Radierea din CF a dreptului de ipotecă şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare constituite în favoarea pârâtului-creditor prin contract de garanţie imobiliară

Titlul problemei de drept: Radierea din cartea funciară a dreptului de ipotecă şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare constituite în favoarea pârâtului-creditor prin contract de garanţie imobiliară, în condiţiile în care s-a dispus deschiderea procedurii insolvenţei împotriva reclamantei-debitoare, conform Legii nr. 85/2006, iar pârâtul, în calitate de creditor, a formulat cerere de înscriere la masa credală, cerere care i-a fost respinsă de administratorul judiciar, măsura fiind confirmată de către judecător sindic prin hotărâre judecătorească definitivă. Competență de soluționare. Temeinicie.

• Materia: civil
• Subcategoria: dreptul de proprietate și alte drepturi reale
• Obiect ECRIS: rectificare înscriere carte funciară
• Acte normative incidente: art. 102 alin. (1) teza I din Legea nr. 85/2006, art. 907 alin. (1)-(3), art. 908 alin. (1)-(2), art. 2344 și art. 2428 alin. (1) C. civ., art. 1800 C. civ. din 1864, art. 94 lit. h C. proc. civ.
• Cuvinte cheie: rectificare de carte funciară, radiere drept de ipotecă, stingere obligație principală, competență, respingere cerere de înscriere la masa credală.

Opinia Institutului Național al Magistraturii:

Potrivit art. 907 alin. (1)-(3) C. civ., când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia; prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară; situația juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaștere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declarație dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva acestuia, prin care s-a admis acțiunea de fond; acțiunea de fond poate fi, după caz, o acțiune în anulare, rezoluțiune, reducțiune sau orice altă acțiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.

În conformitate cu art. 908 alin. (1) C. civ., orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă:

Alin. (2) al aceluiași articol prevede că rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declarația autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.

În cele ce urmează, vom dezvolta cazurile de rectificare de carte funciară, astfel:

1. a) nevalabilitatea înscrierii;

În acest caz de rectificare, înscrierea în cartea funciară nu este valabilă, în schimb, actul juridic ce stă la baza înscrierii și încheierea registratorului de carte funciară sunt legale. Din moment ce încheierea registratorului de carte funciară este legală, în ipoteza dată, persoanele interesate sau notarul public nu au deschisă calea cererii de reexaminare, iar subsecvent nici pe cea a plângerii împotriva încheierii registratorului-șef, căi de atac reglementate de art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicată.

Lipsa de valabilitate a înscrierii nu se include în noțiunea de eroare materială, pentru îndreptarea căreia art. 913 C. civ. prevede o altă cale, ci privește situații în care neconcordanțele afectează fondul drepturilor înscrise, de exemplu: lipsa încheierii registratorului de carte funciară35, înscrierea dreptului tabular s-a efectuat asupra unui alt imobil decât cel indicat în cererea de înscriere, în actul juridic de care se prevalează partea și în încheierea registratorului de carte funciară36 etc.

b) nevalabilitatea încheierii pronunțate de registratorul de carte funciară;

În această ipoteză, actul juridic ce stă la baza înscrierii este legal, însă încheierea registratorului de carte funciară și înscrierea efectuată în temeiul acesteia nu sunt valabile. De pildă, încheierea este pronunțată de registrator cu încălcarea principiului priorității înscrierilor de carte funciară37.

Împotriva încheierii registratorului de carte funciară, persoanele interesate sau notarul public au deschise calea cererii de reexaminare, iar ulterior pe cea a plângerii împotriva încheierii registratorului-șef de soluționare a cererii de reexaminare. Se impune menționarea faptului că nici încheierea registratorului-șef de soluționare a cererii de reexaminare, nici hotărârea judecătorească pronunțată în cadrul plângerii de carte funciară, aceasta din urmă fiind pronunțată în procedură necontencioasă, prin raportare la art. 535 C. pr. civ., nu au autoritate de lucru judecat, astfel încât nu pot impieta asupra exercitării acțiunii în rectificare.

c) desființarea actului ce a stat la baza înscrierii în cartea funciară, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui.

În această categorie se încadrează, de pildă, declararea sau, după caz, constatarea38 nulității actului juridic ce a stat la baza înscrierii dreptului real în cartea funciară.

2. dreptul înscris a fost greșit calificat

Această calificare eronată a dreptului poate fi făcută de către părți în cuprinsul actului juridic sau al cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară ori de către persoana care a instrumentat actul juridic (notar, de pildă). Este incidentă această ipoteză de rectificare, de exemplu, atunci când în actul juridic este inserată denumirea dreptului ca fiind de uzufruct, deși din descrierea acestuia rezultă cu claritate că este cazul unui drept de servitute.

În situațiile în care denumirea greșită a dreptului înscris este imputabilă registratorului de carte funciară, cu ocazia pronunțării încheierii, deși calificarea juridică a dreptului a fost corectă atât în cuprinsul actului juridic, cât și în cel al încheierii de carte funciară, acțiunea în rectificare se întemeiază pe motivul nevalabilității înscrierii, potrivit art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.

De asemenea, dacă greșita calificare a dreptului este asociată unei cauze de nulitate a actului juridic [de pildă, eroare esențială ce poartă asupra naturii contractului, potrivit art. 1.207 alin. (2) pct. 1 C. civ.], acțiunea în rectificare se întemeiază pe motivul desființării actului juridic ce a stat la baza înscrierii dreptului real în cartea funciară, potrivit art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.

3. a) încetarea condițiilor de existență a dreptului înscris în cartea funciară

În acest caz de rectificare, atât actul juridic care a stat la baza înscrierii, cât și înscrierea și încheierea de carte funciară sunt valabile, însă, din cauze apărute ulterior înscrierii dreptului în cartea funciară, condițiile sale de existență au încetat. Un exemplu în acest sens este reprezentat de cazul expirării termenului pentru care a fost constituit un drept de uzufruct.

b) încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea

Ipotezele incluse în acest caz de rectificare vizează încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea din cauze ulterioare încheierii sau, după caz, emiterii lui. Se încadrează în această categorie încetarea efectelor actului juridic ca urmare a denunțării unilaterale, a imposibilității fortuite de executare, a rezoluțiunii sau a revocării actului juridic, de pildă.

4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanță cu situația juridică reală a imobilului.

De pildă, se includ în această categorie corectări ale cărții funciare care conține erori în privința măsurătorilor ori a amplasamentului imobilului.

Din dezvoltarea cazurilor de rectificare de carte funciară rezultă că nu toate acestea presupun ca premisă promovarea unei acțiuni de fond în înțelesul art. 907 alin. (3) C. civ.

Ipoteza descrisă în tema supusă analizei poate fi inclusă în dispozițiile art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ. – încetarea condițiilor de existență a dreptului înscris în cartea funciară.

Astfel, debitorul solicită rectificarea cărții funciare în sensul radierii dreptului de ipotecă și a interdicției de înstrăinare și grevare constituite în favoarea creditorului, pentru considerentul că dreptul de ipotecă nu mai subzistă în condițiile în care obligația principală nu mai există.

În ceea ce privește competența materială de soluționare în primă instanță a acțiunilor în rectificare de carte funciară, aceasta a constitui obiect de dezbatere la Întâlnirea reprezentanţilor Consiliului Superior al Magistraturii cu preşedinţii secţiilor civile ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi ale curţilor de apel, ce a avut loc la Timișoara, în perioada 19-20 noiembrie 2015, punctul de vedere prezentat de I.N.M. fiind însușit de participanți cu majoritate de voturi.

Redăm în continuare punctul de vedere exprimat de I.N.M. la respectiva întâlnire:

“Acțiunea în rectificare de carte funciară poate fi promovată în cazurile reglementate expres de art. 908 alin. (1) pct. 1-4 C. civ. Ea reprezintă instrumentul judiciar prin intermediul căruia se remediază înscrierile greșite privitoare la situația juridică a imobilelor înscrise în cartea funciară.

Așa cum rezultă din dispozițiile art. 908 alin. (3) C. civ., prin acțiunea în rectificare se urmărește suplinirea consimțământului titularului dreptului tabular ce urmează să fie rectificat. În mod indirect, pe calea acțiunii în rectificare se asigură protecția judiciară a drepturilor tabulare. În mod direct, însă, acțiunea în rectificare sancționează refuzul titularului dreptului înscris de a-și da consimțământul la rectificare, adică neexecutarea unei obligații de a face, competentă în soluționarea ei fiind judecătoria, în temeiul art. 94 pct. 1 lit. h) C. proc. civ.

Aceste susțineri sunt pe deplin valabile atunci când acțiunea în rectificare este formulată pe cale principală. Ori de câte ori ea are un caracter accesoriu (cum ar fi atunci când soluționarea capătului de cerere având ca obiect rectificarea cărții funciare depinde de soluția dată cererii principale prin care se tinde la desființarea titlului care a stat la baza înscrierii), acțiunea în rectificare va fi soluționată de instanța competentă cu judecarea cererii principale, așa cum prevede art. 123 C. proc. civ.

Stabilirea instanței competente să judece acțiunea în rectificare nu poate fi rezultatul aplicării art. 31 din Legea nr. 7/1996, text care reglementează calea de atac împotriva încheierii prin care registratorul a soluționat cererea de înscriere în cartea funciară. Finalitatea urmărită prin promovarea unei acțiuni în rectificare este profund diferită de aceea a unei plângeri de carte funciară. În timp ce prin acțiunea în rectificare se îndreaptă înscrierile care privesc situația juridică a imobilului (ea se răsfrânge deci nemijlocit asupra substanței dreptului înscris în cartea funciară), plângerea urmărește corectarea erorilor săvârșite de către registratorul de carte funciară la momentul efectuării unei înscrieri. Trimiterea pe care art. 33 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 o face la dispozițiile art. 31 din același act normativ nu are altă rațiune decât aceea de a stabili că și încheierea registratorului dată ca urmare a rectificării cărții funciare, prin înscris autentic (pe cale amiabilă) sau prin hotărâre judecătorească poate fi atacată în condițiile art. 31 din Legea nr. 7/1996.”

În concluzie, opinia I.N.M. este aceea că, în privința acțiunii în rectificare de carte funciară, competența materială de soluționare în primă instanță a acțiunii aparține judecătoriei, raportat la art. 94 pct. 1 lit. h) C. proc. civ.

În ceea ce privește temeinicia acțiunii ce constituie obiect al temei analizate, reținem că, potrivit art. 2344 C. civ., ipoteca este, prin natura ei, accesorie și indivizibilă; ea subzistă cât timp există obligația pe care o garantează (…).

De asemenea, în conformitate cu art. 2428 alin. (1) C. civ., ipoteca imobiliară se stinge prin radierea din cartea funciară sau prin pieirea totală a bunului.

Ca atare, în măsura în care obligația garantată de ipotecă nu mai există, nici dreptul de ipotecă nu mai subzistă și se impune a fi radiat din cartea funciară.

Totodată, potrivit art. 102 alin. (1) teza I din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, actualizată, când sentinţa care confirmă un plan intră în vigoare, activitatea debitorului este reorganizată în mod corespunzător; creanţele şi drepturile creditorilor şi ale celorlalte părţi interesate sunt modificate astfel cum este prevăzut în plan (…).

Din moment ce în tema analizată, prin hotărâre judecătorească definitivă, s-a apreciat ca fiind legală măsura administratorului judiciar de respingere a cererii creditorului de înscriere a creanței sale la masa credală, planul de reorganizare fiind aprobat în această modalitate de către judecătorul sindic, obligația debitului nu mai subzistă și, pe cale de consecință, nici dreptul de ipotecă, acesta din urmă impunându-se a fi radiat din cartea funciară.

Și Codul civil din 1864 prevedea, o soluție similară, în cadrul art. 1800 alin. (1) pct. 1, respectiv faptul că ipotecile se sting prin stingerea obligaţiei principale.

În concluzie, opinia I.N.M. este aceea că, în măsura în care administratorul judiciar a respins cererea creditorului de înscriere a creanței la masa credală, planul de reorganizare fiind confirmat în această modalitate de către judecătorul sindic, prin hotărâre judecătorească definitivă, obligația principală a debitorului nu mai există și, ca atare, se stinge și dreptul de ipotecă ce garanta executarea respectivei obligații, acesta putând fi radiat din cartea funciară, pe calea rectificării înscrierii, ipoteza putând fi înscrisă în cea a art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ.

Opinia participanților la întâlnire:

În unanimitate, participanții și-au însușit soluția expusă în opinia I.N.M.

Această problemă de drept s-a aflat pe agenda întâlnirii reprezentanţilor Consiliului Superior al Magistraturii cu preşedinţii secţiilor civile ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi ale curţilor de apel, în care au fost dezbătute probleme de drept ce au generat practică neunitară în materie civilă – Curtea de Apel Oradea, 6-7 iunie 2019.