Jurisprudența ÎCCJ | Promisiune bilaterală de vânzare. Acțiune în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract

Potrivit dispozițiilor art. 1669 alin. (1) C. civ., când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

În cazul în care instanța de apel a reținut necesitatea respectării cerințelor art. 35 și art. 36 din Legea nr. 7/1996 și a obligației prevăzute de art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind  Codul de procedură fiscală, omițând însă faptul că îndeplinirea acestora se verifică la momentul pronunțării hotărârii, în cursul procesului acestea putând fi complinite, inclusiv prin mijlocirea instanțelor, este nelegală hotărârea acesteia de menținere a soluției de respingere, ca neîntemeiată, a acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare.  

Dacă nu s-ar recunoaște instanței posibilitatea de a acționa activ în sensul complinirii unor cerințe legale în cursul judecății, prin administrarea unor probe specifice, demersul judiciar al reclamantului ar fi complet lipsit de finalitate în fața refuzului pârâtului de a realiza procedurile prealabile înstrăinării imobilului.

În ceea ce privește inadmisibilitatea apelului incident declarat de pârâtă, Curtea de apel a apreciat că pe această cale nu se pot valorifica nemulţumirile părţii cu privire la considerentele sentinţei deoarece prin intermediul unui astfel de apel partea urmăreşte schimbarea hotărârii primei instanţe, astfel cum rezultă fără echivoc din dispoziţiile finale ale art. 472 alin. 1 teza finală, în timp ce prin apelul împotriva considerentelor se poate obţine înlăturarea/înlocuirea anumitor considerente ale hotărârii, şi nu reformarea acesteia. În concret, nu subzistă justificarea unui apel incident prin care să fie criticate considerentele, nu poate fi având în vedere că, independent de împrejurarea că reclamanta ar fi declarat sau nu cale de atac, pârâta, care a câştigat procesul, avea dreptul să formuleze un apel principal împotriva considerentelor care o nemulţumeau.

În privința apelului declarat de reclamant pe fondul litigiului, Curtea de apel a reținut că, pentru pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, pe lângă condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului trebuie îndeplinite următoarele condiţii: să existe o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare valabil încheiată (art. 1669 alin. 1 C.civ.); promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în a căror lipsă părţile nu ar putea executa promisiunea (art. 1279 alin. 1 C.civ.); una dintre părţi refuză nejustificat încheierea contractului în forma autentică (art. 1279 alin. 3 C.civ.); să nu existe o clauză de dezicere (art. 1276 alin. 1 C.civ.); reclamanta să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract (art. 1279 alin. 3 prima teza C.civ.); natura contractului promis să permită pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic (art. 1279 alin. 3 teza a II-a C.civ.)

În afară de aceste condiţii, este necesar ca imobilul să fi fost înscris în prealabil în cartea funciară faţă de dispoziţiile art. 35 alin. 1 și art. 36 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, iar din certificatul de atestare fiscală privitor la imobil să rezulte achitarea tuturor obligațiilor de plată către bugetul local prin raportare la art. 195 alin. 5 din Legea nr. 207/2015 coroborat cu art. 57 alin. 1 din O.U.G. nr. 80/2013. Referitor la acest ultim aspect se impune menţiunea că, criticile apelantei reclamante vor fi analizate prin prisma considerentelor Deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 42/2017.

Referitor la condiţia ca bunul imobil să fi fost înscris în prealabil în cartea funciară, s-a reţinut că dispoziţiile art. 57 alin. 1 şi 3 din O.U.G. nr. 80 din 26 iunie 2013 privind taxele judiciare de timbru nu impun instanței obligația de a încuviinţa în cauză o expertiză topografică, aceasta având doar posibilitatea să o încuviinţeze dacă aprecia că aceasta este utilă soluţionării cauzei, în condiţiile art. 255 C.proc.civ.

Cum bunul imobil nu a fost intabulat, aspect susţinut constant de ambele părţi în cursul soluţionării litigiului (atât în faţa primei instanţe, cât şi în faţa instanţei de apel),  având în vedere că imobilul era identificat în mod complet prin antecontractul de vânzare-cumpărare, împrejurarea că prima instanţă nu a încuviinţat proba solicitată de apelantă nu se impune a fi sancţionată. 

Împrejurarea că, într-adevăr, instanţa nu a solicitat extras de carte funciară cu privire la imobil nu are nicio relevanţă în cauză dat fiind că, cel mai probabil, acesta ar fi confirmat că bunul nu este intabulat, situaţie de fapt de altfel neschimbată în cursul soluţionării litigiului pe parcursul celor două faze procesuale, afirmată constant de ambele părţi. De altfel, bunul imobil al pârâtei nu a fost nici dezmembrat, împrejurarea afirmată, de asemenea, de ambele părţi.

Instanța de apel a reținut caracterul constitutiv de drepturi al unei hotărâri de admitere a unei cereri similare cu a reclamantului, în acord cu considerentele Înaltei Curţi de Casaţie si Justiţie din Decizia nr. 23/2017, privind dezlegarea unor chestiuni de drept (paragrafele 127-130), menţionate de apelanta reclamantă, dar a confirmat și incidența în cauză a dispoziţiilor art. 35 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996, Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, deoarece instanţa de judecată chemată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare care ar avea acelaşi efect final ca şi un act autentic încheiat de notar – transferarea/dobândirea dreptului de proprietate, trebuie să respecte aceleași dispoziţii ca în cazul procedurii notariale, realizându-se aceleași verificări de legalitate în vederea autentificării transferului de proprietate. În acest sens, au fost citate și considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie din Decizia nr. 42/2017 (paragrafele 96, 97), reținându-se relevanța acestora și în cazul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, și nu exclusiv în situația invocării unui antecontract de schimb.

Referitor la condiţia ca înstrăinătorul să prezinte un certificat de atestare fiscală din care să rezulte achitarea tuturor obligațiilor de plată către bugetul local, Curtea de apel a constatat că această obligaţie este prevăzută de dispoziţiile art. 159 din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală și a fost confirmată în cuprinsul Deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 42/2017, prin care s-a admis sesizarea privind dezlegarea unor chestiuni de drept şi s-a stabilit că: „1. În interpretarea şi aplicarea unitară a dispoziţiilor art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, în cazul unei acţiuni prin care se solicită constatarea valabilităţii unei promisiuni bilaterale de schimb care vizează bunuri supuse impozitării şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, este obligatoriu ca proprietarii bunurilor să prezinte certificat de atestare fiscală şi să aibă achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul ce se înstrăinează, indiferent dacă bunurile au valoare egală sau valori diferite.(…)”.

 În cauză, prima instanţă nu a solicitat astfel de informaţii, însă, chiar dacă o asemenea solicitare ar fi fost făcută, acţiunea nu ar fi putut fi admisă, deoarece, din verificarea sistemului ECRIS al Tribunalului Bucureşti, Secţia a II-a contencios administrativ şi fiscal şi al Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IX-a contencios administrativ şi fiscal, rezultă că reclamanta este parte în litigiul nefinalizat definitiv, înregistrat sub nr. dosar x/3/2018 înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a II-a contencios administrativ şi fiscal, care are ca obiect contestarea deciziei de impunere pentru anul 2017 nr. 27629/14.11.2019 emisă de Direcţia Generală de Impozite şi Taxe Locale Sector 3, context în care nu s-ar fi putut obţine un certificat de atestare fiscală din care să rezulte că pârâta avea achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul ce se înstrăinează, astfel cum a statuat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în decizia nr. 42/2017.

 În considerentele Deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 42/2017 s-a reţinut că „pentru ca pârâtul să nu paralizeze eficienţa acţiunii, prin refuzul de a prezenta certificatul de atestare fiscală, art. 57 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 80/2013 a pus în sarcina instanţei obligaţia de a solicita certificatul de atestare fiscală referitor la bun”(paragraful 112), însă, în concret, în cauză un astfel de certificat nu ar fi fost util cauzei nici dacă ar fi cuprins menţiuni referitoare la impozitul pe care pârâta l-ar fi avut de plată pentru întregul imobil sau pentru etajul 5 al imobilului, faţă de împrejurarea că prin cererea de chemare în judecată care face obiectul prezentului dosar reclamanta nu a formulat un capăt de cerere prin care să solicite să plătească  ea obligaţiile datorate la bugetul local de către pârâtă.

În acest sens a statuat şi Înalta Curte de  Casaţie şi Justiţie în decizia nr. 42/2017: „ În aceeaşi ordine de idei, este util a se menţiona şi că, pentru a se evita o conduită abuzivă din partea copermutantului pârât, ar trebui să se acorde copermutantului reclamant (dacă formulează un petit în acest sens) posibilitatea de a plăti el însuşi obligaţiile datorate la bugetul local de către cealaltă parte, simultan cu abilitarea de a cere, în cadrul aceluiaşi proces sau pe cale separată, obligarea acesteia din urmă la suportarea unor daune-interese egale cu cuantumul obligaţiilor achitate.” (paragraful 113).

Chiar dacă în cursul soluţionării dosarului s-ar fi întocmit un raport de expertiză judiciară (contabil-fiscală) care să aibă ca obiect stabilirea impozitului aferent bunului promis, astfel încât ea să aibă posibilitatea să achite cota parte din impozit, concluziile acestuia nu ar fi putut fi valorificate dat fiind că dispoziţiile art. 397 alin. 1 C.proc.civ. (care reflectă principiul consacrat de art. 9 C.proc.civ. şi reia dispoziţiile art. 22 alin. 6 C.proc.civ.) stabilesc că instanţa este obligată să se pronunţe asupra tuturor cererilor deduse judecăţii; nu poate acorda mai mult sau altceva decât s-a cerut, dacă legea nu prevede altfel, iar, pentru calea de atac, dispoziţiile art. 478 alin. 3 C.proc.civ. stabilesc că nu se pot formula pretenţii noi.

Recurenta – pârâtă a susținut că respingerea apelului său incident ca inadmisibil a fost rezultatul interpretării restrictive, nelegale a dispozițiilor art. 472 alin. (1) C. proc. civ., lipsind-o de posibilitatea criticării unor considerente din cuprinsul hotărârii primei instanțe care o nemulțumeau și intrau în autoritatea de lucru judecat dacă nu erau repuse spre analiză instanței de apel. Chiar dacă avea teoretic posibilitatea de a formula și apel principal împotriva considerentelor, interesul său în criticarea acestora apărut după declararea apelului principal de către partea adversă, care tindea la schimbarea soluției primei instanțe, care îi era favorabilă, iar doctrina și jurisprudența anterioară au statuat deja asupra posibilității declarării apelului incident atât împotriva soluției explicite din dispozitivul sentinței, cât și împotriva considerentelor atunci când se urmărește doar înlăturarea unor dezlegări greșite, în aplicarea dispozițiilor art. 472 alin. (1) raportat la art. 461 alin. (2) C. proc. civ.

Totodată, a apreciat a fi contradictorii considerentele deciziei atacate prin care instanța de apel, deși reține că și considerentele fac parte din cuprinsul hotărârii, limitează scopul apelului incident la schimbarea soluției primei instanțe, precum și cele referitoare la lipsa de relevanță a calificării actului juridic dintre părți în ansamblul motivării soluției, cu toate că, în absența unui antecontract, devenea inutilă analiza celorlalte condiții legale.

Recurenta-reclamantă A. S.R.L. a criticat încheierea din data de 24.09.2019, invocând motivul de recurs prevăzut art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., cu argumentarea că respingerea probelor suplimentare solicitate (adrese în vederea obținerii certificatului fiscal și a extrasului de carte funciară pentru imobil, expertiză judiciară specialitate topografie, cadastru și geodezie pentru întocmirea documentației cadastrale și o expertiză tehnică financiar – contabilă în vederea stabilirii cotei de taxe/impozite datorate pentru bunul promis) contravine dispozițiilor art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013 și efectului devolutiv al apelului, constituind probe specifice acestui tip de litigiu, imposibil de administrat fără mijlocirea instanței în condițiile în care pârâta a încercat paralizarea demersului său judiciar. În acest sens, a menționat în apărare considerentele Deciziei ICCJ nr. 21/2017 privind dezlegarea unor chestiuni de drept și decizia ICCJ (de speță) nr. 825/2015.

Totodată, recurenta – reclamantă a criticat soluția instanței de apel pentru aplicarea greșită a normelor de drept substanțial, din perspectiva motivului de recurs prevăzut art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În acest cadru a susținut aprecierea instanței potrivit căreia înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară ar avea efect constitutiv de drepturi față de dispozițiile tranzitorii din art. 56 alin. (2) din Legea nr. 71/2011, care prevăd doar efectul de opozabilitate față de terți până la finalizarea lucrărilor de cadastru.

Recurenta – reclamantă a reiterat inaplicabilitatea în cauză a dispozițiilor art. 35 și art. 36 din Legea nr. 7/1996 referitoare exclusiv la procedura desfășurată prin intermediul notarului public, care, transpusă în fața instanței de judecată, ar permite promitentului – vânzător să paralizeze acțiunea prin care se urmărește constituirea unui drept de proprietate asupra imobilului. A subliniat, totodată, că dispozițiile art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013 permiteau instanței pronunțarea hotărârii în absența înscrierii în cartea funciară, cu prealabila efectuare a expertizei cadastrale și realizare a celorlalte formalități, inclusiv individualizarea imobilului, în același scop fiind instituită și norma de la art. 35 alin. (5) din Legea nr. 7/1996. În apărare, a invocat considerentele Deciziilor ICCJ nr. 24/2016, nr. 23/2017 privind dezlegarea unor probleme de drept.

De asemenea, recurenta – reclamantă a susținut greșita interpretare și aplicare a considerentelor Deciziei ICCJ nr. 42/2017, prin care au fost dezlegate chestiuni de drept referitoare la promisiunea de schimb, ce a condus la impunerea unei condiții suplimentare referitoare la obținerea certificatului fiscal, ce nu era incidentă în cauză. Mai mult, a apreciat eronată concluzia desprinsă de instanța de apel din existența unui litigiu referitor la o declarație de impunere emisă împotriva pârâtei, ce a fundamentat soluția de respingere a probei privind emiterea unei adrese pentru comunicarea unui certificat fiscal, excluzând posibilitatea ca eventualele datorii să fie achitate de pârâtă sau chiar de către reclamantă, chiar și în absența unui capăt de cerere în acest sens.

Pe calea prezentului recurs a fost criticată și încheierea pronunțată la data de 30.09.2019, recurenta – reclamantă apreciind nejustificată respingerea cererii de recuzare a completului în condițiile în care, în condițiile concrete ale cauzei, garanțiile de imparțialitate nu mai erau respectate, respingerea probelor solicitate conducând la o antepronunțare.

Analizând, cu prioritate, soluția asupra apelului incident din cuprinsul deciziei atacate, Înalta Curte de Casație și Justiție a constatat întemeiat recursul promovat de recurenta – pârâtă B. SRL pentru următoarele considerente:

În esență, instanța de apel a considerat a fi inadmisibil apelul incident declarat împotriva considerentelor sentinței primei instanțe câtă vreme acesta nu tinde la schimbarea soluției instanței, potrivit art. 472 C. proc. civ., iar partea justifica interes să promoveze cale de atac împotriva considerentelor chiar și în absența apelului principal al părții adverse.

Împotriva acestor argumente și în sprijinul apărărilor recurentei – pârâte în cauza de față au devenit relevante considerentele Deciziei ICCJ nr. 14/2020 pronunțate într-un recurs în interesul legii, prin intermediul căreia, în interpretarea și aplicarea unitară a dispozițiilor art. 472 C. proc. civ., s-a statuat că apelul incident nu poate fi limitat la obiectul apelului principal, ci poate viza orice alte soluții cuprinse în dispozitivul hotărârii atacate și/sau considerentele acesteia. Prin intermediul acestora sunt demontate motivele reținute de instanța de apel pentru respingerea ca inadmisibilă a apelului incident în cadrul practicii neunitare evidențiate anterior acestui recurs în interesul legii.

Astfel, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că ,,interesul intimatului în promovarea căii de atac doar împotriva considerentelor unei hotărâri rezidă în evitarea autorității de lucru judecat sau, după caz, puterii de lucru judecat, în privința acelor considerente ale hotărârii care ar putea prejudicia această parte din proces, cu toate că soluția cuprinsă în dispozitiv, atacată de partea adversă prin apelul principal, îi este favorabilă. În această situație, interesul intimatului vizează înlăturarea anumitor considerente prin care s-au dat dezlegări unor probleme de drept care nu au legătură cu judecata acelui proces sau care sunt greșite ori cuprind constatări de fapt ce prejudiciază partea”.

Socotind soluția preconizată de art. 461 alin. (2) C. proc. civ., anume înlăturarea de către instanța de apel a unor considerente și înlocuirea lor cu propria argumentare în susținerea soluției din dispozitiv, menținută ca atare, drept o schimbare a hotărârii, în sensul art. 472 alin. (1) C. proc. civ., respectiv a acelei părți din hotărâre ce explicitează soluția pronunțată și intră sub autoritate de lucru judecat odată cu dispozitivul, Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat că ,,nu există o incompatibilitate între dispozițiile art. 472 alin. (1) și cele ale art. 461 alin. (2) din Codul de procedură civilă, fiind posibilă exercitarea apelului/recursului incident împotriva considerentelor unei hotărâri care sunt de natură să afecteze situația juridică a intimatului, în cazul în care ar dobândi autoritate de lucru judecat prin neexercitarea căii de atac specifice”.

Totodată, Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii a reținut că ,,doar după ce una dintre părți alege să exercite apel principal se naște interesul celeilalte părți, intimată în apelul principal, de a formula, la rândul său, apel incident, prin care să urmărească schimbarea hotărârii primei instanțe, care să corespundă interesului său, fie în sensul de a surmonta, fie în sensul de a consolida situația juridică stabilită prin hotărârea supusă căii de atac”.

În cuprinsul acestei decizii a fost înlăturat și argumentul conform căruia, prin fixarea unor termene diferite în care, prin intermediul căilor incidentale, s-ar putea ataca altceva decât s-a atacat prin calea principală de atac s-ar crea o inegalitate procesuală între părțile litigante, creându-se o situație mai favorabilă celui din apelul sau recursul incident, prin existența unui termen mai lung decât cel prevăzut pentru apelul/recursul principal, cât timp interesul exercitării fiecăreia dintre cele două căi de atac se manifestă diferit, această condiție de exercițiu ivindu-se la momente procesuale distincte, care nu pot fi privite decât în mod autonom, propriu fiecăreia dintre cele două forme de manifestare a intenției de a ataca hotărârea primei instanțe.

În ceea ce privește calificarea în concret a considerentelor criticate prin intermediul apelului incident, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că acestea privesc chiar natura raportului juridic dintre părți, premisă importantă în analiza temeiniciei acțiunii formulate de reclamantă. Cu toate că, în final, prima instanță a respins acțiunea acesteia, considerând neîndeplinite alte cerințe impuse pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, în condițiile în care soluția a fost criticată de reclamantă și aceasta tinde la înlăturarea argumentelor reținute de instanță împotriva sa, pârâta are interes în a urmări înlocuirea considerentelor apreciate a fi greșite cu altele, ce ar pune în discuție relevanța celorlalte aspecte analizate de instanță.

Față de cele reținute, în baza art. 497 raportat la art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., a fost admis recursul și s-a dispus casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecarea cu prioritate a apelului incident, soluția asupra acestuia influențând modalitatea de analiză a celorlalte condiții specifice acțiunii formulate.

În ceea ce privește recursul promovat de recurenta – reclamantă A. S.R.L. împotriva încheierii din data de 24.09.2019 și a deciziei civile nr. 1934/19.11.2019, Înalta Curte de Casație și Justiție îl socotește deopotrivă întemeiat, pentru următoarele considerente:

Pentru menținerea soluției de respingere a acțiunii ca neîntemeiată, instanța de apel a reținut, în esență, neîndeplinirea cerințelor speciale privitoare la înscrierea prealabilă a imobilului în cartea funciară, faţă de dispoziţiile art. 35 alin. 1 și art. 36 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, și prezentarea unui certificat de atestare fiscală din care să rezulte achitarea tuturor obligațiilor de plată către bugetul local prin raportare la art. 195 alin. 5 din Legea nr. 207/2015 coroborat cu art. 57 alin. 1 din O.U.G. nr. 80/2013. În prealabil, prin încheierea atacată, instanța de apel a respins suplimentarea probatoriului în sensul solicitat de apelantul – reclamant, ce ar fi permis, în opinia acestuia, suplinirea acestor cerințe în condițiile pasivității culpabile a pârâtului promitent – vânzător.

În acest cadru, Înalta Curte de Casație și Justiție subliniază că instanța de apel a constatat îndeplinite următoarele condiţii: să existe o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare valabil încheiată (art. 1669 alin. 1 C.civ.); promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în a căror lipsă părţile nu ar putea executa promisiunea (art. 1279 alin. 1 C.civ.); una dintre părţi refuză nejustificat încheierea contractului în forma autentică (art. 1279 alin. 3 C.civ.); să nu existe o clauză de dezicere (art. 1276 alin. 1 C.civ.); reclamanta să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract (art. 1279 alin. 3 prima teza C.civ.); natura contractului promis să permită pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic (art. 1279 alin. 3 teza a II-a C.civ.), premisa preexistenței promisiunii de vânzare – cumpărare fiind contestată pe calea apelului incident și urmând a fi reevaluată.

Totodată, s-a reținut situația de fapt necontestată privitoare la neintabularea imobilului ce a făcut obiectul convenției părților, cunoscut fiind faptul că, în absența demersurilor promitentului vânzător în vederea înscrierii imobilului în cartea funciară și a obținerii extrasului de carte funciară și a certificatului de atestare fiscală, reclamantul care a promovat acțiunea nu poate realiza el însuși aceste operațiuni, pentru a face dovada îndeplinirii cerințelor impuse de instanțe. Or, în aceste condiții, simpla conduită a pârâtului ar conduce la blocarea acțiunii care tinde la executarea în natură a obligațiilor asumate de către acesta prin convenția anterioară, recunoscută ca fiind valabilă de instanță și menită a produce efecte.

Pe de altă parte, astfel cum s-a subliniat și în cuprinsul Deciziei ICCJ nr. 24/2016 privind dezlegarea unor chestiuni de drept, având în vedere că, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, se tinde la obținerea unui act translativ de proprietate, condițiile de validitate ale contractului trebuie verificate prin raportare la momentul pronunțării hotărârii, și nu la cel al formulării acțiunii (s.n.). Chiar dacă decizia menționată se referă la îndeplinirea altor cerințe necesare pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare – cumpărare a unui teren extravilan, considerentele de principiu din cuprinsul acesteia pot fi valorificate și în cauza de față, ținând cont de premisele similare.

Astfel, cu referire la abilitarea instanței de a suplini condițiile de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, privitoare la respectarea dreptului de preemțiune prevăzut de art. 4 din lege, Înalta Curte de Casație și Justiție a precizat că legea specială nu autorizează instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în lipsa întrunirii cumulative a condițiilor de validitate speciale pe care acest act normativ le impune. Conform art. 1.669 C. civ., singura condiție de validitate care poate fi suplinită de instanță, în condițiile legii, este consimțământul promitentului care refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis, aceasta fiind însă o condiție generală de validitate.

În ceea ce privește posibilitatea îndeplinirii condițiilor de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, în cursul procesului, cu concursul instanței de judecată, momentul de referință pentru verificarea îndeplinirii tuturor condițiilor de validitate ale vânzării este acela al pronunțării hotărârii judecătorești. Din perspectiva dreptului procesual, acest moment pune capăt unei faze a judecății. Cum nu există nicio dispoziție contrară, în acord cu dispozițiile Codului de procedură civilă, instanța de judecată poate administra probe care pot constitui dovezi ale îndeplinirii condițiilor de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare.

Pe cale de consecință, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că, în principiu, instanța de judecată poate dispune îndeplinirea formalităților în vederea obținerii avizelor prevăzute la art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, de la autoritățile competente și parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din același act normativ, în cursul judecății.

Față de cele reținute, apreciem că aceste considerente sunt relevante și în cauza de față permițând, prin analogie, aceeași concluzie, și anume că cerințe de valabilitate similare pot fi îndeplinite în cursul judecății, cu concursul instanței de judecată, care va dispune administrarea unor probe care pot constitui dovezi ale îndeplinirii acestora. Pentru această concluzie avem în vedere faptul că premisele și scopurile urmărite prin promovarea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare sunt aceleași fie că vorbim de teren agricol extravilan, fie că vorbim de construcție, valorificându-se deopotrivă dispozițiile art. 1.669 alin. (1)  C. civ. (pentru situația promisiunii bilaterale de vânzare), care reiau textul general cuprins în art. 1.279 alin. (3) teza întâi C. civ., în ceea ce privește executarea silită a obligației de a încheia un contract de vânzare, asumată printr-o promisiune bilaterală, potrivit cărora, în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare să încheie contractul promis, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, sub rezerva de a fi întrunite toate condițiile de validitate ale vânzării. Dacă nu s-ar recunoaște instanței posibilitatea de a acționa activ în sensul complinirii unor cerințe legale în cursul judecății, prin administrarea unor probe specifice, demersul judiciar al reclamantului ar fi complet lipsit de finalitate în fața refuzului pârâtului de a realiza procedurile prealabile înstrăinării imobilului.

În același sens sunt în final și concluziile formulate în considerentele Deciziei ICCJ nr. 42/2017 privind dezlegarea unor chestiuni de drept, amplu preluate și de instanța de apel, fără a urmări, însă, întrutotul scopul acestora raportat la cauza de față. Contrar susținerilor recurentei – reclamante, apreciem că acestea pot fi valorificate și în cauza de față, chiar dacă soluția are în vedere o promisiune bilaterală de schimb, întreaga argumentare din cuprinsul deciziei amintite pornind de la premisa aplicării în materia schimbului a dispozițiilor privitoare la vânzare, potrivit art. 1764 alin. (1) C. civ., inclusiv sub aspectul posibilității pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act translativ de proprietate.

În cuprinsul acestei decizii se subliniază, cu prioritate, că, la fel ca notarul public, care verifică aceleași condiții cu ocazia întocmirii unui act de schimb voluntar, instanțelor le revin obligații similare, deoarece, prin hotărârea care ține loc de act autentic, se suplinește doar consimțământul părților la întocmirea actului de schimb; înscrisurile doveditoare ale dreptului de proprietate, ca și actul din care să rezulte că proprietarul actual al bunului are achitate toate obligațiile de plată datorate bugetului local al unității administrative-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează sunt însă aceleași.

Pornind de la această premisă, ce se regăsește și în deciziile anterioare pronunțate în procedurile de unificare a jurisprudenței, instanța de apel a reținut în mod corect necesitatea respectării cerințelor art. 35 și art. 36 din Legea nr. 7/1996 și a obligației prevăzute de art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, omițând însă faptul că îndeplinirea acestora se verifică la momentul pronunțării hotărârii, în cursul procesului acestea putând fi complinite, inclusiv prin mijlocirea instanțelor.

Deși finalitatea ambelor proceduri este aceeași din perspectiva efectului translativ de proprietate, conduita părților și pârghiile procesuale conferite instanțelor de judecată sunt diferite și impun nuanțări în cazul procedurii judiciare generate de formularea unei acțiuni care să conducă la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare. Astfel, spre deosebire de situația procedurii necontencioase notariale, în cadrul căreia părțile se prezintă voluntar și conlucrează în vederea îndeplinirii cerințelor legale pentru întocmirea actului, atunci când parcurgerea acesteia nu este posibilă din cauza refuzului uneia dintre părți, nu se poate pretinde aceeași contribuție din partea ambelor părți și în cazul procedurii contencioase desfășurate în fața instanței. În aceste condiții, respingând de principiu rolul activ în administrarea unor probe menite a complini îndeplinirea unor cerințe legale, s-ar ajunge ca refuzul nejustificat al unei părți să ducă la lipsirea de finalitate a acestei forme de executare silită a obligației asumate de aceasta printr-o promisiune bilaterală de vânzare.

Și în acest caz, pentru ca pârâtul să nu paralizeze eficiența acțiunii, prin refuzul de a prezenta certificatul de atestare fiscală, ICCJ a subliniat în cuprinsul Deciziei nr. 42/2017 că dispozițiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013 au pus în sarcina instanței obligația de a solicita certificatul de atestare fiscală referitor la bun. Totodată, a menționat că, pentru a se evita o conduită abuzivă din partea pârâtului, ar trebui să se acorde reclamantului (dacă formulează un petit în acest sens) posibilitatea de a plăti el însuși obligațiile datorate la bugetul local de către cealaltă parte, simultan cu abilitarea de a cere, în cadrul aceluiași proces sau pe cale separată, obligarea acesteia din urmă la suportarea unor daune-interese egale cu cuantumul obligațiilor achitate.

Deși a citat considerentele anterioare ale Deciziei ICCJ nr. 42/2017, instanța de apel nu a urmărit realizarea scopului propus de acestea. Dacă litigiul preexistent al pârâtei putea conduce în mod justificat la concluzia existenței unor datorii constând în impozite aferente imobilului ce a format obiectul convenției dintre părți, instanța de apel trebuia să țină cont de faptul că reclamanta nu putea cunoaște prin mijloace proprii sumele datorate de pârâtă cu acest titlu, dar, chiar și în absența unei cereri exprese în acest sens, urmărise, încă din fața primei instanțe, îndeplinirea cerințelor legale pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic, fiindu-i deschisă posibilitatea unei asemenea solicitări în cadrul procesului, dar și pe cale separată, fără a exclude chiar și plata sumelor restante în numele promitentului – vânzător.

Pentru aceste motive, în baza art. 497 raportat la art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., a fost admis recursul recurentei – reclamante împotriva încheierii din 24 septembrie 2019 şi deciziei civile nr. 1934/19.11.2019 și s-a dispus casarea încheierii și a deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului părții, după prealabila analiză a apelului incident.

În ceea ce privește recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva încheierii din 30 septembrie 2019, Înalta Curte de Casație și Justiție l-a găsit nefondat și l-a respins ca atare, în temeiul art. 496 raportat la art. 488 alin. (1) pct. 1 și 5, constatând că instanța de apel era ținută să se pronunțe asupra probelor solicitate, iar soluția adoptată cu privire la acestea nu constituie un motiv de incompatibilitate absolută sau relativă în sensul celor limitativ enunțate la art. 41 și art. 42 C. proc. civ. și nu poate conduce la concluzia lipsei de imparțialitate din partea instanței de apel.