pot face obiectul unei analize de fond în raportat cu ceea ce a constituit obiectul învestirii primei instanţe, limitat în ce priveşte indicarea cauzei, a fundamentului dobândirii dreptului de superficie, la verificarea existenţei unei convenţii a părţilor în acest sens.
Tot subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., recurenta a invocat faptul că nu s-au dat efecte convenţiei din 1999 şi nici celor ulterioare ale părţilor, încălcându-se astfel, dispoziţiile art. 969, 970 C.civ. de la 1864 respectiv, ale art. 1.270 şi 1.272 N.C.civ. S-a susţinut, de asemenea, că interpretarea clauzelor acestor convenţii s-a făcut cu încălcarea art. 977 C.civ. (1864), ale art. 1.266 alin. 1 şi 2 C.civ., 1.267 C.civ., ignorându-se intenţia comună a părţilor şi dându-se prevalenţă sensului literal al termenilor, întrucât scopul contractelor de închiriere, omis de instanţa de apel, a fost acela ca pârâta să procure reclamantei dreptul de folosinţă asupra terenului, pentru ca aceasta să edifice apoi construcţiile.
Critica are, de asemenea, caracter nefondat.
Astfel, susţinând existenţa unei convenţii a părţilor, ca temei al constituirii dreptului său de superficie, reclamanta s-a prevalat de încheierea, în mod succesiv, începând cu anul 1999, a unor contracte de închiriere (pe o durată de 4 ani, prorogată periodic), pe temeiul cărora pârâta i-a recunoscut dreptul de a folosi terenul, pe care reclamanta a edificat în timp construcţii (respectiv, a efectuat modificări sau extinderi la cele iniţiale). Cu privire la efectele acestor contracte de închiriere, instanţele de fond au apreciat corect că ele nu se pot constitui în izvor al dreptului de superficie întrucât reglează raporturile juridice dintre părţi pe temeiul locaţiunii.
Aceste contracte, în care este inserată expres clauza conform căreia se poate dispune rezilierea „la cererea proprietarului, cu un preaviz de 60 de zile, dacă acesta are nevoie de spaţii”, nu pot da naştere, contrar susţinerii recurentei, unui drept de superficie, ca dezmembrământ al dreptului real de proprietate.
În conţinutul dreptului de superficie intră un drept de folosinţă asupra terenului proprietatea altei persoane, care cuprinde şi o posesie specifică (ius possidendi), ca atribut al dreptului de proprietate privată divizat între nudul proprietar şi superficiar, situaţie incompatibilă cu dreptul personal care se naşte în favoarea unui locatar, beneficiar al contractului de locaţiune asupra terenului, ca în speţă.
Aşadar, în cauză nu poate fi vorba despre o denaturare a efectelor contractelor de locaţiune încheiate de părţi, care nu ar fi putut fi interpretate altfel, din punct de vedere al drepturilor şi obligaţiilor părţilor. Un drept de folosinţă recunoscut pe temeiul contractului de locaţiune este un drept personal, neasimilabil folosinţei, atribut care intră în conţinutul constitutiv al dreptului de superficie, ca drept real principal imobiliar (şi, în acelaşi timp, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului aparţinând altei persoane).
Contractul de locaţiune reglementează raporturile juridice dintre părţi pe alte temeiuri, instituind drepturi şi obligaţii specifice, diferite de situaţia în care, prin efectul recunoscut al superficiei se ajunge la o dezmembrare a dreptului de proprietate aparţinând celui pe fondul căruia se edifică lucrarea, ceea ce presupune o convenţie în acest sens, în termeni neechivoci.
De aceea, este lipsită de fundament critica recurentei conform căreia contractele succesive de locaţiune ale părţilor ar fi trebuit interpretate, în acord cu intenţia părţilor, ca fiind constitutive ale unui drept de superficie.
Ca atare, este corectă aprecierea instanţei de apel în sensul că suprapunerea dreptului de proprietate asupra terenului aparţinând unei persoane cu dreptul de proprietate asupra construcției aparţinând altei persoane, nu este suficientă şi nu dă naştere, prin ea însăşi, dreptului de superficie în absenţa unei convenţii sau a unui fapt juridic care să-l constituie ori a unei dispoziţii legale pe care să se întemeieze.
În situaţia în care raporturile juridice dintre părţi ar fi fost, aşa cum se afirmă, acelea corespunzătoare relaţiei dintre proprietar – superficiar, niciun impediment nu ar fi existat pentru a fi reglate ca atare, iar nu prin încheierea unui contract de închiriere asupra terenului care, aşa cum s-a arătat, plasează raporturile dintre părţi, pe alt temei (al drepturilor contractuale personale) decât cel pe care îl presupune constituirea unui drept real principal şi, respectiv, dezmembrământ al unui astfel de drept.
Subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., recurenta pretinde şi o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 6 alin. 1 din Legea nr. 50/1991, atunci când instanţa de apel a apreciat că solicitarea autorizaţiei de construire de către pârâtă în beneficiul reclamantei s- ar fi făcut doar în considerarea cerinţei legii, ca titularul unei astfel de cereri să fie proprietarul terenului, iar nu ca aspect al renunţării la invocarea accesiunii.
Analiza unei astfel de critici, pe fondul său, rămâne fără suport faţă de statuările anterioare în ce priveşte cauza acţiunii, care a vizat dobândirea dreptului de superficie pe temeiul unei convenţii a părţilor, iar nu ca efect al renunţării la dreptul de a invoca accesiunea de către proprietarul terenului.
Astfel, considerentele instanţei de apel pe acest aspect au arătat de ce este indiferent, în privinţa inexistenței manifestării de renunţare la accesiune, faptul că pârâta, ca proprietar al terenului, a solicitat eliberarea autorizaţiilor de construire.
Or, aşa cum s-a menţionat deja, este vorba de considerente subsidiare, nenecesare ale deciziei din apel, întrucât ceea ce se impune cu prioritate este analiza, corectă sub aspect procedural, asupra modificării cadrului procesual în apel, prin invocarea unei alte cauze juridice a acţiunii, oprită însă de dispoziţiile art. 478 alin. 3 C.proc.civ.
Faţă de toate aceste considerente, criticile formulate fiind găsite nefondate, recursul a fost respins.
