Dacă există un acord între proprietar și chiriaș privind achitarea cheltuielilor de întreținere, atunci chiriașul ar trebui să beneficieze de furnizarea de către asociațiile de proprietari a informațiilor, a tabelelor și a listelor de calcul cuprinzând cotele la întreținere. Este susținerea unui chiriaș care a cerut unei judecătorii să oblige asociația de proprietari să îi comunice comunice listele de întreținere aferente unei anumite perioade. În cadrul procesului, reclamantul a ridicat și o excepție de neconstituționalitate a prevederilor mai multor articole din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari – care se referă drepturi ale proprietarilor în legătură cu funcționarea asociației.
În iunie 2018, Judecătoria Sectorului 6 București – Secția civilă a sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 10, ale art. 25 alin. (4), ale art. 32 alin. (2), ale art. 33 alin. (3) și ale art. 36 lit. g) din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
Art. 10 din Legea 230/2007 – (1) Proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce țin de activitatea asociației și au acces, la cerere, la orice document al acesteia. (2) La solicitarea scrisă a proprietarului, președintele și administratorul asociației de proprietari au obligația să elibereze în scris o adeverință prin care să prezinte situația cheltuielilor privind întreținerea, defalcate pe datoria de bază și penalități, precum și modalitatea de calcul al penalităților.
Art. 25 alin. (4) din Legea 230/2007 – Hotărârile adunărilor generale se consemnează în registrul de procese-verbale al asociației de proprietari, se semnează de către toți membrii comitetului executiv și se comunică, în scris, tuturor proprietarilor.
Art. 32 alin. (2) din Legea 230/2007 – Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv președintele asociației de proprietari, răspund personal sau în solidar, după caz, în fața legii și a proprietarilor pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
Art. 33 alin. (3) din Legea 230/2007 – Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociației de proprietari răspund personal sau în solidar, în fața legii și a proprietarilor, pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
Art. 36 lit. g din Legea 230/2007 – Administratorul, persoană fizică sau juridică, are, în principal, următoarele atribuții: (…) g) informarea trimestrială, în scris sau prin poșta electronică, a proprietarilor, membrii asociației de proprietari, cu privire la situația financiară cuprinzând toate elementele de cheltuieli, venituri, încasări și plăți aferente asociației de proprietari, sub semnătura proprie și contrasemnată de președintele și de cenzorul asociației de proprietari.
În opinia autorului excepției, prevederile legale criticate contravin dispozițiilor constituționale cuprinse în art. 1 – Statul român, art. 16 – Egalitatea în drepturi, art. 21 – Accesul liber la justiție, art. 31 – Dreptul la informație, art. 51 – Dreptul de petiționare și art. 52 – Dreptul persoanei vătămate de o autoritate publică.
”Textele de lege criticate aduc atingere prevederilor constituționale invocate în măsura în care chiriașii care au încheiat și au înregistrat contractele de închiriere la organele fiscale nu beneficiază de drepturile prevăzute de textele criticate pentru proprietari. Astfel, în cazul în care persoanele menționate în textele de lege criticate nu-și respectă obligațiile, chiriașul ar trebui să poată solicita angajarea răspunderii acestora și obligarea la plata despăgubirilor. Prevederile legale criticate pun proprietarul într-o poziție privilegiată față de chiriaș, ceea ce aduce atingere principiului constituțional al egalității în drepturi”, se arată în motivarea excepției.
Argumentele și decizia CCR
Analizând excepție de neconstituționalitate, Curtea Constituțională a României (CCR) a arătat că:
– Legea nr. 230/2007 reglementează aspectele juridice, economice și tehnice cu privire la înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și modul de administrare și de exploatare a clădirilor de locuințe aflate în proprietatea a cel puțin trei persoane fizice sau juridice. Raporturile juridice reglementate prin Legea nr. 230/2007 sunt cele stabilite între proprietari și asociațiile de proprietari, iar nu între asociații și chiriași. De asemenea, potrivit art. 58 alin. (2) din Legea nr. 230/2007, nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația de proprietari, prevăzute de Legea nr. 230/2007. Astfel, ținând cont de sfera de reglementare a Legii nr. 230/2007, opțiunea legiuitorului a fost aceea de a stabili îndeplinirea obligațiilor asociației de proprietari, reglementate prin textele de lege criticate, numai la solicitarea proprietarilor.
– Prin Decizia Plenului Curții Constituționale nr. 1 din 8 februarie 1994, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 69 din 16 martie 1994, a reținut că principiul egalității în fața legii presupune instituirea unui tratament egal pentru situații care, în funcție de scopul urmărit, nu sunt diferite. De aceea el nu exclude, ci, dimpotrivă, presupune soluții diferite pentru situații diferite. Aplicând aceste considerente la cauza de față, Curtea reține că, potrivit art. 555 alin. (1) din Codul civil, proprietarul exercită prerogativele dreptului de proprietate asupra unui bun, respectiv posesia, folosința și dispoziția, în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege. Pe de altă parte, locatarul unui bun imobil, potrivit art. 1.777 din Codul civil, deține numai folosința respectivului bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie. Prin urmare, situațiile în care se află proprietarul și locatarul sunt diferite, astfel încât legiuitorul și-a manifestat opțiunea de a reglementa diferit raporturile acestora cu asociația de proprietari, fără a aduce atingere art. 16 din Constituție.
– Pe de altă parte, Curtea reține că raporturile juridice stabilite între proprietari și locatari sunt reglementate de un alt act normativ – Codul civil – la art. 1.777 și următoarele ce statuează cu privire la contractul de locațiune. Prin clauzele contractului de locațiune, în temeiul libertății contractuale, proprietarul și chiriașul pot să stipuleze cu privire la obligațiile ambelor părți, inclusiv asupra comunicării către chiriaș a informărilor transmise de asociația de proprietari numai proprietarului, potrivit textelor de lege criticate. De asemenea, locatarul are posibilitatea de a cunoaște cheltuielile privind întreținerea datorată, precum și alte sume pe care asociația le poate stabili în sarcina proprietarului, deoarece, potrivit art. 481 din Legea nr. 230/2007, asociația de proprietari va afișa lunar, la vedere, lângă lista de plată a cheltuielilor acesteia, modalitatea de calcul în urma căreia au rezultat sumele lunare de plată ale proprietarilor. Modalitatea de calcul va conține și va arăta explicit toate costurile și sumele care formează totalul de plată al proprietarilor, respectiv modul de calcul și de repartizare a acestor cheltuieli către proprietari.
– Curtea constată că raporturile locatarului cu proprietarul se întemeiază pe clauzele cuprinse în contractul de locațiune, inclusiv în ceea ce privește obligația de plată a întreținerii și a altor cheltuieli, iar, în cazul nerespectării contractului, locatarul poate introduce cereri de chemare în judecată inclusiv pentru o plată nedatorată. Niciun text dintre cele criticate nu prevede o interdicție de acces la justiție, astfel că nu poate fi reținută critica referitoare la încălcarea art. 21 din Constituție.
– Curtea reține că prevederile art. 31, 51 și 52 din Constituție nu sunt aplicabile în cauză deoarece se referă la „autorități publice”, or, asociațiile de proprietari nu intră în sfera acestora.
– Referitor la critica privind încălcarea art. 1 din Constituție, Curtea observă că prin Decizia nr. 1.313 din 4 octombrie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 12 din 6 ianuarie 2012, a reținut că excepția de neconstituționalitate cuprinde 3 elemente: textul contestat din punctul de vedere al constituționalității, textul de referință pretins încălcat, precum și motivarea de către autorul excepției a relației de contrarietate existente între cele două texte, cu alte cuvinte, motivarea neconstituționalității textului criticat. În cazul în care excepția de neconstituționalitate nu cuprinde motivarea ca element al său, iar din textul constituțional invocat nu se poate desluși în mod rezonabil vreo critică de neconstituționalitate, datorită generalității sale excepția va fi respinsă ca inadmisibilă întrucât nu este motivată. Aplicând aceste considerente în cauza de față Curtea constată că textul constituțional invocat este unul general, prin raportare la acesta excepția apărând ca nemotivată.
Ca urmare a acestor considerente, CCR a respins excepția de neconstituționalitate ca fiind neîntemeiată.
DOCUMENT – Decizia nr. 275 din 22 aprilie 2021 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 10, ale art. 25 alin. (4), ale art. 32 alin. (2), ale art. 33 alin. (3) și ale art. 36 lit. g) din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietar (publicată în Monitorul Oficial nr. 782/13 august 2021):
