Pe 10 Iulie Klaus Iohannis a trimis Curții Constituționale o sesizare de neconstituționalitate asupra Legii pentru modificarea Codului Civil în speță reglementările privind contractul de arendă.
Legea are ca obiect de reglementare modificarea unor dispoziții ale Legii nr. 287/2009 privind Codul civil referitoare la contractul de arendă, iar, potrivit expunerii de motive, propunerea legislativă a fost inițiată pentru a răspunde unor dificultăți apărute în aplicarea dispozițiilor ce vizează arendarea terenurilor agricole, „dificultăți ce afectează atât arendatorul, cât și arendașul”.
Modificările aduse de legea criticată vizează instituirea unui termen minim de 7 ani pentru arendare, eliminarea trimiterii la nulitatea absolută în cazul subarendării totale sau parțiale, introducerea unei excepții pentru a se evita calificarea schimbului de terenuri drept subarendare, introducerea unor cazuri de încetare sau de menținere a contractelor de arendă, respectiv reglementarea efectelor noii legi asupra contractelor aflate în derulare.
Legea a fost adoptată cu respectarea prevederilor art. 76 alin. (2) din Constituție, însă dispozițiile intervin în domeniul legilor organice având obiect de reglementare regimul general al proprietății și al moștenirii.
Soluțiile legislative propuse vizează în mod direct exercitarea dreptului de proprietate, prin intervenții asupra dreptului de dispoziție, ca atribut al dreptului de proprietate, inclusiv în ceea ce privește moștenitorii, dar și restrângerea sferei libertății contractuale a proprietarilor de terenuri agricole în situația arendării acestora.
În acest sens, la art. 73 alin. (3) lit. m) din Constituție se stabilește că prin lege organică se reglementează „regimul juridic general al proprietății și moștenirii”, iar, potrivit art. 76 alin. (1) din Constituție, „Legile organice și hotărârile privind regulamentele Camerelor se adoptă cu votul majorității membrilor fiecărei Camere”.
Președintele României a mai motivat cu jurisprudența constantă a Curții Constituționale: „regimul juridic general al proprietății, publică sau privată, vizează, ca esență, cele trei elemente ale dreptului de proprietate: posesia, folosința, dispoziția, fiind preponderent un regim de drept privat. Regimul proprietății și al dreptului de proprietate, și încă la nivel general, reprezintă o realitate juridică care guvernează raporturile juridice de o valoare socială semnificativă ce reclamă reglementarea printr-o lege organică” (Decizia nr. 377/2018 par. 56, Decizia nr. 5/1992).
Potrivit art. I pct. 4 din legea supusă controlului de constituționalitate, art. 1850 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil este modificat și completat astfel: „(1) Contractul de arendare încetează înainte de împlinirea termenului prin incapacitatea sau falimentul arendașului ori prin neplata arendei în termenul prevăzut în contract. (2) În cazul decesului arendatorului, moștenitorii sunt obligați să mențină contractul de arendare pe durata încheiată cu arendașul. (3) În cazul vânzării terenului, cumpărătorul este obligat să mențină contractul de arendare până la expirarea termenului de valabilitate”.
Potrivit art. 1.778 Cod Civil, intitulat „Felurile locațiunii”: „(1) Locațiunea bunurilor imobile și aceea a bunurilor mobile se numește închiriere, iar locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare. (2) Dispozițiile prezentei secțiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte. (3) Locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist este supusă prevederilor prezentei secțiuni, precum și dispozițiilor art. 1.824 și 1.828-1.831”.
Totodată, la art. 1820 din Codul Civil, articol plasat în aceeași secțiune 1 „Dispoziții generale” a Capitolului V intitulat „Contractul de locațiune”, se prevede că: „(1) Locațiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului. (2) Cu toate acestea, în cazul locațiunii cu durată determinată, moștenitorii locatarului pot denunța contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de moartea locatarului și existența locațiunii”. În același timp, forma în vigoare a art. 1850 din Codul civil, plasat în secțiunea a 3-a, „Reguli particulare în materia arendării” a aceluiași Capitolul V, prevede că: „Contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului”.
“Prin legea supusă controlului de constituționalitate, legiuitorul intervine practic doar asupra unor articole plasate în secțiunea a 3-a, intitulată „Reguli particulare în materia arendării” din Capitolul V, intitulat „Contractul de locațiune” din Titlul IX Cartea V a Codului Civil, nu și asupra secțiunii 1 intitulate „Dispoziții generale”, a aceluiași capitol. Prin intervenția sa, legiuitorul a eliminat din lista cazurilor care atrag încetarea contractului de arendare înainte de împlinire a termenului pe cel referitor la moartea arendașului, adăugând unul nou, respectiv situația neplății arendei în termenul prevăzut în contract. În același timp, au fost adăugate două noi cazuri de continuare a contractului de arendare: cel referitor la obligația moștenitorilor de a menține contractul de arendare, precum și cel referitor la obligația cumpărătorului de a menține contractul de arendare în situația vânzării terenului, ambele până la expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul.
Prin eliminarea din lista cazurilor care atrag încetarea contractului de arendare înainte de împlinire a termenului celui referitor la moartea arendașului, soluția legislativă propusă s-ar corela cu dispozițiile generale din materia locațiunii de la art. 1820 alin. (1) Cod Civil, care prevăd că locațiunea nu încetează prin moartea locatorului/arendatorului sau a locatarului/arendașului. Cu toate acestea, moștenitorii locatarului/arendașului vor avea în continuare posibilitatea, în cazul locațiunii/arendării cu durată determinată, de a denunța unilateral contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de moartea locatarului/arendașului și existența locațiunii/contractului de arendare.
Intervenția legiuitorului de a institui, în mod expres, o obligație a moștenitorilor arendatorului, pe de o parte, și nemodificarea dispozițiilor art. 1820 alin. (2) Cod Civil care permit denunțarea unilaterală a contractului de arendare de către moștenitorii arendașului, pe de altă parte, creează un dezechilibru între părți, în favoarea arendașului, cu implicații directe asupra dreptului de dispoziție asupra terenurilor agricole ale arendatorilor. Acest aspect nu ține cont de faptul că în contractul civil de arendare părțile se află într-un raport de egalitate juridică și că, în situația expusă, în cadrul aceleiași categorii juridice, cea a moștenitorilor părților unui contract de arendare, legea instituie un tratament diferențiat, nejustificat obiectiv și rațional, aspect ce contravine art. 16 din Constituție. Acest argument este susținut cu atât mai mult cu cât arendarea nu reprezintă un contract încheiat intuitu personae, decesul arendașului nereprezentând un caz de încetare de drept a contractului.
Dintr-o altă perspectivă, obligația cumpărătorului de a menține contractul de arendare până la împlinirea termenului pentru care acesta a fost încheiat, afectează nu doar dreptul de proprietate, ci libertatea economică a arendatorului. Obligația instituită în sarcina cumpărătorului până la împlinirea termenului contractual, cu respectarea termenului minim de 7 ani impus de lege, încalcă și libertatea economică, prin limitarea posibilităților economice de circulație a terenurilor agricole, limitarea sferei cumpărătorilor interesați și, implicit, favorizarea arendașilor, contrar principiilor economiei de piață.” — conform actului de sesizare.
Sesizarea integrală: https://www.presidency.ro/ro/media/sesizare-de-neconstitutionalitate-asupra-legii-pentru-modificarea-legii-nr-287-2009-privind-codul-civil
