Jurisprudența ÎCCJ | Contract de închiriere. Clauză contractuală derogatorie de la dreptul comun

Contract de închiriere. Clauză contractuală derogatorie de la dreptul comun. Condiții și efecte

Principiul libertății contractuale conferă părţilor dreptul de a deroga prin convenţii de la normele generale ale dreptului civil, dacă acestea din urmă nu sunt imperative ori de ordine publică.

Sunt norme imperative cele inderogabile, care prescriu părţilor o anumită conduită ori interzic o anumită conduită sub sancţiuni specific determinate şi sunt de ordine publică acelea care răspund scopului de protecţie a unui interes public sau general.

În acest context, dispoziţiile art. 1822 C.civ., care reglementează răspunderea locatarului pentru bunul închiriat, nu au acest caracter, pe de-o parte pentru că norma prescrie o conduită generală, fără a interzice derogări sub sancţiuni determinate iar pe de altă parte, interesul ocrotit prin acestea este eminamente privat.

Prin urmare, această normă are un caracter supletiv, stabilind o conduită a părţilor de la care acestea pot deroga, stabilind în convenţii clauze speciale, cu un conţinut diferit.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a II-a de contencios administrativ și fiscal la 29 mai 2017, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat-o în judecată pe pârâta B., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să o oblige pe pârâta la plata către reclamantă a sumei de 416.219,57 lei, reprezentând chiria aferentă perioadei 1 februarie 2017 – 31 martie 2017 (300.250,50 lei), despăgubiri pentru acoperirea prejudiciului cauzat ca urmare a deteriorării imobilului situat în str. X, nr. 1-3, Bucureşti, sector 2 (103.831,07 lei), onorariul şi cheltuielile de executare efectuate în cadrul dosarului de executare nr. 155/2017, înregistrat la B.E.J. C. (6.783 lei) şi onorariul perceput de D. pentru întocmirea raportului de evaluare a daunelor (5.355 lei), acţiunea fiind fondată în drept pe dispozițiile art. 1429, art. 1431 şi art. 143 C.civ., precum și dispoziţiile C.proc.civ.

În continuare, recurenta a redat conţinutul clauzelor contractului subsecvent nr. 9 din 30 decembrie 2016 referitoare la reparaţiile şi îmbunătăţirile imobilului, arătând că din conţinutul acestora se poate observa echivocul, confuzia şi contradicția pe care acestea le generează, iar interpretarea conferită de instanţa de apel în sensul că art. VII.1 ar institui în sarcina locatorului obligaţia de a suporta toate reparaţiile necesare la nivelul imobilului închiriat ar conduce la lipsirea de efecte juridice a prevederilor art. VII.3, art. VII.4, art. VII.6, art. VII.7.

Cu privire la fapta ilicită, recurenta a susţinut că aceasta rezidă în împrejurarea că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale cu referire la starea în care a predat imobilul, obligaţie ce includea şi efectuarea pe cheltuială proprie a tuturor reparaţiilor necesare pentru remedierea degradărilor şi readucerea bunului la starea în care l-a primit.

De altfel, susține recurenta, a făcut dovada existenţei unui prejudiciu în patrimoniul ei, în cuantum de 103.831, 07 lei, având în vedere că a suportat în totalitate valoarea de înlocuire a elementelor distruse şi a reparaţiilor pentru aducerea imobilului la stare iniţială, timp în care a fost lipsită de posibilitatea de a oferi imobilul spre închiriere, beneficiul nerealizat prin neutilizarea spaţiului fiind de 150.125,25 lei.

Potrivit dispozițiilor art. 493 alin. (2) şi (3) C.proc.civ., în cauză s-a întocmit raportul asupra admisibilității în principiu a recursului, comunicat părților, iar prin încheierea completului de filtru din 19.05.2021, recursul a fost declarat admisibil în principiu, fiind stabilit termen pentru dezbateri.

Examinând motivele de casare invocate de recurenta-reclamantă, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prezintă asupra acestora următoarele considerente:

Primul motiv al recursului vizează aplicarea greşită a normelor de drept material referitoare la regulile de interpretare a convențiilor. Recurenta a arătat că, apreciind că prevederile art. VII din convenţia de închiriere nr. 9/53647/30.12.2016 au caracter special faţă de normele legale, curtea de apel a golit de conţinut juridic înțelegerea părţilor şi a dat clauzelor în discuţie un alt sens, interpretând greşit contractul şi menţinând în privinţa acestuia caracterul echivoc. Astfel, prin interpretarea realizată de instanţa de apel în sensul că, potrivit art. VII.1, se instituie obligaţia locatorului de a suporta toate reparațiile necesare, indiferent de persoana care provoacă stricăciuni ori degradări imobilului închiriat, se lipsesc de efecte clauzele succesive ale aceluiaşi articol. Instanţa de apel ajunge, pe cale de consecință, la interpretarea injustă că toate remedierile cad în sarcina locatorului, lipsind de efecte dispoziţiile art. 1796 lit. c), art. 1821 alin. (1) şi art. 1822 C.civ.; aceste concluzii sunt, în opinia recurentei, rezultatul unei greşite aplicări a normelor legale de interpretare a contractelor, statuate în art. 1268 alin. (1) – (3) C.civ., actul juridic fiind lipsit de efectele sale fireşti şi evaluat într-o măsură care se îndepărtează de la natura şi obiectul contractului şi cu ignorarea caracterului său comutativ.

Înalta Curte subliniază în preambulul considerentelor proprii că nicio dispută nu poartă asupra naturii contractului, acesta fiind un contract de închiriere imobiliară supus, în acord cu dispoziţiile art. 6 alin. (5) C.civ. şi art. 5 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, Codului Civil adoptat prin Legea nr. 287/2009.

Potrivit dispoziţiilor generale reglementate în materia obligaţiilor, părţile au libertatea de a contracta, de a determina conținutul convenţiilor lor, în limitele impuse de lege, de ordinea publică şi bunele moravuri. De asemenea, clauzele obișnuite ale unui contract, în funcţie de natura acestuia, sunt subînţelese, cele derogatorii trebuind să fie prevăzute expres, în limitele anterior amintite. Principiul libertății contractuale înglobează, deci, dreptul părţilor de a deroga, prin convenţii particulare, de la normele generale ale dreptului civil, dacă acestea din urmă nu sunt imperative ori de ordine publică. Acelaşi principiu impune evaluarea contractului potrivit unor reguli prestabilite de interpretare, astfel încât legea conferă prioritate voinţei reale şi concordante a părţilor, impune interpretarea contractului în mod sistematic, adaptată ansamblului şi naturii lui dar şi în sensul de a se da efect acestuia ca realitate juridică.

În acest ansamblu, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie sesizează că recurenta arată, într-o primă aserţiune, că în apel a fost încălcat art. 1268 alin. (1) – (3) C.civ. care instituie regula interpretării unitare a contractului, în scopul de a fi apt să-şi producă efectele, fiind totodată ignorată adevărata voinţă a părţilor.

Disputa poartă asupra art. VII din contractul evocat, care reglementează capitolul referitor la reparaţiile şi îmbunătățirile bunului închiriat, în măsura în care instanţa de apel a statuat că prin convenţie părţile au agreat ca toate reparaţiile necesare, determinate de stricăciuni intervenite pe durata contractului, să fie suportate de locator, chiar dacă provin din culpa locatarului, evaluând comparativ punctele 1 – 7 ale articolului VII, iar recurenta consideră că această interpretare este contrară legii şi ar exonera de răspundere pe locatar în orice situaţie, ceea ce este contrar voinţei reale şi logicii întregului capitol din contract.

Astfel, prin art. VII.1 din contract, părţile au detaliat cu precizie că locatorul suportă, pe durata închirierii, obligaţia de a efectua toate reparaţiile determinate de stricăciuni, chiar dacă acestea provin din culpa locatarului, a unui prepus al acestuia sau chiar a unei terţe persoane fără legătură cu locatarul. În contrapondere, ca expresie a naturii sinalagmatice a contractului şi caracterului său comutativ, locatorul şi-a rezervat, în aceste condiţii, dreptul la chirie, chiar dacă efectuarea reparațiilor afectează folosinţa bunului, indiferent de durată, dar nu mai mult de 90 de zile, iar dacă locatorul încalcă obligaţia de a efectua reparaţii, acestea pot fi deduse de locatar din valoarea chiriei.

Din modul de reglementare a acestei clauze, este exclusă dualitatea interpretării, specifică clauzelor echivoce, cu privire la responsabilitatea reparaţiilor în această ipoteză, iar clauza este aptă, prin claritatea conduitei edictate, să producă efectele specifice contractului bilateral.

Şi abordarea sistematică a textelor art. VII determină aceeaşi interpretare a clauzei VII.1, întrucât, prin reglementările succesive, părţile au determinat obligaţii care se referă, mai departe, la stricăciuni provenind din structura de rezistenţă sau viciile construcţiei, dreptul locatarului de a efectua redecorări, remodelări sau îmbunătățiri ale spaţiului, de a-şi instala bunuri personale, echipamente, instalaţii etc. cu acordul proprietarului, toate acestea fiind distincte de reparaţiile impuse de stricăciunile avute în vedere de părţi în primul alineat. De asemenea, conform art. VII.6 al convenţiei, la finalul locaţiunii s-a instituit obligaţia locatarului de a ridica bunurile personale, echipamentele şi instalaţiile montate pe durata contractului, aceste acţiuni specific determinate fiind în sarcina locatarului. În final, prin art. VII.7, părţile au convenit ca locatarul să suporte orice costuri legate de reparaţiile necesare pentru readucerea bunului în stare de folosinţă în condiţiile iniţiale, cu excepţia celor prevăzute în art. VII.1 şi art. VII.2.

Deşi recurenta a invocat încălcarea în apel a dispoziţiilor art. 1268 C.civ., prin examenul propriu realizat de instanța supremă cu privire la regulile incidente în materia interpretării convenţiilor se ajunge la acelaşi rezultat, respectiv acela că stricăciunile determinate de locatar pe durata locaţiunii sunt în sarcina locatorului, aşa încât criticile recurentei sunt lipsite de temei şi vădesc o nemulţumire a părţii recurente, care, în sine, nu este rezultatul aplicării ori interpretării greşite a normelor de drept material.

Nu vin în contradicţie clauzele succesive statuate în art. VII pct. 1 şi 6 din contract, fiecare dintre acestea reglementând un spectru diferit, prima referindu-se la reparaţiile determinate de stricăciunile survenite în perioada locaţiunii, cea din urmă reglementând obligaţia locatarului ca, la finele locaţiunii, să ridice obiectele personale, echipamentele, utilajele, instalaţiile montate şi să suporte remedierile provocate de acest proces, în scopul eliberării spaţiului şi readucerii sale în starea iniţială, pe spezele proprii. Prin urmare, aceste două clauze nu doar că nu vin în contradicţie, ci delimitează coerent premise diferite de angajare a răspunderii, în baza unor situaţii de fapt privite distinct de părţi la data încheierii contractului.

Este, în egală măsură, adevărat că prin conduita asumată contractual, părţile au derogat de la dispoziţiile art. 1822 C.civ., însă, după cum s-a arătat în preambulul acestor considerente, principiul libertății contractuale conferă părţilor dreptul de a deroga prin convenţii de la normele generale ale dreptului civil, dacă acestea din urmă nu sunt imperative ori de ordine publică.

Or, sunt norme imperative cele inderogabile, care prescriu părţilor o anumită conduită ori interzic o anumită conduită sub sancţiuni specific determinate şi sunt de ordine publică acelea care răspund scopului de protecţie a unui interes public sau general; în acest context, dispoziţiile art. 1822 C.civ. nu au acest caracter, pe de-o parte pentru că norma prescrie o conduită generală, fără a interzice derogări sub sancţiuni determinate, iar interesul ocrotit prin acestea este eminamente privat.

Prin urmare, norma analizată are un caracter supletiv, stabilind o conduită a părţilor cu caracter general, conduită de la care acestea pot însă deroga, stabilind în convenţii clauze speciale, cu un conţinut diferit.

Aşa fiind, dispoziţiile clauzei VII.1 din convenţia părţilor au caracter derogator de la norma generală şi în mod corect a stabilit instanţa de apel că ele prescriu părţilor o conduită specială, diferită de cea prescrisă dreptul comun, pe care sunt ţinute să o respecte în virtutea principiului de drept pacta sunt servanda (convenţiile legal făcute au putere obligatorie între părţile contractante).

Un al doilea motiv de casare a vizat, potrivit memoriului de recurs, aplicarea greşită a legii, în apel, referitor la cercetarea condiţiilor răspunderii contractuale.

Într-o primă susţinere, recurenta a arătat că instanța de apel a ignorat şi lipsit de efecte dispozițiile contractuale ale art. VII.6, deoarece a negat obligația locatarului de a restitui imobilul în starea iniţială, care îngloba efectuarea tuturor reparaţiilor necesare pentru remedierea degradărilor provocate pe durata locaţiunii.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie arată că a răspuns în considerentele precedente că instanţa de apel a interpretat corect întregul articol VII al contratului referitor la reparaţii şi îmbunătățiri, aşa încât clauza VII.6 nu prescrie conduita pretinsă de recurentă.

Mai departe, criticile recurentei au vizat ignorarea, sub aspect probator, a raportului de evaluare întocmit în cadrul procedurii de constatare a stării de fapt, înscris care demonstra că la finalul locaţiunii imobilul închiriat prezenta degradări majore cauzate de utilizarea lui improprie. În același context, recurenta arată că în mod nelegal instanţa de apel i-a negat existenţa unui prejudiciu, acesta fiind echivalent valorii de înlocuire a elementelor distruse şi a sumelor plătite pentru reparațiile efectuate în scopul de a readuce imobilul în starea lui iniţială.

În acest context, curtea de apel nu a realizat examenul întinderii daunelor pretinse concordant raționamentului său, iar nu ca efect al unei cercetări judecătorești insuficiente ori inadecvate, fiind lipsită de utilitate valorificarea raportului de evaluare în cadrul procedurii de constatare a unei stări de fapt, de vreme de obligaţia pârâtei de reparație a daunelor era exclusă contractual. Cauza determinantă a respingerii pretenţiei reclamantei a fost explicată în apel, în mod corect, pe baza interpretării art. VII din convenţie, instanţa de apel circumstanţiind, numai pentru redarea stării de fapt, că deficiențele menționate nu au fost remediate, întrucât reclamanta a procedat la o reconstruire integrală a întregului imobil; în aceste condiţii valorificarea materialului probator care demonstra că deteriorările au fost determinate de o utilizare inadecvată a imobilului de către chiriaş nu era utilă, deoarece nu putea conduce instanţa de apel către o altă hotărâre.

În fine, un ultim motiv de recurs a vizat aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1270 C.civ., care prescrie caracterul obligatoriu al contractului pentru părţi, art. 1492, art. 1516, art. 1526, art. 1350 şi art. 1351 C.civ care consfinţesc dreptul creditorului de a primi obiectul exact al prestaţiei asumate de către debitor şi beneficiile nerealizate în caz de neexecutare.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie arată că această ultimă critică reprezintă o simplă enunţare a unor principii de drept statuate în norme pozitive, iar nu o critică veritabilă a hotărârii instanţei de apel. Ea extrapolează în întregime raționamentul curţii de apel şi conchide, în lipsa oricărui argument, că pârâta a încălcat contractul, datorând costurile de înlocuire a elementelor distruse, a reparaţiilor necesare aducerii imobilului în starea iniţială şi pe cel al chiriei pe toată perioada lucrărilor de remediere.

Examinarea aplicării acestor dispoziţii legale de către instanţa de recurs nu poate fi realizată în aceste condiţii, în măsura în care întreaga hotărâre a instanţei de apel s-a fundamentat pe concluzia potrivit căreia angajarea răspunderii pârâtei B. nu poate fi angajată, întrucât, potrivit clauzelor contractuale statuate în art. VII, asumarea reparaţiilor oricăror deteriorări aduse imobilului produse în perioada contractuală revine locatorului.

Constatând lipsa de temeinicie a motivelor de recurs, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a înlăturat toate criticile recurentei prezentate în memoriul de recurs şi, în temeiul art. 496 C.proc.civ, a respins ca nefondat recursul, soluţie care înglobează şi cererea accesorie a recurentei vizând plata cheltuielilor de judecată.