În Hotărârea Curții în cauza C-674/23 | AEON NEPREMIČNINE ș.a. din 27 februarie 2025 Curte de Justiție a Uniunii Europene a statuat că articolul 15 alineatul (3) din Directiva 2006/123/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 12 decembrie 2006 privind serviciile în cadrul pieței interne, citit în lumina articolelor 16 și 38 din Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene, trebuie interpretat în sensul că nu se opune unei reglementări naționale care, în ceea ce privește achiziționarea sau închirierea de către o persoană fizică a unei locuințe unifamiliale, a unui apartament sau a unei unități rezidențiale, prevede plafonarea comisionului aplicat pentru serviciile de intermediere imobiliară:
– în cazul achiziționării sau al vânzării unui bun imobil a cărui valoare contractuală este egală sau mai mare de 10 000 de euro, la 4 % din prețul prevăzut în contract și
– în cazul unei închirieri, la 4 % din rezultatul înmulțirii cuantumului chiriei lunare cu numărul de luni pentru care bunul imobil este închiriat, cu condiția ca acest comision să nu depășească cuantumul unei luni de chirie,
cu condiția ca această reglementare să nu depășească ceea ce este necesar pentru atingerea obiectivelor pe care le urmărește și să nu existe alte măsuri mai puțin constrângătoare care să permită obținerea aceluiași rezultat.
Curtea Constituțională slovenă examinează constituționalitatea Legii privind serviciile de intermediere imobiliară.
Această lege plafonează comisionul aplicat pentru serviciile menționate în cazul achiziționării, al vânzării sau al închirierii unui bun imobil.
În ceea ce privește achiziționarea sau vânzarea, comisionul nu poate depăși 4 % din prețul contractual. În ceea ce privește închirierea, plafonul este de 4 % din rezultatul înmulțirii cuantumului chiriei lunare cu numărul de luni pentru care este închiriat imobilul2. Un contract de intermediere contrar acestei plafonări este considerat nul și neavenit.
Nesigură cu privire la conformitatea acestei măsuri cu dreptul Uniunii, Curtea Constituțională slovenă a sesizat Curtea de Justiție. Îndoielile sale se referă la plafonarea aplicată serviciilor de intermediere având ca obiect o casă unifamilială, un apartament sau o unitate rezidențială, achiziționate sau închiriate de o persoană fizică.
În hotărârea sa, Curtea amintește că o măsură precum cea prevăzută de legea slovenă poate fi admisă dacă:
(i) nu este discriminatorie, (
ii) este justificată printr-un motiv imperativ de interes general și
(iii) este proporțională.
Plafonarea comisioanelor nu pare discriminatorie, întrucât se aplică indiferent de situarea sediului societății imobiliare în cauză. În ceea ce privește justificarea, plafonarea pare de natură să promoveze accesibilitatea unor locuințe adecvate la prețuri convenabile, având în vedere că cuantumul comisionului se repercutează probabil asupra prețului de vânzare sau asupra chiriei. Acest lucru este deosebit de important pentru persoanele vulnerabile – tinerii, studenții, precum și persoanele în vârstă. Această măsură poate contribui de asemenea la protecția consumatorilor prin creșterea transparenței prețurilor și prin împiedicarea aplicării unor tarife excesive.
Va reveni Curții Constituționale slovene sarcina de a verifica dacă plafonarea comisioanelor este necesară pentru atingerea obiectivelor menționate mai sus și dacă nu există măsuri mai puțin constrângătoare care să permită obținerea aceluiași rezultat. În această privință, îi va reveni sarcina de a examina printre altele dacă legiuitorul național ar fi putut să instituie o măsură care să vizeze în mod specific consumatorii vulnerabili și dacă remunerația pentru serviciile de intermediere imobiliară permite societăților care le furnizează să își acopere cheltuielile și să realizeze un profit rezonabil.
