Jurisprudența ÎCCJ | Acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Caracterul interdependent și simultan al obligațiilor asumate prin antecontract

Dispoziţiile art.1279 alin. (3) Cod civil reprezintă sediul legal pentru dreptul comun în materia obligaţiilor, însă suportă derogări prin norme speciale, în funcţie de natura contractului, cum sunt, în cazul contractului de vânzare, dispoziţiile art. 1669 Cod civil, aplicabile şi în situaţia în care partea este gata să îşi îndeplinească obligaţiile. Este suficient a fi îndeplinite condiţiile de validitate ale convenţiei referitoare la capacitate, obiect (bunul vândut și prețul convenit) și cauză, în condiţiile în care, în materia vânzării, potrivit art. 1674 Cod civil, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă. .

Ca atare, prevederile art. 1279 Cod civil trebuie adaptate la natura contractului de vânzare şi nu pot fi interpretate în sensul existenţei obligaţiei plății prețului scadente anticipat transferului dreptului de proprietate.

Cum din convenția încheiată rezultă că intenţia părţilor a fost de a stabili momentul plăţii preţului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, obligaţia de plată a preţului devine scadentă doar în condiţiile şi la momentul la care are loc încheierea contractului autentic, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată a prețului la o dată expres convenită de părți. Ca atare, nu poate fi reţinută culpa promitentului cumpărător constând în neplata preţului în condiţile în care obligaţia interdependentă şi reciprocă de transfer a dreptului de proprietate nu a fost îndeplinită de promitenţii vânzători.

Prin urmare, părţile şi-au asumat, prin promisiunea de vânzare, o obligaţie de a face, această obligație devenind scadentă la data expirării termenului prevăzut în antecontract, situație în care instanţa procedează la suplinirea consimțământului vânzătorului care a refuzat executarea obligaţiei de a face, respectiv de a transmite dreptul de proprietate. Cum o astfel de hotărâre va ține loc de act de vânzare cumpărare, părțile urmează să își execute obligaţiile specifice ce le incumbă în cazul unui contract de vânzare, respectiv de predare a bunului și plată a prețului, în măsura în care acestea nu au fost executate.

A fost respins, ca nefondat, apelul principal declarat de pârâţii B., C., D. şi E. şi a fost respins, ca nefondat, apelul incident formulat de reclamantul A. împotriva sentinţei civile nr. 583 din 17.12.2018 a Tribunalului Cluj.

Din oficiu, în baza art. 2.386 pct. 1 noul Cod Civil s-a dispus înscrierea ipotecii legale pentru suma de 148.000 Euro, reprezentând preţ neachitat, în favoarea pârâţilor promitenţi – vânzători B., C., D. şi E., în CF nr. y5 Cluj-Napoca, nr. cad. y5.

Prin încheierea din 29.01.2020, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, a fost admisă cererea de îndreptare a erorii materiale, formulată de petenţii B., C., D. şi E. şi s-a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în dispozitivul şi considerentele deciziei civile nr. 217/A/2019 a Curţii de Apel Cluj, în sensul că, în loc de „CF nr. x5 Cluj-Napoca, nr. cad. x5″, cum greşit s-a menţionat, se va trece corect „CF nr. x5 Apahida, nr. cad. x5″.

În privinţa îndeplinirii obligaţiilor de către intimat, arată că instanţa de apel a reţinut greşit că s-a făcut dovada notificării recurenţilor de către intimat, anterior termenului din 31.08.2017 şi înregistrării cererii de chemare în judecată, în vederea prezentării la notar cu scopul încheierii contractului autentic. Recurenţii susţin că încheierile de certificare nr.8 din 15.09.2017 şi nr.15 din 15.11.2017, emise de notarul public X., nu fac dovada notificării acestora de către intimat, prima încheiere fiind emisă cu încălcarea prevederilor art.305 alin.2 din Regulamentul de aplicare a Legii nr.36/1995 care prevăd obligaţia notarului, anterior certificării, de a verifica dacă există o dovadă de comunicare a notificării, de fapt neexistând la dosar o notificare prealabilă prin care intimatul să le solicite prezenţa. Susţin că cea de-a doua încheiere face referire la o notificare adresată recurenţilor, ce a fost comunicată la o altă adresă decât cea de domiciliu. Mai susţin că această notificare a fost întocmită pro causa, fiind transmisă ulterior înregistrării cererii de chemare în judecată şi ulterior notificării transmise  de recurenţi  intimatului,  la 28.09.2017, prin care se comunica acestuia rezoluţiunea unilaterală a contractului, în condiţiile art.1552 alin.l Cod civil.

Consideră că nu există nicio dovadă care să ateste că la 31.08.2017 intimatul s-ar fi prezentat la notar pentru perfectarea actului autentic.

Cu referire la dispoziţiile art.1555 alin.2 Cod civil, arată că nu s-a făcut dovada că intimatul a efectuat plata preţului ori că deţinea în cont suma de 148.000 euro.

În privinţa refuzului recurenţilor de a încheia contractul autentic, se arată, făcându-se referire la probele administrate în cauză, că acesta nu a fost un refuz nejustificat, astfel cum este prevăzut de art.1669 Cod civil, ci a survenit la o lună după expirarea termenului prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare.

Arată că o acţiune în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare este admisibilă doar dacă partea care sesizează instanţa şi-a îndeplinit propriile obligaţii, în cazul de faţă, plata preţului până la data la care trebuia încheiat actul autentic. Notificările nu au valoarea unei puneri în întârziere întrucât nu au fost urmate de consemnarea sumei la dispoziţia vânzătorilor.

Instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile legale care reglementează excepţia de neexecutare a contractului de către intimat, invocată de către recurenţi. Arată că, prin invocarea excepţiei de neexecutare, recurenţii promitenţi-cumpărători au suspendat îndeplinirea obligației lor de perfectare a actului translativ de proprietate şi de transmitere a proprietăţii până la momentul la care obligaţia corelativă şi exigibilă simultan de plată a preţului urma a fi îndeplinită.

Susţin că neîndeplinirea obligaţiei contractuale asumate de intimat atrage inadmisibilitatea cererii de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, iar intimatul nu poate invoca refuzul recurenţilor de a primi plata, în condiţiile în care acesta nu a uzat de procedura ofertei de plată şi a consemnaţiunii. De asemenea nu poate invoca nici împrejurarea că recurenţii nu s-au prezentat la biroul notarial pentru a primi plata întrucât această obligaţie nu incumbă recurenţilor, plata fiind portabilă şi nu cherabilă, conform art.1494 alin.l lit.a Cod civil.

Învederează că intimatul nu deţinea resursele financiare necesare plăţii, aspect recunoscut de acesta la interogatoriu şi în cadrul declaraţiei anexate cererii de ajutor public judiciar, iar instanţa de apel a reţinut greşit dovada acestor resurse financiare prin raportare la un înscris, respectiv extrasul de cont depus la dosarul de apel, prin care nu probează că ar fi deţinut această sumă la data de 31.08.2017 sau anterior. Ca atare, instanţa de apel nu putea să suplinească voinţa recurenţilor prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare atât timp cât, în speţă, nu era îndeplinită una dintre condiţiile prevăzute de art.1719 Cod civil, respectiv plata preţului de către promitentul-cumpărător nici la data pomovării acţiunii.

Referitor la cererea de chemare în judecată formulată de recurenţi, conexată la prezentul dosar, arată că dispoziţiile art.1549 alin.2 Cod civil prevăd doar ca prestaţia neexecutată să fie esenţială şi nu culpabilă pentru a opera rezoluţiunea contractului, însă, chiar şi în situaţia în care este necesară o neexecutare culpabilă a obligaţiei din partea promitentului-cumpărător, această condiţie este îndeplinită în speţă din moment ce nu s-a invocat şi nici nu se poate identifica existenţa unei cauze fortuite sau a altui motiv temeinic care să facă imposibilă executarea.

Invocă dispoziţiile art.555 Cod civil şi arată că solicitarea de evacuare a intimatului din imobil este accesorie solicitării principale de rezoluţiune a promisiunii de vânzare-cumpărare şi este grefată pe lipsa unui titlu care să permită folosirea imobilului de către promitentul-cumpărător.

Cu referire la depoziţia martorului F., audiat în cauză, arată că luarea acesteia s-a făcut cu încălcarea prevederilor art.315 alin.l pct.l C.proc.civ., fiind afinul intimatului şi, totodată, o persoană aflată în relaţii de duşmănie cu recurenţii şi invocă pretinse neconcordanţe între conţinutul declaraţiei şi înscrisuri din dosar.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Prin recursul exercitat împotriva încheierii din data de 9.10.2019 recurenţii solicită excluderea din dosarul de apel a probei cu înscrisul constând în extrasul de cont emis pentru data de 15.09.2017, pentru încălcarea dispoziţiilor art.478 alin. 2 C.proc.civ. pe motiv că nu a fost menţionat în faţa primei instanţe şi nici prin întâmpinarea formulată în apel.

Critica, ce poate fi încadrată în cazul reglementat de dispoziţiile art.488 pct.5 C.proc.civ. întrucât vizează încălcarea dispoziţiilor de procedură privind admisibilitatea probei cu înscrisuri în faza procesuală a apelului, este nefondată. Astfel, potrivit art.478 alin.2 C.proc.civ., pe lângă mijloacele de apărare şi dovezile invocate la prima instanţă, în motivarea apelului sau în întâmpinare, instanţa de apel poate încuviinţa administrarea probelor a căror necesitate rezultă din dezbateri.

Nu reiese din încheierea de dezbateri împrejurarea că apelanţii s-ar fi opus administrării acestei probe şi că ar fi invocat, în condiţiile art. 174 alin. 2 coroborat cu art. 178 alin.3 lit. b C.proc.civ., o atare neregularitate procesuală, care nu este absolută, ci relativă şi a cărei vătămare trebuie dovedită, neregularitate pe care instanţa să o fi ignorat-o cu încălcarea legii. Mai mult, chiar prin notele scrise depuse în apel înaintea dezbaterilor, pârâții au solicitat ca reclamantul să facă o astfel de dovadă, iar în concluziile orale din faza procesuală a dezbaterilor au făcut referire la conținutul acelui înscris.

De altfel, teza probatorie în susţinerea căreia a fost depus înscrisul se referea la solvabilitatea cumpărătorului, contestată de apelanţi în primă instanţă şi în motivele de apel, ce fusese dovedită cu declaraţia martorului audiat în primă instanţă, astfel că înscrisul nu consfințește un aspect probator nou, nedezbătut în cauză în fazele devolutive ale procesului, ci confirmă o apărare constantă a promitentului cumpărător, în sensul că deţinea banii conveniţi cu titlu de preţ.

Prin recursul declarat împotriva deciziei pronunţate în apel şi întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct.8 C.proc.civ., recurenţii formulează critici atât în privinţa cererii principale, admisă de instanele de fond, cât şi în ceea ce priveşte cererea conexă respinsă.

În esenţă litigiul poartă asupra solicitării formulate, pe cale principală, de către reclamant în calitate de promitent cumpărător, de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, prin valorificarea unui antecontract încheiat între părţi la data de 21.04.2017, prin care se stabilea ca transmiterea dreptului de proprietate și plata preţului ce urma a se face la data încheierii contractului, să aibă loc până la 31.08.2017.

Reclamantul susţine că pârâţii nu s-au prezentat până la expirarea termenului convenit, iar aceştia pretind că reclamantul era cel care nu a întreprins demersurile necesare îndeplinirii obligaţiei de plată a preţului întrucât nu deţinea în patrimoniu suma de bani convenită cu acest titlu.

Ca atare, aceştia au invocat excepţia de neexecutare a contractului ca apărare în acţiunea principală şi, pe cale conexă, au solicitat rezoluţiunea antecontractului, pentru neexecutarea obligaţiei cumpărătorului de plată a preţului.

De asemenea, pârâţii au contestat existenţa şi efectul juridic al notificărilor din 15.09.2017 şi 15.11.2017 pe care reclamantul pretinde că le-a adresat acestora în vederea prezentării la notariat pentru încheierea actului.

Instanţele de fond au admis acţiunea principală şi au respins acţiunea conexă, instanţa de apel instituind, din oficiu, o ipotecă asupra imobilului în favoarea vânzătorilor pentru a garanta plata preţului ulterior pronunţării hotărării cu efect translativ al dreptului de proprietate.

Într-o primă critică, recurenţii invocă greşita interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1669 Cod civil şi ale art.1279 alin.3 Cod civil, considerând că nu a existat un refuz nejustificat din partea lor cu privire la finalizarea vânzării, în condiţiile în care promitentul cumpărător este cel care nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului.

Referitor la această împrejurare, Înalta Curte reține că instanţa de apel a constatat că nu numai reclamantul promitent cumpărător avea obligaţia să achite preţul de 148.000 Euro până la 31.08.2017, dar şi promitenţii vânzători aveau obligaţia de a transfera proprietatea bunului vândut către cumpărător, prin încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, tot până la 31.08.2017.

De asemenea, a constatat că recurenţii au fost notificaţi după expirarea termenului de încheiere a contractului, împrejurare dovedită cu cele două încheieri de certificare, însă nu s-au prezentat, de unde rezultă că nu au mai dorit să încheie contractul. A fost înlăturată apărarea pârâţilor în sensul că preţul trebuia plătit anterior datei convenite de încheiere a contractului, data respectivă fiind cea la care obligaţiile reciproce de transfer a proprietăţii şi plată a preţului trebuia îndeplinite, având în vedere şi dispoziţiile art. 1720 alin. 1 teza finală Cod civil.

Recurenţii contestă acest raţionament, reiterând susţinerea că dispoziţiile art.1279 alin. 3 Cod civil prevăd posibilitatea de a sesiza instanţa cu o cerere de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract doar pentru partea care şi-a îndeplinit deja propriile obligaţii, nu şi în ipoteza, reţinută de instanţa de apel, în care partea se declară gata să îşi îndeplinească aceste obligaţii.

Critica este nefondată.

Este de reţinut că textul de lege invocat precizează că „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel”.

Norma citată reprezintă sediul legal pentru dreptul comun în materia obligaţiilor, însă suportă derogări prin norme speciale, în funcţie de natura contractului, cum sunt, în cazul contractului de vânzare, dispoziţiile art. 1669 Cod civil.

În acest sens, în materia vânzării, dispoziţiile art. 1699 alin. 1 Cod civil prevăd că atunci „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate (s.n. ale convenţiei de vânzare) sunt îndeplinite.”

Ca atare, instanţa de apel a apreciat corect că textul de lege citat este aplicabil şi în situaţia în care partea este gata să îşi îndeplinească obligaţiile. Este suficient a fi îndeplinite condiţiile de validitate ale convenţiei referitoare la capacitate, obiect (bunul vândut și prețul convenit) și cauză, în condiţiile în care, în materia vânzării, potrivit art. 1674 Cod civil, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă.

În acest ultim caz, legea instituie, cu titlu de garanţie pentru plata preţului, potrivit art. 1723 Cod civil, în situaţia bunurilor imobile, o ipotecă legală asupra bunului vândut, dispoziţii aplicate din oficiu de către instanţa de apel.

Prin urmare, rezultă din interpretarea textelor legale ce guvernează materia vânzării că transferul dreptului de proprietate are loc la momentul încheierii actului de vânzare chiar dacă bunul nu a fost predat iar preţul nu a fost plătit. Ca atare, prevederile art. 1279 Cod civil trebuie adaptate la natura contractului de vânzare şi nu pot fi interpretate în sensul dorit de recurenţi, acela al existenţei unei obligaţii scadente anticipat transferului dreptului de proprietate, şi anume aceea a plăţii preţului.

Dimpotrivă, în mod corect instanţa de apel a validat concluzia primei instanţe conform căreia, astfel cum rezultă de altfel şi din convenţie, intenţia părţilor a fost de a stabili momentul plăţii preţului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, astfel că obligaţia de plată a preţului devine scadentă doar în condiţiile şi la momentul la care are loc încheierea contractului autentic, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată a prețului la o dată expres convenită de părți. Ca atare nu poate fi reţinută culpa promitentului cumpărător constând în neplata preţului în condiţile în care obligaţia interdependentă şi reciprocă de transfer a dreptului de proprietate nu a fost îndeplinită de promitenţii vânzători.

Prin urmare, părţile şi-au asumat, prin promisiunea de vânzare, o obligaţie de a face, această obligație devenind scadentă la data expirării termenului prevăzut în antecontract, situație în care instanţa a procedat la suplinirea consimțământului vânzătorului care a refuzat executarea obligaţiei de a face, respectiv de a transmite dreptul de proprietate. Cum o astfel de hotărâre urmează a ține loc de act de vânzare cumpărare, părțile urmează să își execute obligaţiile specifice ce le incumbă în cazul unui contract de vânzare, respectiv de predare a bunului și plată a prețului, în măsura în care acestea nu au fost executate.

Recurenţii au mai susţinut că cele două notificări, întocmite ulterior expirării termenului convenit pentru încheierea contractului, nu valorează punere în întârziere întrucât nu au fost legal comunicate şi nu sunt apte a dovedi că ei sunt cei în culpă pentru neîncheierea actului autentic.

 Instanţa de apel a respins aceste apărări, apreciind că valabilitatea lor a fost constatată prin încheiere de certificare de către un notar public şi astfel, fac deplină dovadă, conform art. 270 alin. 1 C.proc.civ., faţă de orice persoană, până la declararea lor ca fals, cu privire la constatările făcute personal de către cel care a autentificat înscrisul, în condiţiile legii.

Recurenţii nu au formulat critici care să combată acest raţionament, reiterând aspecte ce ţin de stabilirea situaţiei de fapt, relevante pentru instanţele de fond în măsura în care constituie argumente în statuarea asupra stării de pasivitate în care s-au aflat cu privire la executarea promisiunii de vânzare, şi mai puţin pentru a statua asupra exigibilității obligaţiilor contractuale. Prin urmare, susținerile recurenților care nu se subsumează încălcării unei norme de drept substanțial, nu îmbracă forma unei critici de nelegalitate a hotărârii recurate ce ar putea fi analizată în calea extraordinară de atac.

Recurenţii au mai arătat că nu s-a făcut dovada că intimatul a efectuat plata preţului ori că deţinea în cont suma de 148.000 euro, astfel că neexecutarea convenţiei îi incumbă acestuia. Contrar acestor alegaţii, aceasta nu reprezintă o dovadă a neexecutării contractului întrucât, astfel cum s-a arătat, plata preţului nu reprezintă o condiţie de valabilitate ce trebuia îndeplinită anterior celei de transmitere a proprietăţii. De altfel, instanţele de fond au reţinut că nici pârâţii nu şi-au executat propriile obligaţii ce le reveneau, astfel încât, nu se pot prevala şi nu pot invoca aşa-zisa excepţie de neexecutare a contractului de către promitentul cumpărător, aspecte necombătute prin critici de nelegalitate în recurs.

Mai susţin recurenţii că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile legale care reglementează excepţia de neexecutare a contractului în baza căreia s-ar suspenda îndeplinirea obligației lor de perfectare a actului translativ de proprietate şi de transmitere a proprietăţii până la momentul la care obligaţia corelativă şi exigibilă simultan de plată a preţului ar fi fost îndeplinită.

Recurenţii confundă excepţia de neexecutare a obligaţiei de a face ce izvorăşte din antecontract cu excepția de neexecutare a contractului de vânzare ce poate fi invocată în condițiile art.1724 Cod civil. Or, în cazul promisiunii de vânzare obligaţiile asumate de părţi au fost, potrivit convenției încheiate între ei, simultane, astfel că nu se poate aprecia că promitenţii vânzători urmau a-şi executa obligaţia de a transfera dreptul de proprietate după ce ar fi încasat preţul convenit al imobilului, așadar la un moment ulterior.

Pentru aceleași considerente ce țin de caracterul interdependent și simultan al obligațiilor asumate prin antecontract, nu poate fi primită nici alegaţia recurenților potrivit căreia, faptul că reclamantul nu a uzat de procedura ofertei de plată şi a consemnaţiunii, echivalează cu neîndeplinirea obligaţiei contractuale, ceea atrage inadmisibilitatea cererii de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, şi că acesta nu se poate prevala de împrejurarea că recurenţii nu s-au prezentat la biroul notarial pentru a primi plata întrucât această obligaţie nu incumbă recurenţilor, plata fiind portabilă şi nu cherabilă, conform art.1494 alin.l lit.a Cod civil.

Învederează recurenții că intimatul nu deţinea resursele financiare necesare plăţii și că instanţa de apel a reţinut greşit dovada acestor resurse financiare prin raportare la un înscris care nu probează că ar fi deţinut această sumă la data de 31.08.2017 sau anterior. Susţinerile sunt lipsite de relevanţa juridică pretinsă de recurenţi şi nu se constituie într-o critică de nelegalitate, întrucât acesta este un element de fapt ce ar fi putut fi opus la momentul la care promitenţii vânzători a fi încercat să îşi execute propria obligaţie, or, în cauză s-a reţinut că aceştia s-au dezis primii de convenţia asumată și nu şi-au îndeplinit obligaţia de a se prezenta la notar, considerând că preţul convenit nu mai corespunde valorii de circulaţie reale a bunului, iar primul demers de a sancţiona neexecutarea obligaţiei celeilalte părţi a fost al promitentului cumpărător.

Referitor la cererea de chemare în judecată formulată de recurenţi, conexată la prezentul dosar, aceştia arată că dispoziţiile art.1549 alin.2 Cod civil prevăd doar ca prestaţia neexecutată să fie esenţială şi nu culpabilă pentru a opera rezoluţiunea contractului, însă, chiar şi în situaţia în care este necesară o neexecutare culpabilă a obligaţiei din partea promitentului-cumpărător, această condiţie este îndeplinită în speţă din moment ce nu s-a invocat şi nici nu se poate identifica existenţa unei cauze fortuite sau a altui motiv temeinic care să facă imposibilă executarea.

Critica este nefondată. Ca și în cazul excepţiei de neexecutare, sancțiunea rezoluțiunii convenției poate fi invocată dacă cealaltă parte nu își execută o obligaţie scadentă şi exigibilă ce îi incumbă, împrejurare ce nu a fost reținută în cauză. Cum celelalte condiţii de fond ale convenţiei erau îndeplinite, plata preţului nu poate preceda pe cea a transmiterii dreptului de proprietate ci, cel mult, o poate succeda, caz în care legea instituie o garanţie reală pentru executarea acesteia, şi anume ipoteca asupra imobilului înstrăinat, în favoarea vânzătorului. În plus, convenția nu cuprinde clauze speciale de rezoluțiune sau pacte comisorii, astfel că interpretarea și aplicarea ei a fost, corect, supusă regulilor generale din materia vânzării imobilelor.

Critica referitoare la declarația testimonială, ca fiind administrată în faţa instanţei de fond cu încălcarea prevederilor art.315 alin.l pct.l C.proc.civ., învederându-se în acest sens calitatea martorului de afin al intimatului, şi totodată persoană aflată în relaţii de duşmănie cu recurenţii, dar şi pretinsele neconcordanţe între conţinutul declaraţiei şi înscrisuri din dosar, vizează aspecte ce ţin de temeinicia acţiunii, ce puteau fi ridicate, în primul rând în faţa instanţei ce a administrat respectiva probă şi, ulterior, deduse controlului judiciar prin motivele de apel, astfel că, distinct de împrejurarea că au fost formulate omisso medio, ele nici nu ar fi putut fi analizate în calea extraordinară de atac a recursului limitată la aspectele de nelegalitate ale deciziei recurate.

Față de împrejurarea că nu au fost reținute criticile care ar fi atras pronunțarea unei soluții de admitere a cererii conexe, nu va fi analizată în recurs nici incidența dispozițiilor art. 555 Cod civil invocate în susținerea solicitării de evacuare a intimatului din imobil pentru lipsa unui titlu, întrucât, astfel cum afirmă și recurenții, aceasta este accesorie solicitării principale de rezoluţiune a promisiunii de vânzare-cumpărare.

 Pentru aceste considerente, Înalta Curte a respins recursul ca nefondat.