Faptul că prin hotărâre judecătorească s-a dispus rezilierea contractului de închiriere pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate de locatar de plată a chiriei, utilităților şi redevenței, de principiu, nu poate să împiedice examinarea pe tărâm contractual a pretenţiilor de restituire a valorii investiţiilor realizate la imobil, cât timp acestea sunt aferente unei perioade în care raporturile dintre părţi au fost guvernate de contractul de închiriere şi cât timp originea lor se regăseşte în aceste raporturi contractuale.
Aceasta, întrucât, potrivit art. 1554 C.civ., contractul reziliat încetează doar pentru viitor, el continuând să guverneze raporturile dintre părţi pe durata de timp cât a fost în ființă. Aşa fiind, împrejurarea rezilierii contractului de închiriere pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor reclamantei nu împiedică evaluarea şi a altor efecte ale actului juridic produse în perioada ființării sale, respectiv cele legate de investițiile efectuate de locatar în baza permisiunii prevăzute în contract de a executa lucrări de modernizare şi reconstrucție.
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Mureş-Secţia civilă la data de 12.11.2018, reclamanta A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Comuna Aluniş, instituirea unui drept de retenție asupra imobilului cuprins în contractul de închiriere nr. 3242/31.12.2010, imobil evidențiat în CF nr. x78 Comuna Aluniș şi obligare pârâtei la restituirea în echivalent bănesc a valorii tuturor investițiilor efectuate de reclamantă asupra imobilului, obiect al contractului de închiriere nr. 3242/31.12.2010, în sumă de 234.064,28 lei cu aplicarea dobânzii legale sumelor bănești aferente, ce urmează a fi restituite; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În drept au fost invocate prevederile art. 192, art. 194 şi art. 148 C.proc.civ., art. 1345 şi art. 2495 C.civ.
Prin întâmpinare, pârâta Comuna Aluniş a solicitat respingerea cererii de restituire a sumei de 234.064,28 lei, ca prescrisă, sau, după caz, ca nefondată, respingerea cererii de instituire a unui drept de retenție ca nefondată şi obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
La data de 16. 05.2019, reclamanta a depus cerere de modificare a acţiunii, precizând că înţelege să solicite în principal: instituirea unui drept de retenție asupra imobilului cuprins în contractul de închiriere nr. 3242/31.12.2010, imobil evidențiat în CF nr. x78 Comuna Aluniș şi obligare pârâtei la restituirea în echivalent bănesc a valorii tuturor investițiilor efectuate de reclamantă asupra imobilului, obiect al contractului de închiriere menţionat, în sumă de 234.064,28 lei cu aplicare dobânzii legale sumelor bănești aferente, ce urmează a fi restituite, iar în subsidiar, obligarea pârâtei la plata sumei de 234.064,28 lei cu titlu de îmbogăţire fără justă cauză pentru îmbunătăţirile/investiţiile efectuate de către reclamantă asupra imobilului ce a format obiectul contractului de locaţiune şi obligarea pârâtei la plata de daune moratorii în temeiul dispoziţiilor art. 1535 C.civ., constând în dobânda legală asupra debitului solicitat, de la data introducerii cererii modificatoare; în ambele situaţii s-a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Prin încheierea de şedinţă din 20.06.2019, pentru considerentele reţinute în această încheiere instanţa a respins excepţiile invocate de pârâta Comuna Aluniş a inadmisibilităţii acţiunii şi a prescripţiei dreptului material la acţiune.
Reclamanta a formulat o nouă precizare de acţiune, prin care a mărit câtimea pretenţiilor la suma de 338.325 lei.
La termenul de judecată din 11.07.2019, s-a dispus conexarea prezentului dosar la dosarul nr. x/102/2019, având ca obiect o cerere identică cu cea din cauza pendinte.
Prin sentinţa nr. 1309 din 05.10.2021, Tribunalul Mureş-Secţia civilă a admis în parte acţiunea; a respins cererea de instituire a unui drept de retenţie al reclamantei asupra imobilului evidenţiat în CF x78 Aluniş; a obligat pârâta la plata, către reclamantă, a sumei de 187.507 lei, reprezentând jumătate din sporul de valoare adus imobilului; a obligat pârâta la plata dobânzii legale aferente sumei reprezentând debitul principal, începând din data de 13.11.2018 şi până la achitarea în fapt; a obligat pârâta la plata, către reclamantă, a sumei de 5543,14 lei cu titlu de cheltuieli de judecată; a obligat pârâta la plata, către Stat, a sumei de 2902 lei – sumă pentru care reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar.
Prin decizia nr. 301/A din 23.03.2022, Curtea de Apel Târgu Mureş-Secţia I civilă a admis apelul pârâtei împotriva sentinţei; a schimbat sentinţa atacată în sensul că a respins acţiunea; a respins apelul incident formulat de reclamanta A. SRL împotriva aceleiaşi sentinţe; a obligat reclamanta la plata, către pârâtă, a sumei de 5000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs principal, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., reclamanta A. SRL prin lichidator judiciar şi recurs incident, cu acelaşi temei juridic, pârâta Comuna Aluniş.
Recurenta-reclamantă a arătat că, ab initio, deşi nu înţelege să renunţe la apărările privind angajarea răspunderii comunei Aluniş pe dispoziţiile privind îmbogăţirea fără justă cauză, îşi menţine poziţia privind caracterul subsidiar al acestora.
Între recurentă (în calitate de locatar) şi comuna Aluniş (în calitate de locator) a fost încheiat contractul de închiriere nr. 3242/31.12.2010, având ca obiect folosinţa bunului „Casa pădurarului şi grădina”, situat în localitatea Fiţcău, bun compus din: casă, grajd, magazie şi grădină. Societatea A. SRL a intrat în posesia imobilului cuprins în contract prin intermediul procesului-verbal de predare primire nr. 3243 din 23.12.2010. Preţul chiriei a fost stabilit la suma de 100 euro lunar. De asemenea, la încheierea contractului, în cuantumul chiriei, s-a permis locatarului să execute lucrări de modernizare şi reconstrucţie dar lucrări permise numai cu acordul locatorului. Drept urmare, prin adresa înregistrată la Primăria comunei Aluniş sub nr. 1102/18.04.2011, recurenta a solicitat modificarea depozitului de mangal existent, într-o pensiune, pe cheltuiala sa şi totodată ca această cheltuială să fie considerată în contul chiriei. Comuna Aluniş, răspunzând la această adresă a comunicat că este de acord cu modificarea/reconstrucţia depozitului de mangal pe cheltuiala societăţii A. SRL în contul chiriei lunare, într-o pensiune. Astfel au fost demarate lucrările, iar după consolidarea fundaţiei existente la nivelul depozitului de la imobilul închiriat, a fost ridicată o pensiune tip casă de vânătoare, potrivit dovezilor de la dosar, precum şi a raportului de expertiză întocmit în cauză. La data de 12.05.2016, împotriva societăţii A. SRL a fost deschisă procedura generală a insolvenţei, iar comuna Aluniş s-a înscris la masa credală cu suma reprezentând chiriile restante. În data de 18.04.2017, comuna Aluniş a înregistrat o acţiune la Judecătoria Târgu-Mureş, în vederea rezilierii contractului de închiriere, acţiune înregistrată sub nr. de dosar 4898/320/2017. Această cerere a fost admisă în parte şi s-a dispus rezilierea contractului de închiriere, soluţie păstrată şi în căile de atac. Această stare de fapt a fost reţinută, în esenţă, şi de către instanţa de apel, însă instanţa a înţeles să nu dea eficienţă răspunderii civile contractuale, motivând, în primul rând, că acest contract de locaţiune a fost reziliat.
Recurenta a învederat că rezilierea contractului, chiar şi prin hotărâre judecătorească, nu poate conduce la concluzia că în cauză nu se aplică răspunderea contractuală, atât timp cât raporturile juridice dintre părţi aduse în discuţie sunt cele din perioada în care contractul era în fiinţă si sunt legate în mod direct de contract.
Poziţia exprimată de către instanţa de apel ar fi fost justificată în situaţia în care avea de-a face cu o rezoluţiune a contractului, ceea ce ar fi condus la abordarea situaţiei ca si cum acest contract nu ar fi fost niciodată încheiat şi, prin urmare, inaplicabilitatea răspunderii contractuale.
Cu toate acestea, instanţa de apel nesocoteşte respectivele dispoziţii legale materiale, iar hotărârea atacată este astfel pronunţată cu încălcarea lor. Mai mult, argumentele instanţei de apel potrivit cărora recurenta s-at fi putut îndrepta împotriva comunei Aluniş cu eventuale pretenţii în cadrul acelui proces în care s-a dispus rezilierea, nu pot justifica inaplicabilitatea răspunderii contractuale. Formularea unei astfel de acţiuni reconvenţionale într-o cauză pe rol este un drept al părţii şi nu o obligaţie sub sancţiunea decăderii. Prin urmare, formularea pretenţiilor pe cale separată nu poate fi respinsă pe motiv că recurenta nu a înţeles să îşi valorifice drepturile în cadrul procesului de reziliere.
Al doilea motiv pentru care instanţa de apel a reţinut inaplicabilitatea răspunderii civile contractuale rezidă în faptul că deşi comuna Aluniş a fost de acord cu modificarea depozitului existent într-o pensiune, acesta ar fi fost de acord condiţionat, iar societatea A. SRL nu ar fi respectat aceste condiţii. Nici aceste aspecte însă nu pot înlătura atragerea răspunderii comunei Aluniş. Prin adresa nr. 1102/18.04.2011 comuna Aluniş a fost de acord cu modificarea/reconstrucţia depozitului, respectiv, s-a consemnat că „Primăria comunei Aluniş este de acord cu modificarea/reconstrucţia depozitului de mangal pe cheltuiala dvs. în contul chiriei lunare într-o pensiune, cu respectarea legilor în vigoare adică să ne prezentaţi la sfârşitul anului sau în prima decadă a anului următor situaţia de lucrări executate pentru a putea fi compensate cu chiria si contabilizate.” Din adresa comunei Aluniş cu privire la această construcţie, redată întocmai, rezultă că acordul nu a fost exprimat condiţionat în sensul reţinut de instanţa de apel (condiţie pentru construire), ci operaţiunea de compensare a valorii lucrărilor cu cea a chiriei a fost condiţionată de comunicarea acestor situaţii, compensare care, de altfel, nici nu a operat. Prin urmare, chiar dacă nu a fost compensată chiria, nu se poate reţine că acordul pentru construcţie nu a fost exprimat, iar răspunderea comunei Aluniş faţă de pretenţiile recurentei nu ar putea surveni.
În aceste condiţii, recurenta apreciază că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 1823 alin. 1 din C.civ., potrivit cărora locatarul în situaţia în care efectuează lucrări adăugate sau autonome, cu caracter durabil sau provizoriu, asupra bunului luat în locaţiune, are dreptul la despăgubiri. Cu toate acestea, în lipsa unor alte prevederi derogatorii care să reglementeze acest drept la despăgubiri, devin aplicabile dispoziţiile de drept comun, respectiv art. 597 C.civ. raportat la art. 582 alin. 1 lit. a) C.civ.
Recurenta precizează că, deşi este de acord cu faptul că societatea A. SRL este asimilată unui autor al lucrărilor de rea-credinţă (locatarul fiind considerat detentor precar în baza art. 918 alin. 1 lit. a C.civ.), instanţa de apel, în mod greşit, a apreciat că în cauză nu ar fi incidente prevederile art. 582 alin. 1 C.civ., a căror aplicabilitate a fost reţinută, de altfel, de către prima instanţă.
Mai arată recurenta că lucrările de construcţie realizate în afara unui cadru autorizat nu sunt lipsite de valoare, motiv pentru care nici măcar intimata nu a solicitat desfiinţarea construcţiei şi că există inclusiv posibilitatea intrării în legalitate în condiţiile Legii nr. 50/1991. Aşa fiind, chiar dacă s-ar trece peste temeiurile răspunderii civile contractuale, acea construcţie are valoare pecuniară potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză în primă instanţă.
Concluzionând, recurenta apreciază că instanţă de apel a realizat o greşită aplicare şi a prevederilor art. 1345 C.civ., privind îmbogăţirea fără justă cauză.
Recurenta-pârâtă a arătat că, deşi apreciază că soluţia de respingere, ca neîntemeiată, a acţiunii introductive este corectă, hotărârea instanţei de apel suportă critici pentru modul eronat în care instanţa de fond a aplicat dispoziţiile referitoare la prescripţia dreptului material la acţiune al reclamantei. Astfel, din cuprinsul hotărârii instanţei de apel nu rezultă faptul că aspectele privind excepţia prescripţiei dreptului la acţiune au format obiectul analizei acesteia, motiv pentru care devin incidente dispoziţiile art. 488 alin. 2 prin raportare la dispoziţiile alin. 1 pct. 8 al aceluiaşi articol, fiind vorba despre o omisiune a instanţei de apel de a se pronunţa asupra greşitei aplicări a normelor de drept material referitoare la prescripţia dreptului material la acţiune al reclamantei.
Învederează recurenta că, raportat la temeiul contractual invocat în principal, rezultă că intenţia ambelor părţi a fost aceea ca societatea A. SRL să execute lucrări de modificare/reconstrucţie asupra depozitului de mangal cu o primă condiţionare în sensul că aceasta avea obligaţia de a prezenta anual o situaţie de lucrări, respectiv la sfârşitul anului în care au fost realizate sau cel târziu în prima decadă a anului următor, astfel încât costul acestora să se compenseze cu chiria lunară datorată în temeiul contractului.
Ca atare, pentru fiecare sumă reprezentând costul aferent lucrărilor realizate în cursul unui an curge un termen de prescripţie diferit, începând cel târziu de la data de 10 ianuarie a fiecărui an care succedă celui în care au fost emise respectivele facturi. Cu toate că o parte din facturile depuse de către recurenta-reclamantă datează anterior acordului exprimat de către recurentă şi, totodată, vizează alt imobil decât depozitul de mangal, pentru cele mai recente facturi (care au fost emise în anul 2014) termenul de prescripţie a început să curgă nu mai târziu de 10.01.2015, împlinindu-se în 10.01.2018.
În mod greşit s-a apreciat de către instanţa de fond că în cazul unui raport de drept contractual (în speţă, contractul de locaţiune) începutul termenului de prescripţie coincide cu data când locatarul a încetat să mai folosească imobilul deoarece, în concret, construcţia nu a fost niciodată folosită de către societate, fiind nefinalizată, improprie folosirii, neracordată în întregime la utilităţi, drept pentru care nu se poate susţine că aceasta a exercitat o posesie sau a întrebuinţat o folosinţă imobilului. Or, folosinţa imobilului presupune manifestarea concretă a contactului direct cu bunul şi semnifică dreptul celui care foloseşte bunul de a-1 pune în valoare şi de a se servi de el.
Pe de altă parte, în curtea respectivă există un alt imobil racordat la electricitate, acesta fiind unicul imobil întrebuinţat de fostul administrator al societăţii, astfel cum rezultă din planşele fotografice depuse la dosarul cauzei.
În urma deschiderii procedurii simplificate, iar mai apoi, a falimentului asupra societăţii A. SRL, judecătorul sindic a dispus ridicarea dreptului de administrare a reprezentanţilor legali statutari ai debitoarei. Astfel cum s-a afirmat într-o lucrare de specialitate, administratorul judiciar, respectiv lichidatorul judiciar desemnat în condiţiile mai sus arătate devine singurul reprezentant legal al debitoarei.
Potrivit dispoziţiilor art. 917 alin. 2 C.civ., „Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu şi persoanele juridice exercită posesia prin reprezentantul lor legal”.
Rezultă că recurenta-reclamantă nu se afla în stăpânirea imobilului, de vreme ce, în condiţiile date, ulterior desemnării lichidatorului judiciar, stăpânirea trebuia exercitată de către acesta, în calitate de reprezentant al persoanei juridice.
Totodată, deşi instanţa de apel a constatat caracterul nefondat al pretenţiei atât prin raportare la temeiul contractual, cât şi la cel invocat în subsidiar, respectiv îmbogăţirea fără justă cauză, potrivit dispoziţiilor art. 2528 noul Cod civil, exercitarea dreptului de a solicita obligarea subscrisei la plata creanţei pretinse în temeiul îmbogăţirii fără justa cauză, este supusă de asemenea termenului general de prescripţie de trei ani, prevăzut de art. 2517 noul Cod civil care începe să curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea.
În ipoteza în care urmează a se aprecia pe de o parte, că nu este prescris dreptul la acţiune fundamentat pe răspunderea contractuală, iar pe de altă parte, că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru antrenarea acestui tip de răspundere, recurenta precizează că în doctrină s-a reţinut că pe lângă cunoaşterea persoanei care răspunde de producerea pagubei, în cazul îmbogăţirii fără justă cauză, cunoaşterea pagubei se raportează la momentul în care „însărăcirea” pierde justa cauză.
Justa cauză în speţă este reprezentată de acordul recurentei, care a fost condiţionat atât de prezentarea anuală a situaţiei de lucrări, cât şi de respectarea normelor în vigoare, cu precădere cele referitoare la obţinerea autorizaţiei de construire, motiv pentru care, în lipsa acestei autorizaţii care trebuie obţinută în prealabil efectuării lucrărilor de edificare, presupusele investiţii au fost lipsite de justă cauză de la bun început.
În orice caz, indiferent că ne raportăm la momentul în care a fost emisă fiecare factură de care se prevalează reclamanta sau la ultimul moment în care, potrivit acordului exprimat prin adresa nr. 1102/18.04.2011, aceasta putea depune situaţia de lucrări în vederea compensării costurilor cu chiria aferentă, acţiunea sa întemeiată pe îmbogăţirea fără justă cauză este şi ea prescrisă.
În cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 2532 NCC cu privire la cauzele de suspendare a prescripţiei extinctive şi nici dispoziţiile art. 2537 NCC cu privire la cauzele de întrerupere a acestui termen.
În concluzie, deşi soluţia instanţei de apel, de respingere a acţiunii, ca nefiind întemeiată, este una judicioasă, hotărârea instanţei de apel este criticabilă din perspectiva faptului că aceasta a omis să se pronunţe asupra modului în care instanţa de fond a înţeles să aplice normele de drept substanţial referitoare la prescripţia dreptului la acţiune al reclamantei.
Prin întâmpinare, pârâta Comuna Aluniş a solicitat respingerea recursului reclamantei şi obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
A arătat intimata că motivul pentru care reclamanta nu a înţeles să solicite cheltuielile pretins a fi făcute în legătură cu edificarea unei noi construcţii în locul depozitului de mangal şi nici să invoce compensaţia datoriilor este acela că o astfel de datorie este inexistentă. În acest sens, intimata arată că creanţa nu este certă, întrucât nu s-a emis o factură către intimată care să ateste operaţiunile de modernizare şi reconstrucţie, precum şi cuantumul sumelor de bani folosite în acest scop. Creanţa nu este nici lichidă, întrucât nu are un cuantum precis şi determinat.
Neînţelegerile dintre părţi în ce priveşte raporturile contractuale au fost tranşate în cadrul dosarului nr. x/320/2017 al Judecătoriei Târgu Mureş, în care s-a constatat culpa reclamantei din prezentul dosar în ceea ce priveşte neexecutarea obligaţiilor sale.
Fiind vorba de un contract cu executare succesivă, specificul acestuia nu permite aplicarea sancţiunii rezoluţiunii, care produce efecte numai pentru viitor, în sensul că prestaţiile nu mai pot fi restituite, în speţă fiind imposibil de restituit folosinţa imobilului.
Acordul intimatei a fost condiţionat de prezentarea unor situaţii de lucrări anual, cât şi de respectarea reglementărilor legale, iar atâta timp cât aceste condiţii nu au fost respectate de către reclamantă, acordul asupra modificării depozitului de mangal nu se poate considera ca fiind dat în sensul prevăzut de art. 1823 alin. 1 C.civ., situaţie faţă de care voinţa intimatei a fost corect interpretată de către instanţele anterioare.
În cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 582 alin. 1 C.civ. întrucât, aşa cum a reţinut instanţa de fond, „textul de lege dă naştere unui drept de opţiune în favoarea proprietarului terenului ce devine astfel şi proprietarul construcţiei cu obligaţii corelative către constructorul de rea-credinţă”.
De asemenea, nu sunt incidente dispoziţiile art. 1345 C.civ. privind îmbogăţirea fără justă cauză, întrucât pentru a fi în prezenţa acestei instituţii de drept este necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor condiţii de ordin economic şi juridic deopotrivă, care nu se regăsesc în prezenta cauză. Aşa cum în mod corect a reţinut instanţa de apel, în lipsa unei construcţii utile, utilizabile, nu se poate vorbi despre o îmbogăţire fără justă cauză. Pe de altă parte, lucrările efectuate de către recurentă sunt realizate în afara unui cadru autorizat, şi chiar dacă s-ar obţine autorizaţiile necesare, ele nu sunt finalizate, neputând fi predate.
Mai arată intimata că recurenta avea posibilitatea de a opune compensaţia datoriilor reciproce pe calea contestaţiei în dosarul nr. x/119/2015 al Tribunalului Specializat Mureş sau să solicite aceste pretenţii, pe cale reconvenţională, în cadrul dosarului nr. x/320/2017 al Judecătoriei Târgu Mureş.
Recurenta-reclamantă a formulat întâmpinare la recursul incident, prin care a invocat excepţia de nulitate pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispoziţiile art. 488 C.proc.civ.. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului incident, arătând că soluţia de casare şi trimitere spre rejudecare asupra excepţiei prescripţiei (astfel cum solicită pârâta) ar conduce la rămânerea fără efecte a cererii de recurs a reclamantei, iar o eventuală rejudecare a cauzei doar pe excepţie ar duce la imposibilitatea formulării unei noi cereri de recurs pe celelalte aspecte ale cauzei, în condiţiile în care excepţia s-ar respinge.
Mai arată că, deşi recursul incident este întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., critica privind faptul că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune vizează încălcarea unei dispoziţii de drept procesual, respectiv art. 248 alin. 1 C.proc.civ.
Referitor la prescripţie, arată că stăpânirea materială a unui imobil nu permite curgerea termenului de prescripţie, iar faptul că reclamanta stăpâneşte bunul rezultă din probele dosarului.
Aspectul privind dispoziţia de ridicare a dreptului de administrare a reprezentanţilor legali statutari ai societăţii A. SRL a fost dispus prin hotărârea intermediară nr. 891 din 11.11.2016 pronunţată de Tribunalul Specializat Mureş în dosar nr. x/119/2015.
Termenul de prescripţie a dreptului locatarului de a cere contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţire se calculează de la data încetării contractului de locaţiune, respectiv vara anului 2018 în situaţia dedusă judecăţii.
Recurenta-pârâtă Comuna Aluniş, prin primar a formulat răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea argumentelor din cadrul întâmpinării la recursul incident.
Analizând recursurile formulate în raport de criticile susţinute în cuprinsul acestora, Înalta Curte apreciază asupra caracterului lor fondat, în considerarea celor ce urmează:
- Sunt îndreptățite criticile reclamantei prin care aceasta a contestat ca fiind nelegale argumentele cu care instanţa de apel a înlăturat atât temeiul răspunderii contractuale, cât şi pe cel subsidiar, al îmbogăţirii fără justă cauză (art. 1345 C.civ.), în soluționarea pretenţiilor acesteia de restituire a valorii investiţiilor realizate la imobilul ce a constituit obiectul contractului de închiriere nr. 3242/31.12.2010 şi de instituire a unui drept de retenţie asupra bunului, până la plata sumelor.
Apreciind asupra inaplicabilității regulilor răspunderii contractuale în soluționarea diferendului dintre părţi, instanţa de apel a avut în vedere împrejurarea rezilierii contractului de închiriere nr. 3242/31.12.2020, faptul că reclamanta putea (şi nu a făcut-o) să invoce actualele pretenţii de despăgubire în chiar litigiul privind rezilierea contractului, dar şi că aceasta şi-a nesocotit obligaţia de a edifica cu respectarea legislației în vigoare, ceea ce presupunea ridicarea unei construcții autorizate iar nu a uneia pentru care nu există autorizație de construcție.
Or, aşa după cum just susţine reclamanta, niciunul dintre aceste argumente nu este corect şi nu poate înlătura dreptul său de a pretinde contravaloarea investițiilor realizate asupra bunului imobil ce a făcut obiectul contractului de închiriere, în virtutea raporturilor contractuale specifice născute prin încheierea acestuia.
Faptul că prin sentinţa civilă nr. 5571 din 21.12.2017 a Judecătoriei Târgu Mureş (rămasă definitivă prin respingerea căilor de atac) s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 3242/31.12.2010 pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate de reclamantă de plată a chiriei, utilităților şi redevenței, de principiu, nu poate să împiedice examinarea actualelor sale pretenţii pe tărâm contractul, cât timp acestea sunt aferente unei perioade în care raporturile dintre părţi au fost guvernate de contractul de închiriere anterior menţionat şi cât timp originea lor se regăseşte în aceste raporturi contractuale. Astfel, potrivit celor reţinute de instanţele de fond, prin contractul de închiriere nr. 3242/31.12.2010 reclamanta şi pârâta au agreat ca „în contul închirierii locatarul va executa lucrări de modernizare şi reconstrucţie dar lucrări permise numai cu acordul locatorului”.
În plus, aşa cum rezultă din cuprinsul art. 1554 C.civ., dacă contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat, contractul reziliat încetează doar pentru viitor, el continuând să guverneze raporturile dintre părţi pe durata de timp cât a fost în ființă. Aşa fiind, împrejurarea rezilierii contractului de închiriere nr. 3242/31.12.2010 pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor reclamantei (de plată chirie, utilităţi şi redevenţă), nu împiedică evaluarea şi a altor efecte ale acestuia produse în perioada ființării sale, respectiv cele legate de investițiile efectuate de locatar în baza permisiunii prevăzute în contract de a executa lucrări de modernizare şi reconstrucție pe baza acordului prealabil dat de locator.
Nici faptul că s-a judecat deja între părţi o acțiune având ca temei contractul de închiriere intervenit între acestea, respectiv cea privind rezilierea sa, în care reclamanta ar fi putut opune/pretinde actualele pretenții nu poate constitui un argument de înlăturare de plano a răspunderii contractuale din analiza temeiului acestora.
Formularea unei cereri, pentru recuperarea investițiilor realizate la imobilul obiect al contractului de închiriere (magazia), în litigiul având ca obiect rezilierea acestuia pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor ce reveneau reclamantei constituie, într-adevăr, o posibilitate pentru ea iar nu o obligaţie şi de aceea valorificarea pe cale separată a acestor pretenţii, a căror origine se regăsește totuși în convenția părţilor, nu schimbă temeiul juridic al acestora, aşa după cum a apreciat instanța de apel.
Instanțele de fond au reţinut, în puterea lor de evaluare a faptelor, că înțelegerea părţilor a fost de a se compensa costurile investiției cu chiria datorată Primăriei Aluniş în temeiul contractului de închiriere şi, de asemenea, că această compensare nu a putut opera din cauza nedepunerii de către reclamantă la primărie a situației lucrărilor executate aşa cum i s-a solicitat (până la sfârșitul anului 2011 sau în prima decadă a anului următor), motiv pentru care creanța pârâtei din chirii şi utilităţi s-a valorificat pe cale separată, prin înscrierea sa în tabelul definitiv de creanţe în procedura generală a insolvenței societății reclamante.
Instanţa de apel avea a evalua însă dacă nerespectarea de către reclamantă a cerinţei impuse de Primăria Aluniş prin adresa nr. 1102/18.04.2011, de prezentare a situaţiei lucrărilor executate la sfârșitul anului 2011 sau în prima decadă a anului 2012 – fapt ce a împiedicat operarea compensării costurilor investiției cu cele ale chiriei – demonstrează nerespectarea de către aceasta a unor obligații contractuale de natură să-i afecteze dreptul la recuperarea costurilor investiţiei, mai ales în condiţiile în care reclamanta a solicitat restituirea sumelor nu prin compensare, ci ca drept distinct, independent de creanța deținută împotriva sa de pârâtă.
Aşadar, se impunea reflectat dacă ceea ce s-a imputat de către ambele instanţe de fond reclamantei – nerespectarea condiţiilor ce ar fi facilitat compensarea între investițiile sale şi chiria datorată pârâtei – poate avea semnificația nerespectării clauzelor contractului de închiriere, de natură să justifice pentru acest motiv refuzul recunoașterii dreptului său la recuperarea costurilor decurgând din edificarea unui imobil îmbunătățit (pensiune) în locul depozitului de mangal, sau atare împrejurare are doar semnificaţia unui fine de neprimire în realizarea dreptului său la despăgubiri prin mecanismul juridic al compensării (ceea ce partea nici nu a solicitat).
Aceasta, în contextul în care, potrivit celor reţinute de instanţele de fond, edificarea noului imobil a fost agreată de părţi, conform adresei trimisă de SC A. cu nr. 1102/15.04.2011 şi a răspunsului dat acesteia de Primăria Comunei Aluniş la 18.04.2011, pe cheltuiala reclamantei dar în contul chiriei, fiind limpede că pârâta avea a suporta final aceste costuri.
În sfârşit, instanţa de apel a reţinut că se opune desocotirii între părţi pe tărâm contractual, faptul edificării de către reclamantă a noului imobil în lipsa autorizaţiei de construire, aspect contestat de parte în recurs, susţinându-se că acordul condiționat dat de Primăria Aluniş pentru modificarea/reconstrucţia depozitului de mangal a fost explicitat cu trimitere la necesitatea prezentării situaţiei lucrărilor executate spre a putea fi compensate cu chiria şi contabilizate, iar nu în legătură cu cerinţa autorizării noii construcții, după cum fără temei a reţinut instanța de apel.
Înalta Curte apreciază că reţinerea unei atare condiţii de către instanţa de apel obliga, în primul rând, la identificarea neîndoielnică în acordul părţilor a existenţei sale deoarece, cât timp nici clauzele contractului de închiriere şi nici acordul ulterior intervenit între părţi în legătură cu modificarea depozitului de mangal într-o pensiune nu consemnează nimic în legătură cu cerinţa autorizării noului edificiu, nu s-ar putea reţine o nesocotire de către reclamantă a obligațiilor sale contractuale ori inaplicabilitatea regulilor care guvernează răspunderea contractuală (în mod specific, a celor prevăzute de art. 1823 C.civ. invocate deopotrivă şi în apelul pârâtei), de natură să conducă la nerecunoașterea dreptului său la despăgubiri, sub motivul că a construit în lipsa autorizaţiei necesare.
Sigur că edificarea unei construcții în lipsa autorizației generează o problemă care poate să intereseze normele privind disciplina în construcții, însă atare acțiune nu poate avea semnificația nerespectării de către reclamantă a obligațiilor contractuale, de natură să conducă la respingerea cererii, cât timp nu rezultă şi nu se stabileşte indubitabil că, prin acordul lor, părţile au legat/condiționat producerea de efecte de atare acțiuni.
În consecință, Înalta Curte reţine că concluzia la care a ajuns instanța de apel în sensul neîntrunirii în cauză a condițiilor cumulative ale răspunderii civile contractuale, cu justificările anterior prezentate, este una dedusă cu încălcarea dispoziţiilor art. 1554 şi 1350 C.civ., care se impune a fi infirmată, aceeaşi concluzie influențând în sensul unei incorecte aplicări a legii, prin reținerea incidenței dispozițiilor art. 2496 C.civ., şi cererea de instituire a unui drept de retenţie asupra imobilului în legătură cu care s-au născut pretenţiile reclamantei. Astfel, apreciind că reclamanta a edificat o construcție ilegală în lipsa autorizației necesare, instanţa de apel a considerat că cererea de instituire a dreptului de retenţie este lipsită de temei legal cu toate că, aşa cum s-a arătat, ea nu a justificat cum a stabilit că părţile au legat producerea efectelor acordului lor de obținerea prealabilă a autorizației de construcție pentru refacerea depozitului de mangal, indicat a corespunde magaziei menţionate în contractul de închiriere.
Sunt, de asemenea, îndreptățite şi criticile invocate de reclamantă împotriva argumentelor instanței de apel de înlăturare a temeiului subsidiar al cererii sale în despăgubire, respectiv îmbogățirea fără justă cauză.
Apreciind că o construcție neautorizată şi nefinalizată nu poate fi văzută ca un bun util ori utilizabil, instanța de apel a considerat că în speţă lipsește premisa temeiului juridic dat de îmbogățirea fără justă cauză, respectiv mărirea patrimoniului unei persoane (al pârâtei), în detrimentul celui al reclamantei, astfel că a respins cu totul cererea acesteia, considerând că partea nu are un drept la despăgubire pentru investiția realizată.
Desigur că, un atare raționament este nelegal deoarece nesocoteşte realitatea că o construcție nouă, chiar dacă încă nefuncțională şi neautorizată, nu este lipsită de valoare economică care, de principiu, dă dreptul celui ce a investit-o, la recuperarea sa. De altfel, expertiza administrată în cauză în faţa primei instanţe a determinat că imobilul reconstruit a dobândit un spor de valoare cuantificat la suma de 338.325 lei, astfel că aprecierea instanţei de apel, care reţine că pretenţiile reclamantei sunt în legătură cu o construcţie neautorizată, ce nu poate fi folosită – fiind, în aceste condiţii, o construcţie fără valoare – contrazic realitatea juridică stabilită pe bază de probe în chiar litigiul pendinte, cu toate că aceste probe nu au fost nici infirmate ori invalidate şi nici înlăturate în vreun fel din ansamblul probator al cauzei, în cursul ori în urma judecăţii din apel.
De asemenea, este greşită aprecierea instanței de apel asupra inexistenței valorii economice a construcției neautorizate, care ar exclude incidența art. 1345 C.civ. şi întrucât nesocotește împrejurarea că legea privind disciplina în construcții prevede o procedură ce asigură intrarea în legalitate prin autorizarea ulterioară ce poate fi obținută în cazul construcțiilor neautorizate.
Argumentele instanței de apel sunt cu atât mai puţin de acceptat, cu cât excluderea temeiului dat de prevederile art. 1345 C.civ. a survenit în contextul excluderii prealabile şi a temeiului răspunderii contractuale în privința pretențiilor deduse judecății, în esență fundamentat pe aceeași împrejurare a edificării de către reclamantă a unei construcții neautorizate dar care nu îi poate paraliza acesteia orice cale pentru a recupera, în condiţiile legii, sumele investite.
Este, de asemenea, greşită aprecierea instanţei de apel asupra neincidenţei prevederilor art. 582 alin. 1 C.civ. (utilizat în judecata de primă instanţă drept criteriu legal de desocotire între părţi), sub motivul că, pentru ipoteza constructorului de rea-credinţă, textul reglementează posibilitatea unei desocotiri între subiecţii implicaţi, funcţie de opţiunea proprietarului terenului (în cauză, a pârâtei) – anume, dacă acesta optează să păstreze construcţia, el având alegerea să ceară, spre exemplu, şi desfiinţarea ei ori obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat – care, în speţă, nu s-a exercitat.
În acest sens, se reţine că desocotirea între părţi funcţie de criteriul drepturilor cuvenite constructorului de rea-credinţă, pe care a dispus-o prima instanţă, a fost determinată de reţinerea ca temei al pretenţiilor reclamantei a dispoziţiilor art. 1345 C.civ. (îmbogăţirea fără justă cauză) care, cât priveşte condiţiile legale de determinare a dreptului la restituire, trimite la prevederile art. 1639 şi următoarele C.civ.. Acestea, la rândul lor, reglementează în cuprinsul art. 1644 un drept la rambursarea cheltuielilor făcute cu bunul ce face obiectul restituirii, prin trimitere la regulile din materia accesiunii pentru posesorul de bună-credinţă sau de rea-credinţă.
Numai că, atunci când criteriul de determinare a dreptului la restituire cu trimitere la cadrul legal specific e dat chiar de lege, ca în situaţia din speţă, excluderea criteriului de către instanţă pe motiv că n-ar fi date condiţiile specifice de aplicare a acestuia, nu face decât să vină în contradicţie cu voinţa legiuitorului, vădind o conduită nelegală a instanţei.
Tot astfel, după cum just arată reclamanta prin recursul său, nici faptul edificării construcţiei în absenţa autorizaţiei de construire nu putea constitui un argument de înlăturare a aplicării dispoziţiilor art. 582 alin. 1) lit. a) C.civ., dat fiind că, potrivit art. 586 alin. 2 „Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinţă cel care construieşte în lipsă sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege”, ceea ce înseamnă că atare subiect se regăseşte în situaţia constructorului de rea-credinţă şi, prin urmare, tocmai din acest fapt devin incidente prevederile înlăturate de la aplicare fără temei legal de către instanţa de apel.
Astfel fiind şi întrucât, pentru motivele arătate, recursul principal este fondat, în temeiul dispozițiilor art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. cu trimitere la cele ale art. 497, Înalta Curte a admis recursul reclamantei şi a casat decizia atacată cu trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului acestei părţi la aceeași instanță, care va evalua în ce măsură poate să dispună o despăgubire a reclamantei pentru investiţiile realizate pe tărâm contractual, funcţie de susţinerile şi apărările formulate de părţi a căror reevaluare va avea loc cu respectarea dezlegărilor şi îndrumărilor indicate în cele de mai sus ori, în subsidiar, prin aplicare temeiului juridic al îmbogăţirii fără justă cauză.
b)Recursul pârâtei, formulat incident recursului principal declarat de reclamantă, este de asemenea întemeiat, această parte criticând faptul că, deşi prin apelul cu care a învestit instanța de apel, a supus cenzurii inclusiv legalitatea soluţiei tribunalului dată asupra excepției prescripției dreptului la acţiune al reclamantei, deciziei din apel îi lipsește analiza acestor motive, partea denunțând omisiunea curţii de apel de a se pronunța asupra greșitei aplicări de către prima instanță a normelor de drept material referitoare la prescripție.
Înalta Curte nu poate decât să observe că, într-adevăr, apelul principal formulat de pârâtă conţine inclusiv critici prin care se contestă respectarea termenului de prescripţie a dreptului la acţiune al reclamantei, aspecte care au făcut obiect al dezbaterilor părţilor la termenul din 17 martie 2022, dar care au rămas necercetate ori fără un răspuns din partea instanţei de apel (deşi se bucurau de prioritate în analiză, conform prevederilor art. 248 C.proc.civ.), a cărei cercetare a debutat direct cu chestiunile care interesau fondul cauzei.
Observând că analizei instanței de apel îi lipsește o judecată efectuată în privința acestor critici şi reţinând, din această cauză, incidența motivului legal de recurs dat de dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ. – când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază -, Înalta Curte a admis şi recursul incident, urmând ca refacerea judecății în faţa instanței de apel să poarte în privinţa tuturor împrejurărilor cauzei deduse judecăţii prin apelurile ambelor părţi, cu luarea în considerare a îndrumărilor şi dezlegărilor din prezenta decizie.
