Una dintre cele mai importante decizii pe care o persoană le ia în viață este cea legată de cumpărarea unei locuințe. Discuții, căutări, calcule, tot felul de detalii luate în calcul – fac parte din acest proces al unei achiziții imobiliare. Dificultatea este cu atât mai mare cu cât pandemia a dat peste cap calculele financiare ale mai multor familii. Și totuși, specialiștii au observat că piața imobiliară pare mai activă decât oricând, constructorii ridicând bloc după bloc, iar vânzările menținându-se la un nivel ridicat, în ciuda creșterii accentuate a prețurilor. Nici Oradea nu face excepție acestui trend, orașul aflându-se pe primul loc în topul creșterii prețurilor în domeniul imobiliarelor, dar și în clasamentul apartamentelor date în folosință. Pentru a afla mai multe detalii despre tranzacțiile imobiliare din municipiu, despre atracția pe care o exercită orașul asupra locuitorilor din alte zone, dar și despre ce trebuie să știm în cazul vânzării sau cumpărării unei locuințe, am stat de vorbă cu Margareta Hojda, directorul unei agenții imobiliare din Oradea.
Margareta Hojda – scurtă caracterizare:
Sunt o veritabilă moroșancă adevarată, deoarece provin din zona Maramureșului Istoric – m-am născut în comuna Moisei, din județul Maramureș. Clasele primare le-am absolvit acolo, după care am urmat Liceul Teoretic ”Bogdan Vodă” din Vișeu de Sus – profil uman.
Deoarece la momentul respectiv nu aveam prea multe variante, am ales să mă mut la Oradea, pentru a urma facultatea de Litere din cadrul Universității din Oradea.
Odată cu trecerea celor 3 ani de studii, am realizat că nu este tocmai ceea ce eu căutam, astfel încât m-am orientat spre cea de-a doua facultate, cea de Știinte Economice. Am absolvit-o, în prezent fiind economist financiar licențiat.
Pasiunea pentru domeniul real estate-ului am descoperit-o întâmplător, acum aproximativ cinci ani, la momentul respectiv eu având un mic bussines axat pe comerț. De-a lungul timpului am avut colaborări cu branduri de renume din industria imobiliară; practic, a fost începutul carierei mele în imobiliare, m-am ”școlit”, m-am perfecționat și, totodată, am descoperit unul din marile atuuri – capacitatea mea de a ști să mă pliez pe fiecare persoană în parte.
De-a lungul timpului am participat la diverse specializări și concursuri, obținând rezultate remarcabile, printre care aș aminti locul 1 pe Oradea la ”Șoimii Gold Imobiliari 2019” și laureat al concursului ”Industria Șoimi 2020”.
Misiunea mea este să ofer servicii imobiliare profesioniste și de cea mai înaltă calitate clienților colaboratori. Deviza după care mă ghidez este ”Always on Top (Întotdeauna în Top)!”
Oradea se află pe primul loc în topul creșterii prețurilor pe piața imobiliară
Reporter: Care sunt prețurile, în prezent, în Oradea și în Bihor, pe piața imobiliară?
Margareta Hojda: În momentul de față, tendința prețurilor este de creștere. Această evoluție este influențată de mai mulți factori, printre care scumpirea materialelor de construcție, continua dezvoltare a infrastructurii în Oradea și în județul Bihor, raportul dintre cerere și ofertă sau băncile care acordă credite mai mari. Astfel, piața imobiliară va continua să se dezvolte atât în cerere, cât și în ofertă în următorii ani.
Legat de evoluția prețurilor în momentul de față, pe segmentul rezidențial, prețurile încep de la 1100-1300 de euro/mp util, în funcție de imobil – asta dacă discutăm de proprietățile din blocurile vechi. Dacă ne referim la proprietățile din blocurile noi, atunci prețurile sunt cuprinse undeva între 1400-1800 de euro/mp util. Raportat la anii trecuți, spre exemplu în 2019, prețul pe metru pătrat era până în 1000 de euro/mp.
În schimb, dacă analizăm evoluția din 2015 încoace, Oradea se află pe primul loc în topul creșterii prețurilor pe piața imobiliară la nivel național. Conform datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, Oradea a cunoscut în ultimii 6 ani o scumpire cu peste 60% a proprietăților imobiliare. De exemplu, dacă în 2015 un apartament în Oradea avea o valoare de piață de 60.000 de euro, în prezent același tip de locuință este evaluat la peste 95.000 de euro
În cursul anului 2021, am remarcat o creștere a cererii de locuințe în Oradea de la clienți din alte orașe, cum ar fi Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, București, Arad.
Reporter: Ce preferă clienții: casele sau apartamentele?
Margareta Hojda: Cei mai mulți dintre cumpărători sunt interesați să își achiziționeze case sau terenuri pentru a-și construi case. Acest fenomen a apărut odată cu pandemia. Vânzări în creștere au înregistrat casele, mai ales după perioada stării de urgență și în urma restricțiilor din cauza pandemiei, care i-au obligat pe oameni să stea mai mult în locuință. Pentru a beneficia de spațiu mai mare, dar și de libertatea de mișcare pe care o oferă o casă, tot mai mulți cumpărători au preferat un astfel de imobil. Asta chiar dacă pentru o astfel de investiție au fost nevoiți să aloce un buget mai mare decât în cazul unui apartament.
Creditul bancar a fost necesar pentru a completa bugetul celor mai mulți dintre noii proprietari.
Mulți clienți cumpără un apartament pentru a-l da în chirie
Reporter: Cum au evoluat sau, poate, involuat pretențiile celor interesați să achiziționeze un apartament în Oradea?
Margareta Hojda: Așteptările și pretențiile clienților sunt tot mai mari de la un an la altul. Dacă în urmă cu 2-3 ani, clienții erau interesați de proprietăți în blocurile vechi, cu valori până în 50.000 euro, acum pretențiile acestora s-au diversificat, căutând proprietăți în special în blocurile noi, din cartierele rezidențiale. În acest caz, cumpărătorii au fost și sunt atrași de aspectul modern al locuințelor, de cheltuielile reduse la întreținere, de spațiile aerisite pe care le oferă și – una dintre durerile celor care locuiesc în marile orașe – posibilitatea de a avea un loc de parcare asigurat.
Trebuie remarcat că mulți dintre cumpărători au preferat să investească în cumpărarea unui apartament pe care, ulterior, să îl dea în chirie.
Reporter: Care sunt cele mai căutate zone?
Margareta Hojda: Cererea cea mai mare o avem pe zona ultracentrală. Cumpărătorii sunt interesați să achiziționeze imobile în această zonă, deoarece doresc să le ofere spre închiriere sau în regim hotelier. Acest fenomen este încurajat de standardul ridicat de calitate a vieții din Oradea, care oferă condiții optime atunci când vorbim despre transport, sănătate, cultură, siguranță în spațiile publice și, nu în ultimul rând, de administrația locală, care joacă un rol decisiv în calitatea vieții cetățenilor.
Toate acestea stimulează tot mai mulți oameni din județele limitrofe să se mute în Oradea și să investească, fapt care se reflectă în creșterea numărului de tranzacții și, implicit, în creșterea prețurilor.
Reporter: Cum au evoluat vânzările în timpul pandemiei, în domeniul imobiliar?
Margareta Hojda: Deși la începutul stării de urgență și a restricțiilor impuse, vânzările au avut un trend de stagnare, se pare că piața imobiliară din Oradea și-a revenit, este într-o continuă dinamică și nu pare afectată de pandemie. Din contră, se construiește într-un ritm susținut, iar prețurile locuințelor țin pasul cu constructorii, astfel încât și vânzările au avut un trend ascendent.
Sfaturi pentru achiziția unui imobil
Reporter: La ce trebuie să fim atenți atunci când dorim să achiziționăm un imobil?
Margareta Hojda: Există mai multe criterii de care trebuie să ținem cont în momentul în care achiziționăm un imobil. Spre exemplu:
- mare atenție la acte;
- înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare, asigurați-vă că stați de vorbă cu proprietarii reali, din acte, ai imobilului, cei care au drept de semnătură;
- cereți un extras CF al imobilui, din care să rezulte dacă sunt interdicții de înstrăinare sau nu;
- în cazul în care locuința are o ipotecă în favoarea băncii, nu este absolut nicio problemă atâta timp cât banca eliberează un acord de vânzare;
- asigurați-vă că v-ați înțeles asupra prețului, a modului și a termenului de plată, dacă plata se face cash sau prin credit și în cât timp va fi eliberat imobilul;
- orice înțelegere cu proprietarul trebuie făcută în scris, pentru a nu exista dubii de nicio natură;
- asigurați-vă că descrirea din prezentarea imobilului corespunde cu realitatea (de exemplu, verificați suprafața utilă reală, fără balcon, care este anul construcției sau ce materiale au fost folosite pentru acest imobil);
- consultați facturile la utilități din perioada iernii – astfel puteți afla dacă clădirea este sau nu izolată termic, vechimea instalațiilor termice, electrice și sanitare;
- vecinii joacă și ei un rol important. Încercați să cunoașteți cât mai multe detalii legate de ei;
- traficul, aglomerația, poluarea fonică, transportul în comun, magazine, școli, grădinițe, locuri de joacă, instituții de învățământ, instituții publice – toate acestea trebuie verificate;
- orientarea cardinală a locuinței, dacă imobilul este poziționat pe soare sau nu;
Pentru cei care nu au experiență în acest domeniu și doresc să-și achiziționeze un imobil, recomand să ia legătură cu un notar public sau un agent imobilar, deoarece aceștia au experiență în domeniu.
Reporter: La ce dificultăți să ne așteptăm atunci când dorim să cumpărăm sau să vindem o casă, un apartament sau un teren?
Margareta Hojda: În primul rând, asigurați-vă că actele imobilului sunt conforme cu realitatea din punct de vedere juridic, iar acea proprietate se poate vinde/cumpăra în condiții legale pentru ambele părți. O altă dificultate o reprezintă anumite sarcini ascunse care pot apărea și care trebuie foarte bine verificate, în special istoricul imobilului.
Reporter: Care sunt actele de care avem nevoie când vrem să vindem un imobil?
Margareta Hojda: Pentru o vânzare, un proprietar are nevoie de următoarele acte:
- contractul de dobândire a imobilului(contractul de vânzare-cumpărare)
- CF actualizat
- schița
- certificat energetic (fără acest certificat nu se poate realiza vânzarea)
- certificat fiscal
- carte de identitate
- adeverință de la asociația de proprietari, în cazul în care imobilul vândut este la bloc
- dovada plății ultimelor facturi la utilități (apă, gaz, curent, internet)
De ce e important un consultant imobiliar
Reporter: Care sunt pașii vânzării?
Margareta Hojda: Primul pas îl reprezintă stabilirea prețului final de vânzare cu cumpărătorul și să vă asigurați că nu există nicio neînțelegere în acest sens. Al doilea pas este acela de a permite verificarea actele de proprietate. Cumpărătorul poate studia actele doar în prezența dumneavoastră, la sediul firmei imobiliare sau la un notar. În niciun caz nu dați actele de proprietate în original unei persoane necunoscute.
Al treilea pas este semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare, preferabil la notar. Acest antecontract este o promisiune asumată de ambele părți de a încheia în viitor, la prețul convenit, contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul. Prin antecontract sunt stabilite o serie de elemente extrem de importante: prețul vânzării-cumpărării, dată-limită până la care trebuie semnat contractul de vânzare-cumpărare final, termenul de eliberare a imobilului, avansul plătit prin antecontract și modalitatea de plată a prețului imobilului. Antecontractul are o importantă deosebită, deoarece prin semnarea lui înțelegerea dintre părți capătă valoare juridică, iar dacă o parte dorește să nesocotească această înțelegere, cealaltă parte se poate adresa cu succes instanței de judecată. Al patrulea pas este semnarea contractului final de vânzare-cumpărare la notar.
Din experiența mea în vânzări, pot să vă spun că, pe lângă acești pași practici, există și o componentă emoțională pe care, în paralel, trebuie să o dezvoltăm în relația cu clienții.
Reporter: După ce am găsit un cumpărător, cât durează perfectarea vânzării?
Margareta Hojda: De regulă, între momentul găsirii unui cumpărător și momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare final la notar există un interval de 1-2 săptămâni. Însă, dacă nu aveți cadastru și intabulare pentru imobil și/sau cumpărătorul apelează la un credit bancar, perioada se poate prelungi până la aproximativ două luni de la semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Reporter: Când și cum îmi primesc banii pentru vânzarea unui imobil?
Margareta Hojda: De regulă, există două momente în care vă puteți primi banii. Un prim moment este acela al semnării antecontractului, când puteți solicita un avans din prețul de vânzare. Cel de-al doilea moment este la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, când cumpărătorul trebuie să achite integral prețul imobilului.
Predarea-primirea banilor se poate face în incinta biroului notarial, dacă avansul dat nu depășește 10.000 de euro. În cazul în care suma este mai mare, atunci predarea se va realiza doar prin cont bancar.
Dacă cel care cumpără a obținut un credit bancar, dumneavoastră vă veți încasa restul de bani (preț total) de la banca respectivă, într-un termen cuprins între 3 și 5 zile de la momentul semnării contractului final de vânzare cumpărare.
Reporter: De ce ar trebui că o persoană să apeleze la un consultant imobiliar atunci când dorește să cumpere ori să vândă o locuință?
Margareta Hojda: Vânzarea unui imobil este o operațiune de maximă importanță. Cele mai importante avantaje în ceea ce privește apelarea la un consultant imobiliar sunt:
1. Siguranța – dacă alegi să apelezi la serviciile unei agenții imobiliare vei avea siguranța că toți cei care trec pragul casei tale sunt verificați, în prealabil, de agenții imobiliari.
2. Câștigul de timp și energie – tot stresul generat de procesul de vânzare, precum promovarea, telefoanele de la potențialii clienți, prezentarea imobilului și stabilirea vizionărilor, este preluat de agentul imobiliar cu care alegi să lucrezi.
3. Selectarea clienților – toți clienții care ajung la vizionări sunt verificați de agenții imobiliari și astfel vei avea parte numai de oameni care sunt cu adevărat interesați și care au posibilitatea de a achiziționa proprietatea.
4. Consiliere și evaluare – apelând la agențiile imobiliare beneficiezi și de o evaluare corectă a valorii proprietății pe care urmează să o vinzi și, de asemenea, vei avea consiliere specializată până la finalizarea vânzării propriu-zise.
5. Negocierea prețului și pregătirea actelor – două dintre cele mai importante, dar, în același timp, stresante aspecte ale vânzării unui imobil. Agenții imobiliari te pot ajută să obții exact cât ai cerut.
Din punct de vedere al gestionării timpului, agentul imobiliar are atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător un rol de ”secretară”, programând întâlnirile și vizitele, astfel încât acestea să fie convenabile părţilor. În plus, ajută la negocieri, consiliază părţile până la finalizarea efectivă a tranzacţiei. Şi acest aspect ne duce iar la siguranţă.
Este recomandabilă o investiție în imobiliare?
Reporter: Este mai dificil să cumperi sau să vinzi un imobil? De ce?
Margareta Hojda: În situaţia în care discutăm despre vânzător, sunt necesari mai mulți pași pe care acesta trebuie să îi urmeze: stabilirea unui preţ de vânzare realist, pregătirea actelor necesare vânzării, stabilirea preţului final şi perfectarea vânzării.
Pe de altă parte, dacă discutăm de achiziția unui imobil, este iarăși o decizie importantă, cu atât mai mult cu cât cei mai mulți dintre noi o luăm o dată în viață. Recomand ca cei dornici de achiziția unui apartament să demareze căutările. Piața e generoasă și oferă variante în funcție de toate criteriile și exigențele: zonă, bloc vechi sau ansamblu rezidențial nou, apartamente open-space sau decomandate, etaj, facilități.
Atât vânzarea, cât și achiziția unui imobil sunt decizii importante, luate de cele mai multe ori odată în viață. Acestea depind și de gradul de urgență pe care un client îl are.
Reporter: În contextul actual este recomandabilă o investiție în imobiliare?
Margareta Hojda: Sunt două motive principale pentru care ar trebui luată în serios această opțiune a investițiilor imobiliare:
- Este una dintre cele mai sigure modalități de a investi.
- Este una dintre cele mai profitatile și aduce un venit sigur pe termen lung
Totodată acest gen de investiție oferă independența și libertatea financiară de care clienții au nevoie pentru a avea viața pe care și-o doresc.
Reporter: Despre piață chiriilor ce ne puteți spune ?
Margareta Hojda: Dat fiind contextul actual, în care munca se desfășoară online în multe domenii de activitate, piața chiriilor a înregistrat o ușoară scădere. Chiriile nu mai sunt atât de căutate, astfel că prețurile acestora au scăzut. Sunt multe apartamente rămase goale, care încă își așteaptă viitorii chiriași.
Spre exemplu, elevii sau studenții veniți din alte orașe ale țării, care studiau la Oradea, acum nu-și mai caută chirii, învățământul desfășurându-se online în multe instituții.
Un alt exemplu: multe spații comerciale au rămas goale – asta denotă faptul că piața chiriilor a suferit o transformare.
Reporter: Din experiență dumneavoastră, cum credeți că va evolua piață imobiliară în următorii ani? Să ne așteptăm la creșterea prețurilor?
Imobiliarele ar putea cunoaște o creștere la începutul anului 2022. Acest lucru are la bază modificările legislative care vor ajuta potențialii cumpărători să își achiziționeze o nouă locuință.
De anul viitor, legea va extinde plafonul pentru plata de TVA redus în cazul achiziționării unei locuințe cu o suprafață maximă de 120 mp, de la 450.000 de lei la 140.000 de euro.
