Înstrăinarea către un terţ a bunului promis spre vânzare, deşi la modul general, poate constitui o cauză a neexecutării culpabile a obligaţiilor asumate de promitenta-vânzătoare, nu are o atare semnificaţie cât timp vânzarea a intervenit cu mult ulterior depăşirii termenelor convenite cu promitenta-cumpărătoare pentru perfectarea vânzării şi ca o consecinţă a nerespectării obligațiilor asumate de către aceasta din urmă.
Chiar dacă, în privinţa promisiunii bilaterale nu intervenise rezoluţiunea nici unilaterală, nici cea judiciară şi nici cea de drept, aceasta nu semnifică faptul că, la data înstrăinării bunului, părţile mai erau ţinute de obligaţiile asumate prin convenţie sau că bunul se afla în continuare indisponibilizat în favoarea promitentei-cumpărătoare pentru a se reţine o culpă a promitentei-vânzătoare decurgând din această vânzare. Aceasta întrucât, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, promitenta-vânzătoare (partea pârâtă) se obligase să indisponibilizeze bunul în favoarea promitentei-cumpărătoare (partea reclamantă) până la data stabilită pentru vânzare, astfel că la momentul înstrăinării către terţ [situat după împlinirea termenului special de prescripţie prevăzut de art. 1669 alin. (2) C.civ.], pârâta era liberă să-şi vândă bunul, nemaifiind ţinută de obligaţiile din antecontract, iar imobilul nemaifiind indisponibilizat în favoarea reclamantei.
Reţinând eronat o culpă a pârâtei rezultată din vânzarea bunului către un terț, ulterior depăşirii termenelor convenite şi acordate pentru încheierea actului prefigurat prin antecontract, instanța a atribuit valoare sine die obligaţiilor asumate prin convenţia părţilor, în pofida conţinutului acesteia, considerând că bunul a rămas definitiv şi perpetuu la dispoziţia reclamantei, deşi pârâta se obligase să i-l vândă până la un anumit termen, făcând, astfel, o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1549 C.civ.
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Judecătoria Zărnești, reclamanta A. a solicitat în contradictoriu cu pârâta B., rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. 2663/28.11.2013, la B.I.N. X, pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate prin convenție; restabilirea situației anterioare încheierii acestei convenții și obligarea pârâtei la restituirea către reclamantă a sumei de 20.000 de euro, reprezentând avansul din prețul achitat de reclamantă la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. De asemenea, a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr. 234/2020, pronunțată de Judecătoria Zărnești, s-a admis excepția de necompetență materială, invocată de pârâtă, prin întâmpinare și, pe cale de consecință, s-a declinat competența de soluționare a cauzei, în favoarea Tribunalului Brașov.
Prin sentința civilă nr. 36/S din data de 16.02.2021, Tribunalul Brașov, Secția I civilă, a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâtă, și, pe cale de consecință, a respins acțiunea civilă formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B., având ca obiect „rezoluțiune promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare”, ca fiind prescrisă; a luat act că pârâta și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.
Prin decizia civilă nr. 771/Ap din 17.06.2021, Curtea de Apel Brașov, Secția civilă a admis apelul formulat de către apelanta A., a anulat sentinţa civilă nr. 36/S/2021 pronunţată de Tribunalul Braşov şi rejudecând: a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâtă, a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 2663/28 noiembrie 2013 de Biroul Individual Notarial X, a obligat pârâta B. să restituie reclamantei suma de 20.000 Euro, respectiv echivalentul în lei al acestei sume la cursul BNR din ziua plăţii şi a obligat pârâta să plătească reclamantei A. suma de 4 993 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanţă.
Împotriva acestei ultime hotărâri, a declarat recurs pârâta.
În motivarea recursului declarat, aceasta a susţinut următoarele critici de nelegalitate a hotărârii atacate:
Prin primul motiv de recurs, subsumat de către pârâtă motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C.proc.civ., se susține că instanța de apel a încălcat autoritatea de lucru judecat de care se bucură sentința civilă nr. 483 din 4.06.2018, pronunțată de Judecătoria Zărnești, atât în ce privește chestiunea intervenirii rezoluțiunii unilaterale a antecontractului de vânzare-cumpărare, cât și în ceea ce privește culpa reținută în rezoluțiunea contractului. Astfel, a susținut că, prin sentința mai sus menționată, instanța a constatat intervenită rezoluțiunea antecontractului, reținând că, notificarea emisă de executorul judecătoresc cuprindea mențiunea conform căreia în cazul în care promitenta-cumpărătoare nu se va prezenta la sediul notarului public, promitenta-vânzătoare va efectua toate demersurile legale pentru rezilierea unilaterală a promisiunii de vânzare. Drept urmare, cum considerentele sentinței pronunțate de Judecătoria Zărnești nu au fost desființate, instanța de apel trebuia să constate că a intervenit rezoluțiunea contractului și nu să pronunțe o soluție contrară.
În ceea ce privește culpa reținută, pârâta a susținut că instanța de apel a reținut culpa acesteia pentru înstrăinarea imobilului, deși antecontractul era în ființă, contrar celor reținute, cu autoritate de lucru judecat, de către Judecătoria Zărnești, prin sentința invocată mai sus, respectiv omisiunea culpabilă a promitentei-cumpărătoare de a se prezenta la biroul notarului public pentru autentificarea actului, reținându-se că boala soțului, invocată de reclamantă nu este de natură de a o exonera pe aceasta de îndeplinirea obligațiilor asumate la semnarea antecontractului.
Prin cel de al doilea motiv de recurs, subsumat de către pârâtă motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., se susține că instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală, prin interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 2500, art. 2501, art. 2517, art. 2524 și art. 2539 C.civ. care reglementează prescripția dreptului material la acțiune. Astfel, a susținut că dreptul material la acțiune s-a născut la data 28.05.2015, dată de la care a început să curgă termenul de prescripție, și s-a împlinit la data de 28.05.2018, înainte de data introducerii prezentei acțiuni.
Reținerea instanței de apel potrivit căreia promovarea acțiunii, ce a făcut obiectul dosarului nr. x/338/2016, a constituit o cauză de întrerupere a termenului de prescripție este nelegală, dat fiind faptul că acea acțiune a fost respinsă, iar potrivit art. 2539 C.civ. prescripția nu este întreruptă dacă cererea a fost respinsă, iar noua cerere nu poate fi admisă.
Subsumat aceluiaşi motiv de recurs, pârâta a susţinut şi că instanța de apel a încălcat prevederile art. 1549 alin. (1) C.civ. potrivit cărora desființarea contractului pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate, operează în favoarea celui care și-a îndeplinit obligațiile. Or, astfel cum a fost reținut de către Judecătoria Zărnești, cu autoritate de lucru judecat, neexecutarea contractului este imputabilă exclusiv reclamantei (lipsa banilor și imposibilitatea de a înstrăina imobilul din care dorea să se mute), aspect recunoscut chiar de către aceasta, prin cererea de apel, pârâta neavând nicio vină pentru neîncheierea acestui contract.
Analizând criticile de recurs formulate, Înalta Curte apreciază asupra caracterului parţial întemeiat al acestora, de natură să justifice admiterea recursului declarat, potrivit celor ce urmează:
Nu există o putere de lucru judecat de invocat sau de apărat, a sentinţei civile nr. 483 din 4.06.2018 pronunţată de Judecătoria Zărneşti în dosarul nr. x/33/2016 (prin care a fost soluţionată, în primă instanță, acțiunea reclamantei de obligare a pârâtei la restituirea sumei de 20.000 euro pe temeiul îmbogăţirii fără justă cauză), nici a dispozitivului şi nici a considerentelor, pentru simplul fapt că această hotărâre de primă instanță a fost schimbată în tot pe calea controlului judiciar realizat în apel şi înfăptuit prin decizia civilă nr. 1844 din 10.12.2018 a Tribunalului Braşov, menţinută prin decizia civilă nr. 276R din 10.04.2019 a Curţii de Apel Braşov.
Astfel, soluţia iniţială, de admitere a cererii de chemare în judecată şi de obligare a pârâtei la restituirea avansului primit de 20.000 euro, justificată pe dispoziţiile art. 1635 C.civ. care instituire obligaţia restituirii bunurilor primite în temeiul unui act juridic desfiinţat ulterior cu efect retroactiv – ipoteză în care s-a considerat că se regăsesc şi părţile cauzei – a fost infirmată în apel, prin reţinerea caracterului inadmisibil al acţiunii întemeiată pe îmbogăţirea fără justă cauză, cât timp partea are la dispoziţie o acţiune ex contractu (identificată ca fiind acţiunea în rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare şi în restituirea prestaţiilor executate).
Nu se poate afirma, aşa cum o face recurenta-pârâtă că, deşi soluţia acestei sentinţe a fost infirmată în calea de atac a apelului, considerentele care o explică – respectiv, cele relative la faptul că declaraţia unilaterală de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare s-ar fi materializat prin întâmpinarea pe care a formulat-o, în calitate de pârâtă, în acest dosar şi la faptul că omisiunea îndeplinirii obligaţiilor din antecontract este imputabilă reclamantei – mai beneficiază de autoritate de lucru judecat.
Această posibilitate nu există, odată ce hotărârea primei instanțe a fost infirmată în apel ea este lipsită de orice efect atât în privinţa soluţiei, cât şi a considerentelor care o susţineau.
Încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material prevăzute de art. 2500, 2501, 2517, 2524 şi 2539 C.civ. constituite critici de nelegalitate a căror examinare este subordonată verificării legalităţii dezlegării date prin decizia atacată asupra caracterului întemeiat al cererii de chemare în judecată, examinare subordonată indusă tocmai de invocarea şi reţinerea incidenţei în speţă a dispoziţiilor art. 2539 alin. 2 C.civ., privitoare la efectul întreruptiv de prescripţie al unei cereri de chemare în judecată ce a fost respinsă – efect pretins în speţă cu referire la cererea de chemare în judecată ce a făcut obiectul litigiului anterior purtat între părţi, înregistrat sub nr. de dosar x/338/2016 -, sub condiţia promovării într-un termen de 6 luni de când hotărârea de respingere a rămas definitivă, a unei cereri care să poată fi admisă.
De aceea, vor fi supuse examinării cu prioritate criticile recurentei-pârâte, întemeiate tot pe dispoziţiile art. 488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., prin care a invocat o încălcare sau greşită aplicare de către instanţa de apel a normei cuprinse în art. 1549 alin. 1 C.civ., critici care se dovedesc a fi întemeiate în contextul în care se înţelege că instanța de apel a aplicat sancţiunea rezoluţiunii altfel decât permite legea, respectiv ca mijloc de desfiinţare a contractului pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate, dar care operează în favoarea celui ce şi-a îndeplinit obligaţiile şi împotriva părţii care, în mod culpabil, nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii contractuale.
Examinând probele administrate în faţa sa, prima instanţă a concluzionat că vina (culpa) pentru neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică aparţine reclamantei, care nu s-a prezentat la notar la data stipulată în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, aceasta recunoscând la interogatoriu că la data de 28.05.2015 nu deţinea diferenţa de preţ în cuantum de 48.000 euro. Reclamanta nu a dovedit că ar fi solicitat pârâtei (cum a susţinut) încheierea unui act adiţional prin care să prelungească termenul pentru încheierea în formă autentică a contractului, iar teza că pârâta a urmărit să înstrăineze imobilul fiului său vitreg e infirmată chiar de conduita acesteia din urmă care, altfel, nu ar fi notificat-o pe reclamantă, după data prevăzută în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, să se prezinte la notar în ziua de 14.07.2015 pentru încheierea contractului în formă autentică ori ar fi vândut bunul martorului audiat în instanţă.
Tot iniţiativele avute (doar) de pârâtă pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare, dar nereuşite, au înlăturat, în opinia tribunalului, şi teza reclamantei cum că pârâta nu ar fi avut la 1.06.2015 actele necesare perfectării contractului de vânzare-cumpărare.
Pe baza acestor elemente, tribunalul a apreciat caracterul neîntemeiat al acţiunii introdusă de reclamantă, în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare cu repunerea părţilor în situaţia anterioară, care, în conformitate cu dispoziţiile art. 1549 alin. 1 C.civ., nu poate fi cerută şi obţinută de partea în culpă pentru neîncheierea actului prefigurat. Iar, în continuarea acestui raţionament, şi în aplicarea dispoziţiilor art.2539 alin. 2 C.civ., a dat efecte instituţiei prescripţiei extinctive a dreptului la acţiune al cărei curs a apreciat că nu a fost întrerupt prin precedenta cerere de chemare în judecată, dat fiind caracterul neîntemeiat al cererii pendinte.
Fără a nega sau infirma nimic din situaţia de fapt stabilită de prima instanţă ori din concluzia acesteia în privinţa culpei reclamantei pentru neperfectarea actului juridic preconizat, instanţa de apel a înlăturat doar caracterul exclusiv al acestei culpe, într-o analiză ce a vizat conduita pârâtei de după momentul împlinirii termenului prevăzut în antecontract pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, reţinând prin adăugare că pârâta, în calitate de promitent-vânzător, se face, la rândul său culpabilă, de înstrăinarea imobilului „unor terţe persoane, cu toate că antecontractul de vânzare-cumpărare era în fiinţă, iar, de la apelanta reclamantă a încasat aproape o treime din preţul vânzării”.
În considerarea acestui aspect, s-a apreciat de curtea de apel că „creditor al obligaţiei neexecutate culpabil este şi apelanta-reclamantă (…)”
Această dezlegare a instanţei de apel este rezultatul unei raţionament contradictoriu şi unei aplicări greşite a dispoziţiilor art. 1549 C.civ., observându-se, în primul rând, că rezoluţia în privinţa culpei (concurente) pârâtei, deşi este stabilită în legătură cu neîncheierea contractului promis între părţi prin antecontract, este dedusă din fapte şi împrejurări ulterioare momentului de referinţă, care este marcat de data agreată de părţi pentru realizarea acestuia, respectiv 28.05.2015.
În al doilea rând, se observă că, fără nicio legătură cu obligaţiile contractuale asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2663 la 28.11.2013, pârâtei i se impută neexercitarea unor posibilităţi legale, a unor drepturi puse la dispoziţia celui ce-şi îndeplineşte propriile obligaţii, de a obţine fie rezoluţiunea (unilaterală sau judiciară) convenţiei pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor cocontractantului, fie executarea în natură a acestora, prin pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de contract. Pe de altă parte, imputând pârâtei neurmarea căilor legale pentru a obţine desfiinţarea prin rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare, se înţelege că şi în viziunea instanţei de apel, tot reclamanta este partea aflată în culpă pentru neexecutarea promisiunii, de vreme ce consideră că pârâta era cea care trebuia să valorifice sancţiunea rezoluţiunii. În pofida acestui raţionament inclus, în mod contradictoriu se afirmă că şi pârâta este partea în culpă pentru neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu ar fi uzat de calea desfiinţării antecontractului neexecutat culpabil de reclamantă.
Or, în mod evident, o parte nu poate fi în culpă pentru neexercitarea unor drepturi.
Spre deosebire de situaţia reclamantei, a cărei culpă în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil a fost dedusă, cum era firesc, prin examinarea conduitei acesteia anterioară şi contemporană datei convenite în acest scop (28.05.2015), cu prelungirile succesive propuse de pârâtă pentru datele de 1.06.2015 şi apoi 14.07.2015, cu trimitere la obligaţiile asumate prin antecontract – conform analizei tribunalului asupra căreia curtea de apel nu a adus nici un fel de modificări – în cazul pârâtei, culpa a fost dedusă din fapte ori circumstanţe ulterioare momentelor respective şi care ies de sub reglementarea convenţională a antecontractului.
În acest sens, se reţine că exced clauzelor promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2663/2013 şi obligaţiilor asumate de părţi în vederea încheierii actului juridic prefigurat de acestea, ambele fapte imputate pârâtei prin analiza instanţei de apel, respectiv nedeclararea rezoluţiunii unilaterale/nesolicitarea rezoluţiunii în instanţă/nesolicitarea obligării reclamantei la încheierea contractului în formă autentică, ca şi înstrăinarea bunului imobil unui terţ, după epuizarea tuturor termenelor acordate reclamantei pentru îndeplinirea propriilor obligaţii (şi ca urmare a nerespectării acestora până la termenele arătate), indiferent că faptele sunt privite separat sau combinate.
În alte cuvinte, în analiza instanţei de apel, se reţine pârâtei o culpă în neexecutarea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2663/2013, pentru fapte care nu au legătură cu obligaţiile asumate de părţi în vederea realizării acesteia ori care sunt ulterioare executării unor astfel de obligaţii, în cazul pârâtei.
Din această ultimă categorie face parte şi înstrăinarea către terţ a bunului promis reclamantei, în calitate de promitentă-cumpărătoare, acţiune care, deşi la modul general, poate constitui o cauză a neexecutării culpabile a obligaţiilor asumate de promitentul-vânzător, în speţă, nu are această semnificaţie cât timp vânzarea bunului de către pârâtă a intervenit cu mult ulterior depăşirii termenelor convenite cu reclamanta (28.05.2015) sau acordate acesteia (1.06.2015, 14.07.2015) pentru perfectarea vânzării, respectiv la 12.02.2016, şi ca o consecinţă a nerespectării propriilor obligații de către promitenta-cumpărătoare (reclamanta).
Este adevărat că, în privinţa promisiunii bilaterale semnată cu reclamanta la 28.11.2013 nu intervenise rezoluţiunea nici unilaterală, nici cea judiciară şi nici cea de drept, aşa cum arată instanţa de apel, însă aceasta nici nu semnifică faptul că, la data înstrăinării bunului, părţile convenţiei mai erau ţinute de obligaţiile asumate prin aceasta sau că bunul se afla în continuare indisponibilizat în favoarea reclamantei, pentru a se reţine o culpă pârâtei decurgând din această vânzare.
Conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, promitenta – vânzătoare (pârâta) se obligase să indisponibilizeze bunul în favoarea promitentei – cumpărătoare (reclamanta) până la data de 28.05.2015, când avea să i-l vândă pentru preţul de 68.000 euro. S-a reţinut necontestat de către prima instanță că apoi, în mod succesiv, pârâta şi-a menținut obligaţiile până la 1.06.2015 şi 14.07.2015, fără să obţină perfectarea actului de vânzare-cumpărare prin concursul reclamantei, astfel că la data înstrăinării către terţ (12.02.2016, situată după împlinirea termenului special de prescripţie prevăzut de art. 1669 alin. 2 C.civ.), ea era liberă să-şi vândă bunul, nemaifiind ţinută de obligaţiile din antecontract, iar imobilul nemaifiind indisponibilizat în favoarea reclamantei.
Reţinând eronat o culpă pârâtei din vânzare bunului către terț, ulterior depăşirii termenelor convenite şi acordate pentru încheierea actului prefigurat prin antecontract şi cât timp acesta nu fusese rezoluţionat, se înţelege că instanța de apel a atribuit valoare sine die obligaţiilor asumate prin convenţia părţilor, în pofida conţinutului acesteia, considerând că bunul a rămas definitiv şi perpetuu la dispoziţia reclamantei, deşi pârâta se obligase să i-l vândă până la 28.05.2015, termen pe care a înţeles să-l prelungească în favoarea acesteia până la 14.07.2015.
În plus, atribuind o astfel de culpă pârâtei în legătură cu neexecutarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, instanța de apel scapă din vedere că o atare situaţie este contrafactuală sub două aspecte: în primul rând, întrucât nici prima instanță, nici ea însăşi nu a reţinut că neperfectarea vânzării-cumpărării ar fi fost cauzată de înstrăinarea de către pârâtă a bunului promis, către terţ, (o astfel de împrejurare fiind exclusă prin datele de fapt ale cauzei, aşa cum au fost ele stabilite), iar în al doilea rând întrucât niciun moment, prin niciunul din demersurile sale (nici anterioare, nici cel actual) reclamanta nu a urmărit şi dorit obținerea bunului imobil în proprietate, prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare pe cale convenţională sau prin mijlocirea instanţei, dovedindu-se dincolo de orice îndoială că, deşi se obligase să îl cumpere până cel mai târziu la 28.05.2015, s-a desistat de această intenţie, sub diverse pretexte fără efect exonerator.
Pentru aceste motive, concluzia instanței de apel asupra temeiniciei acțiunii în rezoluţiunea convenţiei autentificată şi semnată de părţi sub nr. 2663/28.11.2013, formulată de reclamantă, este rezultat al unei greşite interpretări şi aplicări în cauză a dispoziţiilor art. 1549 C.civ. şi al unui raţionament contradictoriu, astfel că, în baza art. 488 (1) pct. 8 şi art. 497 C.proc.civ, Înalta Curte a admis recursul declarat şi a casat decizia atacată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare, prin luarea în considerare şi aplicarea celor statuate anterior, în dezlegarea celorlalte aspecte pe care le implică rezolvarea litigiului, urmând ca la soluţionarea cauzei în apel să fie făcută aplicarea art. 501 alin.3 C.proc.civ. în referire la celelalte critici invocate în faţa instanţei de recurs (relative la incidenţa prescripţiei extinctive).
