Un antecontract de vânzare-cumpărare are, prin esenţa sa, caracter limitat în timp, până la perfectarea actului translativ de proprietate pe care îl anticipează. Astfel, în contextul în care dreptul subiectiv de a obţine validarea antecontractului de vânzare-cumpărare n-a fost valorificat în termenul prevăzut de lege şi în acelaşi timp, debitorul obligaţiei corelative (devenită una imperfectă, fără constrângere) nu doreşte să o mai execute, prescripţia extinctivă are drept consecinţă încetarea efectelor actului încheiat.
Funcţia pe care o îndeplineşte prescripţia extinctivă este, pe de o parte, una de sancţionare a pasivităţii titularului dreptului, iar, pe de altă parte, de consolidare a raporturilor juridice şi respectiv de clarificare a existenţei lor, nefiind permis ca în circuitul civil să existe, pe perioade mari de timp, situaţii juridice incerte, de natură a afecta însăşi stabilitatea circuitului civil. Astfel ar fi situația creată prin menținerea ca valid a unui antecontract de vânzare- cumpărare, în privința căruia părțile, obligate deopotrivă, n-au depus diligențe pentru executarea obligațiilor asumate, așa încât prin atitudinea pasivă manifestată au făcut posibilă intervenirea prescripției extinctive.
Prin urmare, deşi nu este reglementată ca o cauză de încetare a efectelor antecontractului, instituţia prescripţiei extinctive poate avea asemenea consecinţe atunci când raportul juridic căruia i-a dat naştere respectiva convenţie nu mai poate fi valorificat nici pe cale de acţiune şi nici prin executarea de bunăvoie.
Obiectul cererii de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, Secţia I civilă la data de
06.11.2017, reclamanţii A., B., C. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii D., E., să se constate că au încetat efectele antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi şi autentificat sub nr. x/2008 de BNP F., astfel cum a fost modificat prin actele adiţionale; radierea din evidenţele de cadastru şi carte funciară a antecontractului autentificat sub nr. x/2008 de BNP F. şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare notate în favoarea lui D., căsătorit cu E. asupra imobilului cu nr. cad. -nr.topo 9479/4/2 înscris în CF 142716 (provenită din CF hârtie nr. 10624A+8) UAT Braşov având ca proprietar pe B. şi A. în cotă de 1/1 parte şi cu nr. cad-nr. top 9479/14/1 înscris în CF 142713 (provenită din CF pe hârtie nr. 10624 A+7) UAT Braşov având ca proprietar pe G., în cotă de 1/1 parte; acordarea cheltuielilor de judecată.
Prin sentinţa din 03.10.2018, Tribunalul Braşov, Secţia I civilă a respins acţiunea; a obligat reclamanţii la plata sumei de 3000 lei cheltuieli de judecată către pârâţi.
Prin decizia din 12.02.2019, Curtea de Apel Braşov, Secţia civilă a admis apelul reclamanţilor împotriva sentinţei, a admis acţiunea; a constatat încetate efectele antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2008 de NP F., astfel cum a fost modificat prin actele adiţionale; a dispus radierea acestuia din evidenţele de cadastru şi carte funciară, precum şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare notate în favoarea lui D. şi E. asupra imobilului cu nr. cad-nr. topo 9479/4/2 înscris în CF 142716 (provenită din CF hârtie nr.10624A+8) UAT Braşov având ca proprietar pe B. şi A. în cotă de 1/1 parte, cu nr. cad.- nr. topo 9479/14/1 înscris în CF 142713 (provenită din CF pe hârtie nr. 10624A+7) UAT Braşov, având ca proprietar pe G. în cotă de 1/1 parte; a obligat pârâţii D. şi E. să plătească reclamanţilor suma de 15.150 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în ambele instanţe reprezentând taxa de timbru; a obligat pârâţii D. şi E. să plătească statului suma de 9166 lei cu titlu de cheltuieli pentru care reclamanţii au beneficiat de reducerea taxelor de timbru prin încuviinţarea ajutorului public judiciar în ambele instanţe.
Calea de atac a recursului exercitată
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii D. și E., întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 6 şi 8 Cod procedură civilă, formulând următoarele critici:
Instanţa de apel nu a motivat în drept soluţia adoptată, ceea ce echivalează cu nemotivarea hotărârii, în condițiile în care nu indică niciun text legal care să fi justificat admiterea apelului și schimbarea sentinței.
Cele reținute de instanța de apel sunt contrare stării de fapt conturate pe baza probelor administrate și prevederilor contractuale din care rezulta că situația și amplasamentul terenului
urmau a fi clar stabilite numai în urma ridicării topografice, reclamanții obligându-se la efectuarea tuturor lucrărilor cadastrale necesare, obligație pe care trebuiau să o execute anterior semnării contractului în formă autentică.
Împrejurarea că părțile au stabilit, în cadrul antecontractului, că promitenții-cumpărători pot efectua demersurile necesare întocmirii lucrărilor cadastrale necesare, în numele și pe seama promitenților-vânzători, nu echivalează cu un mandat valabil și nu era de natură a crea posibilitatea reală de efectuare a ridicării topografice de către pârâți, întrucât asemenea operațiuni nu pot fi realizate decât de către proprietarii tabulari personal.
Decizia atacată este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material referitoare la prescripţia extinctivă, respectiv art. 1 şi art. 20 din Decretul nr. 167/1958, întrucât, în acord cu prevederile decretului şi contrar considerentelor instanţei de apel, orice obligaţie contractuală continuă să existe şi poate fi executată şi după împlinirea termenului prescripţiei extinctive.
Așadar, prescripția extinctivă nu este o cauză de încetare a contractului, ci stinge dreptul la acțiune, iar nu dreptul subiectiv, care continuă să subziste în formă imperfectă, așa cum rezultă din art. 20 al Decretului nr. 167/1958.
Ca atare, orice obligație contractuală poate fi executată după împlinirea termenului de prescripție, așa încât instanța de apel a apreciat greșit și cu încălcarea normelor de drept material aplicabile, că prin prescripția extinctivă încetează practic obligațiile contractuale asumate de părți și pe cale de consecință, efectele convenției.
Prin întâmpinarea formulată în termen legal, intimaţii-reclamanţi au invocat nulitatea recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispoziţiile art. 488 Cod procedură civilă, iar în subsidiar au solicitat respingerea recursului şi acordarea cheltuielilor de judecată.
Prin răspunsul la întâmpinare, recurenţii-pârâţi au solicitat respingerea excepţiei de nulitate şi înlăturarea apărărilor intimaților.
Potrivit raportului de admisibilitate întocmit în cauză s-a considerat, analizându-se sub aspect formal criticile, că acestea sunt încadrabile în dispozițiile art. 488 pct. 6 și 8 și că excepția de nulitate nu este incidentă, iar prin încheierea din 20.11.2019 a fost admis, în principiu, recursul, fixându-se termen pentru dezbaterea acestuia la 29.01.2020.
Analizând criticile formulate, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarelor considerente: în ce priveşte nemotivarea deciziei şi incidenţa astfel, a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C.pr.civ., critica a fost argumentată pe inexistenţa unui text legal, în considerentele deciziei, care să fi justificat soluţia instanţei de apel.
Susţinerea recurenţilor este lipsită de temei, în condiţiile în care decizia atacată analizează, cu referire la situaţia de fapt concretă dedusă judecății, instituţiile juridice în care sunt încadrabile diferitele aspecte ale pricinii, oferindu-le dezlegarea în drept.
În acest sens, se constată că decizia face referire, cu trimitere la clauzele convenţionale din antecontract, la drepturile şi obligaţiile cărora le-au dat naştere, cu precizarea că nu poate fi identificată, ca modalitate a obligaţiei contractuale, nici existenţa condiţiei suspensive (în legătură cu întocmirea şi înregistrarea documentaţiei cadastrale), nici a condiţiei rezolutorii (câtă vreme părţile n-au prevăzut nicio sancţiune pentru neîndeplinirea respectivei obligaţii). La fel, cu referire la natura promisiunii de vânzare-cumpărare, considerată în mod corect ca o convenţie care nu poate avea decât un caracter temporar, limitat în timp până la perfectarea contractului în vederea căruia a fost încheiat un astfel de antecontract, instanţa de apel analizează incidenţa şi efectele pe care le poate produce prescripţia extinctivă.
Împrejurarea că instanţa nu face referire punctuală şi la texte de lege nu poate avea consecinţa, pretinsă de recurenţi, a lipsei de temei legal al deciziei atacate, câtă vreme soluţia adoptată se bazează pe analiza unor instituţii fundamentale de drept civil, lesne de identificat în ce priveşte sediul materiei şi reglementarea aferentă.
Că este aşa, rezultă din chiar memoriul de recurs, ale cărui motive expuse în continuare, cu referire la art. 488 alin. (1) pct. 8 C.pr.civ., susţin încălcarea art. 1 şi 20 din Decretul nr. 167/1958, adică texte din materia prescripţiei extinctive.
Aşadar, motivarea în drept a deciziei din apel, deşi nu face trimitere punctuală la anumite dispoziţii legale, realizează analiza instituţiilor de drept a căror incidenţă la speţă o înlătură (cu privire la condiţia suspensivă, rezolutorie) sau dimpotrivă, o recunoaşte (prescripția extinctivă), identificându-i efectele şi consecinţele pe plan juridic.
Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.pr.civ., în a cărui susţinere s-a invocat nesocotirea dispoziţiilor Decretului nr. 167/1958, este, de asemenea, nefondat.
Astfel, cu trimitere la actul normativ menţionat (a prevederilor art. 1 şi art. 20 în mod particular), recurenţii au pretins că orice obligaţie contractuală continuă să existe şi poate fi executată şi după împlinirea termenului de prescripţie extinctivă, că această din urmă instituţie este un mijloc de stingere a dreptului material la acţiune şi nicidecum o cauză de încetare a contractului, aşa cum ar fi apreciat greşit instanţa de apel.
În realitate, prin soluţia adoptată, instanța de apel nu încalcă şi nu nesocoteşte dispoziţia legală [art. 1 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958] potrivit căreia ceea ce se stinge prin efectul prescripţiei extinctive este dreptul material la acţiune.
Numai că raţionamentul instanţei, în mod corect, nu se opreşte la această constatare, ci trage consecinţa juridică pe care o presupune o asemenea constatare – raportat la datele speţei –, aceea potrivit căreia stingerea dreptului material la acţiune înseamnă pierderea posibilităţii de a obţine, prin constrângere, condamnarea pârâtului (în speță, executarea obligaţiei privind perfectarea vânzării-cumpărării).
În acest context, pe plan factual, referirea la data încheierii antecontractului (29.08.2008), cu stipularea termenului de 3 luni pentru perfectarea contractului – prelungit prin acte adiţionale de către părţi până la 15.01.2009 – a dus la concluzia împlinirii termenului de prescripţie extinctivă de 3 ani înăuntrul căruia se putea perfecta contractul de vânzare-cumpărare.
Această împlinire a prescripţiei extinctive a însemnat, în privinţa dreptului subiectiv de valorificat (rezultat din convenţie) că acestuia nu-i mai corespunde o obligaţie civilă perfectă, sancţionabilă prin recurgerea la acțiunea în instanţă (tocmai pentru că dreptul la acţiune s-a stins) şi ca atare „aceasta este imposibil de valorificat prin forţa de constrângere a statului (adică în mod silit, împotriva voinţei debitorilor- promitenţii vânzători). În aceste condiţii, referirea pe care o fac recurenţii-pârâţi la dispoziţiile art. 20 din Decretul nr. 167/1958 („debitorul care a executat obligația după ce dreptul la acțiune al creditorului s-a prescris, nu are dreptul să ceară înapoierea prestației, chiar dacă la data executării nu știa că termenul prescripției era împlinit”), nu este aptă să le susţină critica de nelegalitate şi să demonstreze că obligaţia contractuală era susceptibilă de executare de bunăvoie (şi ca atare, nu se putea constata că au încetat efectele antecontractului încheiat în urmă cu 11 ani) câtă vreme reclamanţii, în calitate de promitenţi – vânzători, au arătat expres, prin demersurile întreprinse anterior şi prin promovarea acţiunii, că nu sunt de acord să-şi mai îndeplinească această obligaţie, faţă de atitudinea manifestată de promitenții-cumpărători în intervalul scurs de la intervenirea antecontractului până în prezent.
De aceea, susţinerea că subzistă o obligaţie contractuală şi că ea poate fi executată de bunăvoie după împlinirea termenului de prescripţie extinctivă, în acord cu dispoziţiile art. 20 din Decretul nr. 167/1958, ignoră datele concrete ale speţei, nesocotind poziţia promitenţilor- vânzători. Deşi obligaţia naturală (civilă imperfectă) poate servi, de principiu, drept cauză a unei plăţi valabile, în speţă acest lucru s-a dovedit a nu fi posibil, lipsind intenţia de executare benevolă.
În condiţiile în care dreptul material la acţiune s-a prescris, iar obligaţia născută din antecontract, corelativă dreptului de a obţine executarea silită (încheierea contractului de vânzare-cumpărare) este una fără sancţiune, în mod evident antecontractul nu mai poate fi considerat în fiinţă, căci valorificarea raportului juridic căruia i-a dat naştere nu mai poate fi realizată nici de bunăvoie şi nici în mod silit.
O interpretare în sens contrar, a subzistenţei efectelor antecontractului, astfel cum propun recurenţii, ar însemna grevarea pe termen nelimitat a proprietăţii intimaţilor-pârâţi (asupra imobilului acestora fiind notată existenţa antecontractului în cartea funciară), ceea ce ar avea drept consecință îngrădirea sine die a dreptului de proprietate al titularilor, cu încălcarea unor principii și reguli de drept fundamentale ale dreptului civil, conform cărora nimeni nu poate fi îngrădit sau lipsit de proprietatea sa în afara cazurilor prevăzute de lege (art. 480 C.civ., art. 44 Constituție).
În acelaşi timp, ar însemna – cum corect reţine instanţa de apel – ca un antecontract de vânzare-cumpărare care, prin esenţa sa, are caracter limitat în timp, până la perfectarea actului translativ de proprietate pe care îl anticipează să devină unul perpetuu, fără termen, de vreme ce condiţiile stipulate în antecontract, de perfectare a actului în termen de 3 luni (prelungit ulterior până în ianuarie 2009) n-au fost respectate şi nici nu există intenţia, dincolo de împlinirea termenului de prescripţie extinctivă, a îndeplinirii lor de bunăvoie.
În acest sens, contrar susţinerii recurenţilor, prescripţia extinctivă are drept consecinţă încetarea efectelor antecontractului, în contextul în care dreptul subiectiv de a obţine validarea acestuia n-a fost valorificat în termenul prevăzut de lege şi în acelaşi timp, debitorul obligaţiei corelative acestui drept (devenită una imperfectă, fără constrângere) nu doreşte să o mai execute.
Soluția este în acord cu funcţia pe care o îndeplineşte prescripţia extinctivă, pe de o parte, de sancţionare a pasivităţii titularului dreptului, pe de altă parte, de consolidare a raporturilor juridice şi respectiv de clarificare a existenţei lor, nefiind permis ca în circuitul civil să existe, pe perioade mari de timp, situaţii juridice incerte, de natură a afecta însăşi stabilitatea circuitului civil. Astfel ar fi situația creată prin menținerea ca valid a unui antecontract de vânzare- cumpărare încheiat în urmă cu aproape 12 ani, în privința căruia părțile acestei convenții sinalagmatice, obligate deopotrivă, n-au depus diligențe pentru executarea obligațiilor asumate, așa încât prin atitudinea pasivă manifestată au făcut posibilă intervenirea prescripției extinctive.
Opunerea recurenților-pârâți la constatarea încetării efectelor promisiunii de vânzare- cumpărare este cu atât mai puțin justificată cu cât posibilitatea realizării tuturor operațiunilor de carte funciară (ridicarea topografică și lucrările cadastrale) care să facă posibilă perfectarea vânzării fusese stipulată la latitudinea acestora, în calitatea lor de promitenți-cumpărători, pe baza unui mandat convenit ca atare de către părți în chiar conținutul antecontractului. În acest context, este lipsită de orice temei susținerea recurenților conform căreia mandatul nu era unul valabil întrucât viza proprietatea reclamanților, deoarece câtă vreme nu era vorba de acte strict personale sau alte acte care să iasă din domeniul de aplicare a mandatului, niciun impediment legal nu putea opri realizarea unor astfel de operațiuni.
Mai mult, sancționarea pentru neexecutarea obligațiilor asumate, deși este vorba despre o convenție sinalagmatică în care funcționează reciprocitatea și interdependența obligațiilor părților, a fost prevăzută, prin instituirea unui pact comisoriu de grad IV – posibilitatea de a cere desființarea de plin drept, fără somație și fără intervenția vreunei instanțe – doar în favoarea promitenților-cumpărători, cei care, având o atitudine pasivă în tot acest interval tind, prin poziția lor procesuală, la prezervarea acesteia, chiar și în condițiile împlinirii termenului prescripției extinctive, pentru a perpetua astfel insecuritatea juridică.
De aceea, pentru toate argumentele arătate, deşi nu este reglementată ca o cauză de încetare a efectelor antecontractului, instituţia prescripţiei extinctive poate avea asemenea consecinţe atunci când raportul juridic căruia i-a dat naştere respectiva convenţie nu mai poate fi valorificat nici pe cale de acţiune şi nici prin executarea de bunăvoie.
În consecință, criticile de nelegalitate formulate au fost găsite nefondate, recursul fiind respins ca atare.
